《房地产开发企业土地增值税清算纳税审查（2013年6月中税协1天）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发企业土地增值税清算纳税审查（2013年6月中税协1天）（86页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、陈斌才 教授 注册会计师 注册税务师 联系电话：051487806934（办）13951058952（手机） E-mail：,房地产开发企业 土地增值税清算纳税审查,第一章 土地增值税清算审查概述,一、土地增值税的征收管理模式,预征,清算,多退少补,判断 清算条件,确定 清算对象,实施清算,二、土地增值税清算的业务流程,1,2,3,三、土地增值税清算的计算公式,四、房地产开发企业的会计核算,开发成本,开发产品,主营业务成本,本年利润,主营业务收入,期间费用,预收账款,银行存款,五、土地增值税清算的审查重点,开发成本,期间费用,营业收入,第二章 开发成本的审查,第一节 开发成本审查概述,一、清算
2、对象的确定,二、开发成本的构成,三、成本费用的分类,直接费用的会计处理:,开发成本/一期/建安工程费,费用发生时,共同费用的会计处理:,开发成本/一期/土地成本,开发成本/二期/土地成本,开发成本/土地成本,费用发生时,间接费用的会计处理:,开发成本/一期/间接费用,开发成本/二期/间接费用,开发间接费用,费用发生时,四、成本费用的分配标准,五、开发成本的分配原则,费 用 支 出,开 发 成 本,期 间 费 用,一 期 工 程,二 期 工 程,完 工 产 品,未 完 工 产 品,已 销 开 发 产 品,主 营 业 务 成 本,未 销 开 发 产 品,本 年 利 润,六、开发成本的审查内容,七、
3、开发成本的审查方法,总体判断,项目分析,具体审查,影响税款,分析指标,构成比例,折旧率,计算法,开发间接费用,折旧费,折旧年限,土地增值税,实例,方法,八、成本费用判断标准,第二节 土地征用及拆迁补偿费的审查,一、土地征用及拆迁补偿费的构成,二、土地征用及拆迁补偿费的会计核算,开发成本/土地成本,土地出让金,开发成本/一期/土地征用及拆迁补偿费,开发成本/二期/土地征用及拆迁补偿费,开发费用等,拆迁补偿费,契税等,三、土地征用及拆迁补偿费的审查重点,基础设施建设费的税务处理,建设用地,修路,土地增值税？,企业所得税？,契税？,土地出让金返还的税务处理,冲开发成本？,政府补助？,企业所得税？,土
4、地增值税？,还迁房的税务处理,拆除,开发,还迁,土地成本？契税？,一般还迁？城中村改造？,第三节 前期工程费的审查,一、前期工程费的构成,二、前期工程费的会计核算,开发成本/前期工程费,勘察测绘费,开发成本/一期/前期工程费,开发成本/二期/前期工程费,设计费用,规划设计费,报批报建费,三、前期工程费的审查重点（略）,第四节 建筑安装工程费的审查,一、建筑安装工程费的构成,二、建筑安装工程费的会计核算,开发成本/建安成本,基础设施费,开发成本/一期/建筑安装工程费,开发成本/二期/建筑安装工程费,装饰工程费,主体工程费,安装工程费,三、建筑安装工程费的审查重点,“甲供材”的税务处理,税？,税？
5、,开发企业（甲方）,施工企业（乙方）,包工包料甲供材流程图（发票开给乙方）,乙方,甲方,供应商,3、开具工程发票,1、定货 付款,2、发货 开票,造价:1000,合同:1000,甲供材200,包工包料甲供材会计处理（发票开给乙方）,预付账款,银行存款,开发成本,供应商：200万,施工方：800万,建安发票：1000万,包工包料甲供材流程图（发票开给甲方）,乙方,甲方,供应商,4、开具工程发票,1、定货 付款,2、发货 开票,3、发出材料,造价:1000,合同:1000,甲供材200,包工包料甲供材会计处理（发票开给甲方）,预付账款,其他业务收入,开发成本,甲供材：200万,工程发票：1000万
6、,原材料,银行存款,其他业务成本,供应商：180万,施工方：180万,材料成本,工程款：800万,包工不包料甲供材流程图,乙方,甲方,供应商,4、开具工程发票,1、定货 付款,2、发货 开票,3、发出材料,造价:1000,合同:800,甲供材200,包工不包料甲供材会计处理,原材料,银行存款,开发成本,供应商：200万,材料发票：200万,工程发票：800万,第五节 基础设施费的审查,一、基础设施费的构成,二、基础设施费的会计核算,开发成本/基础设施费,道路,开发成本/一期/基础设施费,开发成本/二期/基础设施费,绿化,通讯,防洪,三、基础设施费的审查重点,4棵/平米?,180万?,第六节 公
7、共配套设施费的审查,一、公共配套设施费的构成,公共配套设施？,开发产品？,固定资产？,小区体育馆,体育馆购建支出的税务处理,体 育 馆,业主所有,建成销售,建成自用,公 配 设 施,开 发 成 本,在 建 工 程,商 品 房,摊入,销售,销 售 成 本,转入,开 发 产 品,销售,销 售 成 本,转入,固 定 资 产,使用,折 旧 费,体 育 馆,业主所有,建成销售,建成自用,体 育 馆,业主所有,建成销售,公 配 设 施,开 发 成 本,在 建 工 程,摊入,转入,转入,建成自用,体 育 馆,业主所有,建成销售,商 品 房,开 发 产 品,固 定 资 产,公 配 设 施,开 发 成 本,在
8、建 工 程,摊入,转入,转入,建成自用,体 育 馆,业主所有,建成销售,销售,销售,商 品 房,开 发 产 品,固 定 资 产,公 配 设 施,开 发 成 本,在 建 工 程,摊入,转入,转入,建成自用,体 育 馆,业主所有,建成销售,使用,销售,销售,商 品 房,开 发 产 品,固 定 资 产,公 配 设 施,开 发 成 本,在 建 工 程,摊入,转入,转入,建成自用,体 育 馆,业主所有,建成销售,销 售 成 本,使用,销售,销售,商 品 房,开 发 产 品,固 定 资 产,公 配 设 施,开 发 成 本,在 建 工 程,摊入,转入,转入,建成自用,体 育 馆,业主所有,建成销售,二、公共
9、配套设施费的会计核算,开发成本/公共配套设施费,建设支出,开发成本/一期/公共配套设施费,开发成本/二期/公共配套设施费,直接费用,三、公共配套设施费的审查重点,公共配套设施的认定,立项资料？,产权证？,产权登记簿？,改变用途的公共配套设施费,清算后/出租,清算时/学校,土地增值税？,预提公共配套设施费的税前扣除,预提的公共配套设施费,企业所得税？,土地增值税？,预提公共配套设施费的会计核算,开发成本/一期/公共配套设施费,开发成本/二期/公共配套设施费,预计负债,银行存款,第七节 开发间接费的审查,一、开发间接费的构成,二、开发间接费的会计核算,开发间接费用,折旧费等,开发成本/一期/开发间
10、接费用,开发成本/二期/开发间接费用,三、开发间接费的审查重点,开发间接费？,期间费用？,第三章 期间费用的审查,第一节 期间费用审查概述,一、期间费用的构成,二、期间费用的会计处理,期间费用,广告费,本年利润,工资费,办公费,三、期间费用的审查内容,四、期间费用的审查方法,总体判断,项目分析,具体审查,影响税款,分析指标,构成比例,分析法,计算法,管理费用,工资费用,开发间接费用,土地增值税,实例,方法,期间费用的判断标准,第二节 财务费用的审查,一、财务费用的构成,二、财务费用的审查重点,利息费用的会计处理,费用化？,资本化？,动工前,动工后,完工后,利息费用的分配,二期工程,一期工程,利
11、息费用的税前扣除,浮动利息,延期利息,罚息,扣除？,第四章 营业收入的审查,第一节 营业收入审查概述,一、营业收入的构成,二、营业收入的审查内容,三、营业收入的审查方法,总体判断,项目分析,具体审查,影响税款,分析指标,构成比例,分析法,计算法,销售收入,其他应付款,预售收入,土地增值税,实例,方法,主营业务收入（成本）的判断指标,第二节 主营业务收入的审查,一、主营业务收入的构成,二、主营业务收入的会计核算,本年利润,主营业务收入,预收账款,银行存款,三、主营业务收入的审查重点,1,2,3,4,合同金额,发票金额,账簿金额,销售单价,第三节 主营业务成本的审查,一、主营业务成本的构成,二、主营业务成本的会计核算,开发成本,开发产品,主营业务成本,本年利润,三、主营业务成本的审查重点,1,2,3,4,收入数量,成本数量,毛利率,单位成本,Wlpx.tax-,谢谢!,
