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1、昆明至祥研究中心 2013年5月10日,昆明房地产市场 研究4月月报,注：该报告属于昆明至祥研究中心市场常规系列报告之一，系列报告包括周报、月报、年报、项目开盘报告以及区域市场研究报告等，全方位深度解析昆明楼市，有意者请与昆明至祥研究中心联系 地址：春城路219号东航投资大厦608室 电话：（0871）68896888 转 822 新浪微博：昆明至祥研究中心,2013年 4月月报,一、宏观经济 全国经济运行良好，百城房价坚稳上扬，昆明房价有所回落,宏观经济,从4月公布的经济数据来看，2013年3月全国百城（新建）住宅平均价格环比上涨1.06%，连续第10个月环比上涨，昆明3月新建住宅样本平均价
2、格则环比下跌0.58%。,宏观经济,全国方面，一季度经济运行良好，GDP同比涨7.7%，全国财政收入同比增长6.9%，房地产开发投资增长20.2%，商品房销售面积同比增长37.1%。,宏观经济,云南方面，一季度经济基本面稳定良好，固定资产投资、工业、公共财政、金融等主要经济数据表现情况较好，增速皆高于全国，排位明显前移。,宏观经济,昆明方面，一季度GDP同比增长13.5%，市地方公共财政预算收入同比增长20.8%，规模以上固定资产投资同比增长39.8%，高于全国平均水平18.8%和全省平均水平10.3%。,二、政策法规 房价控制目标“一紧二松”；土地供应锁定大城规模,政策法规,3月底4月初各城
3、市2013年房价控制目标集体出炉，除北京、上海等地外控制内容基本一致：新建商品住房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。,从已公布房价调控目标的城市来看，北京等一线城市政策内容从紧，严格执行20%个税，二线城市政策执行力度较宽松，20%个税问题只字不提。,自各地房价调控目标相继公布之后，北京、兰州、广州等地紧接着出台新政，以加强对住宅市场及保障房安居工作的管理、调控和监督。,房价调控目标出炉之后，2013年全国土地供应计划任务下达，目标锁定大城市建设用地规模的控制。,三、行业动态 昆市火热，大鳄入滇，土地供减,行业动态,2013年昆明城市项目建设大举兴起，高新区、杨林以及滇中新区建
4、设发展一片火热，城镇化建设正在从量往质转型升级，与此同时滇冀合作进入快车道，云南也将成为冀商投资新热土。,新“国五条”细则出台后，昆明楼市二手房成交下降，新房成交升温，春交会5天意向签约达805套，突破以往房交会签约数量。,随着城市的发展，昆明房地产投资热土吸金能力坚强，房地产巨鳄入滇拿地不断，昆市为控市场土地供应玩起“过山车”，且供减趋势明显。,四、项目动态 周末开盘紧，项目活动多,项目动态,4月昆明楼市合计12个楼盘13次开盘，经典宽TOWN、河畔俊园等新项目营销中心开放，部分楼盘进行业主答谢、进驻签约、外展、样板间开放等，活动精彩纷呈，月度楼盘动态频繁。,五、重点解读 公积金、房产税、“
5、国五条”,综合政策,从“国五条”新政执行力度来看，一线城市从紧，二线城市宽松；从执行效果来看，昆明等地则为“高高举起，轻轻放下”缺乏实政。4月“狼”没来，昆楼市成交未降反弹。,广东 北京 上海,“国五条”细则,一线城市 严格执行20%个税,二线城市 2013年新建商品住房价格指数同比涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。,昆明 杭州 兰州 南京 石家庄 西安 郑州 长春 长沙 南宁,3月底即地方性国五条细则限期，京，沪、粤等一线城市率先出台细则要求严格征计20%个税，而昆明等二线城市月底集中出炉房价控制目标，主要内容均为：2013年新建商品住房价格指数同比涨幅低于城镇居民人均可支配收入实
6、际增长幅度。一、二线城市房价调控执行力度不一。,土地政策,关于下达2013年全国土地利用计划的通知出台后，各地土地供应计划相应作出调整，昆市住宅用地供应将为调整重点。,关于下达2013年全国土地利用计划的通知 国土资源部 2013.04.27,政策内容,统筹安排城乡建设用地； 控制大城市建设用地规模； 合理安排中小城市和小城镇建设用地； 对农村地区实行新增建设用地计划指标单列； 加大安排社会民生建设用地力度； 合理安排基础设施和产业用地； 严格建设用地审批审查。,政策评析,从内容上看，政策重点在于大城市建设用地控制、保障安居工程用地供应及建设用地审批控制等之上，其中住宅用地将是2013土地调控
7、重点； 2013昆楼市土地供应计划明确提出保障安居工程70%的供应下限，同时对住宅用地规模严加控制，确保2013保障性安居工程目标顺利完成，楼市房价平稳，市场趋于理性。,昆明2013 年度国有建设用地供应计划提出，确保保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于总住房用地的70%； 2013 年昆明国有建设用地供应总量中，商服用地为489.01 公顷，工矿仓储用地596.05 公顷，住宅用地773.34 公顷等； 供应计划明确，将不折不扣地落实好住房用地出让规模、容积率不得低于1.0，禁止别墅类项目用地供应。,2013年 4月月报,一、一级市场 四月的预热,整体供求,昆明土地供应
8、较3月略有回升，但是交易却呈下滑趋势，由于成交较供应的滞后性，4月土地供求呈回升势头。,月度土地供求走势图 一,4月份昆明土地供应595亩，同比下降4.3%，环比上升289.1%；土地供应起价共计16.43亿元，同比上升419.0%，环比上升3184.6%，供应方面无论同比还是环比均呈现较大的上浮； 4月份昆明土地成交538亩，同比增长3084.5%，环比下降75.4%；土地成交金额共计13.97亿元，同比增长28409.6%，环比下降47.6%。,数据来源昆明市国土资源局，至祥研究中心整理,月度土地供供求走势图 二,整体供求,4月份昆明土地仅供应13块，同比下降13%，环比增长62.5%；土
9、地供应单价276万元/亩，同比增长552.4%，环比增长744.2%，土地供应总体呈明显增长势头； 4月份昆明土地成交受到上月土地供应影响成交量不大，共成交8块土地，同比增长700%，环比下降72.4% ；土地成交单价260万元/亩，同比增长795.4%，环比增长112.9%。,数据来源昆明市国土资源局，至祥研究中心整理,4月昆明成交土地受3月供应影响成交量不大，但土地供求均价呈现大幅的提高，总体表现出上升的成交势头。,4月区域供求,4月昆明土地供求集中于主城北市板块，供应面积占71.8%，成交面积占79.4%；辅城供求则集中在安宁区域。,数据来源昆明市国土资源局，至祥研究中心整理,昆明土地供
10、求走势图 一,4月份昆明土地供应集中在主城北市板块，仅北市板块土地供应为427.2亩，占全市成交面积的71.8%，供应起价为13.6亿元；辅城土地供应集中在安宁区域，安宁区域供应76.1亩，占辅城供应面积的84.5%，供应起价为6894万元，晋宁和宜良区域也有少量土地供应； 4月大量土地成交以拍卖方式竞得，主城区域北市板块427.2亩土地全部成交，占全市成交面积的79.4%，北市板块成交总价为13.6亿元；辅城区域土地成交仍集中于安宁区域，成交面积99.1亩，成交价格2280万元。,北市供求两旺,4月区域供求,4月昆明土地供求价格较上月均有提升，其中供应均价为276万元/亩，成交均价259.6
11、万元/亩。,数据来源昆明市国土资源局，至祥研究中心整理,昆明土地供求走势图 二,北市板块土地供求地宗数量最多，土地供应为5块，占全部供应的38.5%；土地成交5块，占全部成交的62.5%； 土地供应均价为276万元/亩方面，官南板块以799.7万元/亩的价格引领供应价格；总体成交均价为259.6万元/亩，北市板块均价略高，为317.2万元/亩。,官南板块供应价格高,成交均价：259.6万元/亩,北市供求两旺,数据来源昆明市国土资源局，至祥研究中心整理,土地供求物业类型对比图 一,4月土地类型分析,4月土地供求居住和商业用地为主，商、住供应面积合计538.4亩，起价合计15.9元；成交面积合计4
12、39.1亩，成交金额13.7亿元。,4月份昆明土地供应类型为居住用地、商业用地、工业用地和公共用地，其中居住用地供应面积374.5亩占62.9%，供应起价105093.6万元,商业用地供应面积163.9亩占27.5%，供应起价53994万元； 4月份昆明土地成交类型为居住用地、商业用地和工业用地，其中居住用地成交面积307.5亩占57.2%，成交金额98393.6万元,商业用地供应面积131.6亩占24.5%，成交金额39023万元。,数据来源昆明市国土资源局，至祥研究中心整理,土地供求物业类型对比图 二,4月土地类型分析,土地供求数量居住和商业最多；成交均价方面居住用地320万元/亩，商业用
13、地296.5万元/亩。,4月份昆明土地供应居住用地5块、商业用地4块、工业用地3块、公共用地1块；土地成交居住用地4块、商业用地32块、工业用地1块； 商业类型土地供应均价为329.4万元/亩，成交均价为296.5万元/亩；居住类型土地供应均价280.6万元/亩，成交均价320万元/亩。,4月土地供应信息表,4月土地供应居住用地和商业用地为主，居住用地合计5块，均价280.6万元/亩；商业用地合计4块，均价329.4万元/亩； 居住用地和商业用地供应主要集中在主城，工业用地分布于辅城安宁和宜良区域供应。,4月土地成交信息表,4月土地成交居住用地4块，成交均价320万元/亩；成交商业用地3块，成
14、交均价296.5万元/亩；成交工业用地1块，成交价23万元/亩； 成交居住用地全部位于北市区；商业用地主要集中在北市区，辅城晋宁和宜良区域也有少量商业用地成交；供应用地则全部位于安宁区域。,4月重点地块,位于龙泉街道办事处的5宗地块被中国长江三峡集团公司以底价竞得，拟建“三峡集团总部项目”是未来北部山水新城低密度、低容积率、高绿化率的大型综合性项目。,中国长江三峡集团在昆明北部山水新城竞卖获得5宗地块用于建设“三峡集团总部项目”，项目包含4宗住宅用地和1宗商务金融用地，项目案名暂定为“三峡卓越中心”，项目总体量约为63.4万； 项目将拟建超过200米的昆明北部新区最高建筑，总部经济定位的“商务
15、花园”代表了未来总部选址的趋势，低密度、低容积率、高绿化率的大型综合社区，承担着办公、商业、居住与休闲等功能，与城市中心的CBD高层写字楼是一种互补关系。,北,京,路,沣,源,路,三峡项目,二、规划释放 审批下降，北市突出,规划走势,2013年4月房地产规划项目建筑面积上升，市场新增项目规划建筑面积供应增加，4月是目前全年最高点。,4月昆明审批公示规范项目建筑面积393万，与去年同期相比，规划建筑面积减少33万，与今年1-3月份相比，4月昆明审批公示规范项目建筑面积最大。,昆明审批公示规划项目建面月度走势图,规划建面4月上涨势头大,规划细则,4月看昆明规划公示共29项，其中规划项目建设工程规划
16、许可证共17项，为本要主要公示申报类别。,4月昆明规划公示29个项目，总用地面积和净用地面积合计为88.38万平米，总建筑面积为39.39万平米；,2013年4月规划项目信息表,4月项目从规划用地性质方面来看，居住类在数量上占首位，且居住项目在建筑规模也位居第一。,4月公示的建筑工程规划许可证物业共29个。本月规划用地性质分类有9种，其中居住类和其他类的规划数有6个，住办类的规划数4个，而从建筑规模来看居住项目本月占据着主导地位，占审批项目总建筑面积的35%。,2013年4月建筑规划类别信息表,规划性质,2013年4月建筑规划区域划分,规划区域,4月公示的建筑工程规划许可证、规划条件审批和规划方案审批物业共21个，规划项目主要集中在南市区。,三、二级市场 预售显增，成交不俗，市场可期,预售显增,本月预售供应创新高，以136.24万方体量傲视2013年。,4月昆明房地产市场共有16个项目通过预售审批，整体供应136.24万，环比增长56.96%，同比去年4月，供应面积增加34.37万，同比增长25.23%； 4月昆明预售发放大幅增长，发放多、体量大是本月新增供应的特点。,
