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1、谨呈荣盛,报告目录,项目SWOT分析,项目位于常州天宁区凤凰新城核心区域，劳动东路与凤凰路交界处； 项目地块现还未清理平整，地块还在运作当中；,1.1 项目地块现状,项目仅东北两面邻路，其余均被自然水资源包围； 项目位于凤凰路与劳动路交界处，到达天宁区政府约8分钟车程，通往南大街约13分钟路程； 劳动东路道路较为宽广，为双向六车道，交通易达； 项目所相邻的凤凰路人流量相对稀少，为双向两侧道； 项目位置处公交资源缺乏，出行较不方便；,劳动路,凤凰路,1.2 项目交通情况,常州凤凰新城位于常州中心城区东南部，由京杭古运河、新运河和采菱港围合而成，四面环水，规划面积10.36平方公里。根据常州市委市
2、政府确定的城市东进战略，凤凰新城将按照“居家休闲半岛，水乡记忆空间”的总体定位，通过“转型、融合、提升”三大战略，构建“一廊两心四区”的功能布局，建成中心城区东进的先行提升区，主城区有机更新区，集文化创意、都市产业、生态居住、现代物流于一体的滨水活力区。,本项目位于常州市天宁区凤凰新城核心区域,1.3 项目未来情况,北：项目北邻劳动路，离项目最近的是一家服装厂。,东：项目东侧为凤凰路，路边两排待拆迁门面房，斜对面为另一地块。,西：项目西侧为采菱河，斜对面为竞品项目天鹅湖。,南：项目南边为凤凰浜泵站，旁边有一批未拆迁民房。,1.3 项目四至情况,项目swot分析,S优势解读,O机会解读,T威胁解
3、读,W劣势解读,项目具有重大规划利好，位居未来城市中心区域之一凤凰新城的核心，未来具有巨大升值潜力； 项目双面临河，自然景观资源优渥，项目未来打造价值点突出。,项目周边目前多为厂房与待拆迁商铺，缺乏居住氛围 ； 项目目前配套条件较为不利，缺乏公交路线以及较近的生活、教育配套。,项目规划清晰，找准差异化，产品将是未来竞争突围的要点所在。,由于新城建设进度的不确定性，项目初期要充分考虑配套不足所带来的抗性。,报告目录,常州市宏观经济保持着较为高速的增长态势，天宁区的GDP增长速度远高于常州市的水平，这为项目的可持续发展创造了先决条件。 社会消费品零售总额的持续两位数的增长，表明常州是一个蕴藏着巨大
4、消费潜力的城市。 随着人均可支配收入的增长，恩格尔系数的不断下降，常州居民的生活水平不断在提高，消费方式也从先前的温饱型逐渐变为现在的享受型，发展型，从而更加注重生活质量和品位，这为本项目的入市奠定了需求基础。 与长三角主要几个城市相比，常州的经济总量相对落后，但其增长速度保持着较高水平，预示其发展潜力空间巨大。 天宁区在几个区内人口密度最大，也从一个侧面为项目提供了大量的消费人群。,宏观经济概述,1.1 常州城市概况,常州区位及概况,常州位于江苏省，别称“龙城”，地处长三角地区，与上海、南京两大都市等距相望，。全市总面积4385平方公里。 市区北临长江，南频太湖，沪宁铁路、沪宁高速公路、31
5、2国道、京杭大运河穿境而过，有着十分优越的区位条件和便捷的水陆空交通条件； 常州现下辖金坛、溧阳两个县级市和天宁、钟楼、武进、新北、戚墅堰五个行政区；,从历年的上半年土地成交情况来看，2012年上半年市区土地出让、成交达到了近年来的高值； 从土地成交区位来说，2012年上半年城西、西太湖为主力区域，得益于钟楼新城及滨湖新城建设的加快； 从拿地企业来看，2012年上半年成交土地多为一级收储（约273.88万，占72%），政策严控下，开发商拿地较为谨慎，与往年相比，一线房企在土地市场的投入大幅减少。,2012年上半年市区土地市场“假火爆”,土地市场总量分析,1.2 常州地产市场概况,土地市场总量分
6、析,2012 年9 月常州国土共出让16 宗经营性地块，出让面积为1358761 ，共计成交了9 宗地块，成交面积达773812 万，总成交金额38.399 亿元。土地成交量近几个月是逐步走高，开发商对后期市场预期看好，加上其土地储备不足，虽拿地较为谨慎，但拿地意愿增强； 为了迎接“金九”的到来，一级市场加大供应量。与上月相比，土地市场在9月成交与供应明显上涨，2012 年已经过去大半，各区域开始为冲击年底出让指标而发力； 受调控政策的持续影响，土地财政萎缩明显，加之地方政府推地总量跟国家规定土地出让指标相差甚远，所以近几个月政府推地意愿较强，土地供应市场复苏迹象凸显。,商住地产凭借银行给予贷
7、款支持外，地方政府也对税收给予补贴，商住用地一度成为土地市场上的香饽饽，成为近期成交主力； 根据常州市区2012 年度经营性用地出让计划，中心城区200 公顷，武进区200 公顷，新北区160 公顷。武进区已超额完成了17.65%的出让计划量，相比之下新北区由于挂牌数量不多，不仅成交宗数少，成交面积也较少，仅完成出让计划量的58.25%； 土地市场复苏迹象明显，预计未来或将延续这一回暖态势。虽然标杆房企近期拿地速度加快，但仍属于土地储备不足下的低位填仓，开发商会加快拿地节奏； 随着下半年政府推地力度加大以及推地策略的改变，土地市场逐渐走出低迷行情，对于资金回笼到位、需要补充土地储备的房企来说，
8、会选择适当的时机出手购置一些低成本的土地，准备逆市扩张。,截止到2012 年9 月底常州全市商品房累计可售面积1357.92 万，比8 月份增加了82.77万，上升6.49%；商品住宅可售面积719.48 万，较上月有所增长，上涨了3.42%。,“金九”市场区域再次迎来供应高峰；主要进入金九，开发商看好楼市行情，推盘意愿强烈，众多开发商欲借这传统销售旺季实现销量的突破，纷纷推出新房源抢占“金九”市场，9 月份的集中推案，将会推高市场存量，但本月新增案量的大幅井喷并未使得存量有明显的上升，可以看出，目前市场去化能力依旧强劲，在“金九银十”无论是购房者还是开发商都表现出了无法淡定的态势。,商品房市
9、场存量分析,商品房市场供需分析,2009年，政策利好，房地产市场火爆； 随着国家对房地产行业的持续严厉调控，2011年，市场环境愈发恶劣，成交量一直低位徘徊； 2012年，市场以价换量仍在主流趋势，地方政府软性托市政策作支撑，但大方向仍未改变。,政策影响市场走势，市场左右政策动向,商品住宅市场供需分析,2012年上半年市区住宅市场仍以“以价换量”为主旋律,房地产调控对常州楼市影响巨大，2011年至今，市区住宅半年度成交量一直维持在低位； 2012年上半年“以价换量”得到成效，成交量小幅回升，价格下跌。,2012年2-4月，常州高层住宅大幅度“以价换量”，成交量增多； 在经历了2-4月份的大幅度
10、以价换量之后，部分项目开始价格试探性小幅（涨幅在200元/，2%之间）上涨，成交量下滑明显，在大批量推案的影响下，整体成交量依然保持平稳态势。,9 月成交结构住宅比较有所下降，主要是改善型客户进入市场，办公、车库等投资型产品成交比重加大。,常州市2012 年9 月份商品房共成交7209 套，环比上升了16.5%。,从9月每日成交数据看，起伏较大，在月初成交较为低迷，金九开局不利，中旬成交量逐步走稳，在月底最后一天遭遇传统的中秋佳节，签约量虽大幅下滑，但还是比较可观； 9月的走势主要是由于开发商看好传统的销售旺季，月初小幅度试水，在月中推案量加大，这也是导致了月中以后数据维稳；购房客户在月初还是
11、有点观望情绪，但新房源的推出促使其不再观望。,商品房市场成交量分析,9月成交重点依旧在武进和新北两区，但钟楼区及天宁区成交比重有所上升，在众多项目集中开盘的推动下，加上车库及部分保障房项目的集中备案，各区成交量环比均有所上升。,9月龙湖香醍漫步、华润国际社区、高成天鹅湖以及新城金郡的签约备案保持了市场上的活跃，新城金郡精装房源价格较高，9月成交41 套，同时也拉升了区域均价； 9月华润国际社区全新小三房入市，价格较上次开盘上涨200-400 元/，认购客户主要看中其为小高层产品且户型面积较小，总价较低以及学区房优势（局小分校、宋庆龄幼儿园、红黄蓝幼儿园）； 9 月底城中莱蒙时代在国庆长假前推出
12、新房源，但其房价至高点制约着销售，故本次莱蒙时代开盘认购较为一般；而龙湖高层产品频繁加推，品牌口碑以及高性价比助推了项目的去化率。,普通公寓市场存量结构,小面积刚需户型大量去化，现今存量房以改善型户型为主,受2012年上半年大规模以价换量的影响，120以下刚需户型被大量去化，现今存量以120以上的户型为主； 因改善型客户需求弹性较大，观望情绪浓厚，120-144面积段供应量持续增加，但是成交量相对较少，存量持续增加。 项目已刚需房源为主力，明年将迎来市场机会！,1、 2012年上半年市区土地出让、成交达到了近年来的高值；为了迎接“金九”的到来，一级市场加大供应量。 2、商品住宅可售面积719.
13、48 万，较上月有所增长，上涨了3.42%，目前市场去化能力依旧强劲，在“金九银十”无论是购房者还是开发商都表现出了无法淡定的态势。 3、2012年普通公寓最先开始大规模以价换量，以牺牲利润大量出货换取现金流； 4、2012年市场以价换量表现突出，供销量均有明显增加，供销基本保持平衡，受2011年年底存量较大影响，现今常州普通公寓存量仍处高位； 5、刚需及首改产品仍为目前供销主力，高端市场成交低迷； 6、市区普通公寓产品成交主力从60-80万元下滑至40-60万元，高总价产品客户购买较为谨慎； 7、因刚需首改客户大规模入市，70-120的刚需户型大量去化，现今市场存量房以120-144改善型户
14、型为主，项目市场机会点出现。,市场分析小结,翡翠珑湾,建筑面积约86,建筑面积约111,建筑面积约131,竞品产品解析：1、90以下两房、小三房设计，具有一定的附加值，但舒适性不够；2、1112+1房，空间利用率不高，基本功能能满足；3、131大三房，户型方正，动静分离，舒适性强；,建筑面积约85,本案产品机会点：1、项目80均为小三房设计，附加值高；2、96105户型与其110多产品互打，具备总价优势；,高成.天鹅湖,建筑面积约88,建筑面积约138,竞品产品解析：1、88小户型南北不通透，且只做到2房，功能性较差；2、100小3房，120大3房，户型设计合理，附加值较高；,本案产品机会点：
15、1、项目2房面积段为57-73，面积偏小，总价优势异常明显；2、项目81为2+1功能性小3房，96105舒适3房，布局紧凑。,建筑面积约120,华润国际社区,建筑面积约90：（标红区域，交付时是两间，可打通为一间）,竞品产品解析：1、90户型灵活，北面空间可拆可整合，功能性、附加值较高；2、120左右户型，三朝南舒适性强，但走道过长导致部分房间面积过小；3、项目地块为3大工厂（化学厂、农药厂等）拆迁而成，部分客户对于污染的心理疑虑难以消除；,建筑面积约115,项目机会点：1、相同产品段的价格剪刀差，总价优势突出！2、项目双面临河，景观及居住环境优势明显！,报告目录,项目包装,区位价值,水岸花语
16、位于常州天宁区重点规划项目凤凰新城核心区域，与常州中心城区毗邻而居。,3.1 产品价值解读,“创智半岛、凤凰新城”的远瞻规划将项目所在区域打造成为继天宁新城之后天宁区的又一人居新城。 水岸花语作为凤凰新城核心区块的先锋之作，必将坐享其未来规划发展所带来的巨大板块价值！,凤凰新城今年已启动十大民生项目的建设，成为本项目更加实质性的利好；但由于新城建设进度的不可控性，项目初期还是要充分考虑配套不足所致的抗性。,人居价值户型,超高性价比户型，区域首创89功能2+1房，105舒适性3房，户型实用率更胜一筹，在综合性价比构造层面与竞品展开差异化竞争。,面积：96.63 2+1室 2厅 1卫户型亮点：“性价比之王”户型方正， 南北通透，布局紧凑，空间利用率高；大面宽客厅与超大面积景观阳台相连；主卧朝南，连接观景阳台，视野得到延伸；超附加值景观阳台，空间百变，可做书房，儿童房或储藏室；,经典户型赏析,景观优化,建议引入凤凰浜活水资源，内外水景融合，打造常州最震撼中央水景大道！ 规划以中央水系景观为轴，以组团景观布局为片，加以广场、廊亭作点缀，打造区域内绝无仅有的中央景观大道！,
