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1、整合营销策略建议案,提案前的准备工作,青岛市区写字楼租凭状况调查； 香港中路周边环境调查； 禾盛智源资讯部地产行业资讯支持； 现有行业资料收集、整理与研究； 分析2006-2007年青岛商业地产媒体发布手法； 考察企业办公地点选择方式和影响决策的若干因素； 数次内部研讨及创意会； 人员分工其它准备工作,为什么要寻找什么样的写字楼最受欢迎？什么样的写字楼真正适合企业办公？ 什么样的写字楼可以事半功倍？企业一直在寻找，而我们等待被发现。 为什么要选择地段，租金，还是配套？当很多因素相同之时，企业的决策者面对写字楼的选择，就像是在选择“成功”或是“失败”。 为什么要决策您的定位可以很容易帮助用户做出
2、决策吗？其实我们知道，有些客户并不适合我们，不过，我们要做的应该是帮助那些“适合的用户”尽快做出决策。,写在开篇的话,就在这里！,目录,项目概况 项目分析 推广策略 推广思路 合作建议,第一部分：项目概况,关于伟东集团本案简介,关于伟东,新贵都 （2000年）,旺角广场 （2004年）,伟东新都 （2003年）,智慧园 （2008年）,警苑新居 （2008年）,夏庄路项目 （2008年）,下王埠 （2008年）,养马岛 （2008年）,刘智远 （2008年）,伟东金秋 （2009年）,文登项目 （2009年）,伟东世奥国际 （2007年）,班芙春天 （2003年）,岳海花园 （2004年）,伟
3、东集团是山东省房地产行业的龙头企业，自1998年于青岛创立以来，在山东省拥有超过10个已建、在建项目。山东省内唯一连续四届跻身中国百强的房地产发展商,本案简介,项目位于青岛市香港中路，处于青岛市CBD的核心位置集行政、经济、商务、文化、娱乐中心于一身，地理条件十分优越； 总占地面积3,698平方米，总建筑面积30,322平方米。项目地上25层，地下2层； 项目拟建高端写字楼，其设计合理、配套齐全，电子化程度高。因其不可再得的黄金位置，集团拟作为优质资产长期持有； 工程于2007年3月开工，预计2008年7月竣工。,本案,第二部分：项目分析,宏观环境 周边配套 推广优势 推广障碍,周边环境,周边
4、环境,阳光百货、五矿大厦、三度空间,民航大厦、贵都饭店,周边环境,背依 世纪大厦 移动大厦 金都花园 东海世家,周边环境,面向青岛市家乐福超市旗舰店伟东集团另一个主力项目“伟东尚城”,推广优势,1、伟东集团自身的影响力、开发经验以及成熟的推广团队。,香港伟东（集团）国际控股公司在香港注册成立,青岛伟东置业有限公司成立，开始在青岛市的房地产开发,1997年,1998年,2001年,济南伟东置业有限公司成立，济南“伟东新都”项目开发建设，进入济南房地产市场,2002-2005年,抓住青岛和济南房地产市场快速发展的契机，投资多个高品质地产项目，包括班芙春天、岳海花园、智慧园、刘智远项目等,烟台伟东旅
5、游度假产业有限公司成立，集团确立以旅游地产为主导的养马岛开发计划， 进军烟台地区房地产市场,2006年,2007年,过去十年，伟东已从青岛本地企业拓展为山东省龙头房地产商,威海华东置业有限公司成立，公司以文登别墅项目进入威海市场，继续拓展在山东境内的地产版图，稳固省级房地产开发商龙头的地位,十年磨一剑伟东集团与奥运共同成长,推广优势,2、不可复制的地段,本案位于青岛市商业中心，交通发达，周边金融环境、宾馆住宿、购物等配套十分完善。,推广优势,、风水中的五龙守穴,在东边的招银大厦和西边的民航大厦中，本案的位置稍稍靠后，正前方留有一小块空地，呈“凹”字型，风水中有句俗话“三金聚宝，五湖涌财”，又叫
6、聚宝盆、引龙穴。在财运集中的旺地，把财运引来，还要聚得起，留得住，不然财运是流动的，能来就能走。我们周围这些物业所处正是五龙守穴，五条龙象聚宝盆一样把“龙珠”轮流含在嘴里，同时财运也像活水一样源源不绝。五龙守穴后，四海五湖的财运都会往这里来，而对于我们的目标用户来说，选择了伟东世奥国际就等于选择了财富。,推广优势,、我们为您做的精准的营销推广方案,产品,竞争者,销售,用户,传播,品牌,品 牌项目急需进行准确的品牌定位，以其来指导整体的品牌建设工作 产 品需要提出差异化的内容概念，形成有力的产品卖点支撑 用 户对目标消费群进一步进行细分，实施阶段性的突破 竞争者对各方资源进行重新组合，与竞争对手
7、形成差异化的区隔 销 售全线实施销售工程的建设，建立一个高效、专业的营销平台。 传 播传播的可控性需要进行深入挖掘，传播工具还需重新组合。,推广障碍及解决方案,1.本案为新项目，初期推广难度较大,在一般情况下，没有朋友的介绍，用户接受一个新鲜事物，需要一个特定的过程。这个过程是从“认识”到“认知”再到“认可”，接下来是“再认识”、“再认知”、“再认可”但是，我们可以通过一些形象和定位，极大的缩短这一过程所需要的时间。,推广障碍及解决方案,2.周边项目的在此地市场已经比较完善,同业竞争激烈，其它物业已经有了长期的合作伙伴和固定的用户群体。 这当中，海丰路上的物业租金普遍偏低，特别是金都花园的租金
8、水平是同类项目中最低的。但此类项目也有其硬伤，在地角上明显不如香港中路上的写字楼，一些大型的企业和行业不会考虑入住。因此，在宣传中我们应主要突出“香港中路，地段”等尊贵的定位。,第三部分：推广策略,案名解释 品牌定位 用户定位 表现策略,案名解释,伟东世奥国际世：世代、世纪、世家、世界 奥：奥秘、堂奥、奥义、奥运 国际：青岛是一个国际化都市，本案也将成为一个国际化写字楼品牌“伟东世奥国际”作为2008奥运年，伟东集团旗下一个重点项目，其意义是想打造一个青岛地区顶级写字楼项目。,品牌定位,地段，地段，还是地段“或许你追的上风，但是你无法追的上风格”，地段上的先天优势，注定使得本案在诞生之初就已经
9、成为一个高端写字楼品牌，此外，通过伟东集团的精心打造，伟东世奥国际必定成为同类产品中的佼佼者。,商业发展的金色空间,用户定位,大型金融客户：如银行、保险、证券此类企业是我们重点客户之一，他们的加入不但可以创造优良的效益，还可以为本案增加配套卖点，是重点的公关对象。但此类客户基本不受推广方式的影响。外地大型企业在青分支：如跨国公司、大型集团公司在青岛的办事处，分支机构等。宣传方式可主要通过航空媒体、酒店DM等作为主要宣传渠道，也是重点公关对象。青岛本地大中型企业：可争取的数量较少，多为周边工厂的商业代表处或市场端。因此类企业量较少、难以集中宣传，而且大部分为关系营销，可不做重点宣传对相。青岛本地
10、小型企业：多为外贸、金融、法律、地产、旅游等小型企业。此类客户多为边缘客户，是受宣传影响最重要的客户，应为重点宣传对象。,表现策略,表现策略方案一,你想到了什么,火焰,2008,表现策略方案一,没错，正是奥林匹克的圣火，2008年在北京 中国人从来没有如此接近过奥运会，青岛人更是幸运的，作为协办城市之一，青岛的前进步伐正向国际化大都市迈进。 世奥国际正是借势于此，在中文名称上“世奥”可以引申为“世界奥林匹克”，这也是本套策略的主要推广思路。,表现策略方案一,标志中最上面一部分有三种像形的含意：火炬、凤凰 火炬象征奥运，凤凰象征着此地为“凤毛麟角”的高贵品质 下面的“凹”字型为五龙入穴的像形，口
11、小肚大，财富入易出难，是一块风水宝地。 而2008年标示着本案完工的时间。,表现策略方案一,Schill：德语单词 音译：世奥 词义：闪光的彩虹 欧洲国家众所周知的单词 在2008奥运年世界各地友人汇集青岛 用此命名更加体现本项目国际化气质,表现策略方案一,表现策略方案一,表现策略方案一,表现策略方案二,表现策略方案二,纯商业的对话,简洁、简洁、再简洁去掉所有多余元素，三个简单的字母购成了我们提案中最简洁的标志， 简洁工作方式，是所有商业交往的精髓，英语中有“business is business”，而中国也有句俗话“公事公办”，用它来表达本案注定不俗。,表现策略方案二,已经不需要我们再过多
12、解释 再看这一眼，你应该已经记住它了,表现策略方案二,表现策略方案二,表现策略方案二,表现策略方案三,表现策略方案三,“她”，不如凯旋大厦的庄重威严 “她”，没有东海路号绝顶风姿 “她”，也不比国际金融中心高大但是，“她”的贵族气息却是与生俱来，这个标志是最能体现出本案特色的提案，整体风格上给人以“低调” 又不失“高贵”的感觉。,表现策略方案三,左侧一个用红色丝绸带子摆成的英文字母“S”，是英文中“世奥”的开头字母 当黑色的一点三角形加在“S”上时，形成了一个抽象的“i”，这个i是国际英文中“国际”的开头字母右侧是一个印章的标志，印章代表着商务，“伟东”两个字用印章效果，不但体现出本案的项目商
13、务性质，还能起到视觉上点缀的作用丝绸 + 印章，红色的元素表达出中国古老的贵族文化,表现策略方案三,而当中黑色的元素，是文字表现部分中文部分用仿“铁线篆 ”的简化笔体，是古典与现代的完美结合 英文中，Seall则是由单词sea和all组合而成，sea在英文中是“大海”的意思，all在英文中是“全部”的意思，Seall，寓意“海纳百川，有容乃大”的豪迈气势。Seall的英文发音与案名中的“世奥”谐音，中英文相辅相成。而本项目也坐落在大海边，seall一词双关，形象表达了本项目的外在和内涵。,表现策略方案三,第四部分：推广思路,广 告 语 投放渠道 策略安排 促销方案,关于广告语,必须简单有力，商
14、业项目的广告语在为企业决策者下决策的同时，也要他们以心理暗示，通常决策者在租赁写字楼的时候，会对比各种楼盘，考虑地段、价格、配套等等因素，往往最后的结果就眼花缭乱，不知所措。我们知道，并不是所有的客户都适合我们，所以，这里要做的只是让适合我们的客户尽快下决策。好的广告语，会在他们疲惫于选择之时，在心理上告诉他们，理想的写字楼就在此处，不用再找了。,主广告语,就在这里,（最不像广告语的广告语） 目地：一、周边楼盘众多，这句话最能让人们发现这里并乐于探索此处 二、帮用户下决策，不用再对比了，“就在这里”吧。 三、不用过多的言语，好的项目应该用这样有充分自信的话语,投放渠道,杂志媒体：（占总比重50
15、%） 以航空杂志、酒店直投杂志为主，直接面向企业决策者。流媒体： （占总比重20%） 以分众、目标传媒为主，直接面向已经是其它项目客户的群体。广播： （占总比重10%） 以交通台为主，主要针对有车的客户做宣传。报纸媒体： （占总比重20%） 以财经报为主，半岛，早报为辅，集中版面投放、减少投放次数。,策略安排,开盘前： 以品牌形象为主，借用伟东先前的项目优势做宣传。开盘时： 以细节表现为主，让用户充分了解本案的价值所在。开盘后： 通过和大客户合作宣传，即可减少费用，效果又佳。,促销方案,重点推荐一：赠送指纹考勤机 一次性投入，投入成本较低，可行性高，企业实用，可作为基础配套为用户提供。重点推荐
16、二：赠送大屏广告 放在大厅入口处，为本物业内的企业做宣传使用，是一楼大厅公司名称汇总的一个有力补充，可以为每个企业提供宣传自己的空间，同时也加强内部用户之间的相互了解。一次性投入低，长期投入低（周一至周五电费），方式新颖容易引起企业的好奇心。可选推荐： 送车位：可根据面积赠送车位，为企业老总提供泊位，可以解决他们的停车烦恼，比较体贴。但是本方案长期投入较高。其它临时方案,第五部分：合作建议,关于我们 作品简介 体系内容 合作方式 结 束 语,关于我们,金色策略之剑禾盛智源策划公司自成立以来，先后为多家著名的企业提供营销顾问服务，以服务内容质量高，成效显著，深受广大客户的好评。禾盛智源以丰富的营销实战经验帮助客户建立完整系统的营销体系，提供策划方案，实实在在的解决销售的问题，打破了策划行业只说不做的传统，真正将营销问题落到了实处。禾盛智源旗下拥有一批实战派营销精英的智慧团队，在经过磨难积累和实战经验的不断总结，终于锻造出了一套独属于禾盛智源的从战术到策略再到战略体系的金色策略之剑。,
