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1、乐至迎宾大道项目策划提案,2011年8月,目录,第一部分 深度认识乐至 1、乐至概况 2、乐至经济概况 3、乐至城市规划 4、乐至交通 第二部分 房地产市场调查与分析 1、房地产宏观政策 2、乐至土地市场 3、房地产市场供需量 4、房地产价格情况 5、乐至在售楼盘分析 6、乐至房地产市场分析及预测 第三部分 项目本体分析 1、项目地块所在板块分析 2、项目所在房产版块配套及交通 3、项目地块四至 4、项目SWOT分析,第四部分 项目定位 1、定位思路 2、项目的定位策略 3、项目市场形象定位 4、项目的产品定位 5、项目客户群体定位 6、项目的价格定位 第五部分 项目营销推广 1、案场包装 2
2、、VI系统 3、户外广告 4、各种销售物料 5、媒体策略 6、事件活动营销 7、推广计划 第六部分 项目销售策略 1、销售分期 2、营销铺排 3、营销策略 4、价格策略,正成地产,第一部分 深度认识乐至,位置：位于四川盆地中部,地处沱江和涪江的分水岭上，与遂宁市中区、大英县、中江县、金堂县、简阳市、资阳市的雁江区、安岳县接壤。距离省会成都仅106公里，属于成渝经济圈范围内。面积：全县幅员面积14245平方公里。人口：总人口87.49万人，其中农业人口73.37万人 。行政区划：全县辖25个乡镇，606个行政村，13个社区居委会，县人民政府驻天池镇。交通：沱涪二江一东一西，国道318线、319线
3、横贯县境，成渝高速公路紧邻相连。而2009年底开工的成安渝高速公路和规划中的乐至至洪雅高速公路、遂资眉高速公路将穿境而过。,乐至概况,观点：,以上数据来源网络，但网络信息存在滞后，而具有中国特色化的城市化进程，具 有失地农民增多、拆迁户增多、外出务工人口人多、城市流动人口增多、大量农村人口涌入城市、适婚青年增多、二次换房增多、投资投机增多等等特征，造成房地产购买群体不是一个蛋糕，越吃越小，而是不断被消化又不断增加。 中国城市化购房历程： 乡村乡镇区县市省会城市特大城市旅游度假胜地国外 本盘开发的基础就是乡村乡镇区县，这是中国众多区县房产开发的共同基础。 目前中国城市化率50%，而发达国家城市率
4、基本在80%以上，而乐至城市化才33%，所以仍处于城市化快速发展阶段，房地产开发得以持续发展。,经济快速发展，产业结构优化。 农业稳步发展。 乐至工业正在崛起。（西郊工业园、文峰工业园） 旅游业蓬勃发展。 城乡消费需求旺盛。,城镇居民可支配收入（单位：元）,全县地方生产总值（单位：亿元）,四川省2010年城镇居民人均可支配收入15461元，我们在这里可以对比一下，乐至的城镇居民人均可支配收入已达到四川平均水平，人民生活水平和消费水平在不断提高。,乐至经济概况,数据来源：乐至县人民政府网,从乐至规划可以看出，城市主要以北扩、西拓的格局发展，而本项目所在地正好位于规划中的城市中心，处在连接南北，呼
5、应东西的重要交通位置。,乐至县计划打造“两城一带”经济增长极和快速推进城镇化，确立了建设“川中园林城市”和“中等城市”两大目标，规划到2020年，县城建成区面积达2535平方公里，城市人口达30万人。 为实现两大目标，乐至城市建设坚持统筹规划、分步推进原则，规划在2011年，初步形成 “中等城市”框架,将在 2016年基本建成“中等城市”，将在2020年建成 “中等城市”。,乐至城市规划,观点：,交通的发展是乐至房地产发展的命脉，是乐至楼市发展的助推器。 随着高速公路的修建，乐至楼市发展进入快车道，价格上涨幅度和频率较快；但随着国家调控，价格上行速度会受到影响。,乐至交通,观点：,乐至位于成渝
6、经济带黄金分割点上，未来成都一小时经济圈内，区位优越，318、319国道贯穿全境。 已开工建设的成安渝高速公路，预计2012年建成通车，该路纵贯乐至境内43公里，建成后乐至到成都约77公里，到重庆约174公里，在乐至设乐至、高寺、和兴三个互通口。 已开工建设的遂资眉高速公路，建成后将连通乐雅、成乐、成自泸、成渝、成安渝、内遂、成南、遂渝八条高速公路。该路横贯乐至境内35公里，在乐至天池、龙门等设三个互通口，横贯乐至的雅眉资遂铁路正在勘察设计。 毗河饮水一期工程于2010年开工建设。 “三路一河”项目的建成，乐至将成为成渝经济区的重要物资集散地、重要经济发展区和新兴工业城市。,第一部分总结,一个
7、城市房地产发展的基础，取决于这个城市的地位、城市化阶段、经济发展水平、交通水平、未来规划等多种要素，是这些要素的综合结果。从乐至的城市背景分析可以看出，乐至的城市建设处于快速发展的阶段，房地产开发仍大有作为。 而本项目地块所处在城市快速发展的规划区域，虽然目前周边尚不成熟，但未来发展潜力和机会值得把握。,第二部分 乐至房地产市场调查与分析,从上图可以清晰看到，2010年初开始，国家正式开始对房地产市场实施调控政策，意在打压各地房价快速上涨，但2010的两轮调控效果不佳。伴随着“新国八条”的下达，2011年全国楼市再次拉开“调控大幕”。限购令、加息、上调存款准备金、一房一价2011年上半年，国务
8、院和地方政府相继出台了一系列楼市调控政策，被称之为史上最严厉的系列调控。 当前房地产市场总体仍处于僵持和胶着状态，调控正处于关键时期，“限购”政策不仅没有松动，而是更加严格。国务院常务会议明确要求“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。 调控的方向主要有三个方面：1、增加保障房和普通商品住房供应，保持供求关系基本平衡；2、移抑制不合理的投资投机需求；3、加强市场管理，促进房地产市场健康发展。,三轮政策调控,房地产宏观政策,观点：,国家调控对乐至楼市影响： 总体影响不大，受波及程度较浅。 从购房者角度，一定程度加重购房观望情绪，购房决策时
9、间加长；对楼盘品质更加看重。 从购房者角度看，对房屋买卖的法律法规知识更加关注和知晓，更懂得维护自己的购房权益。 商业贷款审核更加严厉，提高购房门槛，在一定程度上影响开发商资金快速回笼。 在国家严控措施，开发商企业贷款难度加大。 在一线城市受到严控之下，反而促使二三线城市房地产快速发展，更多的开发商、投资者涌向二三线城市。,观点：乐至土地市场活跃，地价逐年上涨，普遍地价超过150万/亩，特别是帅乡大道的地价，有的已达到400万/亩；房价与此同步，逐年上涨；同时也表明乐至房地产市场越来越活跃。,乐至土地市场,乐至商品房销售量逐渐增加，除2008年受地震影响外，特别是进入2009年后，商品房销售面
10、积快速增长，年销售量超过30万平米。 同时乐至商品房供应量稳步上升，预计2011年达到80万平方米，供需两旺。 综上，随着商品房供应量不断增加，市场竞争加剧，更加考验楼盘的开发水平和营销能力。,房地产市场供需量,观点：,数据来源：乐至县人民政府网,2010年3月至今，乐至房价处于高速上涨趋势，在2011年春节前后，均价突破3000元大关。 从表可以看出，目前乐至楼盘多数楼盘均价已超3000，更有少数楼盘，均价向4000元迈进。 但随着市场供应量的增加，市场竞争加剧，国家房市严控，再者价格前两年冲得太快，预计今年下半年价格上涨速度放缓。,在售楼盘均价表,房地产价格情况,观点：,各楼盘占地对比表,
11、各楼盘建筑面积对比表,乐至在售楼盘分析,乐至的房产产品逐渐丰富，主要以多层和高层电梯为主，中高品质楼盘相继涌出，如格林威治庄园的花园洋房，鑫鹏国际的高配套电梯社区。 多层与电梯的比例在发生变化，电梯逐渐增加，电梯住宅已被市场接受。,建筑类型,观点：,建筑风格很大程度上决定了一个楼盘的特色和气质，而目前乐至楼市的产品风格主要为现代风格，其次是简欧风格的楼盘，同质化比较严重，市场期待具有鲜明风格特色的楼盘产品出现。,？,建筑风格,观点：,可以看出，目前市场上主要户型区间集中在70110之间，80左右的舒适套二和90的小套三是市场中的畅销户型，此类户型功能齐备、单价高、总价偏小，适合刚需购房群体。,
12、户型分析,观点：,从各区域楼盘商业可以看出，目前在售的楼盘商业形态基本为底商形式出现，只有江南名家的商业为专业市场型的单独商业。 商业一楼价格基本突破1万元/的水平，二楼价格水平在60008000之间，三楼商业很少，其主要原因是价格不高，招商及销售难度大。,商业分析,随着楼盘开发的成熟度和市场竞争的逐渐激烈，乐至的新建楼盘越来越注重楼盘内配套的丰富与档次的提高，主要打造的配套为水景、小广场、运动设施等。 楼盘品质越高，越注重内配套和园林绿化的打造，如“鑫鹏国际”项目，这方面的规划配套也是楼盘在竞争中形成差异化对比的一个手段。,小区配套,智能化配套,案场包装,目前随着乐至楼市竞争加剧，越来越多的
13、楼盘更加注重案场包装，以此体现项目的地位、产品品质等。,乐至房地产市场分析及预测,1、乐至城市的规划、市政基础设施的建设、道路改善、高速公路的修建、社会经济持续发展，促使乐至楼市步入快速发展的快车道。,2、乐至楼市2010年2011年，最显著的特征就是价格涨幅和频率较大，已接近4000元大关。价格突破4000元在2012年已成定局。,3、乐至目前房产产品还比较单一，多层和高层，但随着时间的推移，楼市产品会更加丰富，城市花园洋房、甚至别墅类产品将出现。,4、乐至今后几年会保持量价齐升的局面。,5、就整体而言，乐至楼盘包装和推广的力度和深度均较小，市场包装意识淡薄。,第三部分 项目地块本体分析,一
14、、项目地块所在房产板块分析 二、项目所在房产板块配套及交通 三、项目地块四至 四、项目地块SWOT分析,1、 目前乐至房地产发展迅速，房产开发热点主要集中在四个区域，我们把它定为乐至房产开发四大板块： 帅乡大道板块 迎宾大道板块（含帅乡广场） 文庙沟板块 白塔板块 2、四大房产板块简析 帅乡大道板块依托乐至新城区的建设，道路、市政配套设施完善，成为乐至城市形象的代表，板块内楼盘以中高端为主，是目前乐至楼盘价格最高区域。 迎宾大道板块内目前有多大8个项目在开发，渐成气候。开发特点是从城内沿迎宾大道往城外延伸。 文庙沟板块逐渐成熟，在售楼盘有世纪欣城、尚景秀庭等，早期开发楼盘已交房入住，居家氛围良
15、好。 白塔板块是乐至后起之秀，目前欧尚名城售罄，时代尊城住宅尾盘销售，明都锦成强劲销售，曾一度是乐至楼盘的价值洼地，但目前价格持续上涨，接近其他房产板块价格。,乐至房产开发板块示意图,迎宾大道版块,帅乡大道版块,白塔版块,文庙沟版块,项目地块所在版块分析,1、迎宾大道沿路配套图,项目所在房产版块配套及交通,2、迎宾大道的交通枢纽地位,本案地块,天童大道,天池大道二期,至成都,至工业园区,至安岳,至老城区,至老城区,东 项目东面有一条规划路，隔路相邻江南大市场和江南名家。 南 项目南面临农电（规划用地） 西 项目西面隔规划路与乐至人民医院相邻。 北 项目北面临迎宾大道，路对面是规划用地，隔路与乐
16、至汽车站斜望。,项目地块四至实景,项目地块四至,优势（Strength） 区域位置 项目地块位于乐至迎宾大道，从乐至县近期发展战略规划可以看出迎宾大道处于规划城市的核心，迎宾大道的区域地位和价值随着乐至城市的建设发展，城市核心区域的地位日渐突出。 地形 项目地块呈规则的长方形，非常易于项目总平规划，实现项目高绿化率、低建筑密度的建筑规划理念。 交通 根据乐至县近期发展战略规划，迎宾大道将成为乐至的交通枢纽，同时是成安渝高速和遂资眉高速进入乐至城区的通道，交通位置的优越性显赫。 地块三面临路 项目地块三面临路，对于项目商业的规划非常有利，沿街修建底商即可满足社区商业的要求和区域商业中心的要求，为项目的盈利提供坚实保障。应对之策： 在项目产品设计中，充分利用三面临街的优势，设计充足的商业体量。 在项目的总平布局上，最大限度遵循项目高绿化率、低密度建筑的设计理念，采用围合式布局设计南北两个组团。 在项目推广中，强调区域规划带来的变化，强化项目位于城市的核心，位居城市龙脉，交通的枢纽地位等。,
