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1、2011年6月23日,泉州-中骏.嘉乐坊 前期商业市场调研及定位报告,http:/www.sce- 录,一、城市概览二、区域介绍三、城市商业四、项目分析五、项目定位,一、城市概览 1、城市卖点 2、总体介绍 3、经济数据 4、结 论,一、城市概览,泉州福建省三大中心城市之一；著名侨乡；“世界宗教博物馆”；有“中国鞋都”和“中国服装产业基地”之称。,1.城市卖点,2.总体介绍,泉州素有“民办经济特区”之称。 城市竞争力排名全国第26位，经济总量位居全国前列, 人均GDP位居全国第二十五位，城市生活质量全国第32位，现有人口800万、常住人口180万（至2010年），辖4个市辖区、5个县、代管3个
2、县级市,一、城市介绍,泉州是国务院首批公布的24个历史文化名城之一，也是中国古代海上丝绸之路的起点，唐朝时为世界四大口岸之一，宋元时期被称为“东方第一大港”，被誉为“世界宗教博物馆”，联合国教科文组织将全球第一个“世界多元文化展示中心”定址泉州。曾涌现出欧阳詹、蔡襄、曾公亮、李贽、俞大猷、郑成功、施琅、李光地等诸多杰出人物。泉州保留着以南戏、南音、南少林、南建筑为代表的文化遗产，其中南音是中原雅乐的活化石，梨园戏、高甲戏、打城戏、木偶戏是全国特色剧种。全国著名侨乡和台湾汉族同胞主要祖籍地。分布在世界129个国家和地区的泉州籍华侨华人720万人，旅居香港同胞70万人，旅居澳门同胞6万人，三者合占
3、全省60%以上。台湾汉族同胞中44.8%、约900万人祖籍泉州，涌现出一大批贡献巨大、成就杰出的乡贤硕彦，成为推动泉州经济社会发展的重要力量，成为泉州与世界密切联系的纽带和桥梁。 泉州，地处福建省东南部，北承省会福州、莆田，南毗厦门，东望台湾宝岛，西接漳州、龙岩、三明。现辖鲤城、丰泽、洛江、泉港4个区，晋江、石狮、南安3个县级市，惠安、安溪、永春、德化、金门（待统一）5个县和泉州经济技术开发区、泉州台商投资区。泉州通行和漳州、厦门、台湾等同一种语言：闽南语（河洛语）。,一、城市介绍,3.经济数据 3.1城市竞争力,一、城市介绍,3.2居民富裕程度,一、城市介绍,4. 结 论,泉州是福建省三大城
4、市之一，同时也是福建省经济中心之一，自1999年起历年GDP总量均为福建省第一。 泉州是全省乃至全国重要的先进制造业基地和物流中心，全国著名侨乡和台湾汉族同胞主要祖籍地，有很强的消费基础。 泉州城市素有“民办经济特区”之称，人均消费力较强，国际快销时尚品牌具有较大市场。,一、城市介绍,二、区域介绍 1、丰泽区概况 2、经济结构概况 3、交通概况 4、结论,二、丰泽区介绍,1、丰泽区概况丰泽区成立于1997年8月，位于泉州的中心城区； 现辖有八个街道：东海街道，城东街道，北峰街道，华大街道，东湖街道，丰泽街道，泉秀街道，清源街道；面积126.5平方公里，总人口45.8万人，下辖8个街道、74个社
5、区，包含着泉州市中心城市规划中的东海、城东、北峰组团及中心组团部分，是泉州市中心城市建设的主要区域，正在发展成为泉州市城市核心区。,2、经济结构概况2.1 经济数据 2009年，全区实现生产总值249.4亿元，年均增长14.33%；财政总收入14.72亿元（区级分成部分），年均增长19.98%，其中地方一般预算收入9.46亿元（区级分成部分），年均增长22.12%；全社会固定资产投资64.5亿元，年均增长22.66%；社会消费品零售总额101.78亿元，年均增长20.03%；居民人均可支配收入19771元，年均增长11.64%。三次产业比重为0.5745.4354，初步形成了以服务型经济为主的
6、城区经济产业结构。,二、丰泽区介绍,2、经济结构概况 2.2 产业概况 2009年实现高新技术产业产值101.26亿元，占工业总产值29.08%。全区现有先创电子、南威软件、佳泰数控、华林电子、泉风电机等省级高新技术企业36家，江南冷却器厂、宝通电子、丰捷电子等市级技术创新示范企业14家，有国家级技术创新中心海天染整技术研发中心，省级引进国外智力示范单位、博士后科研工作站南方路机，烟草机械、佳泰数控等省级行业（工程、企业）技术中心10家，微软公司在中国设区市设立的首家技术中心-泉州微软技术中心。 全区现有虎都西裤、匹克运动鞋、嗒嘀嗒童装、玛米玛卡童装等中国名牌产品4个、中国驰名商标8个，三盛橡
7、塑、南方路机、子燕轻工等福建省著名商标（名牌产品）66个。,二、丰泽区介绍,2.3 产业结构与人口结构,二、丰泽区介绍,2010年各产业比重,3.交通概况,二、丰泽区介绍,洛江区,丰泽区,鲤城区,铁路方面：北接长三角经济板块，南接珠三角经济发达区，为福建海峡西岸经济区建设提供便利的交通条件。高速公路方面：国家高速公路沿海主干道沈（阳）海（口）线福建境内段的重要组成部分。机场方面：晋江机场距项目约15公里，已开通北京、上海、广州、深圳、珠海、杭州、舟山、南京、成都、长沙、温州等航线，每周进出港航班已达100余班次。 水路方面：位于福建省东南部，与台湾省一水之隔，泉州港现辖有4个港区16个作业区
8、，年吞吐能力1921万吨。现有至日本、香港、韩国釜山等定期散杂货或集装箱班轮航线，与世界60多个国家和地区通航。,二、丰泽区介绍,4. 结 论,区域经济对商业的影响；随着泉州经济的快速增长、人口规模的不断增加，以及居民生活水平不断提高等利好因素，泉州的商业正处于快速发展阶段。 区域交通对商业的影响；随着泉州中心城区与晋江、石狮、惠安实现一体化发展，构建泉州湾大都市区，项目所在地的城区将成为城市商业核心区域。 项目的机会：泉州中骏财富中心位于未来市政府东部发展重点，地理位置优越、周边的商业格局不明确、缺乏中高档次的购物中心，随着泉州湾的日趋成熟必将带动商业快速发展，未来市场前景广阔。,二、丰泽区
9、介绍,1、全市主要商圈分布图,三、城市商业,丰泽广场商圈,温陵路 商圈,中山路 商圈,嘉信茂 商圈,万达广场2012年8月份开业,三、城市商业,2. 商圈分析,三、城市商业,3. 主要竞争对手分布图,打锡街,丰泽广场,大洋百货,嘉信茂广场,万达广场,4.1中山路商圈,三、城市商业,简介：它形成于上世纪二三十年代，是我国保存最完整的连排式骑楼建筑商业街。以中山路和打锡街为中心的老式街区，由于靠近市政府，经营的业态以高档服饰、烟酒茶、珠宝首饰等为主，是目前泉州最高端消费的商业街。,4. 竞争对手分析,4.2丰泽广场,三、城市商业,简介：于2002年9月18日开业，其总营业面积约30000平方米，由
10、新华都百货（一楼、四楼）和新华都购物广场（二楼、三楼）两个业态组成。广场周边还设有肯德基、必胜客欢乐餐厅、KTV、酒楼等休闲场所。为一站式主题购物广场。,4. 竞争对手分析,新华都百货（丰泽广场店）品牌情况,三、城市商业,4.3温陵路商圈,三、城市商业,简介：泉州大洋百货于2003年1月18日开业,位于温陵路福华商业中心.营业面积28000平方米。地处温陵路综合商业街, 以家电、服装、食宿、餐饮网点等生活服务业态为主，结合大型百货等商业节点，形成了市级商业中心的轴线。,4. 竞争对手分析,4.4 大洋百货品牌情况,三、城市商业,4.5 嘉信茂广场,三、城市商业,简介：2006年12月15日开业
11、,位于泉州中心城区鲤城江滨北路 .营业面积43000平方米。属市中心商圈辐射范围，紧接晋江、石狮、南安等全国百强县（市）， 集健康、休闲、娱乐、时尚、餐饮、运动等一站式购物。,4. 竞争对手分析,4.6 嘉信茂广场品牌情况,三、城市商业,1.中山路商圈属于城市核心商圈，影响力较大。 2.温陵路商圈大洋百货品牌较全、品类丰富。 3.丰泽广场城市主干道交通便利，客流量大周边配套较为成熟。 4、嘉信茂广场位于新兴的住宅区域，交通便利，一站式购物满 足了周边消费群的需求,1.商业街区规模有限、缺乏整体规划、商业布局呈“杂、乱、无序” 的特征。周边停车位紧张，停车成为制约商业发展的瓶颈 2.周边缺少公共
12、的休闲场所。 3.经营档次整体较低，无法满足消费者日益增长的消费需求 4.嘉信茂和丰泽的体量都不足5万，未形成规模效应。,优 势,劣 势,4.7 竞争商家优劣势分析,三、城市商业,5 .1 竞争对手综述：,三、城市商业,5、分析综述,5 .2 竞争对手规划布局：,三、城市商业,5、分析综述,5 .3 竞争对手经营模式：,三、城市商业,5、分析综述,5 .4 竞争对手周边商服租金：,三、城市商业,5、分析综述,6.1 城市重点品牌销售排名服装服饰类,三、城市商业,6、销售排名,6.2 城市重点品牌销售排名-配套类,三、城市商业,6、销售排名,6.2 城市重点品牌销售排名-餐饮类,三、城市商业,庆
13、园春丰收鱼庄 骨之味 客家人食府 亚咪咕比萨餐厅 湘村发现,好人家川菜馆 豪客来 贵族世家牛排 安记食府 集集小镇,四、项目分析 1、项目优势 2、项目劣势 3、辐射范围 4、周边交通 5、周边楼盘 6、消费人群分析,品牌优势：“中骏房地产”已为泉州当地人民的所充分了解和认可,配套优势：中骏周边已有多种市政配套， 医院、学校、体育中心、家居卖场等一应俱全,优势 分析,地理优势：位于泉州市丰泽区与洛江区交接处， 交通发达，客流量大、有足够停车位,顾客优势：中骏-财富中心住宅楼群已有近3000户业主、 入住率不断提高后，对我商业项目起到巨大的推动作用。,商圈及服务优势：目前泉州商业规模有限，缺乏整
14、体规 划，布局呈“杂、乱、无序”的特征；中骏.嘉乐坊将呈献给 泉州人民不一样的购物体验,1、项目优势分析：,四、项目分析,百货劣势：新华都、大洋百货、中闽百汇等起步较早,品牌相对丰富， 我们会有一定的培育期,租金劣势：竞争对手坐拥成熟商圈，租金及商务条件优于本项目,现状缺乏商业氛围：项目所在地为丰泽区边缘，周边相对嘈杂，周边商业多为边缘商业，宜居环境和商业氛围较落后,劣势 分析,2、项目劣势分析：,四、项目分析,老商圈压力：泉州现有商业属于自然形成且高密度的贯穿老城区， 社区和中心型商业混合，对周边居民吸附力较强，对中骏后期经营有一定压力,3. 项目辐射范围（3公里）：,四、项目分析,说明：
15、1、从中骏嘉乐坊到新市政府的直线距离为3-4公里；由于泉州万达项目将于12年8月份开业，本项目将辐射泉州市丰泽、洛江、泉港区域。 2、自刺桐大桥过万达广场后，都属于中骏嘉乐坊商圈区域,中骏嘉乐坊,1,3,2,1,2,3,打锡街,丰泽广场,大洋百货,旧市政府,4,4,万达广场,新市政府,4.1 周边主要道路：,四、项目分析,4.周边交通,项目东面是安吉南路、南面是通源街，西面是东辅路，北面是城东街,城东街,安吉南路,通源街,东辅路,4.2 周边主要公交：,四、项目分析,4. 周边交通,26路、32路、36路,项目所在位置已有3条公交路线经过，另在项目周边1公里范围内另有十几条公交路线经过，可以说
16、交通是非常方便。,19、203、13、44、35、42、7、11,5. 周边楼盘分析,目前，丰泽中心区已经形成了以温陵路、田安路、刺桐路、坪山路和东湖街、湖心街、丰泽街、津淮街、泉秀街、宝洲路“四纵六横”的格局，极大地改善了区域交通运输条件。道路宽敞而车水马龙，其中或以商业精品一条街、或以家具建材一条街、或以银行金融一条街、或以健身休闲一条街著称于世人面前，展现了丰泽区博大而激昂的现代城市风貌。,四、项目分析,43,43,43,消费人群统计（核心消费群体）,四、项目分析,5. 周边楼盘分析,该区域内，别墅和高端住宅具有一定规模，主路两侧的住宅具有很强消费力，背街的旧小区的消费水平相对较低，整体入住率水平较高,44,44,44,消费人群统计（核心消费群体）,
