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1、CONTENTS ：,城市解读与投资环境分析 濉溪县土地市场分析 房地产市场分析 项目解读与竞争力分析 投资估算与价值分析 风险控制 结论,Part 1 城市概况与投资环境分析,中国-淮北,淮北概况： 淮北市位于苏鲁豫皖交界处，北接江苏徐州，南临宿州，东与江苏宿迁相邻，西连河南永城市。辖杜集、相山、烈山3个区和濉溪县。，总面积2802平方千米。总户籍人口214万人，城镇化率为58.5%。,淮海经济区核心共同体城市，徐州都市圈节点城市，国家级经济发展战略“中原经济区”重要城市。,淮北市交通发达。京沪高铁与陇海铁路穿境而过，连霍高速与京福高速交汇于此。3小时内经济圈城市有济南、郑州、合肥、南京等，
2、周边有南京、合肥、郑州、徐州四个航空港，到徐州观音机场仅有一小时里程，距中国深水良港连云港240公里，是安徽省距出海口最近的城市之一。,淮北位居由苏鲁豫皖四省20个中等城市、总人口近2亿的淮海经济区的中心，是产业和资金进入中原市场的黄金位置。,区位优势突出，助力城市化进程,淮北市经济处于安徽省中上等。有中国食品工业博览会和中国煤机博览会，两大对外合作交流平台。拥有省内首家省级的专门食品经济开发区-凤凰山食品工业开发区。2013年，地区生产总值704亿元，人均GDP达到33681元（约折合5516美元）。位于淮海经济区核心共同体8市中第5，安徽全省16市中第6。,中国五大能源基地之一，经济健康，
3、发展平稳,经济基础扎实，消费潜力突出：,南向布局已然成型，环湖新城奠定未来格局,城市绿色心肺： 国家级南湖生态湿地公园,烈山区城市组团,濉溪县城市组团,相山区城市组团,杜集区城市组团,环湖布局，生态至上 淮北因煤成市，依山成型，先濉溪而后为淮北。近年来淮北市整体城市发展表现为：相山区逐渐南扩，连濉溪为一体，结合烈山区、杜集区以及濉溪经开区、凤凰山食品园区等形成了以南湖湿地为中心，环湖发展的基本格局。,濉溪县是淮北市唯一市辖县，濉溪县城与淮北市区连为一体。东临宿州市，南接蒙城县、怀远县，西连涡阳县和河南省永城县。总面积1987.5平方公里。2012年，濉溪县辖11乡镇，1个经济开发区和1个濉溪芜
4、湖共建的现代产业园，辖215个行政村，总人口111万人。,安徽-濉溪县,濉溪县区位示意：,2013年，濉溪县克服宏观经济下行等不利因素影响，全年净增规模工业企业30家，总数达229家。实现规模工业增加值103亿元，增长21%。民营经济实现增加值123亿元，增长23%。完成了由农业大县向工业大县的转变。,濉溪县基本信息（2013）,濉溪县交通（2013）,濉溪交通便捷，符夹、青阜、青芦三条铁路穿境而过，北接陇海线，东连京沪线，西入大京九。公路交通国道、省道四通八达，连霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驱车南下省会合肥、东进海滨城市连云港只需2小时左右。距徐州观音机场仅有50公里。,S101道
5、路,S202道路,淮海路,铁路线路,项目地块,濉溪历史悠久，历代不乏俊才名士，历史名人有春秋时期政治家华元，秦相蹇叔，东汉哲学家桓谭，三国时期著名的文学家嵇康，东晋著名的军事家、桓伊以及东晋三戴、西晋嵇含、金代二武等。三国时期竹林七贤之首的嵇康在此结庐，一曲广陵散，感动天下。拥有柳孜隋唐大运河码头遗址、临涣古城墙等3处国家级文保单位。,历史悠久，人文荟萃。,1961年1月13日，国务院批准划原属于江苏省的萧县辖地设立相山区.杜集区与安徽境内的濉溪县北部地区(方城、渠沟大队)化为安徽省辖濉溪市。1971年3月30日，国务院批准，改濉溪市为淮北市。 濉溪恰如淮北地区的城市精神与地区记忆之地！,先濉
6、溪而后为淮北,人口大县，资源丰富,濉溪县是人口大县，总人口是淮北市总人口的接近一半。07年以前，濉溪县主要是农业大县，城镇人口比例较少，截止2013年，整个淮北市城市化率也仅仅56.5%左右，濉溪县的城市化率嫣然不足50%。未来，城市化过程势必将带来大量的首次置业需求。,濉溪县矿产资源丰富，非金属矿产以煤为主，是全国煤炭储量最丰富的县份之一，其次是水泥灰岩。金属矿产以铁为主，铜、金、银、钴等次之。已探明储量：煤60亿吨，铁9689.16万吨，铜13.59万吨，金17.3吨，银112.65吨，钴6169.44吨，硫33.28万吨，水泥灰岩3575.45万吨等等。皖北煤电集团公司14对矿井座落在濉
7、溪境内，年产原煤2000多万吨。 强大的矿产资源储备是濉溪经济持续增长的重要保障！,濉溪县经济发展情况（2013）,近年来，濉溪坚定不移地实施工业强县战略，相继开展了“工业发展年”、“园区建设年”等活动，坚持以工业引领县域经济发展，突出抓项目、抓园区，形成以工业经济为主导的发展格局，煤电及矿产采选、煤化工及精细化工、机电装备制造、新型建材、针纺服装和食品工业六大主导产业发展态势强劲。规模工业增速连续多年位居全省县级前列。,濉溪县发展规划（2013）,根据新的发展规划，未来县城将打造成为以加工型产业和高技术产业为主的现代工业生产基地，淮北市区的重要组成，一个现代化的新型城区和生活服务中心。,濉溪
8、规划形成“一城、三心、四轴、四区”的县城城镇空间结构， “一城”即临涣、百善、南坪为依托的县城西部、中部、南部经济区中心。 “四轴”即以202省道、青阜铁路、101省道、符夹铁路、宿蒙公路为依托，的两条城镇发展主轴。“四区”即以淮北主城区为中心的北部相濉经济区；以百善为中心的中部经济区，以临涣为中心的西部经济区和以南坪为中心的南部经济区。,新规划加速城市化，有助于房地产业的快速发展。,城市属性小结,Part 2 土地市场简析,濉溪县土地市场表现（2013-2014）,2013年濉溪县经营性土地市场表现,2014年濉溪县全部土地（含工业用地）交易情况,近几年濉溪的整体土地市场来看，平均每年的工业
9、用地成交量都在经营性用地的3-5倍左右。而这种情况，将随着工业经济的不断壮大最终反哺于房地产市场！,随着城市转型力度加大，淮北市把“东进南扩”作为城市发展的战略。依托“三山、六湖、九河”自然资源禀赋，加快老城区改造步伐，优化城市空间布局，“两山环绕、六湖珠连、城在山中、水在城中”的山水生态城市框架基本形成。受益于淮北城市布局，濉溪县因靠近生态轴心，近年来发展迅速。土地交易市场呈现以下特点： 1、工业用地成交量连续多年维持在较高水平。这也从另一个方面反映了近年来，濉溪县工业经济的持续高速发展，以及因为工业化带来的城市化的加速和房地产业繁荣的连锁化反应； 2、老城区内开始呈现出用地稀缺的态势，规模
10、化、块状化的地块经过前几年的发展已经非常紧缺。经营性土地开始向工业区等外围发展； 3、参考合肥等地的城市化进程中的实际案例，未来，濉溪唯有通过旧城改造和拆违来实现核心城区优质地块的聚集和整合、储备。,十二五关于新淮北规划提出后，众多知名房企将重点放在了濉溪县，开始集中拿地，当年形成本区地产市场小高峰，并紧接着在12、13年的楼市中表现出来，如下图：,但当时濉溪县土地储备并不多，地块零散，经过近几年房地产市场的火热发展，核心区土地资源已经很紧张。未来势必通过搬迁和旧改拆迁，来进行土地整合。 在此趋势下，位于老城区的优质地块和项目，应是投资和囤地首选！,附上文：,Part 3 濉溪县房地产市场分析
11、,随着淮北市整体城市布局在近些年以来的基本成型，原来绕在相山脚下的淮北也逐渐发展到了南湖边，四马路、五马路等等先后成为淮北市房地产发展史上的热门之地。城市向湖发展带来的置业趋向性非常明显。 濉溪县与淮北市连片共生，经济生活联系密切。住在濉溪即可畅享市区的生活感觉，而数百元的均价差，则有效提高了区域竞争力，驱动了濉溪房地产的发展。2010年千亿房企恒大进驻一举将濉溪拉到房地产发展的新高度。,保利东郡,淮濉共生，房地产业发展占尽天机,恒大名都,之心城,1：学府花园 2：阳光花城 3：金桂花园 4：濉河庭院 5：世纪辉煌 6：宏宇之心城 7：中苑大厦 8：恒大名都,以下为截至日前，濉溪房地产市场主力
12、在售项目区位示意，首先我们从对这些项目的调研分析入手，展开房地产分析。,市场竞争情况分析 个案调研,中苑大厦,核心诉求：,宏宇-之心城,核心诉求：一站式城市综合体,项目点评：,世纪辉煌,核心诉求：,项目点评：,天之和风雅苑,核心诉求：市政绿地公园广场,项目点评：,恒大名都,恒大名都,本项目地块,项目地址：濉溪县相阳路与南黎路交口往南500米 代理商：合富辉煌 占地面积：434亩； 总建面：100万平米； 物业状况：33F高层、精装修； 销售均价：住宅4700元/； 绿化率：40% 公摊：20%。,学府花园,项目地址：濉溪县相阳路与南黎路交口往南500米 开发商：濉溪县东信房地产开发有限责任公司
13、； 代理商：置融地产机构； 占地面积：44.48亩； 总建面：45000平米； 绿化率：30% 物业状况：17栋多层； 销售均价：住宅4700元/； 优惠信息：12-18号楼一次性付款97折，按揭98折，再减5000元；1-11#楼一次性付款95折，按揭97折，再减15000元。1号楼、2号楼在售116平米户型房源，均价3400元/,金桂花园,项目地址：经开区金桂路与国槐路交口； 开发商：淮北市福田房地产开发有限公司； 代理商：勤+缘品牌营销； 占地面积： 67691.6 ； 总建面：11万平米； 物业状况： 6栋小高层、23栋多层； 绿化率：35% 容积率：1.65。,阳光花城,项目地址：开
14、发区玉兰大道与国槐路交叉口； 开发商：淮北华康房地产开发有限公司； 代理商：鑫能地产机构； 占地面积： 32亩； 总建面：5万平米； 物业状况： 12幢多层，2幢18层高层； 绿化率：35% 容积率：2.2。 购房优惠：一次性98折，按揭99折,濉河庭院,项目地址：淮海南路（五里郢南800米） ； 开发商：安徽省房地产综合开发集团公司； 代理商：骏峰营销； 占地面积： 617亩； 总建面：70万平米； 绿化率：36%； 容积率：1.52； 购房优惠：一次性98折，按揭99折 进度信息：项目分为三期，目前一期推出的房源主要是80-117平方米的多层两居和三居。,2013年下半年开始部分新入市楼栋
15、推售情况,2013年下半年开始部分新入市楼栋推售情况,区域房地产市场处于高速发展期，名企集中入市， 市场推售频繁，供需两旺，,通过对以上主要在2013年推向市场的部分项目的调研和数据分析，我们发现，2013年下半年以来濉溪县房地产市场推售频繁，去化速度极快，季度性去化率高达76.36%。考虑主要销售都是推出后3个月内完成，实际销售率可能更高！,上表仅是计算了部分竞争项目的数据作为参考！恒大名都同期推售一千余套，尚未列入上表。,2013年下半年部分代表性项目数据总结：,由于12年开始濉溪开发区等地项目集中入市，拉低了整体均价。若去除开发区价格影响，2012年、13年，老城区均价均保持了较快增长。
16、老城均价已达到4400元左右！,濉溪县近年均价,2011年-13年濉溪县房地产市场行情：,通过代表性项目比对分析，濉溪县房产价格分化明显，老城区因占据濉溪县成熟配套，价格逐渐拉高。 本项目位处老城区腹地，配套全面，更兼有独享的生态湿地及景观公园资源，市场价值不俗。,本项目价格,结合市场调研与近几年市场行情：,本章小结,Part 4 项目解读与竞争力分析,本项目位于濉溪县石板街片区，地块北临南大街，东临古巷，南临南环城路。属于濉溪县老城区。,项目区位,沱河路,南环城路,孟山南路,淮海路,濉 河,乾隆湖,淮北市区（相山区）范围,相山区,本地块,项目基础参数,本项目总用地面积为120412.89，约181亩。地上总建筑面积336172。含社区幼儿园、社区卫生站、老年活动中心为一体。属于濉溪地区较大型项目之一。,项目四至,西,南,东,北,规划地块现状地势基本平整，场地高差不大，挖填方均可就地平衡。地块北边为百年老街，东边为老濉河，南边为乾隆湖。周边环境特点突出。,
