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1、岳西国际养生文化产业园文体中心物业产品相关建议,厦门中天盛世地产顾问有限公司 2012年5月5日,2,3,公寓及裙楼相关建议,整体商业街区业态及运营建议,1,商业单体相关建议,公寓及裙楼相关建议,1,公寓及裙楼相关建议,目前商业裙楼单层面积6000平米，共六层，上盖物业（公寓）二十一层，单层面积970平米。（暂不考虑容积率可以再提升）。,公寓及裙楼相关建议,当前的规划，商业一层大堂，二层酒店，三层棋牌室，四至六层为酒店客房。,裙楼做酒店客户，暗房率很高，非常不利于酒店的运营,酒店不利于销售回笼资金。从整个产业园宏观来看，酒店体量不小！虽可以分为高中低端。但文体区先建设，积压资金较多！且这样的裙
2、楼客房非常不实用！,公寓及裙楼相关建议,以合肥步行街为例，首层商铺可以租到1500元/平米，二层为750元/平米，三层为300元/平米，四层五层除了百盛鼓楼等集中运营的商业体，沿街铺面四五层只能做办公室，租金100元以下。,公寓及裙楼相关建议,商业和住宅不同，没有卖不掉的住宅，只有卖不掉的价格！而商业若没有产生价值，只有拿来当仓库！所以要非常慎重！产生不了价值，容积率提高，除了增加建安成本，还有什么用？,合肥作为省会城市，国内二线城市，人口近千万，户籍人口近六百万的城市，最旺的步行街，高楼层的商业依然没有价值！（可参考左边的图片或去实地考察！）,公寓及裙楼相关建议,合肥火车站，黄金位置，新鸿安
3、商城，没有经验的开发商，没有统一运营的概念，没有良好的规划，至使到了今天，依然是图上的局面。,公寓及裙楼相关建议,盛世天源是个有责任心的开发商，岳西国际养生文化产业园是个长久的项目并非一锤子买卖。因此，即便文体中心的商业全卖光了，但后续运营不当，业主、投资客是会算帐的，将会非常麻烦。何况，没有主力店，人行动线不清淅，缺少运营管理经验,公寓及裙楼相关建议,再来看看公寓,安庆是资深省会城市，长江重镇，写字楼和公寓较少。 合肥是新锐城市，经济发展迅猛，外来人口众多。即便如此，也是从04年开始，公寓和写字楼才兴起。 本案公寓土地属性尚没明确可以做住宅，但岳西百姓还没进入高层时代。高层抗性较大！ 那么公
4、寓呢？在岳西，自住客群买公寓做什么用？ 投资客户买公寓租得掉吗？ 流动人口多的地方，公寓需求大。岳西有很多流动人口，不过是流出去动到北上广深的人口。,公寓及裙楼相关建议,站在整个产业园的高度来看，产业园建成后，一个国际一流的新兴旅游区即将形成，将有可能吸引国内大批高端人士，从此车水马龙，繁华不已。但文体区先建设，未来只是理想，对于本案的上盖物业来说，如何让消费者心甘情愿的出钱？,公寓及裙楼相关建议,建议： 1、减少裙楼层数，只做三层。 2、上盖物业做酒店，产权式返租！,公寓及裙楼相关建议,减少裙楼层数，只做三层。,原来的裙楼四、五、六层做酒店客户，不太合适（理由前面已述），建议裙楼一层做酒店大
5、堂（直通上盖的高层物业，作为其配套大堂）。二层三层为大酒店（酒店容易运营，且也是项目需要）。减少裙楼的层数，然后把原先在裙楼里的酒店移到上面的高层去。,公寓及裙楼相关建议,上盖物业做酒店，产权式返租！,上盖物业做酒店，共约三百套客房，并打出“公寓式酒店”的概念，两端套间，可以自住（享受酒店的配套），中间户全部统一运营，返租给消费者。前三年租金从房价回扣除。把上盖物业作成投资性较强的产品，再结合整个产业园的高端调性，然后返租，至少可以保证十年返租期的安稳（投资客只需见到租金回报，其它的事他们不会多管）同时又能回笼资金！,公寓及裙楼相关建议,2,商业单体相关建议,商业单体相关建议,该物业建议做成专
6、业市场，岳西首度家居建材灯具专业市场。若做成专业市场，此商业还有点活路。并可以适当增加容积率。（需注意：增不增加，增加多少，一定要深入市场调研，看岳西适合做什么市场，市场容量有多大，造梦空间有多足，三点需结合起来看，缺一不可。）,为什么要做成专业市场，做成专业市场的好处，下一章节统一阐述,没有统一的业态规划（如专业市场就是一种规划定位），整体商业很难成势。而本物业做成专业市场，提升了整个物业单体的价值！宣传好宣传，销售好销售，运营起来，也好运营！,做成专业市场，和所有的商业一样，其外铺一样有较高的价值。外铺划大，内铺划小，增加外铺价值。,商业单体相关建议,入口处的商业价值最高，需好好利用！,定
7、位为文体的配套街区，如运动服饰、体育用品等。,对面即新开发项目，临近政务新区，一楼的业态为中高端邻里型商业。如特色餐饮、精品店、美容美发、时尚服饰等,三楼建议整体招商，定位为高端会所（夜总会等）高端健身房高端咖啡馆等。,商业单体相关建议,沿街尽可能多划商铺，价值不高的垂直交通尽可能为商业让步。 圆形的商业体可以引进局部次主力店（如岳西本土较有名的连锁超市等，起到一个次主力店的作用！）,商业单体相关建议,3,整体商业街区业态及运营建议,整体商业街区建议,文体区的商业也好，公寓也好，酒店也好，是一个整体。一定要结合起来，宏观的看。这个宏观，包括两个层面： 1、如何宏观的与整个产业园结合起来？ 2、
8、在文体区内，各各商业如何有机结合？形成互动、互补、互助？,时尚街区，精品配套,文体服饰、用具、高端会所，填补空白,专业市场，定向人群，最聚人气！,大型餐饮，龙头带动。产权酒店， 服务园区！,整体商业街区建议,专业市场和大酒店，会能有效吸引专门的购物人群，吸引力强！从而起到商业龙头带动作用！,从体育场游玩的人流以及外围到来的人群，在这里可以购买体育用品、可以购买体育服饰，作为给文体场錧的商业配套，这个商业单体已经足够。再加上三楼的会所等设施，能满足岳西人民及未来游客的需求。,整体商业街区建议,这样定位与安排，人可以在整个商业街区流动起来，能形成有效的人行动线，从而带动街区，产生商业价值。,以广场
9、为核心，聚集人气，并结合本土的超市等次主力店，使入口处的商业价值大增！加上精品时尚的定位，使街区不火都难！,此商业体做为精品配套时尚街区。与其它街区互补,人流动线图要充分结合广场的优势,整体商业街区建议,这样的分布是较为合理的，每个商业体都能建立有机的联系，而走动在其中的人流也有有效串联，形成街区。只有人流动起来了，商业才有意义！而业态之所以这样划分，也是有深意的。其意前文已述，不再重复。,岳西县很小，可以把文体区看作是缩小版的合肥体育中心。当然，合肥政务区的奥体中心周边现仍荒凉。体育场的运营很难，体育场周边的商业运营更难。参照合肥老芜湖路体育场的商业格局，与本方案里规划的也有异曲同共之妙：,沿芜湖路文体专卖店一条街,宣城路时尚精品街,酒店、餐饮、百货综合体,环城公园,最后强调：增加容积率，万万要慎重！ 商业操作风险大，需十分谨慎！,谢 谢,
