房地产交易与实务

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1、房地产交易与实务,专题一：房地产转让概述,一、房地产转让概念 房地产转让是指房地产权利人通过买卖赠与或者其他合法的方式将其房地产转移给他人的行为.,二、房地产转让主要方式,1.买卖; 2.交换; 3.赠与; 4.以房地产抵债; 5.以房地产作家出资或者作为合作条件,与他人成立企业法人,房地产权属随之转移的; 6.因企业兼并或者合并,房地产权属随之转移的; 7.法律、法规、规章许可的其他方式。,三、房地产转让的条件 一手房：五证齐全 国有土地使用权证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 商品房销售预售许可证；,二手房： 1.二证齐全 土地使用权证书； 房屋所有权证书。 2

2、.被转让的房地产权利属于可依法转让的类型并具备依法转让的条件。,城市房地产管理法规定，下列房地产不得转让：以出让方式取得土地使用权的，不符合法定条件的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；依法收回土地使用权的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。,四、房地产转让的一般程序 二手房： 房地产转让一般经过洽谈、审核、估价与定价、签订转让合同(或发生、确定转让的法律事实)、缴纳税费、产权过户登记等程序。 一手房： 开发商办理过户的义务,专题二：商品房（一手房）房地产交易纠纷及法律风险防范,

3、一、商品房（一手房）概述 概念：一手房是指房地产开发商依法取得土地使用权后，在土地上建造并取得政府批准销(预)售的商品房。 分类：房屋根据用途分为住房和商用房。住房包括住宅、别墅和公寓,商用房包括商铺和写字楼。 一般来说，只进行过一手交易的房子，就是一手房。还有一种情况，就是可以直接更名的房子，比如说：“贾新贺买了在开发商手中一手买了这套房子，然后在产证没有办下来之前，又卖给了冷酷一郎（需要协商）”。,二、一手房屋买卖过程 1、看广告、楼书获悉楼盘信息； 2、售楼处登记和/或签订意向书支付意向金； 3、签订认购书或者定金合同； 4、签订商品房买卖合同； 5、履行合同：付款、贷款、交房、办理产证

4、,建设部商品房销售管理办法第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所 （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式 （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期 （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任 （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式 （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法 （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。,三、商品房认

5、购书纠纷的发生及解决 1、商品房认购书的内容商品房认购书的内容远较正式买卖合同简单，它大致包括以下几部分内容：1）客户所认购房屋的房号、面积、单价、总价；2）买卖双方应该签署正式买卖合同的期限；3）认购方交纳一定数额的定金，并约定如未能在约定期限内签署正式买卖合同，或开发商对该房屋再行销售时，对定金的处理方式。,2、商品房认购书的效力 我国现行法律对于有效合同的构成要件作了如下规定： 1.主体合格；具备相应民事行为. 2.意思表示真实； 3.内容符合法律、行政法规强制性规定；,意向书一般都会明确注明为“意向书”而非正式“合同”，签署意向书的双方也仅向对方传达一个最初步、最基本的合同意向，一旦这

6、一意向有所改变，要向对方承担合同责任。 合同的一种，如果符合商品房买卖的主要条款，即与正式的合同具有同等法律效力。,四、一手房屋买卖纠纷、风险及防范措施 1、广告楼书纠纷 【案例1】广告承诺买房可读名校 梦想落空业主怒告开发商 风险：楼书内容未约定到合同中的风险 一般难以追究开发商责任。 防范措施：楼书介绍纳入到合同中并保证明确具体，同时需要明确约定违约责任。,2、认购纠纷 风险一：定金被没收风险； 防范措施：（1）发函称对方拒绝签订合同要求双倍返还定金；（2）或者称双方协商不成导致合同未能签订；,【案例2】当事人就主合同的订立不能协商一致是否适用定金罚则 风险二：开发商以双方返还定金方式拒绝

7、签订合同 防范措施： （1）通过行政手段给开发商施加压力迫使签约及时； 【案例3】开发商同意双倍返还定金但拒绝签约纠纷 （2）通过法院诉讼要求双倍返还定金并赔偿机会成本损失。,3、贷款不成引发纠纷 风险：贷款不成导致逾期付款承担违约金甚至解除合同责任 化解方法： （1）评估贷款可行性； （2）约定贷款不成时单方解除权； （3）考虑是否购买； （4）贷款不成责任认定为：非买房人通常办法政策发生变化导致无法贷款；,4、房价下跌引发纠纷 风险：要求退房得不到法院支持。 化解方法： （1）看合同有否单方解除合同约定？ 【案例4】每平方米12000元下跌至8000元解除合同纠纷,（2）看开发商是否存在根

8、本违约情形 逾期交房、主体结构不合格、严重影响居住、擅自设计变更、面积误差超出3%、逾期办理产证等 （3）看合同是否存在重大瑕疵 （4）以由于银行原因无法取得贷款为由主张解除合同,5、房屋质量引发纠纷 风险： （1）拒绝接受房屋逾期交房违约金得不到支持，造成损失无法获得弥补； 【案例5】大门锁无法锁住能否拒绝收房？ （2）解除合同要求得不到支持； （3）质量缺陷导致损失难以获得支持。,化解方法： （1）不轻易拒绝接受房屋； （2）专业人员评判房屋质量是否属于主体结构不合格、严重影响居住功能； （3）对于一般质量问题，要求修复后交房或者接受房屋但是约定好修复期限； （4）一旦就质量缺陷导致损失提

9、起诉讼，则申请质量鉴定。,6、房屋面积引发纠纷 （1）面积误差处理办法：有约定从约定，没有约定依司法解释规定确定。 法律依据： 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第14条： 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：,（一）面积误差比绝对值在以内（含），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）

10、部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。,【案例6】少一个房间，双倍返还房款 （2）花园面积引发纠纷 【案例7】别墅花园面积大幅缩水 业主主张退房还是赔偿 决策： I) 是否可以退房？ II) 退房是否可以主张20%违约金？ III)是否可以主张赔偿？ IV) 诉讼中开发商要求交房是否接受房屋？,7、设计变更引发纠纷 【案例8】 （1）业主收房发现房屋层高缩水10厘米 开发商被判赔层高减少，判决赔偿

11、减少的建造成本 （2）开发商变更房屋设计 购房者打官司索赔12万元落地窗变更 （3）地产商将房屋双阳台变单阳台 五业主获赔60万元双阳台变更为单阳台，酌情给予赔偿,8、逾期交房引发纠纷 【案例9】 （1） 40户业主告倒创智赢家开发商将赔1500万延期交房的理由能否成立及违约金过高调整方法 （2）不缴纳物业管理费用拒交房,交房“潜规则”被判不合法潜规则的代价,9、逾期办理产证引发纠纷 （1）房产证逾期没办成 ，开发商违约须赔偿延期办证承担违约责任 （2）购房人不能以房屋质量有问题不履行办证义务开发商起诉要求小业主办证以解除保证担保责任,法律依据： 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题

12、的解释第18条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。,10、侵权纠纷 （1）嘉绿苑业主状告开发商私自封闭底楼架空层,开发商一审输了官司，架空层权属目前仍属法律空白公共部位 （2）开发商违规占用小区公共用地 法院判其恢复原

13、状公共用地,五、房屋质量问题 (一)关于收房过程中的修整1弄清楚负责修整的是物业公司还是开发商，别被“当球踢”；2、要求修理，锲而不舍，直到物业公司或是开发商派人来修整；3、修整方案应该获得您的同意；4、工人入户维修应该获得您的允许和监督。,（二）关于解约和索赔根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第12条，因商品房主体结构质量不能交付使用，或者房屋交付使用后，商品房主体结构质量经核验确属不合格，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第13条，因商品房质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权请求解除合

14、同和赔偿损失。1.购房人有权解除合同的，仅限于房屋主体结构不合格问题或是商品房质量问题严重影响正常居住使用的情况，地面的轻微不平整、墙上的细微裂缝等都不在此列。,2.行使该条权利，需要经过检测机构的核验，否则对于“房屋主体结构不合格”或是“商品房质量问题严重影响正常居住使用”这种比较专业的标准，很难举证。3.收房的时候，对于商品房质量问题的存在，一定要书面与开发商达成协议或是备注，不要随意在“承认房屋不存在质量问题”的文件上签字，以免丧失自己应有的权利。4.开发商的“金盆洗手”或“非正常退出”都可能导致购房人该项权利的丧失，因此一旦发现商品房质量问题，请您一定要及时处理。,（三）关于检测 （四

15、）关于解决纠纷的途径 1.投诉;一些城市的行政主管部门已经开始设立投诉部门，当您发现施工质量问题的时候，可以向本地的行政管理部门投诉。 2.仲裁 3.诉讼,一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。 所谓“五证”，是指国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证（也叫建设工程开工证）、商品房销售预售许可证；“二书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书，这也是法律对销售方的基本要求。,专题三：二手房房地产交易纠纷及法律风险防范,一、二手房概述 概念：二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商

16、手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。,二、 二手房买卖过程 1、卖方至中介挂牌； 2、买方看房； 3、买卖双方与中介一起达成买卖定金协议； 4、买卖双方及中介签订买卖合同； 5、卖方付款； 6、买方贷款并办理过户及抵押登记手续； 7、卖方交付房屋。,三、 二手房买卖纠纷及风险防范 卖方风险及防范方法： 1、产证原件交付给中介风险：房屋被卖等风险产证原件自行保存； 2、因房价上涨而拒绝签订买卖合同风险：双倍返还定金+损失酌情赔偿风险一旦签订定金协议，则不宜反悔； 3、因房价下跌而未能签订买卖合同风险：没收定金尚不能抵销降价损失风险增加定金数额（房价20%均可）；,4、黑白合同风险：做低房价风险签订补充协议且就差价部分先行支付；判断时，除由提出异议方承担举证责任外，还应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。此外，对于当事人确存在规避纳税、骗取贷款等行为的，可一并建议相关部门予以处理。,