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1、成都市 2011 年房地产市场年报成都中德行房产营销有限责任公司2012 年 1 月 10 日第 1 页目目 录录第一部分 2011 年中国宏观经济与政策分析3 一、宏观经济总结精要.3 1、全国经济情况 .3 2、全国房地产情况 6二、宏观政策总结与发展预测.10 1、全国政策 10 2、金融类调控政策 12 3、成都政策 13 4、成都限购令 .14三、2011 年中国房地产市场总结16 1.政策环境：房地产调控持续加码，措施进一步落实细化.16 2.新房：调控效果在限购城市显现，百城价格指数连续三个月下跌17 3.二手房：受调控影响更大，主要城市成交量和价格降幅大于新房23 4.土地：土
2、地出让总量略有增长，出让金总额基本持平，但住宅用地量价持续下降23 5.企业：品牌房企销售业绩增长，市场份额持续上升，总体经营风险不大.26第二部分 2011 年成都房地产市场总结与 2012 年展望27 一、土地市场27 1、土地市场供应情况 27 2、土地市场成交情况 27 3、典型地块信息一览 29二、成都市商品房市场分析29 1、新增供给 29 1.1、新增供给整体走势.29 1.2、新增供给行政区域比较.30 2、销售情况 30 2.1、销售情况.30 2.2、供销比情况.31 2.3、销售行政区域比较.31 2.4、各面积段及物业类型销售情况.33 3、存量情况 33 三、二手房市
3、场 34第 2 页四、年度媒体监测分析.35 1、总投放量 36 2、主要媒体广告投放 36 3、区域投放 36 4 4、方位投放 .37 5、环域投放 37 6、片区投放量 .37 7、广告投放排名 .38五、新开盘情况 39六、住宅销售排行.39七、 2012 房地产市场展望.41 1.政策趋势：继续坚持房地产调控不动摇，货币政策微调缓解调控压力.41 （1）经济环境：经济软着陆，物价水平有望得以控制.41 （2）货币政策：稳增长背景货币政策微调，由“稳中偏紧”向“稳健”转变.41 （3）房地产调控：中央继续加强房地产调控决心不减，部分地方政府态度暧昧.42 （4）保障房：力度持续加大，地
4、方政府资金压力巨大.42 （5）房产税：试点范围可能扩大，为建立中长期制度奠定基础.43 2.总体预测：上半年调控效果进一步显现，投资开工步伐放缓，量价继续下行；下半年逐渐趋好， 但全年销售难有增长，总体不容乐观.43八、 2012 年成都市房地产市场走势分析预判.44第 3 页第一部分第一部分 20112011 年中国宏观经济与政策分析年中国宏观经济与政策分析一、宏观经济总结精要一、宏观经济总结精要1、全国经济情况预计预计 2011 年中国年中国 GDP 确保增长确保增长 9.2%左右左右2011 年前三季度国内生产总值(GDP)320692 亿元，按可比价格计算，同比增长 9.4%。其中，
5、一季度同比增长 9.7%，二季度增长 9.5%，三季度增长 9.1%。从环比看，三季度 GDP 增长 2.3%。从主要指标变动来看，尽管增长速度有小幅的回落，但是运行还是比较平稳，经济从政策刺激向自主增长有序转变的态势非常明显。中国国家统计局公布的宏观经济数据显示，前三季度中国固定资产投资 212274 亿元，同比名义增长24.9%（扣除价格因素实际增长 16.9%），比上半年回落 0.7 个百分点。其中，国有及国有控股投资 73481第 4 页亿元，增长 12.7 %。分产业看，第一产业投资同比增长 25.5%，第二产业投资增长 26.9%，第三产业投资增长 23.4%。分地区看，东部地区投
6、资同比增长 22.3%，中部地区增长 29.9%，西部地区增长 29.5%。前三季度，全国房地产开发投资 44225 亿元，同比增长 32.0%，比上半年回落 0.9 个百分点。其中，住宅投资31788 亿元，增长 35.2%。全国商品房销售面积 71289 万平方米，同比增长 12.9%。其中，住宅销售面积增长 12.1%。从整体数据看，预计全年中国社会消费品零售总额 18 万亿元，同比增长 17。从历史数据来看，比过去十年年均增速高 21 个百分点，仍处于较快增长区间。2011 年 1-11 月，中国社会消费品零售总额约为 16 万亿元，同比增长 17.0%，扣除价格因素，实际增长率为 1
7、1.4%。2011 年，中国外贸进出口总值 36420.6 亿美元，比 2010 年同期增长 22.5%，外贸进出口总值刷新年度历史纪录。其中，出口 18986 亿美元，增长 20.3%;进口 17434.6 亿美元，增长 24.9%。贸易顺差 1551.4亿美元，比上年净减少 263.7 亿美元，收窄 14.5%。2011 年 12 月，中国制造业采购经理指数（PMI）为 50.3%，比上月回升 1.3 个百分点，略高于扩张与收缩的临界点 50%，是 2009 年 3 月以来的次低点，并低于历史同期均值 2.0 个百分点。表明在消费旺季临近的带动下，企业生产增长，制造业经济总体略有回升，但在
8、国内外市场需求持续放缓的情况下，未来制造业经济发展趋势仍有待进一步观察。第 5 页国家统计局昨日发布，2011 年全年全国 CPI（居民消费价格指数）上涨 5.4%，当年 12 月 CPI 为4.1%，创下 15 个月以来的新低。自去年 7 月份见“顶”以来，连续 5 个月出现回落。环比方面，去年 12月份，非食品价格环比下降 0.1%，影响价格总水平环比下降约 0.06 个百分点。其中，烟酒及用品、衣着价格环比分别上涨 0.3%和 0.4%，医疗保健和个人用品、交通和通信、娱乐教育文化用品及服务、居住价格环比分别下降 0.1%、0.1%、0.3%和 0.2%。家庭设备用品及维修服务价格环比持
9、平。2011 年 1-10 月，中国财政收入 90851.68 亿元，比去年同期增加 19951.86 亿元，增长 28.1%。其中，中央本级收入 46638.27 亿元，同比增长 24.8%；地方本级收入 44213.41 亿元，同比增长 31.8%。财政收入中的税收收入 79634.28 亿元，同比增长 26.6%；非税收入 11217.4 亿元，同比增长 40.1%，其中中央非税收入 2352.06 亿元，同比增长 13.8%。全年财政收入增长呈前高后低走势。分季度看，一季度中国财政收入增长 33.1%，二季度增长29.6%，三季度增长 25.9%，其中 9 月增幅回落至 17.3%，1
10、0 月增长 16.9%。后两个月中国财政收入累计增幅还会有所回落。第 6 页2、全国房地产情况开发投资总额：开发投资总额：1-11 月房地产及住宅开发投资总额同比增速继续高位回落月房地产及住宅开发投资总额同比增速继续高位回落1-11 月，全国房地产开发投资额为 55483 亿元，绝对值创历史新高。同比来看，1-11 月相比去年同期增长 29.9%，增幅比 1-10 月下降 1.2 个百分点，但仍在高位运行。整体来看，房地产开发投资同比增速继续保持在 2007 年以来的历史高位，但近月降幅逐渐加大。1-11 月，全国住宅开发投资额为 39857 亿元，绝对值亦创近年来新高。同比来看，1-11 月
11、比去年同期增长 32.8%，增幅比 1-10 月下降 1.5 个百分点。需求：累计销售面积和销售额增速均放缓，单月销售面积继续同比下降需求：累计销售面积和销售额增速均放缓，单月销售面积继续同比下降第 7 页1-11 月，全国商品房累计销售面积为 9.0 亿，同比增长 8.5%。增速与 1-10 月相比下降 1.5 个百分点；住宅累计销售面积同比增长 7.5%，增速也下降 1.5 个百分点。11 月全国商品房销售面积为 9941 万，同比下降 1.7%，住宅销售面积为 8668 万，同比下降 3.3%。供应：累计新开工面积增速继续高位下降，开发投资增速降至供应：累计新开工面积增速继续高位下降，开
12、发投资增速降至 30%以下以下第 8 页1-11 月，各类供应指标继续保持较高增速，房地产开发投资 5.5 万亿元，同比增长 29.9%；房屋新开工面积达 17.5 亿，同比增长 20.5%，增速比 1-10 月下降 1.2 个百分点。其中，住宅新开工面积为 13.5亿，同比增长 17.6%，增速较 1-10 月下降 1.5 个百分点。自去年 5 月新开工面积同比增速达到 72.4%的历史最高点以来，增速持续下降，但仍高于 2006-2008 年平均水平。1-11 月全国房屋施工面积继续增长，达 49.1 亿，同比增长 27.9%，增速比 1-10 月下降 0.5 个百分点。其中，住宅施工面积
13、为 37.6 亿，同比增长 26.0%，增速比 1-10 月下降 0.8 个百分点。1-11 月，全国房屋竣工面积为 5.9 亿，同比增长 22.3%，比 1-10 月增加 3.8 个百分点。其中，住宅竣工面积为 4.8 亿，同比增长 21.5%，增速比 1-10 月增加 3.9 个百分点。价格：全国住宅销售均价连续四个月下降，百城住宅均价连续三个月环比下跌价格：全国住宅销售均价连续四个月下降，百城住宅均价连续三个月环比下跌第 9 页1-11 月，全国商品房和住宅销售均价分别为 5474 元/和 5096 元/，较 1-10 月销售均价分别下降0.5%和 0.7%，比去年同期分别上涨 6.8%
14、和 5.8%，增速继续放缓。数据显示，11 月全国 100 个城市住宅平均价格为 8832 元/，与 10 月环比下降 0.28%，其中 43 个城市价格环比上涨，57 个城市环比下跌。资金来源：开发企业资金来源总额创历史新高，国内贷款占比创新低资金来源：开发企业资金来源总额创历史新高，国内贷款占比创新低1-11 月，房地产开发企业资金来源共计 7.5 万亿元，同比增长 19.0%，增速较 1-10 月下降 1.2 个百分点。除国内贷款增速有所增长外，其余各项资金来源的增速均保持下降态势。国内贷款占比下降，定金及预付款和利用外资占比不变，其他资金来源占比略有上升。小结：量价齐跌势头继续，供应、
15、资金增速仍在高位小结：量价齐跌势头继续，供应、资金增速仍在高位价格方面：价格方面：从百城价格指数来看，11 月 100 个城市住宅均价同比涨幅继续缩小，均价连续第三个月出现环比下跌。第 10 页需求方面：需求方面：1-11 月，全国商品房累计销售面积和销售额的同比增速继续减小；11 月，商品房单月销售面积和销售额增速大幅放缓，连续第二个月同比下降。值得注意的是，数据显示 11 月新房和二手房的成交量都明显低于去年。供应方面：供应方面：开发商加速推盘，近两年的高速增长也使得供应方面压力越来越大。另一方面，货币政策微调将缓解房地产业的调控压力，但房地产调控政策仍不放松还是接下来房地产市场不得不面临
16、的问题。二、宏观政策总结与发展预测二、宏观政策总结与发展预测1、全国政策时间时间措施措施要点要点2011.6.20央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。中国人民银行决定，从 2011 年 6 月 20 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。2011.6.7住建部国有土地上房屋征收评估办法房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。2011.6.1新规划管理建筑面积计算办法自 6 月 1 日起，广州将实施新的规划管理建筑面积计算办法，严厉遏制开发商“偷面积“行为。其中规定，阳台、入户花园要算全部面积。2011.5.26关于报送年度商品房项目预（销）售计划和商品房预售方案有关事项的通知征求意见稿要求各开发企业，按时报送年度商品房项目预（销）售计划，如实填报年度商品房项目预（销）售计划表，在每年 1 月 31 日前报送至广州市房屋交易监管中心。不报销售计划不发预售
