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1、会员制养老模式探讨会员制养老模式探讨风口浪尖上的会员制到底存在哪些弊端？政府又会对这一新生事物持怎样的态度？会员制的命运又将如何呢？带着这些问题，本报与中国社会工作协会社会养老工作委员会总干事吕斌、成都西部老年联合会副会长于涛和北京市京华律师事务所律师徐斌进行了探讨。记者：目前，我国会员制的发展情况如何？你怎么看待会员制养老这一模式？吕斌：在中国，由于历史形成条件不同，会员制的形式也不尽相同，所以现在还没有形成统一的会员制模式。其实，会员制养老方式的出现，是中国养老模式遭遇困境的一种特殊表现。会员制被推崇的根本原因是回笼资金。于涛：会员制是市场发展的产物，通过会员制的方式锁定客户群体，以实现经
2、济效益。而养老产业采用这一模式也是不得已而为之。由于土地成本高及没有养老用地规划，使得很多养老项目建在集体土地或国有非商业化土地上，导致产权无法分割，回收资金成问题，因此，会员制应势而生。徐斌：养老机构的会员制模式是在出租房屋的同时提供的变相的养老服务。一方面是以养老的口号经营房地产，另一方面又以房地产的名义捆绑销售养老服务，是一种很好的商业模式。记者：据你们了解，政府对于养老机构会员制的运营模式持怎样的态度？吕斌：由于整个养老行业涉及民政部、住房和城乡建设部、卫生部、国土资源部等多部委，所以，还没有一个部委能够完全对养老模式全权负责。比如，其经营业务是隶属工商部门的，会员制符合工商部门的规定
3、，所以不能对其进行过多干涉；而养老属于民生问题，民政部要对其进行鼓励和支持，但是不能直接干涉养老产业的经营模式。徐斌：听说民政部将出台整顿养老机构会员制的政策，拟禁止采用会员制，这或许是因为触犯了民政部对于养老服务特许经营的行政权力。我认为，养老机构会员制即将会迎来我国法律与行政方面的严厉考验。记者：养老机构的会员制到底存在哪些弊端，才引发了这场争执？吕斌：在中国，养老机构的发展存在很多问题和困境，由于养老项目用地没有政策支持，导致拿地成本居高不下，再加上后期运营过程中政府的奖励措施少、投资回报期长，养老机构的经营压力颇大。会员制正是养老机构在被逼无奈的情况下，快速回笼资金的一种有效措施。但在
4、这个过程中，由于缺少监管，会费的使用情况往往不明，因此备受质疑。徐斌：弊端主要体现在项目的可持续性上，一旦养老项目经营不济，破产或倒闭，不仅不能继续履行与老人之间的养老约定，老人的会费也有可能难以取回。如果老人想取回会费必须经过诉讼等法律途径才能解决，风险非常大。记者：还有，业内也质疑会员制的养老项目存在产权与使用权分离的问题，对于老人而言，风险也较大，对此，你们怎么看，又该如何规避呢？吕斌：老人购买会员卡成为会员，但只能享受到养老项目的使用权，不能拥有产权，这必然会产生风险。如果存在第三方的监管机构，养老项目的经营者可以把会费的一部分上缴到监管机构，一旦企业出现问题，监管机构可以拿这部分资金
5、保障老人的权益，并促使一个新的经营者接管这份事业。徐斌：在我看来，产权与使用权的分离涉及两个不同的行为，房屋租赁和以租代售。虽然从行为上约定使用权的归属，但是从后果上只有一个实质内涵，就是将房屋出租了，双方在一笔交易里面产生了两个合同：租赁合同和养老服务合同。单纯从租赁合同的角度说，老人的权益即承租人的权益，受到合同法的保护；老人去世，双方会就房屋的所谓使用权以及所有权的归属发生争议，这个时候如果合同约定了老人继承人的一定权利，比如约定取得房屋的“永久租赁权”等，就会成为一种变相的以租代售行为，也就规避了目前的限购政策，显然是一种行政违法行为。当然，行政层面的违法，通常不会导致合同层面的合同无
6、效后果。记者：其实，市场上除了对其风险的质疑外，会员制是否存在非法集资问题也是大家争议的焦点，对此，你们怎么看？吕斌：非法集资在法律概念上要具备两个特征：首先是未经批准向不定向人群集资，其次是向客户承诺的利润超出银行同期贷款利率的4倍以上。而真正的养老项目采取会员制面向的是特定人群老人，且老人出钱，换取的不是利润，而是服务。于涛：对于养老机构的会员制是否存在非法集资问题，主要还是要看产品本身是什么。如果其产品确实为老年人而设计，那就不存在非法集资的问题。徐斌：养老地产会员制的合法性要分成两个层面来看，合同层面和行政层面。从合同层面说，购买会员卡的消费者支付了报酬，就应该享受双方协议约定的权利；
7、从行政层面说，销售方可能不具备相应的提供服务的资质。因为会员制提供的养老服务必须先取得民政部门同意开设营利性养老机构的批复，然后持批复在工商部门进行工商登记。在这个过程中，合同层面的合同效力，不因甲乙双方不具备资质而导致合同无效，没有取得资质仅仅可能导致服务的提供方违约，承担相应的违约责任。从行政层面来说，超越范围营业的后果最严重的是受到相应的行政处罚，可以理解为违法。记者：在你们看来，哪些模式适合中国养老住区的发展，并成为主流模式。吕斌：目前中国的养老项目正处于各种模式都在探索的阶段，很多民营的养老项目都在积极探索适合自己的模式。其中比较成熟的模式除了会员制模式外，还有出售使用权，一次性买断10年、20年的使用权；还有一种是打折优惠模式，一次性缴纳固定年限的租金，可以享受相应的折扣，年限越长折扣越低。而公办的养老机构，不存在资金回收的问题，一般都是采取月费、年费的形式。于涛：养老住区的概念也是近几年才被提及，在全国各地有不同的模式，有产权销售型、返租经营型、会员制（使用权）等。至于什么模式适合还得看项目本身，这其中有两个原则：一是满足土地性质、物业性质、产权交割；二是既能满足老人需求，又能使投资者得到较大的价值回报。
