《金泓地产大亚湾项目策划提案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《金泓地产大亚湾项目策划提案（207页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2007年9月,金泓大亚湾项目策划提案,谨呈：深圳市金泓投资发展有限公司,中原项目操作观点：,通过本项目的开发，金泓投资将正式踏入继深圳、东莞之后第三个珠三角城市惠州，在惠阳大亚湾蓬勃发展的地产热潮中站得一席之地，并推进金泓在珠三角持续扩张的声势！本项目的运作将引领大亚湾的人居新理念，在大亚湾地产开发热朝中树立起一面鲜明的旗织,大亚湾中心区畅想,大亚湾继美国休斯顿石化城、新加坡石化城与荷兰鹿特丹石化城之后世界第四大石化城，在未来的至年将涌进数十万的人口，城市将呈进一步跨跃式发展。大亚湾作为南中国的新兴经济增长极，如何打造成一个全球化的经济开发区，真正成为一个国际工业产业门户？努力构建中心城区势
2、在必行！ 大亚湾中心区现有地块大多较为分散，作为中心区为数不多的集中地块，本项目有责任也有使命打造成为世界级石化城的一个标杆、一面旗织!,精品资料网（http:/）,报告研究的思路与框架,PART 1 市场分析,PART 价值发现,PART 态势解构,PART 项目定基,PART 物业规划,PART 营销制胜,PART1 市场分析篇,精品资料网（http:/）,导路,地产轨迹,市场趋势,经济走势,片区市场,市场研判,价格,总结,供需,客户分析,区域供应分析,区域竞争分析,区域供应预测,07年？08年？,房地产价格大幅上涨，关外成为置业热土,公元2003年 中海壳牌签约大亚湾， 片区地产出现复苏
3、.,深圳购房客户渐成占主流熊猫国际、中铭豪苑、瑞景居,振业、珠江投资、星河、东部纷至踏来，市场全面复苏，深圳成为区域置业主流,地产市场本地消化平缓，熊猫国际、锦江国际，深圳客户纷纷进入,深圳客户开始涉足，熊猫国际入市，半岛1号、东方新城蕴酿,公元2004年 区域地产盘整,公元2005年 稳步发展,公元2006年 片区市场激发,惠阳、大亚湾,深圳,深圳地产向关外龙华、布吉、宝安进发。,寻找大势,关内价格过万，深圳人纷纷出关,价格飞涨，关外中心区域过万，深圳人在寻找新的家园。,市场 / 地产发展轨迹,06年惠州GDP增长率已超过深圳、东莞等城市，未来惠州的GDP很有可能赶上并超过东莞，成为珠三角第
4、二梯队的重要经济城市。,市场 / 惠州经济,精品资料网（http:/）,90年代初，惠阳、大亚湾经济曾因“南海石油”投资信息拉动，片区内各行业，特别是石化相关产业投资项目规模聚落，但适逢亚洲金融危机国家政策调整，惠州经济承受了“断脉”之痛，区内投资紧缩，这一缩就是近十年。2003年后经济重新进入快速发展阶段.,惠阳生产总值90.39亿元，经济增长率16.2，人均GDP2957美元； 2006年大亚湾生产总值，100.2亿元，增长90.3%;,市场 / 惠阳大亚湾经济,深圳市由于用地规模的限制以及城市产业发展规划的要求，深圳部分工业产业有向外转移的趋势，惠阳大亚湾区域具备较好的地理交通条件和用地
5、供应条件，未来将成为承接深圳产业转移的核心区域。承接产业转移将极大地提升大亚湾区域经济产业规模，带来大规模的产业人口,推动区域城市化发展水平。,市场 / 惠阳大亚湾经济,随着后续石化配套项目、下游产业项目的进入，惠州港的动工扩建，产业区经济规模的扩大以及产业人口的增加，大亚湾经济开发区将迎来第二、三产业快速发展的高潮。,精品资料网（http:/）,2006年, 惠州全市商品房销售均价为2942元/平方米，增长15.7% 1月份的2811元/平方米到12月份的3365元/平方米,上升空间为554元/平方米。价格的提升拉动房地产的良好发展，投资空间较广 。,2006年惠州房地产价格走势,历年惠州房
6、价情况,市场 / 惠州价格分析,历年施工面积均呈增长态势，其中，06年施工面积较05年猛增161%。,历年竣工面积均呈增长态势，其中，06年较05年猛增139%。,市场 / 惠阳大亚湾供应分析,供应结构以中大户型为主，小户型相对供应不足。,市场 / 惠阳大亚湾供应分析,精品资料网（http:/）,历年惠阳大亚湾销售面积均保持平稳增长态势,市场 / 惠阳大亚湾需求分析,无往不利：深、惠实力发展商力发惠阳大亚湾，众星捧月；区域受利好带动，前景斐然。,惠阳大亚湾地产轨迹：一年一大步,销售约30万平米,销售约46.7万平米,2005年的惠阳大亚湾,2006年的惠阳大亚湾,年末3500元/平米,2007
7、年,无往不利,年末2600元/平米,销售约54.7万平米,年末4300元/平米,趋势总结,本地主要楼盘客户来源,深圳客户已经占据客户主流,市场 / 客户分析,另据中原数据中心统计，惠阳大亚湾购房客户中，,客户特征分析,置业目的,置业次数,市场 / 客户分析,通过中原地产代理的惠阳大亚湾区在售楼盘，对来访客户进行分析，也佐证了市场客户区域来源。,2007年上半年，中原代理楼盘认筹客户中,精品资料网（http:/）,惠阳大亚湾的深圳购房客户已占6成以上，深圳人已成为区 域房地产市场的客户主体，要判断区域未来需求动向，就必须 要审视深惠两城的城市发展态势。,不得不提的地产东风深圳向东，大势所趋 近年
8、来，位于第三圈层的龙岗中心城地产发展迅猛 大亚湾同最临于第三圈层地带有理由巧借东风,大亚湾,消失的城界,市场 / 客户分析,精品资料网（http:/）,深圳大亚湾经济正在相互融合与渗透!,06年88.3%的经济增长率，三年内1000亿GDP跨越， 世界级产业支撑力，优美的自然海岸风光。,大亚湾，潜力无限，魅力无限！,23.6平方公里国家级开发区，“五区一岸线”高起点规划 全球第四大石化基地，7家世界500强企业，数百亿投资，世界级产业拉动 8平方公里惠州港，和记黄埔全力打造，华南大型物流配送中心，粤东重要油气化集散地，国际物流企业逾10家 30平方公里西部综合产业园，比亚迪、富士康和东风汽车城
9、等近40个项目 7.7平方公里惠深合作开发区，其中工业用地3.4平方公里，生活配套用地4.3平方公里 14.11平方公里深圳精细化化工城，紧密相接两地产业链,消失的城界,惠阳-大亚湾在政治上，是惠州的!在经济上，却属于深圳的!,精品资料网（http:/）,深圳客户将是未来几年内的区域客户的主流群体，随着惠阳大亚湾城市发展，产业客户亦将是主要组成部分。,随着惠阳大亚湾区域内的房地产的不断发展，越来越多的人开始认同区域市场。深圳客户在很长的一段时间内将占据客户主流位置，但随着惠阳及大亚湾产业经济的快速发展，城市容量迅速增加，区域常住人口置业比重将会逐步增加。随着沿海高速及未来地铁三号延长线的开通，
10、深人置业数量大幅增长，而作为扼守惠阳大亚湾区域咽喉的本项目，以其便捷的交通，也将纳入到大深圳经济生活圈，预计本项目客户构成与现在的惠阳区域大致相近。本项目做为通往大亚湾西区的入口,随着西区产业人口的进驻，区内产业客户将拉动内需市场。,市场 / 客户分析,但另一个迹象也表明，随着大亚湾西区产业招商加速、投产的大力推进，来区域置业的新生客户呈现快速增长的势头，如晌水名苑，基本以西区客户为主，福德居一期三鑫玻班厂团购400套，熊猫近期开盘的韩风组团中，大亚湾产业客户占据近一大部分,因此,我们有必要看看周边的产业,产业客户,市场 / 客户分析,精品资料网（http:/）, 西区产业园介绍,宝兴钢铁厂由
11、港商独资兴建的大型钢铁企业，于2000年7月份顺利通过了ISO9002国际质量体系认证和中国方圆标志认证委员会的方圆标志产品证。员工1000多人。,三洋光部品（惠州）有限公司是三洋集团中首次进行光学部品和光学应用商品的设计、制造、销售业务的公司，主要从事超精密注塑光学镜片、光学多层膜玻璃制品、相机用光学模块等的生产及其相关业务。员工约1000多人。,整个西区信息产业目前已顺利开发约3平方公里。产业片区以电子信息产业为主。目前西区产业园有员工约2万多人，在未来西区产业成熟之时，预计将带来上百万的产业员工。预计约09年后片区产业的真实消费需求将初步形成 。,大亚湾西区产业概况,大亚湾西区产业概况,
12、根据大亚湾区“五区一岸线”的规划,西部综合产业区根据区位及产业特点可分为西三大道电子信息产业带、西北部东风汽车城、西南部惠深合作综合开发区、南部富士康精密电子制造基地和东南部汽车零部件生产基地5大片区(带)。 西北部东风汽车城 ：东风车城工业园位于大亚湾开发区西区，总占地面积201.5万，其中工业用地131.1万，商住用地面积70.4万，已开发用地50.2万。 西南部惠深合作综合开发区：惠深合作开发区占地规模为7.7平方公里。其中工业用地3.4平方公里,生活配套用地4.3平方公里。 南部富士康精密电子制造基地：位于综合产业区南部的富士康精密电子制造基地占地3.75平方公里。其中生产区用地2.7
13、5平方公里,生活区用地1平方公里,预计完全建成后,员工总数可达20万人。 东南部汽车零部件生产基地：2002年1月23日，惠州东风易进工业股份有限公司在中海酒店举行汽车零部件项目合资合同签字仪式，这标志着大亚湾区汽车零部件生产的“联合舰队”已组建。 西三大道电子信息产业带：信息产业带总用地面积约9.5平方公里,目前已顺利开发约3平方公里。产业片区以电子信息产业为主,仅响水河工业园区就有企业21家,其中电子产业工业年总产值达到近40亿元。,市场 / 客户分析,精品资料网（http:/）,迅速发展的大亚湾西区产业群，将为区域带来大量中高端置业者，他们也将成为区域内置业者的重要组成部分。,市场 /
14、客户分析,区域供应分析,大盘林立,高端物业集中,精品资料网（http:/）,85%左右,07.7,3300,352,22000,中豪国际,未销售,07.9,约5200(带800元装修),748,71048,东方天地 广场,去年推出,07.5.9,07.8,07.5,开盘日期,二期10月推出,3300（含装修400元/平米）,23618（一期）,君豪公寓,销售约80%预计10月份推出,4800(均价),148,45000,富康国际,预计年底销售,-,-,48548,中恒SOHO,售完,3600,513,54000,倾城名钻,80%左右,4200,288,城市丽景,售完,3400,160,9150
15、,开城公寓,销售率,销售均价,套数,建筑面积,楼盘名,片区小户型销售开始走俏！,小户物业走俏,临近的西区楼盘多集中在西二路两侧，未来总的推出量将超过500万平米，其中大多为景观资源型低密度高端大盘，产品线以高端的大户、别墅为主；,西区将成热点,多组团开发的格局,精品资料网（http:/）,区内竞争分析,新天名城与本项目相临，目前正地下工程，临近澳 霞大道已大势做户外广告，澳霞大道与号路 等几条主干道路旗都已全被新天拿下,新天名城,项目概况：项目占地42500平米，总建面16万平米，由11栋高尚建筑围合而成，包括9栋高尚住宅楼、1栋星级酒店、1栋高档写字楼及1万余平方米商业。建筑面积逾16万平方米，由11栋高尚建筑围合而成。该项目以“大亚湾CBD、国际领地”为核心定位，引领大亚湾全新的“集约式商务与居住模式”，打造一个具有国际化形象的复合空间和新区地标，是大亚湾CBD的启航项目。,新际.首座/首府,新际.首府 （南海新城）,两项目均为惠州大亚湾新际房地产开发有限公司项目，新际首座项目紧临新天名城，目前工地围墙广告已经出街；新天首府项目在本项目西侧，紧临检验检疫局，有较好的景观资源，面积约90000多平米。预计先开发新际.首座项目，占面约为5000方左右，以中小户型为主，后开发新际.首府项目,估计以中大户型为主，并有少量别墅物业，预计新际首府项目将于明年10月份左右动工；,
