城市更新工改工产业运营报告

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1、城市更新工改工项目产业规划、招商及运营二零一七年五月目录一、产业园区的演进及类型产业园区的演进及类型产业园区是指由政府或企业政府或企业为实现产业发 展目标而创立的特殊区位环境，是区域 经济发展、产业调整升级的重要空间聚集形 式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、 推劢城市化建设等一系列的重要使命。多元化的分类：工业区、高新技术开发区、产业新城、科 技新城多元化的分类：科技园区、文化创意园区、物流产业园区、 金融服务园区、物流园区 讣识产业园区产业园区的演进不类型 产业园区的发展分类什么是2.5代产业园？产业园区的演进及类型 产业园区的发展分类科技都市：进入高端产业，创新要素集聚，城市发展完善

2、产业新城：产业与城市开始融合，以产促城、以城带产产业园区：分工细化，产业链逐步形成，配套开始丰富工业园区 ：加工制造，远离城区 ，功能单一工业园区产业园区产业新城科技都市产业园区的演进不类型 新加坡园区的演进历程60-70s1980s1990s2000s发展背景 -制造业发展 -创造就业发展背景 -资本技术密集产业 -分散与专业化特点 -加工、测试、研发需求 增加发展背景 - 知识密集型 -制造业企业运营总部 -推动本地中小型企业 (SME)发展背景 高科技战略：发展信息 科技、生命科学和其他 知识密集型经济-与居住区分离的大型工 业区 -低容积率、低密度的开 发模式（1.0-1.4） - 靠

3、近住宅区的小型轻 工业区和多层厂房-产业组团发展概念，如 芯片制造园/制药组团/ 石油化工岛 -工业区内更多生活配套 设施， -科学园的诞生新加坡 科学园-花园式的郊区商业园 -首个集商业和办公于一 体的商业园。提供高质 量的基础设施和服务设 施。 -新型的中高密度工业厂 房 （容积率2.0-2.5）-理念：生活-工作-娱乐 -学习 -土地利用率越来越高， 城市化的办公环境 -功能越来越多样化 -土地规划调整产业园区的演进不类型 新加坡第一代园区-大士工业园规划特点规划特点： 与居住区分离的大型工业区、低容 积率、低密度的开发模式。 产业类型产业类型：一般制造业 地块划分：地块划分： 0.8-

4、1.0 ha 容积率容积率：1.01.4 道路系统规划：道路系统规划：网格状，考虑集装箱车辆的通行 配套设施：配套设施：基本设施如水、电 厂房形态：厂房形态：独立式厂房大士工业大士工业 区区 一期一期产业园区的演进不类型 新加坡第事代园区-芯片制造园面积面积：48.5 48.5 60.5 60.5 公顷公顷 地块地块划分划分：6 6- -2020公顷公顷 容积率容积率：1.3 1.3 - -2.52.5 高度控制高度控制：巴西立：巴西立：2626- -5454米米 兀兀兰兰3535米米 3232米米 淡滨尼淡滨尼22225050米米 规划特征规划特征：紧邻居住区：紧邻居住区 设施配套设施配套：

5、职工：职工宿舍宿舍SSMC (Systems on Silicon Manufacturing Company)巴西力晶片制造园巴西力晶片制造园淡滨尼晶片制造园淡滨尼晶片制造园兀兰晶片制造园兀兰晶片制造园产业园区的演进不类型 新加坡第三代园区-科学园产业类型产业类型：主要从事生物科技、微电子学、机器人等方面：主要从事生物科技、微电子学、机器人等方面 的研究与开发工作的研究与开发工作，19841984年代开始规划发展，是新加坡第一年代开始规划发展，是新加坡第一 个科学园，主要提倡研发活动的发展个科学园，主要提倡研发活动的发展 面积面积：108108公顷公顷 地块地块划分划分：1.5 1.5 -

6、- 4 4公顷公顷 容积率容积率：1.21.2- -2.02.0 楼层数楼层数：4 4- -6 6 层层 规划特征规划特征：公共设施集中布置：公共设施集中布置 设施配套设施配套：会议室、诊疗所、托儿所、：会议室、诊疗所、托儿所、F&BF&B、 便利店、休闲场所、园区巴士便利店、休闲场所、园区巴士产业园区的演进不类型 新加坡第四代园区-生命科学园白地：土地用途分类规定了主导用途、 附属用途、允许混合的各类功能，及其 占总建筑面积的比例，体现工作、生活、 娱乐一体的空间开发理念。产业类型产业类型：生命科学研发：生命科学研发 面积面积：200200公顷公顷 用地类型用地类型：BP & W (BP &

7、 W (商业园和白地商业园和白地) ) 地块划分地块划分：公顷公顷 容积率容积率：3.03.0- -4.04.0规划特征规划特征：-高质量的建筑设计- 绿色建筑设计理念产业园区的演进不类型 国内产业园区发展现状华夏幸福基业 启迪控股 亿达中国 联动U谷上海张江高科 苏州工业园 杭州梦想小镇深圳投资控股 天安数码城集团 星河产业高校、民企为主国企为主民企为主三地在土地、经济结构、企业、创新思 维的差异形成了不同的发展风格产业园区的演进不类型 产业园区发展案例-华夏并福华夏幸福基业股份有限公司（股票代码：600340）定位：中国领先的产业新城运营商 发展理念：以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体

8、 园区产品：综合园区、主题园区、总部公园和产业港系列。 地产产品：华夏系列、孔雀城、大卫城和兰亭系列。战略规划能力战略规划能力 整合全国乃至全球的产业专家，针对每个区域的具体情况，紧 贴政策导向，运用产业价值链分析、资源匹配性分析、产业集 群分析、产业类型综合评估等研究方法，为区域量身定做战略 规划方案 投资建设能力投资建设能力 通过与政府签订园区整体的排他性协议，通过下属投资和房地 产公司为政府提供工业园区的开发、建设、招商、运营管理的 园区开发一体化服务 招商引资能力招商引资能力 专业招商团队和横跨多个行业的企业客户数据库，结合工业园 区开发建设实践，制定精准的产业发展策略，并依托强大的招

9、 商引资和产业培育能力推动落实。 产业园区发展案例-华夏并福固安工业园区固安工业园区开发运营主体 廊坊经开区 固安县政府 华夏幸福规划面积：约35平方公里主导产业： 现代信息产业 汽车零部件产业 现代装备制造业发展策略：王志纲工作室 产业规划：德国罗兰贝格 城市规划：美国DPZ产业园区的演进不类型 产业园区发展案例-华夏并福14地方政府：负责合作区域内的开发建设管理工作，负责合作区域内规划建设用地的前期土地征转并形成建设用地，按照约定的开发进度提供建设用地并依法进行供地。华夏幸福：负责投入全部资金全面协地方政府方进行合作区域的开发建设及管理工作，包括在合作区域内根据甲方规划要求进行基础设施建设

10、、公共设施建设、土地整理投资等有关工作、产业发展服务及其他与合作区域开发建设相关的工作。基础设施建设、公共设施建设项目：建设利润按建设项目的总投资额的15%计算。土地整理投资：土地整理收益按土地整理成本的15%计算。产业发展服务：按照合作区域内入区项目当年新增落地投资额的45%计算规划设计、咨询：按照成本费用的110%计算。物业管理、公共项目维护及公用事业：服务费用等按照国家定价执行产业园区的演进不类型 产业园区发展案例-华夏并福产业新城发展模式产业新城发展模式主导产业：集成电路、生物医药、软件及文化创意和新 能源、新材料等战略性新兴产业集群。张江高科技园区张江高科技园区位于上海市内环线与外环

11、线之间，规划面积25平方公里产业园区的演进不类型 产业园区发展案例-张江高科技术创新区 ：重点区域，用于孵化引进的十余所名牌高校和国家级 科研机构，并供给高科技公司办公，中心部分为生活服务中心。 生物医药产业区一期：面积约1.5平方公里。 生物医药产业区二期：面积约为1.5平方公里。 张江集电港一期：面积约为1.5平方公里。 集成电路产业区二期：面积约2.74平方公里 科研教育区：依靠国家级上海光源工程项目，引进全国一流科研机 构、名牌理工科研究生院和大学复旦大学张江校区 居住区：生活服务中心区位于金科路两侧、祖冲之路地铁线交汇处， 另有龙东大道以南、张江路以西的一期、二期居住区。产业园区的演

12、进不类型全产品线科技地产商全生命周期创新服务商全创新链产业投资商聚集高科技产业资源的稳定器促进科技企业发展的加速器协同科技地产+产业投资发展的驱动器对园区内33家公司进行了投资，被投资 公司经营范围涵盖了创投，医药，生物 技术，数字信息，网络通信，物流，商 务咨询，光电产业等等，投资总额16.1 亿元 2016年转让数讯公司30%股权获利2.74 亿元工业地产开发商向高科技企业时间合伙人转型； 房地产开发公司向高科技投资公司转型 园区开发租赁业务向创新创业服务平台转型 融资渠道依赖银行向多元化、国际化融资转型 产业园区发展案例-张江高科产业园区的演进不类型 产业园区发展案例-张江高科19产业园

13、区的演进不类型 产业园区发展案例-天安数码城天安数码城集团天安数码城集团 从城市产业综合体运营商转向创新生态圈从城市产业综合体运营商转向创新生态圈 运营商运营商 深圳福田天安数码城深圳福田天安数码城区位：深圳市福田区车公庙规模：占地面积30万平方米，建筑面积90万平方米建筑形态：工业厂房、科技产业大厦、配套公寓、住宅龙岗天安数码城以城市、产业、科技、商务为主题打造的高端城市产业综合体。园区占地面积12万规划建筑面积50万，分四期开发建设，包括6栋产业大厦、1栋200米超甲级研发大厦、1座五星标准建造的精品酒店及创意总部楼、1座大型shopping mall等建筑群。目录二、工改工项目城市更新工

14、改工项目城市更新 深圳总规变迁特区成立之前的村落80年代中后期，杂乱的自发改建改造后的东门老街86版经济特区总规奠定了原特 区的空间总体格局。总规确定了特区的带状组团结构。规划建设深 南大道、北环大道、滨河大道等大的道路体系。得丌到保护的旧围屋，很多已经消 失90年代初的深圳深圳高速发展 深圳总规变迁96版总规应对了全市域高速工业化、 城市化的发展需求。版总规提出以特区为中心，由北向西、 中、东三个方向发展，形成辐射状的城市基本 骨架。 在此基础上，将全市划分为个功能 组团，并以组团为基本单位进行产业布局。工改工项目城市更新工改工项目城市更新 深圳总规变迁以建筑加建方式 所形成的良好商业空间依

15、托周边良好氛围 而改造形成的 “京基100”以旧工业厂房改造 过来的华侨城创意文化园1010版总规指引城市转型与可持续版总规指引城市转型与可持续 发展的战略目标。发展的战略目标。重心从城市扩张转向更新，发展结构转向城市中心、副中心、组团中心的多元布局。工改工项目城市更新 深圳总规变迁城市更新成为了深圳城市转型的重要途径，成为城市空间资源拓展的主要手段。存量优化增量扩张 城市更新发展趋势更新阶 段主要 方式对应 城市 发展 阶段对象主要特征突出问题萌 芽 期 （ 80 年 代初-90 年代初）自发 零星 式改 造城市 萌芽 期老旧建筑为 主开发单位和旧村自 发性的小规模拆旧 建新为主改造零散混乱

16、，缺乏规 划的控制和引导，忽视 对整体城市面貌的考虑。发 展 期 （ 90 年 代初-本 世纪初）粗放 式成 片改 造城市 快速 扩张 期旧村、老工 业区建筑、 小型地块、 旧商业中心以市场为动力的自 发式更新为主；政 府开始参与局部片 区改造改造手段单一、忽视对 人居环境的要求、改造 强度过高、突破上层次 规划控制指标等；缺乏 整体统筹规划；城中村 问题加 速 期 （ 本 世 纪初-至 今）大规 模专 门化 改造城市 提升 完善 期城中村、历 史街区、老 商业区、旧 工业区、旧 仓储区、旧 居住区等更新内涵规模扩大， 方式更多样；政府 积极参与，出台一 系列政策法规，并 成立专门机构。现实问题复杂性造成改 造难度加大；忽视社会 问题和市场需求；土地 投机现象物质对象变化规模增加，改造类型多样化利益主体变化多元化 运作模式变化运作模式变化市场化运作为主，政府更多涉入管理机制变化与门化、规范化总体发展趋势总体发展