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1、 自考资产评估复习资料自考资产评估复习资料第一章第一章1.11.1 资产评估的含义资产评估的含义1.21.2资产评估的对象资产评估的对象1.31.3资产评估的价值类型资产评估的价值类型1.41.4资产评估的假设资产评估的假设1.51.5资产评估的原则资产评估的原则1.6资产评估的程序资产评估的程序资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算；从而确定其价值的经济活动.由专门机构和人员；依据国家规定和有关资料；根据特定的目的；遵循适用的原则；选择适当的价值类型；按照法定的程序；运用科学的方法；对资产价值进行评定和估算的过程.资产评估主要由六大元素组成及资产评估的主体；客体特定的目的程序；价值类型；和
2、方法；评估的主体是指资产评估由谁来承当；评估的客体是指资产评估的对象；资产评估的特点资产评估的特点；现实性；市场性；预测性；公正性；咨询性；资产评估与会计计价的区别；发生的前提条件不同；目的不同；执行操作者不同；1.2 资产评估的对象资产评估的对象资产评估的对象是指被评估的资产；及资产评估的客体.对于资产评估对象的资产从以下几个方面理解；资产是一种权利；资产是一种获利能力；资产必须为某一主体所拥有和支配；资产的分类；按资产存在型态分类；按资产是否具有综合获利能力分类；按资产能否独立存在分类；按资产的流动性分类；1.3 资产评估的价值类型资产评估的价值类型；资产评估的特定目的有；资产转让；企业兼
3、并企业出售；企业联营；股份经营；中外合资 合作；企业清算；抵押；担保；企业租赁；债务重组；对于市场价值的理解；从以下三方面把握；公开和公平的市场条件；当事人是理性的；市场价值是价值估计数额；价值的类型分为五大类；1 市场价值；再用价值；投资价值；持续经营价值；清算价格；1.4 资产评估的假设资产评估的假设资产评估假设有以下几种；继续使用假设；公开市场假设；清算（清偿）假设；1.5 资产评估的原则资产评估的原则资产评估的工作原则（1）独立性原则（2）客观性原则（3）科学性原则（4）专业性原则资产评估的经济原则（1）贡献原则（2）替代原则（3）预其原则1.6 资产评估的程序资产评估的程序资产评估程
4、序包括以下主要环节（1）明确资产评估业务基本事项（2）签订资产评估业务的约定书（3）编制评估资产计划（4）资产勘察与现场调查（5）收集资产评估资料（6）评定估算（7）编制和提交资产评估报告书（8）资产评估档案归档（1）资产评估程序的重要性表现在资产评估行为；提高资产评估业务质量（2）资产评估程序是相关当事方评价自查评估服务的重要依据（3）恰当执行资产评估秩序是资产评估机构和人员防范职业风险；保护自身合法权益；合理抗辩的重要手段之一.签订资产评估业务约定书包括以下基本内容签订资产评估业务约定书包括以下基本内容（1）资产评估机构和委托方名称（2）资产评估目的（3）资产评估对象（4）资产评估基准日（
5、5）出具资产评估报告的时间要求（6）资产评估报告使用范围（7）资产评估收费（8）双方的权利；义务及违约责任（9）签约时间编制资产评估计划应当重点考虑以下因素编制资产评估计划应当重点考虑以下因素（1）资产评估的目的；资产评估对象状况（2）资产评估业务风险资产评估的项目规范和复杂程度（3）评估对象的性质；行业特点发展趋势.资产评估项目所涉及的结构类别数量及分布状况（4）委托人或资产占有方过去委托资产评估的经历；诚信状况提供资料的可靠性；完整性和相关性（5）资产评估人员的专业胜任能力；经验及专业；助理人员配备.资产评估程序的基本要求有以下几点资产评估程序的基本要求有以下几点；（1）资产评估机构和人员
6、在国家规定的范围内建立健全资产评估的制度（2）资产评估机构和人员执行资产评估业务；应当根据具体资产评估项目的情况和资产评估的制度；确定适当的资产评估程序；不得随意简化或删减.（3）资产评估结构应当建立相关的工作制度指导和监督资产评估项目经办人员及助理人员实施资产评估程序（4）如果由于资产项目的特殊性资产评估或机构人员无法或评估资产程序的基本环节（5）资产评估和机构人员应当将资产评估的程序组织实施情况记录于工作底稿；并将主要资产程序执行情况在资产评估报告中揭露 第二章第二章资产评估的基本方法资产评估的基本方法1.11.1 市场法市场法1.21.2 成本法成本法1.31.3 收益法收益法1.41.
7、4 资产评估方法的比较和选择资产评估方法的比较和选择市场法也称市场比较法市场法也称市场比较法是指通过比较评估资产与最近售出类似的异是指通过比较评估资产与最近售出类似的异同；将类似资产的价格同；将类似资产的价格进行调整从而确定评估资产价值的一种方法.市场运用的一个前提条件；需要有一个充分发育活跃的资产市场运用市场法重要的是能够找到与被评估资产相类似的参照物.参照物差异调整因素主要包括三个方面参照物差异调整因素主要包括三个方面（一）时间因素（二）地域因素（三）功能因素市场评估法的优缺点市场评估法的优缺点（1）能够客观反映资产目前的市场情况其评估的参数指标直接从市场获得评估值更能反映市场价值.（2）
8、评估结果易于被各方面理解和接受缺点；需要有公开既活跃的市场作为基础有时可缺少对比数据而难以运用.不适用于专业机器设备大部分的无形资产地区环境严格的一些资产 评估.成本法是指在评估资产时按被评估的现时重置成本和减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法.成本法评估的优缺点成本法评估的优缺点；（1）比较充分的考虑了资产的损耗评估结果更趋于合理（2）有利于单项资产和特定用途资产的评估（3）在不计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下广泛使用；缺点；工作量较大.收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益被折算成现值借以确定被评估资产价值的一种资产方法.收益法的主要指标有三个收益法的主要指标有三个；收益
9、额 折现率或资本化率 收益期限.收益法的程序及优缺点（一）程序程序；（1）收集验证有关经营财务状况的信息资料（2）计算和对比分析有关指标及其变化趋势（3）预测资产未来预期收益确定折现率或资本化率（4）将预期收益折现或资本化处理确定被评估资产价值.优点优点；能真实和较准确的反映企业资本化的价值；与投资决策相结合应用此法的评估资产价值易为买卖双方所接受.缺点；预期收益额预测难度较大受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响在评估中适用范围较小一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估.市场法与成本法的四大区别市场法与成本法的四大区别；（1）成本法是按现行市场价格确定重新购买该项资产的价值二市
10、场法是按市场上该项资产的交易价格确定的.（2）市场法中的现行市价指的是资产的独立价格是交易过程中采用的.（3）市场法的运用与原始成本没有直接关系（4）成本法是按全新资产的构建成本和扣除被评估资产的损耗来确定评估价值.资产评估方法要考虑下面几个因素资产评估方法要考虑下面几个因素（1）资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应.（2）资产评估方法必须与评估对象相适应（3）评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约 第三章第三章机器设备评估机器设备评估1.11.1 机器设备评估的特点机器设备评估的特点1.21.2 机器设备的核查与鉴定机器设备的核查与鉴定1.31.3 机器设备评估的成本法机器
11、设备评估的成本法1.41.4 机器设备评估的市场法机器设备评估的市场法特点特点；（1） 机器设备类资产一般是企业整体资产的一部分一般不具备独立的获利能力在进行机器设备评估时收收益法的使用受到很大的限制通常采用成本法和市场法.（2）于整体性的机器设备它是为了实现某种功能由若于机器设备组成的有机整体.（3）影响机器设备的因素很多设备的磨损失效规律不易确定个体差异较大.（4）设备的贬值因素比较复杂除实体性贬值外往往还存在功能性贬值和经济性贬值.机器设备的核查方式分为逐项清查；抽样核查；对机器设备的抽对机器设备的抽样核查一般采用分层抽样样核查一般采用分层抽样；步骤如下（1）对机器设备的抽样核查一般采用
12、分层抽样（2）以规格型号使用条件及环境；购置年代等作为样本的标志值.（3）根据抽查要求确定抽样比例（4）确定抽样调查指标（5）随机抽样（6）抽样结果分析机器设备的鉴定分为宏观鉴定；微观鉴定；判断性鉴定；对于外购设备主要包括对于外购设备主要包括；（1）外购单台不需安装国内重置成本（2）外购单台需安装国内重置成本（3）外购单台不需安装进口设备重置成本（4）外购单台需安装设备重置成本（5）车辆重置成本机器设备的实体性贬值及其估算其公式为；实体性贬值=重置成本*实体性贬值侓机器设备的功能性贬值及其预算；机器设备的功能贬值可以通过超额投资成本和超额运营成本预算；机器设备的经济性贬值估算机器设备的经济性贬
13、值估算（1）应生产能力降低造成的经济性贬值估算（2）因收益减少造成的经济性贬值估算（3）因受环境保护限制而造成的经济性贬值预算运用市场法评估机器设备的基本控制步骤是运用市场法评估机器设备的基本控制步骤是（1）对评估对象进行鉴定获取评估对象的基本资料（2）进行市场调查；选取市场参照物（3）因素比较（4）计算评估值运用市场评估的机器设备中比较因素分析运用市场评估的机器设备中比较因素分析；（一）个别因素（二）交易因素（三）时间因素（四）地域因素 第四章第四章（1 1）房地长评估）房地长评估（2 2）使用权评估的方法使用权评估的方法（3 3）建筑物评估的特点建筑物评估的特点（4 4）建筑物评估土地使用
14、权的评估特点建筑物评估土地使用权的评估特点（5 5）土地权属及其处置土地权属及其处置（6 6）土地的方法土地的方法房地产的概述；房地产是指土地建筑物及其他地上定着物.它是由实物权益和区位三者的结合.房地产的特征房地产的特征；（1）位置固定性（2）耐用性（3）影响因素多样性（4）投资大量性（5）保值增值趋势房地产的评估程序房地产的评估程序；（1）明确评估基本事项（2）拟定评估工作方案（3）实地勘察搜集资料（4）选用评估方法评定估算（5）确定评估结果撰写评估说明和报告土地使用权及其实质土地使用权是指土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让出租转让抵押投资的权利.土地资产的特性表现在以下
15、方面土地资产的特性表现在以下方面1 土地面积的有限性2 土地位置空间的固定性3 土地使用的价值永续性和增值性4 土地的不可替代性土地的经济特性主要表现在以下几个方面土地的经济特性主要表现在以下几个方面；1.用途多样性2.经济地理位置的可变性3.课垄断性土地资产价格的特点土地资产价格的特点；1.土地价格不是土地货币的表现2.土地价格主要由土地的需求决定3.土地价格具有明显的区域性4.土地价格的上涨性影响地产价格的因素影响地产价格的因素；就地产价格评估而言要考虑以下几个方面的因素；(一) 一般因素是指对土地价格高低及其变动具有普遍性一般性和共同影响到因素.这些因素主要有；1.行政因素2.社会因素3
16、.经济因素4.其他一般因素（二）（二）影响土地价格的区域因素影响土地价格的区域因素1.商业繁华程度2.交通便捷度3.环境优劣度4.规划限制5.其他因素土地使用权评估的原则土地使用权评估的原则1.替代原则2.最有效使用原则3.变动原则4.供需原则5.贡献原则1.11.1 土地权属的类型土地权属的类型土地权属按不同角度可以划分为；1.土地所有权2.划拨土地使用权3.出让土地使用权4.集体土地所有权土地权属处置方式有以下几种土地权属处置方式有以下几种；1.出让方式2.直接投资入股方式3.租赁方式市场法市场法市场法也称市场比较法是将待估土地与在近期已经进行交易类似土地加以比较从以进行交易类似土地的价格修正得出待估土地价格的一种评估方法.收益法收益法土地权使用评估中的收益法亦称收益还原法是指通过预测土地未来产生的预期收益以一定的还原将预期收益折算为现值之和从而确定土地评估的方法.成本法成本法成本法亦称成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之
