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1、,文昌首席SOHO商务广场项目可行性研究报告,2008年12月20日,2,前 言：,海南文昌市政府有意向邀请开发商在文昌市内建设一个写字楼项目，我们海南公司通过一定渠道了解到该意向，并开始研究文昌市是否需要写字楼？文昌市是否存在写字楼的需求？应该建何种类型的写字楼？等等问题。我们带着这些问题，对该设想作了可行性分析(初稿)，并将根据公司的意向来完善本报告。,3,文昌市宏观 经济研究,第一部分：,GDP分析,三产比重分析,固定资产投资及增速分析,人口分析,旅游产业分析,房地产业分析,酒店业规模分析,4,GDP分析,文昌市GDP连续多年保持稳定、高速增长，特别是2008年前三季度GDP 为61.8
2、4亿元，同比增长13.5，远高于国家的平均增速。受全球金融危机 的影响，文昌的GDP增速在年底会有轻微影响，但由于航天城项目启动和 东环铁路建设的推动作用，文昌经济也将迎来一轮新的增长周期。,5,三产比重分析（一）：,文昌三大产业的比重比例大致为49%:20%:31%。很明显第二产业增加值的 比重过低。通常情况下，GDP以及第三产业对GDP的贡献率对写字楼市场的发展有着 直接而明显的影响，这两项指标越高，则写字楼市场的发展空间就越大。,6,三产比重分析（二）：, 第三产业划分:传统服务业、现代营利服务业和现代非营利服务业, 写字楼的市场主体：营利性现代服务业,文昌以旅游业、房地产业和金融保险业
3、为主体的营利性现代服务业 近年来增速较快，占第三产业的比重也在逐步提高。但仍处于较低水平。,7,固定资产投资及增速分析：,文昌近些年来固定资产投资同比增长速度在2006年和2007年上半年减缓后， 受房地产和建筑业的拉动，在2007年下半年开始又继续高速增长。,8,人口分析：,1、文昌从2006年开始人口增长率已经接近普通城市增长速度 。 2、受航天城建设和旅游地产开发的影响，文昌新市区（清澜开发区） 常住人口将快速增长。,9,旅游产业分析：,文昌从2004年开始旅游接待人数保持稳定增长，近两年来增速都在15%以上， 其中2008年上半年旅游接待人数达86.21万人次，旅游收入4.24亿元。文
4、昌旅游 产业潜力巨大，由此，旅游业也将带动其它相关产业的发展。,10,房地产业分析房地产投资额：,1、文昌2005年以前房地产投资集中于老城区、小规模、低水平的开发， 以及居民自建房。,概括分析：,2、2006年投资额4.4亿元，2007年投资额3.7亿元；2008上半年2.88亿元。,相对于其它城市来说，文昌的房地产投资额偏少，从2005年开始算是文昌 房地产业的起步阶段。并且文昌房地产的投向集中于住宅。,11,房地产业分析开发规模（一）：四大板块,文城老市区板块,清澜开发区板块,高隆湾板块,铜鼓岭旅游区板块,12,房地产业分析开发规模（二）：项目数量和开发面积,在原来的基础上，本次报告新增
5、了一个铜鼓岭旅游区板块该板块开发简介：西靠航天城发射基地，以开发中高档滨海旅游度假公寓、 酒店和休闲娱乐为主。由华隆投资集团和文昌市人民政府合作共同开发。,文昌目前楼盘开发规模：近20个，正在开工建设面积近60万平米。,13,房地产业分析开发规模（三）：板块分布楼盘,14,房地产业分析金融危机下的文昌楼市,2008全球金融危机文昌的楼市特征：,（1）整体的市场需求也有一定程度萎缩，但在12月份市场整体有所好转。,（2）各项目可售住房供应速度减缓，土地供应量也降低，本在年前推出的土地延后。,（3）不同地段、不同建筑品质的楼盘销售业绩差异化明显，具有海景卖点的 毛坯或简装住房依然受欢迎，老市区和新
6、旧城交叉口的楼盘销售不大理想。,（4）岛外客户对文昌的认同感增强，但由于受全球性金融危机、个人收入水平 降低和整个国内楼市降价潮的影响，岛外客户的观望心态也颇浓。,15,文昌酒店业规模：,目前，在文昌市区，三星级酒店共3家，五星级酒店只有1家， 民营小宾馆80余家。高隆湾旅游区有1家（白金海岸海航产权式酒店），未评星级。清澜开发区还缺少高档酒店和产权式酒店的开发。,16,第二部分：,文昌城市规划及 写字楼市场现状,十一五规划产业发展思路,文昌市区发展规划,写字楼市场现状,市场小结,17,文昌市十一五规划产业发展思路,（1）实施“大企业进入、大项目带动”战略；（2）强力推进重点项目建设；（3）大
7、力发展七大支柱产业： 即：特色农业、资源型加工工业、航天产业、旅游业、房地产业、能源业和现代服务业,写字楼物业的潜在需求,18,文昌市区发展规划,城市发展方向：以清澜开发区为主体的南部新市区为 城市首要发展方向，城市东部航天城次之， 城市向东、向南拓展，巩固城北老市区的 发展。,19,文昌办公楼市场现状：,（1）市场中办公楼数量十分有限，集中在老城区，基本上为品质较 差多层商住楼，或商场办公连在一起的混合式物业。,（2）由于现代服务业欠发达，中小型企业对办公的需求质量并不高。,（3）本地就业人员已经习惯于老市区偏利的交通和完善的配套设施。,（4）整个市区至今没有专业的写字楼供应，而这与城市现代
8、服务业的 日趋发展是完全不相匹配的。,20,市场小结（一）：,1、宏观经济增速稳定、但产业结构不合理，第二、三产业比重有待提高；,2、快速发展的旅游业、房地产业、外贸物流、中介服务业等现代服务业 能给写字楼项目带来实际的需求；,3、受航天城发射场和航天主题公园项目的推动作用，有适宜地段、 良好自然景观的地产项目仍将受到岛外购房者的青睐；,4、一定量在册登记企业数量和写字楼市场的空白点带有一定的利润诱惑感。,21,市场小结（二）：,但 是,纯写字楼项目的销售有无问题？,因此，我们在思考一个新的问题：有没有一种既能分得文昌 写字楼市场这块蛋糕，而又回避开发风险的办法？,企业有写字楼的需求，他们会来
9、租，但并不意味着他们会来购买？,有,22,第三部分：,项目研究,项目定位,项目定位原因分析,项目选址,地价建议,投资开发方式和时间,项目建筑类型,商业定位,目标客户群分析,样板房参考,23,项目定位：,建造一个集SOHO写字楼、SOHO酒店式公寓（产权式酒店） 附带配套商业的综合性中高档商务广场。,海南文昌首席SOHO商务广场,一个融合工作、休闲生活享受的RBD休闲商务主题公馆,24,定位理由（一）：,SOHO概念：是英文Small Office Home Office的头一个字母的拼写， 就是单独办公、家里办公的意思。音译是“苏豪”苏活，SOHO是人对 自由职业者的另一种称谓，同时亦代表一种
10、自由、弹性而新型的工作方 式。,采用SOHO概念的初衷：SOHO是小型办公的代表，最为典型的是北京潘石屹 先生的SOHO系列项目。我们将此概念运用到文昌，有以下几点理由：1、SOHO户型可以从40-150平米不等，户型可自由分割，具有很大的灵活性； 2、SOHO写字楼实际上是公寓和办公的擦边球，这样对今后销售就有很大的调整 余地，避免出现写字楼滞销问题； 3、SOHO实际上是后写字楼时代的产物，对于文昌这样一个写字楼市场空白，习惯 于在老市区低层次住房办公的中小企业来说，相对于纯写字楼更容易接受这一概念；,4、小户型、低总价的SOHO产品更能贴近岛外购房者的投资或居住度假需求。,25,定位理由
11、（二）：,SOHO写字楼：因文昌市政府要求，必须有一定体量的写字楼物业配置；但楼层上下部的户型设计要错开。,SOHO酒店式公寓：可以采用SOHO产权式酒店的形式推出市场，作为对SOHO写字楼的商业配套，并弥补文昌星级酒店短缺的现象。,裙楼及底商配套商业中心：根据写字楼的商业配套要求配备。,项目亮点：在SOHO的基础上增加了一个概念,度 假,26,项目选址：,考虑到本案实际上已经侧重于住宅的物业开发，文昌市政府也偏向于 在开发区内建造等因素，拟选择清澜开发区距离市政府1.5公里范围内的 土地。,27,地价建议：,文昌市内目前地价,文城老市区,清澜开发区,高隆湾旅游区,45-80 万元/亩,50-
12、60 万元/亩,52-65 万元/亩,要求以不高于38万元/亩取得土地，土地规模在25-50亩之间。 土地投资额在950万元1900万元之间。,28,投资方式和时间：,投资方式：独立开发或合作开发。,投资时间：在2009年上半年与市政府签订投资合作协议，并在三年内开发完毕。,29,项目建筑类型：,建筑类型：1栋19层板式SOHO写字楼 和2-3栋SOHO酒店式公寓。其中写字楼 1-3层为商业，4-14层为小户型45-90平米， 15-19层为敞开式。 SOHO酒店式公寓选择一栋精装修，通过 售后返租委托酒店经营，其余的毛坯。,30,商业定位：,以餐饮、休闲娱乐为主力的业态布局。,银行 咖啡厅
13、休闲餐饮 便利店 票务中心,1F,风味中餐厅 西餐厅,娱乐会所 温泉馆,2F,3F,品味生活馆,SOHO美食馆,悠闲生活馆,项目分层主题与业态组合,31,目标客户群分析：,市场上存在的主要客群,岛外有度假、养老、投资需求的购房者， 主要为浙江、北京、上海、东北、山西等省市客户；,市内有高品质办公需求的中小企业和高收入职员；,公司老客户及老客户的联动销售客户,岛内外短线投机者,本项目可提供 的产品是什么？,SOHO写字楼,SOHO酒店 式公寓,小户型、低总价 室内高品质 SOHO概念 酒店管理公司 统一管理,意味着,舒适便利的居住环境 稳定的投资收益 经济的居住、办公成 本,32,样板房参考SO
14、HO写字楼：,33,样板房参考SOHO酒店式公寓：,34,第四部分：,财务分析,指标假设,销售价格预测,利润,测算表,35,财务分析测算指标：,1、土地征用面积：35亩（23333平米）2、容积率：2.53、建筑面积58300平米 其中：SOHO写字楼 15000平米SOHO产权式酒店 14000平米SOHO酒店式公寓及裙楼等 29300平米4、建筑密度：15%,测算指标：,36,财务分析产品销售定价：,1、SOHO写字楼 4400元/平米,2、 SOHO产权式酒店 5200元/平米,3、SOHO酒店式公寓 4000元/平米,4、底商 5000元/平米,37,财务分析利润分析：,根据本方案测算，得出本项目净利润为5816万元。,附件一：文昌SOHO商务广场项目测算表,38,谢 谢 参 阅！,
