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1、锦江公寓商住项目营销策划报告,市场分析-本项目面临如何的政策环境、市场环境？通过市场现有供应，能否从营销上为本项目找到突破口？,项目分析-项目基本情况及优劣势分析，寻找市场切入点,项目定位-准确的形象定位、产品定位、客户定位为成功营销打好基础,营销推广-整体营销策略、推广渠道、推广计划、推广渠道、费用控制等-赢在执行,目 录,物业发展建议-规划创新、形象包装、产品提升,紧密围绕销售结果实现，本次汇报核心内容如下：,市场分析市场项目生存之母，“火箭升空前的最后校查”,项目分析产品项目的生命，实现效益的主体,项目定位 定位决定项目前途,营销推广推广项目与客户联姻的媒介,第一部分,市 场 分 析,政
2、策环境,南阳城市价值与城市发展,南阳城市总体规划,南阳市商圈分布,本项目所处商圈,一、政策环境政策调控，风起云涌,2005年系列政策：“禁筹令”出台，网上销售公示信息公开透明化，虚假广告专项整治行动，土地闲置费征收，商品房转手规定，普通住房标准等政 策影响：除浙江、上海等部分城市外，市场经过短暂观望期后快速上涨，下半年出现疯涨局面。炒房资金大量进入北京、深圳及二线城市，同时市场供过于求，投资房产成为全员投资的行为。,2005年2006年房地产宏观调控风 起 云 涌,2006年系列政策：“国八条”出台， 政策调控再现端倪；“国六条”出台，政策调控意向进一步明确；最新九条政策出台（如首付比例明确、
3、90平米以下单位的规定等） ，6月1日再次成为地产政策分水岭。政 策 影 响：一系列调控政策的出台，进一步规范了全国房地产市场；投资行为受到打击，对本项目销售将产生一定影响；后续政策可能进一步出台，观望态度日益明显。,二、经济环境南阳经济运行主要指标,成为继郑州后、与洛阳同时经济总量超千亿元大市,城镇固定资产投资增幅较大,经济持续健康发展，各项经济指标增长迅速，农村发展基础相对薄弱。,社会商品零售总额持续增长，居民存款增加，居民消费力加强。,注：以上数据来源于南阳统计年报,三、南阳城市规划与发展,1、城市价值与城市发展城市现状,2、总体规划,3、与周边区域关系,四、南阳房地产市场发展,房地产开
4、发指标增幅显著，但开发投资和销售额均占整个GDP比例较小（不到2%,一般标准是占到约15%），和国内发达城市相比明显偏小，房地产市场前景看好,注：以上数据来源于南阳统计年报,1、住宅市场,万正广场,凤凰城花园,万正世家,龙腾花园,风帆金色世家,典型项目分析之一盛唐商务苑,第一批开发的01；03；04；11栋总套数：370套 总面积67140.80平方米,第二批开发的05；06；07；08栋总套数：225套 总面积：44418.35平方米,基本情况,周边环境,折页比较简单,开盘正版报纸广告,宣传推广,宣传推广,发 展 商：南阳万正房地产开发有限公司 占地面积：52亩； 建筑面积：12万平方米；
5、推 广 语：我的房子，南阳人的脸； 主要卖点：南阳33层首席高层楼王。70%的环境+30%的住宅，紧邻白河以南 均 价：2800元/ 平方米 销 售 率：40% 其 它：由五栋33层塔楼和7层多层楼组成；一层四层为5000平方米商业， 据了解现在不出售，要整层销售。目前此楼盘已销售了三年，还没有拿到预售许可证。现在的销售的方式要求认购方交7万元定金，到 2008年交楼时再把剩余的分批缴交清。,典型项目分析之二万正广场,基本情况,楼书宣传,宣传推广,发 展 商：南阳有所为房地产有限公司 占地面积：18978平方米 建筑面积：158000平方米 总 户 数：731户 覆 盖 率：26% 绿 化 率
6、：36% 停 车 位：528个 均 价： 2300元/ 平方米 销 售 率： 90% 推 广 语：彰显楚汉文化，尽显大宅风范 主要卖点：南距滨河2.5公里，北离独山森林公园2公里。有6栋高层和13栋多层组 成。户型有二十多种，有入户花园，跃层式一梯粮户，集中供暖。小区 内有4000平方米的中庭院和1平方米的凤凰城游泳园。还有近2万平方米的商业步行街。 交 通：17路，21路，29路； 学 校：茹楼小学，兴宛中学，二十八中，星光学校；,典型项目分析之三凤凰城花园,基本情况,宣传推广,发 展 商：南阳三杰房地产开发有限公司 建筑面积：近8万平方米， 总 户 数：600多套。 均 价：2 200元/
7、 平方米 销 售 率： 95% 推 广 语：书香花香，心灵飘香 主要卖点：南阳首家大型教育人文社区。临近著名人文景点武侯祠，汉画馆等， 实现居住于文化对接。24小时的供热供暖。 交 通：3路，9路，16路，18路，23路； 配套设施：金玛特生活广场，金爵酒店，中国银行，是中医院等； 学 校：四小，十五小，十七小，八中，二十二中，南阳大学；,典型项目分析之四家和万世名苑,基本情况,以教育为主题进行推广,折页简单,宣传推广,发 展 商：南阳市凯盛房地产开发有限公司 建筑设计：北京远骥都市建筑事务所设计 占地面积：61838平方米； 绿 化 率：达于30%； 规 模：共有6栋住宅；一栋办公楼；最高1
8、7层。 总 户 数：600多套 均 价：2300元/ 平方米 销 售 率：90% 推 广 语：最适合居住的地方龙腾花园 主要卖点：南阳市首家板式高层，全部采用剪力墙结构。楼间距宽达45.6米，小区东南角为在建中的特大有缘，净占地22.95亩,典型项目分析之五龙腾花园,基本情况,朴实的推广语,宣传推广,发 展 商：南阳市住宅统建综合开发公司 推 广 语：南阳首席新加坡风情小城 主要卖点：引进新加坡风情，独特的建筑风格，在40%的地方种上植物。“一轴，一中心，五景点”的别致景观规划。2325米的超宽楼局。 学 校：卧龙实验小学，南阳八中（初，高中部），南阳师院，国医大，南阳艺术中学； 幼 儿 园：
9、卧龙实验幼儿园，长城幼儿园；,注：此楼盘价格未定，交一万排号登记,典型项目分析之六风帆金色世家,基本情况,宣传推广,以新加坡风情小镇为推广语,户型图,开 发 商：南阳万正房地产开发有限公司 项目占地：100亩 建筑面积：12万平方米 规 模：共建19栋6层商住楼，公寓式小高层1栋，小高层13层为 大型超市。 总 户 数：913户 均 价：1700元/ 销 售 率：50% 配 套：周边有商苑街集贸市场， 卫校二附院， 小区内有幼儿园,典型项目分析之七万正世家,基本情况,楼书的宣传彰显文化特色,宣传推广,住宅市场调查小结,南阳住宅市场整体发展势头良好，市场供应稳步增加， 市场需求比较旺盛住宅供应分
10、布比较分散，沿白河住宅逐步形成高档住宅区各楼盘注重推广、形象包装、注重文化渗透，中低档住宅价格在1700-2000元/平方米左右，高档住宅价格 在2500-3000元/平方米之间,2、南阳商业市场调查主要商圈分布,平顶山的商业主要集中在中心区，主要为综合性百货类和专业市场，餐饮服务及其它类别比较分散,综合性百货商圈,专业市场,综合性百货商圈之一 世纪百货商圈,世纪百货,世纪百货：五层平均租金100150元/平方米，由世纪百货经营管理公司统一招商经营，店面档次较高，经营情况良好。 一楼：化妆品、珠宝、手表、高档品牌皮具、皮鞋、高档品牌服装。 二楼：图书、音像制品、日用百货、针织内衣。 三楼：职业
11、女装、少女装、淑女装、贵妇装、内衣、床上家居。 四楼：男装、童装、运动装。 五楼：羽绒装。,红都时代广场,红都时代广场：四层卖场，平均租金130170元/平方米，每层建面1500平方米，统一招商管理经营，以精品服装为主营，以南阳当地中高档次女性为主要目标客户，经营情况良好。 一楼：品牌男装 二楼四楼：品牌精品女装，三楼小面积高档化妆品。,名流家具世界,名流家具世界：两层卖场，一楼租金50元/平方米、二楼租金45元/平方米，每层建面2000平方米，经营高档品牌家具，装修豪华，经营情况一般。,综合性百货商圈之二 大统百货商圈,大统百货：平均租金约90元/平方米，四层加地下室，集团自购，统一经营，经
12、营情况良好。 一楼：化妆品、珠宝、手表、烟酒； 二楼：女装； 三楼：男装； 四楼：家电； 地下室：副食品超市,综合性百货商圈之三 金玛特商圈,金玛特广场：平均租金130160元/平方米，五层卖场。统一招商经营，经营情况良好。 一楼：化妆品、珠宝、小超市； 二楼：大超市； 三楼：女装、童装、男装； 四楼：床上用品、针织品、女士内衣、旅游箱包、皮鞋； 五楼：家电、风味小吃、玩具、图书、音像、婴儿装。,综合性百货商圈 盛德美商圈,专业市场商圈之一 火车站商圈,新城百乐商务大厦：平均租金3545元/平方米，是一家集中经营计算机硬软件，耗材，数码相机及音响图书的专业性市场，较杂乱。商业裙楼建筑面积100
13、00平方米，14楼为商业，其中13楼为专业经营电脑及耗材，四楼则以经营图书及影碟为主。5楼13楼为智能化商务大厦公寓式写字楼，地下一层为超市。该大厦五年前已开始销售，现在还在卖三楼及五楼以上的公寓式写字楼。一楼当年售价10000元/平方米、三楼有空余单位均价为6388元/平方米 。目前商场只有四楼在招租每间约2030平方米。1000元/间。 工贸电器批发城：三层卖场，杂乱无序，平均租金：3035元/平方米，一楼小型家电、二楼大型家电、三楼中低档灯饰。,专业市场商圈之二 家具博览中心商圈,家具博览中心商圈（以家具博览中心等为代表）长江东路、泰山路交汇处家具博览中心：三层卖场，平均租金3035元/
14、平方米，每层建面3000平方米，经营中高档家具，简单装修，经营情况良好。,专业市场商圈之三 建材大世界商圈,建材商圈（以建材大世界为代表）工业北路、建设路交汇处 建材大世界：平均租金30元/平方米，两层卖场，经营情况良好。,在售商业项目之一 鸿德购物步行街,概况：两层仿古购物步行街（中州路、人民路交汇处） 建筑面积：10万平方米 铺位面积：2050平方米 销售率：70% 均价：一楼：14000元/平方米（D区）、19800元/平方米（B区），二楼：开发商自己经营（美食城），北区12000平方米地下室“丹尼斯签约进驻；,业态定位：餐饮、娱乐、日用百货,投资模式：D区统一招商，按8%回报率每年返租
15、小业主，包返租12年，B区不统一招商，业主自营出租均可。 付款方式：五成十年按揭 一次性付款优惠2%、按揭优惠1%,在售商业项目 鸿德购物步行街,南阳首席投资热点,丹尼斯上盖产权商铺,南阳明天的南京路,主推广语,围墙广告采用商业基本元素的金色和红色,在售商业项目 裕华商城,概况：四层临街铺（工业路、八一路交汇处） 建筑面积：77600平方米 铺位面积：2060平方米一楼均价：10200元/平方米，二楼均价：7772元/平方米，三楼均价：6060元/平方米，四层不销售。 地下室：鞋类箱包，一层：小商品、童装、针织内衣，二层：精品女装，三层：男装、休闲装、床上用品，四层：相关行业办公或配套。暂无大商家进驻，,经营定位：大型服装批发市场,开发商承诺一次性按8%回报返租三年,豫西南服装批发第一城,你投资我经营,专业市场铺、百年摇钱树，让2000个南阳人先富起来！,在售商业项目 裕华商城,主推广语,广告围墙普遍采用金色和红色,商业市场调查结论,南阳商业多集中在卧龙区，业态主要为综合百货类和专业市场内，餐饮服务类及其它比较分散繁华处综合性百货类商业租金较高，普遍月租金在90150 元/平方米之间，专业市场租金较低，约在2050元/平方米之间产权式商铺市场接受度较高，独立街铺价格多集中在10000-20000元/平方米之间,
