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1、湖南房地产行业分析,房地产业:,是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。主要包括土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。通常将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。,纲要,市场现状 所处生命周期 政策法规 经济环境 土地市场 商品住宅市场 产品分析 需求分析 市场的机会与威胁分析,行业总结,市场现状,2012年国家仍然延续上年度的公民福利政策之路，房地产业将在挤压与淘汰中顽强成长。由于上年度对货币从紧政策、限价政策、限购都没有对商品房限制达到预期、保障性住房在人民强烈呼吁声迟缓走到台前，城镇住房刚性
2、需求根本不会逆转，房地产业也绝对不会崩盘，商品房开发商确实难，商品房价格涨也难，降也难。保障性住房批量上市那一天，就是房地产业政策松动的光环，要等到下半年。2012年房地产业仍属于国家为经济放缓做贡献，为国家调控GDP走势的杠杆之一。,房地产行业的生命周期,房地产行业生命周期是指在经济发展过程中，房地产产业扩张与收缩的交替过程，表现为复苏、繁荣、衰退和萧条循环出现的周期性波动现象。房地产周期波动具有规律性，它总是复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段循环往复、周而复始。但是，每个阶段都有各自的波动特征，在持续时间、波动幅度、波动频率、扩张期和收缩期的持续时间比例上均有所不同。 我国房地产业发展较快，房
3、地产业各个指标绝大多数呈上升状态，只有指标的增长率呈现上升、下降相互交替的周期波动形态，因此，我国的房地产周期主要表现为增长率波动。,政策法规主要行政政策,一、坚持调控不动摇 促进房价合理回归 自 2010年4 月份国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。2011年1 月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了被业界称为“新国八条”的八项政策措施，其中，首次将房价调控目标化，明确要求在一季度落实各地区年度价格控制目标，首次将责任落实到地方政府。 2011年12 月12日至
4、14 日召开的中央经济工作会议再次明确要求，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。,二、各地公布年度“房价控制目标”,2011 年1 月26日国务院办公厅发布的“新国八条”明确要求，2011 年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布国家统计局统计并公布新建住房价格指数的 70个大中城市，均已公布年度新建住房价格控制目标。其中长沙的控制目标是新建普通商品住房价格涨幅低于全市年度GDP和城乡居民人均可支配收入的增长水平,三、 一系
5、列“限购”政策对房地产行业产生深远影响,“新国十条”中规定，“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”,“三限”政策即限购、限贷、限价，其中，限购政策从数量上限制了房地产投资，它明确提出：各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房。限贷令则从源头上切断了普通
6、居民的投资资金来源，该政策自实施以来不但严格限制贷款条件，各银行还不断提升购房贷款首付比例和贷款利率。“贷不到款、高成本贷款”有力压制了房产投资者。限价令对投资者同样是一道禁咒，降低其收益预期。,政策法规主要税收政策,继“新国八条”楼市调控政策后，一直备受各界关注的房产税改革有了突破性进展，国务院同意在部分城市对个人住房征收房产税试点。房产税改革试点的“发令枪响”对我国的财产税改革意义非凡，但由于我国各区域经济发展不平衡，上海和重庆的房产税征收方式截然不同，很难在短期内形成统一的征收细则供全国推广。与此同时，房产税在实际操作中又面临着房产登记信息不完整、房产价值如何评估，以及与现有的税费制度如
7、何衔接等一系列复杂与难解的课题。可以判断，房产税在全国推广还面临诸多困难。,政策法规主要金融政策,提高存款准备金率、上调利率等一系列银根紧缩政策主要是为了继续抑制通货膨胀、收紧市场的流动性，但同 时一定程度上也是为了配合楼市调控。房地产是典型的资金密集型行业，银根紧缩政策对开发与消费都明显依赖银行信贷的房地产市场将产生重大影响。房地产开发对银行贷款依赖度过高的状况还没有从根本上改变，房地产开发企业资金来源中 50%以上依赖银行贷款。在此情况下，商业银行为满足提高存款准备金率的要求，控制贷款增长速度，甚至收紧贷款，必将给房地产开发企业的流动性带来压力。在房地产按揭贷款中，银行可能将更严格地执行首
8、付款比例要求，一定程度上将遏制近年来房地产需求的过度膨胀。,政策法规 住房保障政策,国务院领导高度重视保障性住房建设工作 多渠道多层次确保安居工程建设资金到位为确保完成全国保障性安居工程建设任务，2011 年以来我国政府先后发布了关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知、关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知等一系列政策措施，多渠道多层次力促保障房建设顺利推进。 但是随着部分低收入家庭成为廉租房的受益者后，无形中会对进一步稳定房地产市场秩序、稳定房价起到有效的抑制作用。,政策法规其他重要政策,一、 商品房“明码标价”对房价的影响不大 ：1、明码标价要价目齐全 2、明码标价
9、实行一套一标明码标价”将迫使开发商制定出更加合理的价格，有效促进开发商加快开盘，在提高供应量的同时稳定市场价格，也能确保房地产市场交易的公平与公正。但房价也不会随着“明码标价”而应声落地。因为当前楼市的主要矛盾依然是供求矛盾，房价的上涨或下降是由市场供求关系决定的，只要市场没有出现严重的供过于求，房价就不可能出现“拐点”。,二、我国首部规范房地产经纪行为法规开始实施 三、国土资源部对闲置土地处置办法（修订草案）征求意见 修订草案能够得到严格执行，一些房地产开发企业必然会想方设法加大开发土地的力度，急需资金的房地产开发企业，很有可能会通过促销等方式加大销售来获得资金流，从而促使房价回落。,房地产
10、政策调整 2012年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展。 1、国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策； 2、国家进一步完善房地产土地分类供应政策； 3、一线城市征收房产税将陆续出台；开征房产税之时，就是限购房政策自动取消之日； 4、国家按区域性调整政策性商品房政策； 5、下半年对商品房的金融政策将适度调整； 6、下半年对商品房的管理政策会也会适度调整，调整幅度不会太大。,经济环境(长沙）,一、2011年GDP达到全年预期增速14%，经济稳步发展 图2- 1-1 ：长沙市GDP增长速度走势图,2011年累积至第四季
11、度，累计实现GDP5619.3亿元，同比增长14.5%。在GDP中，第一产业实现增加值252.1亿元，增长4.0%；第二产业实现增加值3151.7亿元，增长18.3%，其中工业实现增加值2662.5亿元，增长20.4%；第三产业实现增加值2215.5亿元，增长10.7%。在GDP累计增幅中，第一、二、三次产业分别拉动0.2、9.8、4.5个百分点，三次产业对GDP增长的贡献率分别为1.2%、67.9%、30.9%。,二、社会零售总额稳定增长，消费市场活跃 图2- 2-1：长沙市社会消费品零售总额累计增幅走势图,2011年全年实现社会消费品零售总额2125.9亿元，同比增长18.0%。限额以上企
12、业实现零售额1122.8亿元，同比增长26.7%，限额以下企业实现零售额1003.1亿元，同比增长9.5%。按行业分组，批发业实现零售额215.4亿元，增长17.7%；零售业实现零售额1668.5亿元，增长18.2%；住宿业实现零售额47.7亿元，增长20.2%；餐饮业实现零售额194.4亿元，增长16.3%。,三、固定资产投资快速增长 图2- 3-1：长沙固定资产投资累计增长走势图,2011年全年完成固定资产投资3510.2亿元，同比增长26.1%。城镇以上固定资产投资3197.4亿元，增长20.2%，增幅同比回落8.4个百分点。更新改造投资961.4亿元，增长43.9%，增幅提升5.8个百
13、分点。,四、开发投资持续增加 图2- 4-1：长沙房地产开发投资额走势图,2011年房地产开发投资886.9亿元，增长29.6%，增幅回落7.9个百分点。商品房销售面积下降10.7%，增幅回落30.2个百分点；住宅销售额增长8.3%。,土地市场,土地供应量走势土地供应量走势为：2012年土地供应总量会适度增加，但不会超过2011年15%，土地供应向政策性商品住房倾斜。对一二线城市商品住房土地供应仍属于严控范围。呈现商品住房有钱也无地的局面；三四线城市为了财政积累，将商品住房土地供应量会适量放开。对保障性住房，政策性商品住房和商品住房国家采用了不同的土地供应方式，政策性商品住房将是土地供应主体。
14、1、保障性住房土地供应方式：以计划经济形式供应占总土地供应量15%。2、政策性商品住房土地供应方式：以计划加市场经济形式供应，实行限制性招、拍、挂。占总土地供应总量50%。3、商品住房土地供应方式：以市场经济形式供应，招、拍、挂。占总土地供应总量35%。这样的土地供应格局基本定型。由于地方财政情况没有较大的好转，地方土地财政的态势暂时无法缓解。,1、长沙土地成交走势分析,2012年开局第一个月土地成交市场略显冷清，流拍1宗，共成交土地7宗，土地出让面积31.18万平方米，环比下降35%，同比大幅下跌74%，规划建筑面积105.91万平方米。 2012年1月土地市场依旧延续2011年冷清局面，成
15、交地块均以底价成交，相较于去年1月成交11宗土地、经营性用地轮番竞价的场面来说今年逊色不少。一方面由于2011年下半年楼市低迷，各楼盘成交量萎缩，开发商资金压力大，土地储备行为慎之又慎，另一方面，调控的不放松让市场预期悲观，土地市场和楼市观望情绪加剧，开发商拿地积极性大打折扣，预计未来短期内土地市场将维持这种低迷状态。,2011年长沙土地市场不甚景气，然商业及办公市场不乏热点，多宗中心区域优质地块高价成交。纵观全国市场2011年四季度，在内地房企小心翼翼的同时，港资和外资房地产开发商凭借着多渠道资本运作能力以及商业物业成熟的开发运营能力，纷纷逆势拿下带商业性质的土地。而2012年内地土地市场遇
16、冷局面短期不会得到改善，然商业用地市场却值得期待。,商品住宅市场,无人能够改变城镇住房刚性需求的局面，但商品房不会走出计划与市场经济共存的怪圈。土地在市场经济模式下循环，建设在计划经济模式下循环。地方政府不堪财政捉襟见肘的压力，为了迅速回笼资金，将部分保障性住房改变为政策性商品住房的大趋势不可逆转，对商品房较大冲击的态势已经形成。2012年商品房的金融政策仍然是以从紧为主，城市商品房的态势仍然严峻。,一、二线城市商品房：按土地按市场经济运行，建设按计划经济模式中运行。全年是“紧、紧、紧、松”。商品房从紧的政策对一、二线城市的开发商来说，可能会逼迫房地产开发商转向为商业办公用房开发，这是房地产业的一个危险信号。三线城市商品房：这里的房地产商比一、二线城市日子好过的多，他们属于在计划与市场夹缝中游离生存的企业。全年中央政府是“紧、紧、紧、松”。地方政府是持续土地财政的做法，房地产业必须完成地方财政税收。四线城市商品房：属于穷则思变地区。应该说四线城市房地产商日子最好过。地方政府是必须超额完成地方财政税收，乘上土地财政最后一班车。,
