2013云南开远轩成百货项目商业功能规划方案（62页）

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1、轩成百货商业功能规划 方 案,深圳市商方企业管理策划有限公司 SZS.SHANGFANG BUSINESS ENTERPRISE MANAGE PLAN CO.,LTD.2013年11月,轩成百货商业功能,开远市軒成百货整合资源，首个打造一站式的综合购物广场（体量28000平方），軒成百货作为目前开远市唯一一家大型综合购物广场，开创式的以时尚精品百货+购物体验中心为发展模式. 軒成百货是一个集休闲、娱乐、餐饮、购物为一体的一站式中高档商场，引进国内外知名品牌 97家，商品 2万品种，融汇了一流商业文明和文化品位。 云南省开远市軒成百货成立于2013年，将会成为红河州开远市零售百货业的第一品牌，

2、是红河州开远市商业的一张名片。发展趋势以连锁为方向，遍及云南省红河自治州区各大城市。 軒成百货社会性及人性化特色定位：环保商场（环保装饰材料、节能设备及变频电梯等）中国八大书法家“唐大师”工作室。残疾人通道、中性洗手间、特殊人群服饰类。 軒成百货一站式项目：1、免费挑边室2、烟酒专柜3、最全名品钟表专柜4、养生专柜5、养生眼镜专柜6、总服务台7、打金、洗金银专柜8、干洗店9、ATM10、全场无线网络11、高档KTV、12、成人娱乐城13、大型3861儿童生活馆14、大型婚庆酒店摄影15、大型各种特色一站式美食城16、旗袍馆及量体裁衣17、无糖生活馆18、VIP功能等。,第一部分 城市综合情况

3、第二部份 商业主题定位 第三部份 商业组合模式 第三部份 项目定位依据 第四部份 经营业态布局 第五部份 财务预测分析 第六部份 组合方案比选,目 录,自然环境,开远市位于云南省东南部，东连砚山、邱北、南接蒙自、个旧，西靠建 水、北邻弥勒，是滇东南地区的交通要塞和中心城市。开远有丰富的水资源，属南盘江流域，境内大小河流12条，天然湖泊及泉潭60余处。境内有泸江河、南洞河、大庄河、中和营河4条主要河流和泉水、山泉散浸水60余处，总流量最大每秒858.3立方米，最小每秒7.7立方米，年过境客水的总量为15.3亿立方米全市总面积是1946.91平方公里，其中山区其中山区占91.5%，坝区 占8.5%

4、，人口29万。城区面积18平方公里，城镇化率达63.8。开远蕴藏着丰富的煤炭资源。离城区20公里的小龙潭，褐煤储量达12亿吨，是云南目前最大的露天煤矿，年开采量630万吨，现建有60万千瓦的坑口电厂。由于煤电充足，为数百个工矿企业的发展创造了条件。新兴的开远市到处是绿树成荫，四季鲜花盛开，是一个新兴的生态工商业城市。,城市发展,全年共投入城市发展资金4亿元，建立和完善“特色化定位让开远显山露水；高起点规划体现超前性；人文式建设注入人文内涵；市场化运营推进城市公共服务领域市场化改革；全方位管理加强城市秩序整治”的城市发展模式，拓展城市功能，提升城市品位。成功举办城市发展高端论坛“开远发展论坛城市

5、发展篇”，汲取专家智慧，谋划开远城市发展。成立开远城市发展人文专家顾问委员会并举行了两次会议，用人文视角审视开远城市发展。编制完成凤凰山片区控制性详细规划、城市绿地系统规划等一系列规划。首次采用BT模式1进行市政建设并取得成功。全面完成滨雅路水景工程、智源南路、凤凰路、市政广场等重点工程建设。西城改造取得实质性的初步进展。文艺中心、凤凰山片区综合开发等重大项目前期工作按期推进。城市规划、建设、管理、运营的协调并重、全面推进，使开远变干净了，开远变漂亮了，开远城市品位提高了，上海等地的外地人到开远购房居住了，开远开始让外地人羡慕了！,工商经济,行政区划：开远市辖2个街道、2个镇、3个乡（其中1个

6、民族乡）：乐百道街道、灵泉街道、小龙潭镇、中和营镇、大庄回族乡、羊街乡、碑格乡 工商经济：工商经济快速发展，在开远经济中的主导作用日趋突出。工业总产值突破60亿元大关，达66.9亿元，增长30%。原煤产量1125万吨，水泥产量166万吨，化肥（折纯）产量41万吨，发电量97亿度，均居全州第一。实现商品销售总额31.5亿元，增长7.9。社会消费品零售总额10.3亿元，增长13.6%。农村社会消费品零售总额4425万元，增长15.4%。汽车销售额7.5亿元，增长21%。商品房销售额1.8亿元，增长81.2%。实现外贸进出口总值8289万美元，增长1.44倍。汽车、家电、房地产等成为拉动开远消费的主

7、导力量，继续保持强劲增长势头。全市共有私营企业426户，个体工商户8243户，从业人员1.9万人。上缴税金9636万元，增长21.6%，占财政总收入的12.6。非公经济在国民经济中的地位进一步凸显，成为新的经济增长点并保持强劲增长势头。,交通条件,开远，是祖国南疆的交通要塞和通往东南亚的陆上咽喉要道，北距省会昆明市220公里，南距国家一级口岸河口县240公里，国道323线向东可至广西北海，向西到西双版纳州，昆明至越南河内的滇越铁路及昆明至河口县的二级公路穿城而过，交通运输十分便利。昆河公路、滇越国际米轨铁路穿境而过，是云南通往东南亚的陆上重要通道。 全市通车里程达到了1455公里，使开远基本形

8、成了县道联国道、乡道联县道、村道联乡道的公路网络。5乡3处全部通油路，52个村委会全部通公路，449个自然村中有403个通公路。2005年建成了羊期、西山等数十条乡村公路，投资上亿元修建红河州第一条通乡二级公路小开公路。乡村公路路面硬化由20公里增加到400余公里，增加了20倍，解决了9万多人的行路难问题。 全市建有南、北客运站，方便快捷地为乘客提供长、短途乘车服务，充分体现了交通枢纽的重要作用。 城区则已经建成以公交车为主体、出租车为辅的客运服务体系。公交车开辟线路15条，投入客运车辆100余辆。分别成立了5家出租汽车公司，经营出租车350辆，此外还成立了有汽车租赁公司(行)。繁荣有序的客运

9、市场为市民和南来北往的人提供着优质、方便、快捷、高效的服务。,第一部分 城市综合情况 第二部份 商业主题定位 第三部份 商业组合模式 第三部份 项目定位依据 第四部份 经营业态布局 第五部份 财务预测分析 第六部份 组合方案比选,目 录,商业主题定位-HOPSCA,以百货主力店、配套为主题特征打造一站式综合购物广场，时尚精品百货商场+购物体验中心与商业步行街形成配套互补，共同构建开远市商业名片。,第一部分 城市综合情况 第二部份 商业主题定位 第三部份 商业组合模式 第三部份 项目定位依据 第四部份 经营业态布局 第五部份 财务预测分析 第六部份 组合方案比选,目 录,商业组合模式,体验休闲娱

10、乐空间 开远娱乐生活新地标,精品百货,特色餐饮,休闲娱乐,儿童世界,商业组合模式 精品时尚百货,经营中高档商品的中小型 精品个人护理连锁店,目标客户群体： 企业类之消费群体； 周边社区消费群体； 游客； 开远市年轻女性消费群体,经营范围： 化妆品 快消品,商业组合模式 特色餐饮,档次定位：中档消费 目标客户群体： 企业类之消费群体； 周边社区消费群体； 游客； 开远市中高层目的性消费群体（以婚庆为主）,商业组合模式 儿童世界,目标客户群体：本案消费群体中之携幼儿者；周边社区之消费群体；其他散客。 经营范围：儿童体验娱乐、儿童用品,商业组合模式 休闲娱乐,目标客户群体： 开远市中高层目的性消费群

11、体（以家庭为主） 本项目社区群体 周边社区消费群体； 游客；,商业组合模式 休闲娱乐,目标客户群体： 开远市中高层目的性消费群体（以家庭为主） 本项目社区群体 周边社区消费群体； 游客；,第一部分 城市综合情况 第二部份 商业主题定位 第三部份 商业组合模式 第四部份 项目定位依据 第五部份 经营业态布局 第六部份 财务预测分析 第七部份 组合方案比选,目 录,目标消费群体,主要目标消费群 消费次数,经营业态对比,人口情况,主要目标消费群 消费能力,主要目标消费群 对主要业态评估,商业物业情况,SWTO分析,项目定位依据,目标消费群体定位：通过问卷及访谈调研，我司建议将消费群体界定为三个层次：

12、 主力+次主力+其它,潜在的商业机遇和结论 （从权重高到低排列）何种消费者可能被吸引至本案？公司员工、管理层、商务人 政府、军人、企事业单位工作人员、上班人士 未来新城区居民 邻近区域的居民 城区居民 其它过路散客,消费者有机会采用何种消费？ 休闲、体验式消费 丰富的餐饮服务 便利、完善的生活服务 文化娱乐设施,项目定位依据 -目标消费群体,开远市主要商业街区介绍,项目定位依据 -经营业态对比,人民中路,灵泉西路,东风路,青年路,灵泉东路,临江北路,环雅南路,一行路,开远市各街区平均租金情况,开远商业业态汇总情况,开远各街区商业业态汇总，以业态占比为定位方向，作为参考.,开远市各业态主力品牌,

13、项目定位依据 -人口情况,开远人口情况,常住人口与流动人口入住比例约为8:2 开远市以常住人口为主，通过调查分析，其中男性占49.1%，女性占50.9%，已婚占77%，未婚为23%；年龄段只要集中在26-45周岁，其中26-35周岁为92人，占42.6%，36-45周岁为58人，占26.9%；,人口比例,项目定位依据 -主要目标消费次数,主要目标消费群消费次数,受访群体以个体私营和开车一簇为主，占53.1%，家庭年收入水平在开远市处于中高水平。 受访人群每周以外出一次为主，占43.8%；,项目定位依据 -主要目标消费辐射范围,项目定位依据 -主要目标消费群消费能力,主要目标消费群消费能力,消费

14、群在超市消费能力主要在50元以下占77%购买主要是日常快速消耗品为主； 消费群在店铺消费能力主要在300元以上占66.7%，购买主要是服饰、鞋类等为主,项目定位依据 -主要目标消费群对主要业态评估,主要目标消费群对主要业态评估,受访群体认为开远市最缺乏的消费场所为商业综合体，占32%，其次为规模较大的餐饮。 休闲活动活动内容单一，偏爱KTV、占主导消费地位，为30%，桑拿/足浴21%外出旅游等其他占49%。,项目定位依据 -商业业态对比,开远商业业态以餐饮、女装、数码为主导市场，但餐饮、数码多数以私人所经营，未能取到规模和连锁发展的趋势，整体业态主导有利于本案定位。,商业业态对比,项目定位依据

15、 -金方购物广场,开远市重点商圈情况 金方购物广场,位于开远市最繁华的商业街人民中路中心，开业至今已超过10年历史，销售较好，经营楼面两层： 一层卖场为化妆品，小家电，文具，酒水，调料品，生鲜等。 二层卖场为洗化，日用品，服饰，儿童用品，食品等。 总经营面积3000平米左右，是一家首选的大众型消费的商场。,项目定位依据 -新天地商圈,开远市重点商圈情况 新天地,位于开远市人民中路中段，开业2年多，分为ABCD座 A座有三层，经营珠宝，儿童用品，饮食等。 B座有五层，经营酒店【未装修】 C座有7层，经营精品服饰（ONLY、斯莱德、杰克琼斯、维沙曼，电影院，图书城，健身中心等。 D座有两层，肯德基

16、入驻。 总建筑面积1.35万平米，除珠宝，肯德基，电影院，图书城外，其它项目的经营情况一般。,项目定位依据,开远市重点商圈情况 冠南超市,位于开远市青年路店中段，开业5年，销售一般，楼面两层： 一层卖场为钟表，服装等。 二层自营卖场为食品区，生鲜区，非食区，美食城。 总经营面积4000平米左右，楼顶为总部办公区。,项目定位依据 -美好家园,开远市重点商圈情况 美好家园,位于开远市人民中路55号，处于繁华闹市中心，开业近5年。属中空式框架结构，扶梯3组，观光梯1部。主楼7层，附楼4层。 第一层宝石街，德克士。金伯利，蜘蛛王，意尔康，海澜之家，红蜻蜓，安踏。 第二层为苏宁电器和美好家园超市。 第三层为苏宁电器和婚宴厅。 第四楼为儿童乐园，美容馆，美发馆，英语学习班。 酒店从5楼至7楼。 经营状况：前楼铺面经营良好，后楼铺面较差。四楼空铺比占50%，酒店在当地享有一定知名度。 作为商业中心，店面过于散落，未能形成一定商业氛围。,