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1、 Copyright Centaline Group, 2015Code of this report | 1深圳中原 事业二部B组 2016.5【拾悦里雅居】定位思考 Copyright Centaline Group, 2015Code of this report | 2客户研判三供应增加炒热片区热度导入外区域客户：万科、京基、博林、卓越知名开发商助力区域升级资料来源：市规划局官网http:/ Copyright Centaline Group, 2015Code of this report | 31-政策与市场分析2-区域属性与项目本体分析3-区域客户情况及整体定位目录content
2、s Copyright Centaline Group, 2015Code of this report | 41.1 宏观大势研判 1.2 房地产市场分析物业发展建议Art-1政策与市场分析 Copyright Centaline Group, 2015Code of this report | 5 宏观大势研判1、宏观政策分析总体政策2015 年利好政策频出，彻底托高全年市场活跃度，进入 2016 年政策层面动作密集，定调去库存，一线城市调控政 策趋严，深圳自 2016 年 3 月出台系列调控措施，深圳市场存在震荡风险2015.3.12015.3.302015.4.20 2015.5.11
3、2015.6.272015.10.23 2016.2.22016.2.222016.2.222016.3.12016.3.25政策不动产条例登记/降息二套及免税放宽降准降息降准/降息降准/降息不限购城市首套房首付最低 20%调整契税调整营业税社保满 3 年才能购房实行差别化住房信贷政策内容要求建立统一的不动 产登记信息管理基础 平台，各级不动产登 记机构登记的信息应 当纳入上述平台，确 保国家、省、市、县 四级登记信息的实时 共享3 月 1 日起 一年期 存款基准利率下调0.25 个百分点3 月 30 日中央三部委又共同下发了新政，将出售二手住宅营业税的免征年限由5 年缩减为两年，另外二套房的
4、首付降至 4 成。（2 月、 4 月）央 行下调 人民币 存款准备金率 1 个百分点自 5 月 11 日开始， 一年期贷 款基准利 率降低0.25%到5.1%，存 款基准利 率下调0.25%到2.25%。自 2015 年 6月28 日起有针对性地对金融机构实施定向降准，以进一步支持实体经济发展，促进结构调整。自 2015 年 10月 24 日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低社会融资成本。在不实施“限购”措施的城 市，居民家庭首次购买普 通住房的商业性个人住房 贷款，原则上最低首付款比例为 25%，各地可向下浮动 5 个百分点。面积为 90 平方 米及以下的，减 按 1%的
5、税率征 收契税；面积为90 平方米以上的，减按 1.5%的税率征收契税。个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买 2年以上（含 2年）的住房对外销售的，免征营业税。 （北上广深暂不适用）从 3 月 1 日开始，深圳执行新政，购房者社保一年改三年，非深户社保清单一定要满 36 个月1、 非深户购房社 保 1 年改 3 年2、 首套房贷款还清，二套房首付最低 4 成(此前是 3 成)市场反应短期内不会对一手楼市产生太大影响，对二手房会有一定的影响，但不会成为左右房价下降的核心因素。二手市场活跃度强，改善型客户需求增大资金量进一步宽松，银行放款加快降低购房者成本，加快购房者
6、入市进一步提振市 场信心,再次降低购房者成本加强购房者对市场的信心推动不限购城市去库存，刺激楼市适当加大了个人购买住房的税收优惠力度，体现了对居民自住和改善性住房需求的支持。影响深圳二手房置业者的预期价格，极大抑制二手房市场。抑制外地投资客来深圳买房，抬高深圳房。抑制投资客，降低杠杆，购房者入市的门槛变高，发展商将可能降价1、宏观政策分析金融政策重点任务去库存，金融市场预判量化宽松，深圳市场着力降低杠杆，包括打击首付贷等政策，降低房地产市场风 险。16 年初，金融政策持续宽松，加之地方政府明确表明去库存的硬性指标，昭示 2016 年的重点任务仍为去库存，因此金融市场预判量化宽松大型金融机构的存
7、款准备金率降至6.5%，中小金融机构将降至%，3 月 23 日，深圳经济特区金融学会下发了关于加强个人住房贷款风险控制措施的决议 （以下简称“决议”）要求严格控制“首付贷”，核实婚姻状况，加强购房人偿债能力审查，实行差别化贷款条件。2014 年 11 月 22 日央行宣布下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中，一年期贷款基准利率下调 0.4 个百分点至 5.6%；一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点至 2.75%3 月 1 日起，金融机构一年期贷款基准利率下调 0.25个百分点至 5.35%;一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点至 2.5% 2015 年，4 月 20 日央行下
8、调人民币存款准备金率 1 个百分点中国人民银行决定，自 2015 年 10 月 24 日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调 0.25 个百分点至 4.35%；一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点至 1.5%；中国人民银行决定，自 2016年 3 月 1 日起，下调金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点。预计将会新增加 7000 亿元流入市场。2014 年下半年2015 年上半年2015 年下半年2016 年上半年2016年契税/营改增新政策出炉, 契税调整对深圳首套144平以上改善性住宅有一定利好契税调整： 一、以90平一刀切，不再划分1
9、44平以上区间，统一 90平以上的契税和营业税； 二、北上广深个人购买90平以上住房，若为唯一住房 契税为1.5%，二套房契税为3%；三、在营业税方面， 删除关于“非普通住房”的表述 契税调整实为针对二三线城市降库存，对深圳楼市首套 144平以上改善性住宅有一定利好北上广深契税调整类型建筑面积段调整前 调整后家庭唯一住 房90平（含以下）%1%190-144平1.50%1.50%144平%31.50%二套房90平（含以下）3%3%90平以上3%3%其他城市契税调整类型建筑面积段调整前 调整后家庭唯一 住房90平（含以下）1%1%90-144平%1.501.50%144平3%1.50%二套房90
10、平（含以下）3%1%90平以上3%2%1、宏观政策分析税收政策1、宏观政策分析税收政策营改增：2016 年 5 月 1 日起营业税改增值税将全面扩大到建筑业和房地产业，房地产交易税率确定为 11%， 对购房者产生一定的影响，同时引导房地产开发企业精装修等高附加值出售营改增出台:3 月 5 日，国务院总理李克强在 2016 年政府工作报告中明确，今年全面实施营改增。从 5 月 1 日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增.营改增后建安成本占比越高将越利好企业税负抵扣。因精装修费用可以作为进项抵扣，以精装高档
11、住宅为主的产品线产品将明显获益。同时，商业、办公等建安成本也相对较大，也有望获得更多税收抵扣。因此，营改增也将引导房地产行业由简单开发销售转型为精装修、商住并举的差异化销售，构建共赢的市场竞争模式。对房地产的影响：众所周知，房价的构成模式是 “3+3+3+1”，即房价=30%土地成本+30%建安成本+30%报建和税费等+10%开发商利润。一旦今年 5 月 1 日地产“营改增”政策全面铺开，它将大幅削减一手房“30%的报建和税费”部分，同时二手房“总价 5.5%或差价 20%的营业税”，也将受大幅下调。届时，开发商开发成本降低，购房者买房压力也将得到缓解。深圳市办公厅3月25日出台一系列相对严厉
12、的房地产调控政策，对深圳房地产市场降温，深圳房地产市场局部调 整。房地产调控政策：1、 非深户购房社保1年改3年。2、首套房贷款还清，二套房首付最低4成(此前是3成)。后续政策利好性传闻（利好一手交易）：1、4月1日深圳二手房交易评估价格将上调50%左右，交易税费大幅增加 深圳市长许勤在深圳市六届人大二次会议落幕后表示：“我觉得深圳房价确实涨的太快了，与其他城市不在一个步调上”， 他在回应深圳房价问题是表示深圳正在研究正在研究调控政策，确保房价在合理区间。关键词：预计地方紧缩调控，抑制投机性需求1、宏观政策分析深圳政策政策影响：国家整体政策定调2016年主要去库存，政策相对宽松，深圳出台系列措
13、施进行限购，短期内深 圳房地产市场存在局部调整，从长期看深圳房地产市场仍然具备向好因素。1、宏观政策分析小结Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2015深圳房地产市场分析后市判断：前期房价暴涨，当前“以价换量”的背景下，对于后市，将会出现高位盘整的情况市场的狂热氛围已经褪去，以价换量对于市场热度的维持是有限的，一旦购房者发现可以选择的楼盘较多，并且自己的议价能力在市场以价换量的氛围下不断加强，一手楼盘的成交可能会再度走弱。 此外，由于降低杠杆，从严调控，宏观政策对房地产存在利空影响。预计一手楼盘均价不会出现意外的大幅上调情况，
14、反而会在新盘竞争激烈的情况下出现一定程度的下降。狂热不再高位盘整宏观制约依然存在2、深圳房地产市场分析Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2015宝安房地产市场分析1 8成交量方面：2015年12月成为至高点，此后进入成交量稍有下降；价格方面：新房成交价持续走高，2月新房均价达到5万/，进入5.0时代；供应：2016年新增住宅供应面积宝安区成为全市主要供应区域，占全市供应的20.4%；宝安一手住宅走势：自2015年3月到2016年4月宝安房地产市场存在一定的波动，2015年10月后宝安区域量价齐升， 进入5.0时代，但近两个月
15、成交量与去年同期对比出现下跌趋势；3.宝安市场分析宝安一手房市场宝安二手住宅量价走势：宝安区域二手住宅成交价自2015年3月到2016年2月呈平稳上升，近1个月成交量 有所回落。3.宝安市场分析宝安二手房市场Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2015本案属于深圳西部热点片区，核心竞争片区为松岗、福永、沙井等。其中福永片区销售热 度最高（供应项目五个） ，松岗（供应项目两个） ，本案所处的沙井片区暂无新房供应；松河瑞园联投东方中粮凤凰里同泰时代中心怀德峰景星航华府 领航城本案福永沙井松岗3.宝安市场情况福松沙在售竞争格局 Co
16、pyright Centaline Group, 2015Code of this report | 23明辉花园华强城鸿荣源塘尾项目博林君瑞宝亭锦云新世界松岗恒邦沙井京基沙一村卓越辛养万科上星旧改星河荣御中熙香莎 中央西荟城本案地铁松岗沙井福永至2018年，福松沙片区入市的项目将超15个，其中本项目所处的沙井片区待售项目供 应将超10个，未来两年沙井将迎来白热化竞争期。3.宝安市场情况福松沙待售竞争格局满京华松岗松岗3.宝安市场情况福松沙片区未来供应片区项目名称位置占地 （万） 总建面（万）产品类型总户数主力户型面积目前状态预计推售时间新世界项目红星村旧改1170住宅 39 万，商业 9 万，商务公寓 为5.4 万土地平整中预计 2018 年初松岗段地铁上盖项目深圳宝安区松福大道和朗碧路交叉口的西北角4289住宅 48 万，商业
