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1、,现有商圈分析,金 廊,北站-北站是是近几年形成的新兴商圈，为高档百货卓展所在，乐天世界项目也是属于北站商圈；未来仍然以高端和中高端商业为主；太原街-时尚流行消费聚集地，客层主要集中在中高端，近几年该区域已经明显向高端转型；中街-沈阳最大的商业步行街，市场消费容量巨大，但是客层偏低；五里河正在形成的沈阳南部重要商圈之一，高端消费市场容量相对较大，高端市场方面未来具有一定的发展潜力。,注：该图仅为示意图,现有商圈分析,太原街,中街,北 行,兴 顺,北 站,五里河,浑南新区,主要商业项目分布,金 廊,现有商圈分析,沈阳市主要商业项目分布在太原街和中街商圈两大传统商圈内； 北行、兴顺等次级商圈主要以
2、百货公司和超市等生活型产品为主，满足周边居民生活需求； 2009年大悦城和2010年皇城恒隆广场的开业，使得中街商圈档次得到很大提升。,注：该图仅为示意图,注：统计范围为沈阳市内建筑面积超过1万平方米的所有百货、购物中心、综合超市、电器卖场、体育用品卖场、品牌折扣店等集中式零售商业项目。统计时间截止至2010年8月,现有商业设施存量分析,2010年商业设施新增供应情况,注：统计范围为沈阳市内建筑面积超过1万平方米的所有百货、购物中心、综合超市、电器卖场、体育用品卖场、品牌折扣店等集中式零售商业项目。,2010年前三季度新增商业设施约92万平方米，预计本年度第四季度仍将约有新的供应，2010年新
3、供应将超过100万平方米，竞争激烈，尤其是没有成熟商业运营经验的投资商和开发商，面临的挑战更为严峻；,1,2,3,4,5,6,7,8,数据来源：DTZ Consulting,8,9,10,现有商业设施存量分析,商业单体建筑面积10平方米以上项目发展情况,沈阳规模在10万平方米以上的商业设施目前有10个，其中八个是在2008年以后的两年集中供应； 新供应项目注重整体规划和品牌组合，将一线城市成功运作经验引入沈阳，尤以大悦城和皇城恒隆广场为代表，沈阳市商业市场进入了划时代的发展时期； 新供应项目经营业态中餐饮娱乐比重加大，如新开业的中兴方城（中兴商业大厦三期）增加两个整层的餐饮面积，迎合沈阳消费者
4、不断上升的休闲娱乐需求； 新开业项目逐步突破以百货为主的经营方式，购物中心增加，如大悦城、皇城恒隆广场； 10平方米以上规模的商业设施中以购物中心为主，仅有中兴商业大厦为中高端百货，另外为位于皇姑区的地一大道为地下商业街。,注：统计范围为沈阳市内建筑面积超过1万平方米的所有百货、购物中心、综合超市、电器卖场、体育用品卖场、品牌折扣店等集中式零售商业项目。统计时间截止至2010年9月,数据来源：DTZ Consulting,沈阳各商圈经营空白点分析,商业市场空白点分析,现有商业设施经营状况分析,各商圈发展竞争分析-其他商圈,未来潜在供应档次预测分析-高端市场,潜在供应分析,除日本山田电机外，预计
5、至2015年将有43.1万平方米的高端商业进入沈阳市场，年平均供应约为8.62万平方米； 高端项目主要集中在北站区域，加上卓展已经形成的高端商业氛围，预计北站区域将发展成为以高端商业为主的商业中心； 本项目高端百货部分将主要与卓越购物中心、万象城、沈阳国际金融中心、嘉里中心、恒隆市府广场形成竞争；,数据来源：DTZ Consulting,地下商业街发展规划,潜在供应分析,小结,沈阳目前商业市场发展速度加快； 未来潜在供应的商业设施中，基本以中高档次的集中式商业为主，供应巨，竞争激烈大； 逐步突破以百货为主的经营方式，购物中心增加，如大悦城、皇城恒隆广场； 沈阳城商业市场逐步“由集聚走向扩散”
6、，并将由单一商业中心演变为多个商业中心并存，金廊沿线增速明显； 预计北站区域将发展成为以高端商业为主的商业中心；,北站及其附属铁路线是目前沈阳南北的分界线，也将该区域的物业市场分割成两个部分；目前通过北站区域的跨铁路通道只有两条：北京街和敬宾街；且该两条通道皆为车辆通行，缺乏步行通过性； 目前沈阳北站的唯一出入口位于南端，人流完全从南端通过，促进了北站以南区域的商业市场发展，同时也制约了北站北侧的商业市场发展； 建设中的北站北出口将横跨昆山路，这也将从根本上改变目前南北便利性差的问题，同时也为北站以北区域带来大量人流，并加快北站南北的商业市场的融合。,北站南北区域未来将加速融合，并形成整体的商圈,地块分析,项目交通-现有交通,本案,
