《2012年上半年成都房地产市场分析 2012-18页》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2012年上半年成都房地产市场分析 2012-18页（17页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2012 年上半年成都房地产市场分析一、宏观政策一、宏观政策（一）（一）1 月月 30 日，成都日，成都“北改北改”启动启动 四轴八片四轴八片 5 年改头换面年改头换面作为成都“立城优城”战略龙头工程， “北改”涉及金牛区 85 平方公里、13 个街道办。四轴：川陕路、北新干道、沙西线、成灌路等 4 大发展轴；八片：包括旧城 改造 5 大重点片区，人民北路火车北站片区、解放路曹家巷驷马桥片区、沙湾路 铁二局西南交大片区、金牛大道茶店子金牛宾馆片区、川陕路天回旧场镇片区； 新区开发 3 大重点片区，北新干道凤凰山片区、北新干道国际商贸城片区、沙西 线“198”片区等。火车北站、解放路、荷花池、五
2、块石等老成都耳熟能详的城北“地 标”区域，即将改头换面。（二）（二）2 月月 18 日，日，2 月月 24 日起下调存款准备金率日起下调存款准备金率 0.5 个百分点个百分点中国人民银行 18 日晚间宣布，自 2012 年 2 月 24 日起，下调存款类金融机构人 民币存款准备金率 0.5 个百分点。这是今年以来我国央行首次下调存款准备金率，距 离上次下调不到三个月时间。（三）（三）2 月，京沪蓉渝等月，京沪蓉渝等 17 个城市均不同角度微调楼市限购政策个城市均不同角度微调楼市限购政策针对近期市场传言上海放宽限购，允许外地户籍居民持长期居住证满三年可购二套 房，上海市房管局于 2 月 21 日
3、回应称，原来的政策中已包括持长期居住证满 3 年的人 群，这一操作从限购政策开始时就已执行，不存在放松限购之说。自去年下半年以来， 包括北京、上海、杭州、重庆等 17 个城市出台了不同的微调政策，内容涉及限购门槛、普通住宅标准、放宽公积金、税费优惠及购房补贴等。（四）（四）3 月月 5 日，中央明确房地产调控不动摇日，中央明确房地产调控不动摇3 月 5 日，第十一届全国人民代表大会第五次会议在北京人民大会堂开幕，国务院 总理温家宝在政府工作报告中谈及 2012 年房地产市场调控时明确时指出， 将进一步 巩固房地产市场调控成果，促进房价合理回归。（五）（五）3 月月 20 日，住建部发新规日，住
4、建部发新规 土地出让后开发商不得调容积率土地出让后开发商不得调容积率建设用地容积率管理办法近日出台，要求任何单位和个人都应当遵守经依法批 准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整，确需调整的，不得以政府会 议纪要等形式代替规定程序。 办法规定，国有土地使用权一经出让或划拨，任何建 设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。符合下列情形之一的，方可进行调整， 即因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；因城乡基础设施、公共服务设施和公共 安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的以及法律、法规规定的其他条件。 办法 规定，未
5、确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。容积率等规划条 件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。以划拨方式提供国有土 地使用权的建设项目，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设 用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定 建设用地容积率等控制性指标，核发建设用地规划许可证。（六）（六）3 月月 30 日，二手房评估软件建成日，二手房评估软件建成 “阴阳合同阴阳合同“再难避税再难避税国家税务总局局长肖捷在接受采访时表示，要加强二手房交易的税收征管工作，遏 制二手房交易通过“阴阳合同”逃避税收的现象。成都市地税局有关负责人表
6、示，最 迟在今年 7 月 1 日前,成都市将全面推广应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收 征管，二手房交易评估计税软件系统将正式上线（七）（七）5 月月 9 日，国务院明确扩大房产税试点日，国务院明确扩大房产税试点 具体城市名单未定具体城市名单未定5 月 9 日，住建部政策研究中心主任秦虹在深圳透露，国务院已经明确今年要扩大 房产税试点，但具体城市名单、方案还不清楚， “落地还取决于地方政府配合” 。（八）（八）5 月月 28 日，住建部日，住建部:坚定不移加强房地产市场调控坚定不移加强房地产市场调控 落实政策落实政策住房和城乡建设部关于落实全国人大常委会对城镇保障性住房建设和管理工作情况
7、 报告审议意见的报告介绍，下一步，要坚定不移地加强房地产市场调控，确保调控政 策落到实处、见到实效，进一步促进房价合理回归。（九）（九）5 月月 31 日，成都列入全国住房信息联网日，成都列入全国住房信息联网 异地炒房或被监控异地炒房或被监控日前，住建部要求全国 40 个主要城市个人住房信息在今年 6 月完成联网工作，联 网完成之后，一个家庭在不同城市住房，都可查出。据悉，成都也在此次要求联网城 市之列，此次联网的城市还包括直辖市和除拉萨之外全部省会城市，以及深圳、大连、 宁波、无锡、苏州、厦门、温州、青岛、北海等楼市热点城市。（十）（十）6 月月 8 日，央行日，央行 3 年半来首降息年半来
8、首降息6 月 7 日，中国人民银行决定，自 6 月 8 日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。 金融机构一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点，一年期贷款基准利率下调 0.25 个 百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。人民银 行同时宣布，8 日起，将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的 1.1 倍， 将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的 0.8 倍。此前，按照人民银行 有关规定，我国一般金融机构存款利率不允许有浮动区间，而贷款利率浮动区间的下限为基准利率的 0.9 倍。据了解，这是央行 2008 年 12 月以来首次降息，对于处于困 境
9、的中小企业来说无疑是一个重大利好。（十一）（十一）6 月月 11 日，央行下发特急文件通知日，央行下发特急文件通知:银行房贷利率最低银行房贷利率最低 7 折折降息的前一天晚间，央行向各商业银行下发特急文件，要求商业银行对个人住房贷 款利率浮动区间的下限仍为基准利率的 0.7 倍。（十二）（十二）6 月月 18 日，国土部日，国土部:明确限定住宅项目容积率不得低于明确限定住宅项目容积率不得低于 1.0，别墅首次首，别墅首次首限限据国土资源部网站 18 日发布消息，国土资源部、国家发展改革委日前联合印发 关于发布实施限制用地项目目录（2012 年本） 和禁止用地项目目录（2012 年 本） 的通知
10、 （以下简称限制目录和禁止目录 ） ，明确限定住宅项目容积率不 得低于 1.0。两目录自发布之日起实施，此前发布的 2006 年本和 2006 年本增补本目录 同时废止。最新颁布实施的限制、禁止用地项目目录首次将别墅类房地产项目挡在 “闸门”之外。（十二）（十二）6 月月 18 日，住建部日，住建部: 继续坚定不移地继续坚定不移地 抓好房地产市场调控各项政策措施抓好房地产市场调控各项政策措施 的贯彻落实工作的贯彻落实工作6 月 18 日，住建部发言人强调，当前各地要坚决按照中央要求，继续坚定不移地 抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作，特别是严格执行差别化住房信贷、 税收政策和 住房限
11、购等措施，巩固调控成果。综述综述：2012 年上半年，为巩固房地产调控成果，中央政府坚持房地产调控不动摇：一方 面继续坚决抑 制投资投机需求，对触及到限购限价底线的举动严防死堵，中央多次指 出稳定和严格实施房地产调 控政策，相关部委及地方政府相继辟谣否认政策放松。另 一方面支持和保护自住性合理需求，30 多个城市通过公积金贷款额度调整、首次置业 税费减免等方式鼓励自住性需求，发改委、住建部、央行等多部委均表示完善首套房 优惠措施、支持首套房贷款需求。货币政策方面，预调微调力度加大，2011 年底以来 三次降准、上半年首次降息，促进了观望情绪的缓解和成交量的回升。另外，保障房 政策支 持力度增强
12、，中央加大保障房建设补助资金投入，多部委支持保障房参建企业 多元化融资。2012 年上半年，温家宝总理在各种场合多次指出要求巩固房地产调控成 果，即使在经济下行压力加大提出“稳增长更重要”之时，温总理仍强调继续严格执 行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，整体来看房地产的政策是一直处于严 厉调控中。二、成都市主城区二、成都市主城区 2012 年上半年新建商品房情况年上半年新建商品房情况（一）供给情况：数据显示，2012 年上半年共发放预售证 199 张，共新增供给面积 568.48 万，其 中商品房预售证 557.27 万（不含车位） 。今年上半年供应高峰出现在 4 月，单月供 应量达到
13、221 万，比去年同期上升 142.85%。受 3 月小阳春鼓舞和 5 月房交会双重影 响，4 月份供应量创下上半年最高纪录，高出其他月份一倍以上。2012 年 1-6 月供给情况表月份1 月2 月3 月4 月5 月6 月供给面积（万）33.24188.71221.074.31110.1预售证数（张）161737673032成都搜房网数据监控中心统计显示：2012 年上半年主城区新增预售面积最大的为 高新区，新增商品房供应 182.54 万方，占比主城区 32%。其次为武侯区，商品房预售 面积 102.99 万方，占比 18%。新增面积最小的为青羊区，新增商品房预售面积 45.98 万方，占比
14、 8%。 。2012 年 1-6 月主城区新增面积情况表区域成华高新金牛锦江青羊武侯供给面积（万）96.79182.5472.9966.7145.98102.99预售证数（张）414631182340（二）成交情况：新房成交方面，2012 年 16 月商品住宅成交面积共 370.89 万方，成交套数共 40506 套；成交面积相比去年同期 359.65 万方上涨 11.25 万方，涨幅为 3.12%。成交 套数相比去年同期的 37634 套上涨 7.63%。分析认为，虽然 2012 上半年成交总量相较 于去年同期有小幅度上浮，看能看出成交量的集中点存在很大差异。2011 年上半年成 交量主要集
15、中在 1-2 月，调控后主城区成交持续低位徘徊，限购效力凸显。而 2012 年 上半年主城区 1-2 成交惨淡，3 月后成交整体上浮。3 月和 5 月为上半年成交高峰。分析认为，2012 年春节过后，刚需性住宅需求增加，购房者也从观望的情绪中走 出来，而一些开发商也不失时机的公开降价促销，导致节后的成交数据连续攀升。5 月， 在 4 月楼市的短暂低靡后，成交量回升到接近 3 月小阳春的水平。除传统季节性原因 外，当前全国整体房价趋于稳定，阶段性价格触底，开发商快速出货的心态没有变， 购房者的信心也在逐渐恢复，因此入市积极性提高，观望需求逐渐得以释放。2012 年 1-6 月成交情况表月份1 月
16、2 月3 月4 月5 月6 月成交面积（万）2950.4188.0363.1984.6555.5成交套数（套）318756809986666890795906统计数据显示：2012 年 1-6 月成都楼盘成交量高新区仍占有绝对优势。共成交 103.9 万方，占各主城区成交面积的 27%。成华区成交 72.39 万方居于第二位，占比 20%。锦 江区成交量最低，仅 36.77 万方，占比 10%。总体看来 2012 年开始，城北、城西的成 交开始出现提高，各区域板块成交相对更为平衡。2012 年 1-6 月主城区新增面积情况表区域成华高新金牛锦江青羊武侯成交面积（万）72.39103.9150.3236.7765.0441.86成交套数（套）8422101625410437275154546（三）供销对比搜房网数据监控中心统计：2012 年 1-6 月，仅 2 月和 5 月供销比小于 1，销售面积 大于供应面积。而 4 月供销比达到 349.73%，供应量远远高于销售量。分析认为：在一 系列政策的调控下，市场购房者多为自住型
