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1、,2012 年 06 月,xx新天地下半年度执行报告,市场剖析,PART-. 宏观市场走势,PART-. 区域市场属性认知,PART-. 市场竞品分析,PART-V. 优质案例赏析,PART-IV. 公寓的定位及建议,近期政策动向：中央多次强调继续加强房地产调控,温家宝总理、李克强副总理多次表示继续加强房地产调控，近期更是表示“下调房价”，预计2012年房地产调控政策仍将维持从紧取向。,表：近期温家宝总理、李克强副总理关于房地产市场调控的态度,政策方向,中央调控决心未受影响： 内部：GDP增速仍在较高水平，通胀压力依然较为突出，财政收入增长仍在高位； 外部：出口对经济增长贡献不大，欧债危机影响
2、不如2008年； 房地产业：投资开工增速仍在高位，房价刚刚出现下调，房地产税费未受显著影响。 地方政府态度暧昧： 杭州、天津热点城市土地出让金收入下降； 海口、三亚等外来需求占比大的城市，受调控影响较大，成交量大幅下挫； 佛山、成都等地10-11月放松限购被叫停； 北京、武汉放宽普通住房标准； 2月7日芜湖出台救市新政被叫停 政策走势预判：限购等抑制性政策仍将继续，扩大保障房供给不放松 近期，温家宝总理、李克强副总理多次表示继续加强房地产调控；媒体也披露，住建部要求限购截止日期为今年年底的城市需尽快明确相关政策，预计限购等抑制性政策放松的可能性很小。另一方面，目前房地产调控政策刚刚产生明显效果
3、，主要城市房价跌幅明显小于2008年下半年，中央不会冒然放松调控。,2012年房地产调控政策主基调：中央继续加强房地产调控力度和决心不减，短时间不会有放松的迹象。,政策方向,宏观调控基调将以保增长为主，对房地产信贷也逐步放松，政策进一步对楼市严控政策出台几率不大，转而差别化对待购房人群，购买首套房客户或将得到政策方面支持2012年，楼市主基调将是稳中有升。,政策方向,特征：价格坚挺 成交量有所下滑。,特征：价格下探，成交维稳，传统金9银10无望；春节前市场会陷入又一轮政策观望期。,特征：在经济影响下，地方政府执行力松动，带动楼市回暖。,市场走势预测在政策持续强压下，楼市下行通道已打开，预计20
4、12年底或2013年初政策效应减弱，市场逐步走向平稳态势。,就调控周期而言，盘整期通常在1-1.5年左右，其中政策效应滞后期约为3-6月。所以我们预计此次政策的影响将持续到2012年底，而市场随着政策影响的逐渐散去，市场将在12年底或13年初步入快速上涨期； 但鉴于政府此次调控决心，不排除未来从严调控依旧延续，延长调控期，但考虑到国家经济增长、地方政府土地财政等因素影响，无限制延长调控时间可能性较小。,政策方向,无锡住宅市场3-5月份成交量大幅回暖房地产市场真正回暖了么？,政策方向,无锡住宅市场今年上半年一直处于量升价跌的现象迫于长期的政策压力，开发商多采用以价换量的措施，造成了当前市场量升价
5、跌,政策方向,放松效果：政策和信贷对商品房市场影响显著，信贷的放松，也促成了市场的近期回暖,商品房量价水平与政策及信贷变化的周期性变化密切相关； 政策信贷对商品房市场的影响明显，紧缩政策：市场对政策十分敏感，新政出台后成交量急剧下滑，但市场有一定的适应期，在市场适应新政后成交有一定的回暖；刺激政策：市场对刺激政策有一定的滞后性，一般在1-2季度后效果显著。,08年,09年,10年,11年,政策方向,受信贷放松及政策对首次置业支持利好关系的影响，主要以刚性回暖为主，带动部分改善回暖； 在市场回暖后若无新的刺激政策出台，市场在刚性需求得到释放后成交量或将有所下滑，但在市场已经适应限购政策的情况下，
6、下半年楼市走向还是以平稳为主；,政策方向,结论：各个城市小阳春出现证实了市场需求量还是存在的，政策不明朗，短时间没有松动的迹象，我司建议迅速跑量占领市场才是王道。,政策方向,PART-. 宏观市场走势,PART-. 区域市场属性认知,PART-. 市场竞品分析,PART-V. 优质案例赏析,PART-IV. 公寓的定位及建议,处于城市发展的重点区域，属于城市资源第二圈层，也是无锡传统的居住区。,规划至远期建设用地规模将达到2936.50公顷，规划人口规模为40.2万人。北塘区的功能定位是以发展居住为主，同时开发惠山运河文化旅游和商贸物流业、服务业，并兼顾都市型工业的发展，形成一个水岸文化居住服
7、务综合区。 北塘次分区的规划结构可以概括为“两带三尖、两心两区、三片两园”。 北塘区对外交通有沪宁铁路和京杭大运河，其内部道路网由城市快速干道、主干道、次干道、支路四级道路构成，其中主干道呈“四横四纵”的总体格局。,区域市场,城市交通配套逐步完善，逐渐形成各具特色两大居住版块：盛岸路版块、春申路版块。,区域市场,1）北塘区是无锡老城区之一，区域内居民以本土居民居多，第六次人口普查结果中，北塘以无锡本地居民占比81.22%而排在全市区域第一位； 2）北塘区以居住为主，核心配套特别是高端物业、综合性商业欠缺、老城区安置房较多而导致整个区域在形象上均不及南长、崇安、滨湖； 3）北塘区整体档次与居住环
8、境偏低，缺乏有利的生活资源，包括邻里型商业、优质教育资源、生活及景观配套，都有所欠缺；,无锡北塘,1,5,4,3,2,以居住为主,区域形象差，缺乏人气,良好的交通优势,经济发达的二线城市,无锡老城区之一,区域市场,北塘生活观：存钱比花钱更重要 北塘的多数原住民都是工薪阶层出身，家庭观念重，因此在无锡各区中，北塘整体的家庭实力相对较弱，而生活体验度也是最差的。,北塘消费观：奢侈观点的90度角 区域内的高消费并未达到批量性质，许多上流消费仍在传统观点的压制中，因此在北塘至今没有一个百货型商业，金太湖到如今只有人均消费80元左右的大众型餐饮尚有生存前景。,北塘购房观：不见兔子不撒鹰 北塘卖房所遇一般
9、只可能碰到三种问题，第一是价格问题，第二是户型问题，第在是景观和配套问题。因此这直接导致客户极易沉迷于样板的透出，好的样板景观与样板房瞬间就能击倒目标客户。,区域市场,关键概念：保守姿态的融解 北塘上流社会同样有着特有的江南保守观点习性，但在先进生活理念的冲击下这种保守态度更多体现在思考方式上。,关键概念：热潮趋势的持续 北塘人的生活观往往受外界或亲朋或好友的影响比较大，当流行趋势发动时，往往会发生喜好与认知的一边倒。,关键概念：品质影响的突围 北塘的富裕家庭中的品质概念随着各种新型事物的开拓而不断发挥着先锋作用，从器具到不动产均有品质理念的追随，至2008年后正式进入了商品物业消费概念。,区
10、域市场,PART-. 宏观市场走势,PART-. 区域市场属性认知,PART-. 市场竞品分析,PART-V. 优质案例赏析,PART-IV. 公寓的定位及建议,元一蔚蓝观邸项目概况,竞品分析,元一蔚蓝观邸项目分析,去年年底开盘大幅度的降价受到了市场的认可，三天劲销130多套房源，从之前北塘区高端项目到价格谷底，可以明确的看去开发商以价换量的态度，,项目在售三期7#24单元128平米三房，起价5988元/平方米，均价6800-7100元/平方米。在售78平方米、106平方米房源均价7000元/平方米，117平方米和128平方米均价6500元/平方米。预计下周会加推23单元128平米房源，具体信
11、息待定。,竞品分析,元一蔚蓝观邸推广分析,项目在各大报纸上投放的广告可以看出，第一：项目最大的价值是市区盘，强调区位价值；第二：大幅度优惠，低总价，吸引购房者眼球。 在搜房、365、房地产市场网上投放大量广告。,竞品分析,元一蔚蓝观邸市场表现,5月售出97套，迎来成交小高潮，但是价格先比最高时已经下跌了近2100元/平米； 纵观今年成交概况十分理想，限购、限贷下，购房者观望，整体市场成交低迷，后市主要看项目的价格；,竞品分析,梧桐水岸项目概况,竞品分析,梧桐水岸项目分析,正祥梧桐水岸位于青石西路两侧，距离热门商圈金太湖国际广场仅约1公里，而从这里驱车至市中心也不过1015分钟时间，可谓是进则毗
12、邻繁华，退则居享静谧的优势区域。项目占地16万方，总建筑面积37万方，共规划23栋1833层的高层住宅，约2400户，体量比较庞大，计划分三期开发。 梧桐水岸规划建设为一个纯住宅社区，项目内除计划建一个12班制的幼儿园以外，不包含其他商业建筑，配套将主要倚赖目前周边已有的环境。,该项目首次开盘是在2010年8月15日，由于其区域位置的优越性、开发商的实力及品牌打造下项目的综合素质使得该项目在开盘取得较好的销售成绩，约8000元/的成交均价基本能触及消费者的心理价位。 由于项目体量较大，在开盘之后每隔几个月就会有新房源推出，伴随新房源的推出会有各种各样的优惠活动，七、八 月份推出部分特价房。 2
13、011年11月12日新加推1#楼15单元、2#楼17单元、4#楼19单元83-143平新房源，优惠后均价7000-8000元/平；交诚意金总价减16000元，买2房总价减20000元，小3房总价减40000元，大3房总价减50000元，4房总价减80000元，扣除各种各样的 优惠后，高层起价仅为6518元/。,竞品分析,梧桐水岸市场表现,从上图量价走势中看出，上半年，成交均价达到最高在7031元/平米左右；2月售出63套，迎来成交小高潮，但是价格先比最高时已经下跌了；报广主打的内容就是低总价，吸引购房者；纵观今年成交概况十分不理想，限购、限贷下，购房者观望，后市去化压力大，要保持项目热度，需要
14、在持续性的营销推广上下功夫。,竞品分析,世茂首府项目概况,竞品分析,世茂首府项目分析,世茂首府位于锡澄路与锡沪西路交汇处，属火车站北广场区域。项目共分6个地块开发，总占地达到170万方，其中包括100万方的住宅区和30万方的商业区。首先推出的是位于B地块的一期住宅项目，规划有11栋住宅，包括2栋小高层、7栋高层和2栋50层的超高层，总共2325套。,项目周边交通方面还是比较便利的，城际高铁、汽车客运、地铁1、3号线以及多条城市主干道，共同组成“一铁二轨五干道”的立体化交通网。不过这一片 区的人流素质比较纷杂，人文条件稍弱。,该项目于2012年5月推出300多套房源，面积89-140平米，起价仅
15、6850元/，远低于之前的成交均价，受到了市场的认可，开盘售罄。体现了开发商以价换量的策略。,竞品分析,世茂首府市场表现,5月售出239套，迎来成交小高潮，但是价格先比最高时已经下跌了近2000元/平米； 以价格策略抢占市场，收到了很好的效果；,竞品分析,PART-. 宏观市场走势,PART-. 区域市场属性认知,PART-. 市场竞品分析,PART-V. 优质案例赏析,PART-IV. 公寓的定位及建议,酒店式公寓集中分布区,分区市场代表个案,崇安新城、城中板块和新区板块是无锡酒店式公寓的集中供应区域 北塘板块、河埒口板块、蠡湖新城板块等区域也有小体量酒店式公寓项目存在,小面积、低总价成为本
16、项目开盘取得成功的关键之一； 项目的地段是投资客和小型微企比较看重的方面。,九龙仓星汇天地,本次开盘预约了300组客户，实际成交150套左右，成交均价6500元/平方米；,名品城二期,38,60,60,60,74,本项目全部规划为标准层高产品；产品面积段划分合理；定位以居住功能为主,名品城二期,小面积、低总价成为本项目开盘取得成功的关键之一； 客户无法预见投资回报，也很难确保稳定的收益。,长江一号,崇安区和新区是目前无锡酒店式公寓市场的主要阵地；城中板块将面临较大体量酒店式公寓产品的集中上市；投资客为酒店式公寓产品的主力客源，主要关注点为物业升值、物业抵押 贷款功能；整体来看，自2011年起酒店式公寓产品供应量较大且集中，各项目去化速 度明显放缓；从去化结果来看，毛坯产品和简装产品去化优于豪装产品，全市范围内所 有豪装产品均面临严重去化阻力，主要原因为豪装产品抑制了客户的投资空间；挑高产品优势较大，挑高公寓受到投资及自用客户青睐。,全市公寓市场总结,SOHO公寓定位,毛坯的低总价产品，利用地段、挑高、高性价比迅速占领市场,
