西安中建地产发展规划探讨

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1、西安中建地产3-5年发展研讨2011年1月,引 言,彼黍离离，彼稷之苗。行迈靡靡，中心摇摇。知我者谓我心忧，不知我者谓我何求。悠悠苍天，此何人哉！ 诗经王风黍离,2009年2月27日，西安中建地产正式成立。23个月后的今天，我们骄傲于中建地产长子的快速成长和骄人业绩。然而作为企业的建设者，我们深知，路漫漫其修远兮，上下求索之路、企业发展之路必将经历更多的困难和挑战。,引 言,西安房地产市场现状及未来3-5年发展解析,西安市近6年总体经济情况：,西安房地产市场发展趋势 西安市场情况 西安VS成都 西安市场容量 一线房产企业发展分析 西安中建地产发展探讨,第一部分：西安公司3-5年发展规划,房地产

2、行业指标：,常住人口 850万 GDP 15% 可支配收入 成交面积 1275万 成交均价 6211元,西安房地产市场发展趋势 西安市场情况 西安VS成都 西安市场容量 一线房产企业发展分析 西安中建地产发展探讨,第一部分：西安公司3-5年发展规划,小结：,西安GDP年平均增长率在15%左右。西安常住人口总数稳定在800-900万之间。西安房地产市场处于什么发展阶段 市场容量如何 选取具有较高相似度的市场对比分析 （二线城市、经济体量相当、城市发展相似）,西安房地产市场发展趋势 西安市场情况 西安VS成都 西安市场容量 一线房产企业发展分析 西安中建地产发展探讨,第一部分：西安公司3-5年发展

3、规划,西安VS成都：,成都与西安地理位置相似。 成都经济增长持续稳定。 成都城市发展规划与西安相似。 成都房地产市场发展较西安成熟稳定。 成都与西安对周边地区均有较强的辐射力。,成都之于西安 有较强参考意义！,成都市近6年总体经济情况：,第一部分：西安公司3-5年发展规划,房地产行业指标：,西安房地产市场发展趋势 西安市场情况 西安VS成都 西安市场容量 一线房产企业发展分析 西安中建地产发展探讨,常住人口 1142万 GDP 15% 可支配收入 成交面积 2339万 成交均价 6468元,西安VS成都重要指标对比：,第一部分：西安公司3-5年发展规划,根据目前西安经济的发展状况和房地产市场的

4、成熟度，参考成都发展历程，西安房地产市场仍有2-3年高速发展期。目前，成都房地产市场去化容量平稳在年均2236.5万平米，根据估算西安房地产市场去化容量峰值在1600万平米（目前是1275万平米）左右。,西安房地产市场发展趋势 西安市场情况 西安VS成都 西安市场容量 一线房产企业发展分析 西安中建地产发展探讨,常住人口 GDP 可支配收入 成交面积 成交单价 测算方法,引 言,西安房地产市场企业表现,2007年TOP10,西安市各大发展商发展现状：,2008年TOP10,第一部分：西安公司3-5年发展规划,西安房地产市场发展趋势 一线房产企业发展分析 西安市各大发展商发展现状 典型企业分析

5、西安中建地产发展探讨,本土VS外埠 TOP5VSTOP10 销售面积VS销售额,2009年TOP10,2010年TOP10,第一部分：西安公司3-5年发展规划,西安房地产市场发展趋势 一线房产企业发展分析 西安市各大发展商发展现状 典型企业分析 西安中建地产发展探讨,西安市各大发展商发展现状：,本土VS外埠 TOP5VSTOP10 销售面积VS销售额,一线房产企业市场份额占有情况（Top10以销售额排名）：,第一部分：西安公司3-5年发展规划,西安房地产市场发展趋势 一线房产企业发展分析 西安市各大发展商发展现状 典型企业分析 西安中建地产发展探讨,2010年去化面积TOP10,2010年销售

6、金额TOP10,第一部分：西安公司3-5年发展规划,西安房地产市场发展趋势 一线房产企业发展分析 西安市各大发展商发展现状 典型企业分析 西安中建地产发展探讨,本土VS外埠 TOP5VSTOP10 销售面积VS销售额,外埠品牌企业陆续进入西安市场后，本土企业竞争力明显不足，外埠企业极大刺激了西安房地产市场的发展。2010年西安房企销售额TOP10与去化量TOP10重合度达80%，高去化面积支撑高销售额。西安市场09、10年报复性反弹，去化量一跃进入1300万层级。而一流房企进入2010年纷纷发生爆发性扩张，抢夺西安市场去化面积的主要容量。目前西安市场TOP5房企全年销售总额在26亿以上，去化面

7、积在40万平米左右。TOP10房企全年销售总额在20亿左右，去化面积在25万平米左右。目前西安市场拥有约150个房地产开发企业，200多个在售项目。2010年，西安中建地产以企业销售额计算排名在20位左右，以单盘销售额计算排名进入前10。,小结：,第一部分：西安公司3-5年发展规划,西安房地产市场发展趋势 一线房产企业发展分析 西安市各大发展商发展现状 典型企业分析 西安中建地产发展探讨,引 言,西安典型房地产企业分析,第一部分：西安公司3-5年发展规划,中海地产2007-2010年发展情况,70%的平均增涨率,西安房地产市场发展趋势 一线房产企业发展分析 西安市各大发展商发展现状 典型企业分

8、析 西安中建地产发展探讨,万科地产2008-2010年发展情况,第一部分：西安公司3-5年发展规划,200%的平均增涨率,西安房地产市场发展趋势 一线房产企业发展分析 西安市各大发展商发展现状 典型企业分析 西安中建地产发展探讨,海荣地产2006-2010年发展情况,第一部分：西安公司3-5年发展规划,西安房地产市场发展趋势 一线房产企业发展分析 西安市各大发展商发展现状 典型企业分析 西安中建地产发展探讨,小结：,外埠品牌企业一般进入西安市场2-3年后，规模爆炸性扩张，占领相当的市场份额。 本地品牌企业拥有充足的土地资源，发展耐力较长，但速度较缓。随着外埠品牌企业的进入，本地品牌企业通过竞争

9、涤洗，产生“强者更强”的局面。 本地品牌企业项目档次与外埠品牌企业差距明显，但去化量支撑有力。 同时运营3-5个项目，项目间有明显差异，是典型企业运作的共性特点。 保证每年较为稳定的新开工量，是企业稳速发展的保证。目前，一线房企年度新开工面积在40万平左右。,第一部分：西安公司3-5年发展规划,西安房地产市场发展趋势 一线房产企业发展分析 西安市各大发展商发展现状 典型企业分析 西安中建地产发展探讨,第一部分：西安公司3-5年发展规划,西安房地产市场发展趋势 一线房产企业发展分析 西安中建地产发展探讨 TOP10/TOP5预测 西安中建发展规划,TOP10/TOP5门槛预测：,TOP5VSTO

10、P10 销售额门槛,74%的平均增涨率,59%的平均增涨率,西安房地产市场发展趋势 一线房产企业发展分析 西安中建地产发展探讨 TOP10/TOP5预测 西安中建发展规划,第一部分：西安公司3-5年发展规划,西安公司进入TOP10/5的指标要求：,西安房地产市场发展趋势 一线房产企业发展分析 西安中建地产发展探讨 TOP10/TOP5预测 西安中建发展规划,结论：,西安中建地产必须抓紧未来2-3年的机会，快速发展，才有可能利用市场速度，成长成为一线房企。 西安中建地产想要跃升TOP10企业（30亿），必须从今年开始大量储备土地，增加1-2个项目以供应未来3-5年的货量，有效支撑快速、长远的发展

11、，年新开工面积不低于40万平米。如果跃升TOP5企业（40亿），难度相当大，必须立即加强土地储备，年新开工面积不低于60万平米； 西安公司多项目运作可以考虑同区域不同档次项目和不同区域同档次项目两个方向，切忌同产品同区域发展。 西安公司人力、物力都需要为企业在未来3年内的急速扩张做好充分的准备。,第一部分：西安公司3-5年发展规划,第二部分：开元壹号和浐灞项目发展计划,开元壹号未拆迁范围,第二部分：开元壹号和浐灞项目发展计划,开元壹号分期开发图,第二部分：开元壹号和浐灞项目发展计划,开元壹号一期,第二部分：开元壹号和浐灞项目发展计划,开元壹号二期,第二部分：开元壹号和浐灞项目发展计划,第二部分

12、：开元壹号和浐灞项目发展计划,第二部分：开元壹号和浐灞项目发展计划,第二部分：开元壹号和浐灞项目发展计划,第二部分：开元壹号和浐灞项目发展计划,第二部分：开元壹号和浐灞项目发展计划,第二部分：开元壹号和浐灞项目发展计划,第二部分：开元壹号和浐灞项目发展计划,第二部分：开元壹号和浐灞项目发展计划,开元壹号二期,第二部分：开元壹号和浐灞项目发展计划,开元壹号二期,第二部分：开元壹号和浐灞项目发展计划,开元壹号三期,第二部分：开元壹号和浐灞项目发展计划,开元壹号三期,第二部分：开元壹号和浐灞项目发展计划,开元壹号四期,第二部分：开元壹号和浐灞项目发展计划,开元壹号四期,第二部分：开元壹号和浐灞项目发

13、展计划,开元壹号酒店综合体,第二部分：开元壹号和浐灞项目发展计划,开元壹号年度发展规模,第二部分：开元壹号和浐灞项目发展计划,开元壹号年度发展规模,第二部分：开元壹号和浐灞项目发展计划,开元壹号年度发展规模,第二部分：开元壹号和浐灞项目发展计划,开元壹号年度发展规模,第二部分：开元壹号和浐灞项目发展计划,开元壹号年度发展规模,第二部分：开元壹号和浐灞项目发展计划,开元壹号年度发展规模,第二部分：开元壹号和浐灞项目发展计划,开元壹号开发强度,拆迁是影响开元壹号项目发展进度的最核心因素，影响从进度到顺序等多方面。 根据整体排铺，项目年销售额集中在1015亿左右，高峰集中在2012-2014年。 项

14、目从2012年开始入伙结利，2014-2016年达到峰值。,第二部分：开元壹号和浐灞项目发展计划,开元壹号开发强度,项目新开工面积集中在2011-2013年，平均每年新开工面积在23万平米。 项目在建面积将在2013年达到峰值（近80万平米），将形成对公司开发运营能力形成巨大的考验。,第二部分：开元壹号和浐灞项目发展计划,浐灞项目,第二部分：开元壹号和浐灞项目发展计划,开元壹号+浐灞项目,第二部分：开元壹号和浐灞项目发展计划,结论：,2011年受拆迁及交地时间的影响，西安中建地产整体可售面积有限，2012年公司开始进入快速放量增长期。 受地块特点及高容积率影响，开元壹号项目及浐灞项目很难形成分

15、拆多项目品牌运作，很难在单项目形成超过15万平米以上的市场供应量和高销售量，需要加大土地吸纳力度，形成3-4盘开发的局面，方能形成高市场占有率； 2012年开始西安公司将进入开发的高峰周期，两个项目开发峰值时的在建面积将很快超过100万平米，对公司运营能力将形成巨大考验。西安公司人力、物力都需要为企业在未来3年内做好充分的准备。 由于定位、拆迁、开发、销售、入伙等环节环环相扣，公司经营必须具备较高的前瞻性，否则任何环节的失位即可引起发展的持续性和稳定性，而且是不可逆转和弥补的。,西安公司2011年销售任务拆解,西安公司计划指标：,2010年实现销售收入8亿元。2011根据公司整体规划，至少要实

16、现25%的增幅，测算销售收入应10亿元以上。,各分公司2011销售指标对比：,北京公司30亿；上海公司15亿；武汉公司8亿； 新疆公司6亿；潍坊公司5亿；天津公司0亿,第二部分：开元壹号和浐灞项目发展计划,开元壹号发展计划 浐灞项目发展计划 西安公司2011发展关键,西安公司在各个分公司中处于何种位置？,实现10亿销售收入是西安公司的保底目标！,第二部分：开元壹号和浐灞项目发展计划,开元壹号发展计划 浐灞项目发展计划 西安公司2011发展关键,第二部分：开元壹号和浐灞项目发展计划,开元壹号发展计划 浐灞项目发展计划 西安公司2011发展关键,浐灞项目是否能够实现销售是公司目标达成的关键！一期的商业和车位的销售是目标达成的补充和预备队！公寓项目能否实现销售时公司目标达成的机会！,结论：,第二部分：开元壹号和浐灞项目发展计划,开元壹号发展计划 浐灞项目发展计划 西安公司2011发展关键,2011年西安中建地产理想销售进程：,