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1、小 产 权 房,目录,一、小产权房的定义及属性 二、它的分类 三、现状如何 四、产生的原因 五、它的利弊 六、案例分析 七、国家政策 八、如何解决,一、小产权房的定义及属性,1.定义：小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫“乡产权房”，又叫”小产权房“。 2.属性：（1）狭义概念：所谓小产权房屋（又称乡产权房屋），是指在农民集体土地上，由享有该土地所有权的乡（镇）政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业联合开发建设，未缴纳土地出让金等费用，并由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。这种房屋权属证书没
2、有房管部门盖章，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，故称之为乡产权。(2)广义概念：即不完全产权房屋，是指未办理统一规划、征收和出让手续，直接在国有或集体所有性质土地上，违法违规建设或超标准建设所产生的房屋即违建房。由于购买者仅与房屋筹建者签订了交易合同，只有房产部分的使用权和收益权，但无法获得国家房管部门颁发的房产证，无法进行抵押、赠予和拆迁补偿。一旦房屋产权发生变更或纠纷时，购买者各项权益均得不到法律的保护。（3）大产权房：即市场商品房，拥有完全产权，得到国家承认并合法登记的私人财产，其权益部分包含了房产使用权证与国有土地使用权。享有房地产应有的各项权益，在进行市场交易过程时，无需
3、缴纳土地出让金，符合交易时限规定的也无需缴纳房产增值部分的税费。,二、它的分类,第一种是在集体用地上或者占用耕地违法建设的。将农民集体所有建设用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。 第二种是在政府划拨或者出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上进行销售，有产权纠纷隐患的不完全产权房。 第三种是在军队享有使用权的土地上，进行房地产开发，之后卖给军人以外的地方居民而产生小产权房，俗称”军产房“。,三、现状如何,据非官方统计数据显示，中国目前小产权房建设面积达60多亿平方米，相当于中国房地产业近10年来的开发总量。,四、产生的原因,小产权房是城市房地产市场需求膨胀与
4、房地产政策滞后之间矛盾的产物。原因一：建国以来，中国工业化高速发展，人口向城镇快速集中，造成城市住宅市场需求膨胀。但由于利益原因，一线城市的商品房开发量巨大，而满足中低端收入人群的社会保障性住房长期供应不足，使小产权房出现并不断膨胀。原因二：改革开放以来，没有依据宪法规定落实农村集体土地使用权可流转原则，土地开发与管理使用方面的法律法规空缺，使农村集体土地使用权无法进入市场资源体系产生经济效益。导致村集体、村民、投资人在经济利益驱动下大量违规建设小产权房。原因三：近年以来，没按照1998年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知中的承诺，落实城市房改制度。也没有探索在商品房开发
5、领域之外，利用社会资源多渠道合作建房，满足城市居民多层次不同需求住房保障方式和办法。导致城市商品房价格快速上涨，小产权房套利空间加大，促使其发展。小产权房不是偶然产生的，住房需求大，住房保障体系滞后、高房价等因素促使大量小产权房的产生。,五、它的利弊,利：1.价格：小产权房的价格只有同样位置商品房价格的30%60%2.形态：一样是普通住房3.交易：没有缴纳商品房买卖的交易税、契税等4.成本：物业费便宜、采暖费便宜、水电费便宜 弊：1.小产权房无产权保障、不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利2.没有国家产权证书、只有乡委会或村委会给的产权证，不能像大产权一样进行抵押和流转3.购买小产权房无法办
6、理贷款，只能一次性或者分期付款，加大了购房者的资金压力，同时增加了购房风险4.由乡政府指定的开发商成立的物业管理机构进行管理，服务管理水平低，质量也难以保证5.如果和国家规划相冲突，还很有可能会被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿,六、案例分析,小产权房案例1：因为开发商承诺某小产权房项目很快就可以办理房产证，小李考虑到价格便宜便签下内部协议。孰料相关手续办理一拖再拖、办证时间遥遥无期，办不了按揭的小李只有借钱交了房款。另外小李的妻子已怀孕，由于落不了户，孩子将来的上学问题等等均受到影响。 解析：小产权房面临的政策风险很大，目前国家对小产权房的禁令不断，而南京亦早在2003年8月就在全市范围
7、内开展了全面清理处置小产权房的专项行动，目前办证的两个重要环节，即政府批复和开发商缴齐土地出让金，符合这两个条件者少之又少，开发商的宣传不能轻信。同时购买小产权房只能一次性付款、不能获得银行按揭，且小产权房无法落户，这些风险购房者必须清楚认识。 小产权房案例2：关于小产权房过户。赵某日前与钱某签订了房屋买卖合同，赵某将自己的一套小产权房以30万元的价格卖给钱某。签约当日，钱某向赵某支付定金5000元，部分房款50000元。一个月后，钱某按照合同约定拟继续交付后期购,房款时,赵某却反悔了,准备收回房子,把原来收取的购房款返还钱某，钱某诉至法院要求继续履行合同。 解析：法律法规不允许集体土地上建设
8、的房屋向本集体经济组织以外成员销售，“小产权房”不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，不能办理房屋的产权过户手续。本案中法院认定双方签订的买卖合同无效，由赵某返还钱某购房款，驳回钱某要求继续履行合同的诉讼请求。 小产权房案例3：独生子刘某工作后将户口从农村迁走成为城市居民户口，但其父母的户口仍在老家。如今父母先后过世，在老家留有2套小产权房。刘某决定将房屋出卖却遭到村委会阻挠，相关负责人表示刘某已不是该村村民，没有权利出卖该房屋。,解析：根据相关条例，刘某父母的房屋符合遗产的范围，刘某作为父母的法定继承人当然拥有该房屋的继承权。但是在继承后的实际操作中，刘某由于不具有该村集体户口，存在无法
9、办理房屋过户的问题，建议其将房屋出让给该村的其它村集体成员。,七、国家政策,国务院日前针对2013年小产权房最新政策问题，已作出部署，责成国土资源部、住房和城乡建设部牵头，成立专门领导小组，负责小产权房的摸底和清理工作。国务院要求：意识所有在建及在售小产权房必须全部停建或停售; 二是将以地方为主体组织摸底，对小产权房现状进行普查;三是责成领导小组研究小产权房问题，拿出相关处理意见和办法。关于农村集体土地确权登记发证的若干意见中明确了相关工作的重大政策问题，制定出小产权房最新政策，小产权房不得登记发证。意见明确规定，“对于借户籍制度改革或者擅自通过村改居等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国
10、有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农村住宅或小产权房等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记薄规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任。”,八、如何解决,1.承认现实，平衡利益 许多小产权房是村集体之间通过整合集体所有的建设用地和宅基地，然后再在整合之后的集体土地上建设的。这事实上是对集体土地有效入市流转的一种尝试。这类小产权房不仅解决了城市居民住房难的问题，也实现了农民增收，在一定程度上缓解了民生问题。很多城市居民都已经购买了这类房产，这也证明了小产权房的确存在一定的市场。因此，除非严重影响国家和城市的统一规划，
11、对于那些合理合规建设的小产权房，在补办相关手续补交相关费用之后应当给予相应的正式产权。为了防止不纳入规划建设房屋现象的进一步蔓延，对于正在建设和新建的小产权房则要抓紧纳入城市统一规划当中，经过合理的审批程序予以确认或者制止。 2.有效配置土地资源 现在国家颁布的各项政策，都是全国一刀切的行政命令，而对于集体建设用地上建设的小产权房，应该努力运用经济手段进行调控，而不是单纯运用行政手段甚至进行大面积的拆毁。这样可能会激化社会矛盾，把好事变成坏事。 首先，小产权房的出现无疑会导致地方政府土地出让金收入的缩减，建议加紧改革现行税收体制，缩小中央财政收入的比例以缓解地方财政过渡依赖土地收入的状况。如果
12、能够有效压制住土地财政日益泛滥的势头，再加强对开发商的规范和监管，商品房的价格就会趋于合理的空间。,其次，在我国税收收入逐年稳步递增的情况下，中央和地方都应加大财政转移支付力度，尤其应当主导建设更多的廉租房。如果政府能够提供足够数量、价格合理、区位适宜的此类保障性住房，并且形成合理有效的分配机制，那么小产权房就不会具有如此的规模和吸引力。 3.深化土地产权变革 农村的集体建设用地(包括宅基地，如果还继续实行集体所有的话)，应该和城市的国有建设用地具有同样的权利，并按照同样的市场原则定价。城市居民的宅基地，虽然是国有，但是其使用权可以出租、抵押、继承和转让，而农村居民的宅基地(使用权)却既不能出租、抵押，又不能继承转让，城市居民的住宅可以卖给出价高的任何人，而农村居民的住宅不能卖给出价更高的城市居民，这既违反了同地、同权、同价的原则，又限制了居民迁徙定居的自由。应该实行国有建设用地和集体建设用地“统一市场”，达到“同地、同权、同价”。进行城乡土地市场体系建设，关键在于赋予城乡集体建设用地相同的权益，“同权”是根本。同为建设用地，已经不存在土地转用问题，应当具有平等的产权，实行“同地、同权、同价”。,THE END,谢谢大家,
