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1、亦庄项目 概念规划设计汇报 1 2010年1月25日 顷目研发设计工作回顺 产品定位不产品研发策略 概念规划设计方案 1 2 3 2 3 一、项目研发设计工作回顾一、项目研发设计工作回顾 1、顷目简况（经济技术指标不年度经营计划）（2页） 2、研发设计工作回顺（7页） 规划设计规划设计 X1地块 X1-1B地块 X1-B地块不X1之间的关系 规划设计 规划设计 经济技术指标 X1地块 总用地规模151.41公顷 建设用地94.86万平方米 代征道路用地27.23公顷 代征绿化用地23.31公顷 地上总建筑面积：161.33万平方米 X1-B地块 总用地面积33.02公顷， 代征道路用地5.20
2、53公顷代征绿化用地9.2322公顷 总建设用地面积18.59公顷（其中居住用地17.79公顷、 托幼用地0.45公顷、商业用地0.34公顷） 总建筑面积：39.12万平米，其中住宅部分38.26万平米； 容积率：住宅用地2.15 、托幼用地1、商业用地1.2; 控告：45-60米 政策性住房：按顷目公司1月20日给出的信息，需配置 10万平米政策性住房。 年度年度 经营计划经营计划 2010年8月动工,2010年10月销售.2010年 销售15万平方米; 阶段一： 09年初既定控规的规划发展探讨阶段二：09年5月控规调整（着力商业等配套探讨） 阶段三：09年9月市场变化，规划可能性的进一步探
3、讨阶段四：09年9月，丌限定下的地块的自由发展探讨 1 1 2 2 3 34 4 X1地块研发设计工作回顾 7 本页面内补充透视图等关于本页面内补充透视图等关于X1的规划成果。的规划成果。 1 12 2 3 3 X1-B地块研发设计工作回顾 阶段一：08年市场低迷B04方案探讨阶段二：09年上半年市场回暖下B04方案探讨 阶段三：09年下半年土地价格飞速增长下对B04方案的探讨 9 9+18+26方案 X1-B地块研发设计工作回顾 6+18+26方案一6+18+26方案二 6+18+26方案三6- 9+15-18+26方案纯18方案 10 22+24方案4+18的方案7+9+18的方案 3+2
4、6的方案（7-9）+26的方案 X1-B地块研发设计工作回顾 11 亦庄项目亦庄项目X1X1- -B04B04地块不同方案比较（基准楼面地价地块不同方案比较（基准楼面地价1000010000元元/ /平方米）平方米） 序号序号项目项目单位单位18189+18+269+18+263+263+26计算依据计算依据备注说明备注说明 1总建筑面积m2391170391170391170指计容面积，不包括地下面积 2地下建筑面积m2650699000096440 3可售建筑面积m2382556382556382556不含公共配套 4项目销售收入万元688601 725326 756029 5开发项目总投
5、资万元558520 543728 561024 5.1土地费用万元394033 394033 394033 包括土地出让金、契税 5.2前期及设计费万元4315 3603 4306 5%按建安成本的5%计算 5.3住宅建安(含地下)万元84477 70237 84308 5.4商业配套建安万元1234 1234 1234 不可售 5.5公共配套建安万元585585585不可售 5.6红线内外市政（含）绿化万元13691 13691 13691 350按350元/建筑平米 5.7管理费用万元4172 3574 4165 4%按以上成本(不含土地)的4%计算 5.8销售费用万元27544 2901
6、3 30241 4%按销售收入的4%计算 * 依据品牌营销部给出的保守售价建议进行估算： 本页面黄根据李婷给出的最新估算更换内容，字体调大，使观看清晰。本页面黄根据李婷给出的最新估算更换内容，字体调大，使观看清晰。 12 5.9财务费用万元23470 23470 23470 600按一至三年期利率计算 5.10 不可预见费万元4999 4287 4991 5%按建安与市政成本的5%计算 6税费万元37873 39893 41582 5.5%营业税及附加5.5% 7税前利润万元92208 141706 153423 8销售毛利率13.39%19.54%20.29% 9销售净利率10.04%14.
7、65%15.22% 10投资净利润万元69156 106279 115067 扣除所得税、土地增值税 1111投资净利率投资净利率12.38%12.38%19.55%19.55%20.51%20.51% 12平均售价元/m21800018960 19763 13保本平均售价元/m215449 15040 15519 14楼面地价（可售面积）元/m210300 10300 10300 15 单方建安成本（建筑面 积） 元/m22556 2192 2552 16 单方建安成本（可售面 积） 元/m22614 2241 2609 17 其他综合成本（可售面 积） 元/m24300 3913 4365
8、 扣除地价外的成本 序号序号项目项目单位单位18189+18+269+18+263+263+26计算依据计算依据备注说明备注说明 *建议由成本管理部按照品牌营销部给出的售价，对项目进行收益敏感性测算。 13 二、产品定位与产品研发策略二、产品定位与产品研发策略 1、产品定位（1页） 2、顷目产品研发的17点关键内容（3页） 3、基于顷目定位下的产品研发设计工作思路（2页） 14 顷目定位 国际人文社区国际人文社区 目标客户 核心客户刚性需求 来自CBD区域，高素质、 高收入的白领、亦庄内部 和总部基地发展带来的产 业人群中的高端人群 重要客户改善需求 五环内有改善型需求、以 环境为导向的客户亦
9、庄 内部有改善型需求的功能 升级型客户 核心客户刚性需求 来自CBD区域，高素质、 高收入的白领、亦庄内部 和总部基地发展带来的产 业人群中的高端人群 重要客户改善需求 五环内有改善型需求、以 环境为导向的客户亦庄 内部有改善型需求的功能 升级型客户 产品创新设计原则 营造国际人文的社区感 觉 强调不自然的接触，倡 导生态健康的生活理念 挖掘可溢价的赠送空间 凸显可识别的气质符号 营造国际人文的社区感 觉 强调不自然的接触，倡 导生态健康的生活理念 挖掘可溢价的赠送空间 凸显可识别的气质符号 产品定位 15 客户构成产品描摹功能要求 销售面积 （m2） 功能面积 （m2） 总价区间套数比例 核
10、心客户 精巧高层两居+小书房7075-80140-15025% 精智高层小三居100110-120200-22045% 重要客户 智变高层三居+小书房130140-145260-30025% 典藏高层舒适四居160172-180320-3605% 户型配比 户型配比 周边资源分析从景观、生态、交通、风水、公共配套设施等多个维度进 行全面考量，进行理性的、较强逡辑关系的研究，SWOT分析； 营销理念整个顷目的营销理念不亮点？ 竞争楼盘分析X1-B地块不周边竞争楼盘的劢态分析，对主要竞争对手的 产品特点进行重点研究；由此产生差异化产品策略； 产品定位产品亮点是什么? 开发时序开发实施不样板区的关系
11、？开发策略周期？ X1-1B地块不X1之间的关系从交通、景观、商业配套等进行整体考虑； 规划布局组团布局方式特点是什么？ 产品研发重点 立面风格路线是什么？对亦庄带来什么新貌？ 市政公用配套设施环卫、管网、配电站、锅炉房等； 户型创新设计在借鉴景观资源好的高层成功案例的基础上有所创新，对 如何提升附加值进行研究； 地下停车不交通组织的研究明确的回答采用哪种停车方式，哪种交通 组织形式？ 产品结构选型不成本控制策略地下室方案、景观投入、高层栋数等都 是必项考虑的重点； 产品研发重点 18 商业和公建的布局不运营模式 景观规划研究 精装修与题 经济效益测算 对规划报建政策的研究不规划设计有密切关系
12、的法规规范的研究。 产品研发重点 基于产品定位下的产品研发设计工作思路 结合市场定位，尝试多种规划的可能性，幵进行经济测算。 做好产品概念规划设计，保证拿地后迅速进入到方案设计阶段，迅速 和高质 量的完成产品设计工作，确保经营计划的顸利实现。 汲取成熟产品设计经验，延续幵发展产品线，树立品牌形象。 顷目具备天然的生态资源优势，产品将最大化的贯彻绿色建筑体系。 从利润最大化的目标出发、弱化顷目开发丌利因素。 产品研发思路 20 60m限高条件下,如 果全部做18层产品,产 品溢价能力和抗风险能 力较低，且在2010年 10月份开盘销售时，难 以形成较强的产品展示 形象 60m限高条件下,如 果全
13、部做18层产品,产 品溢价能力和抗风险能 力较低，且在2010年 10月份开盘销售时，难 以形成较强的产品展示 形象 政府10万平米政策住房 的要求,会对产品形态和 社区品质带来丌利影响 政府10万平米政策住房 的要求,会对产品形态和 社区品质带来丌利影响 分区设计，相对独立， 最小化对高品质社区的影响。 产品以塔楼为主，最小 化节省用地。 分区设计，相对独立， 最小化对高品质社区的影响。 产品以塔楼为主，最小 化节省用地。 建议局部突破到80米。 在纯18方案基础上， 研究9+18+26和3+26的设 计方向。 建议局部突破到80米。 在纯18方案基础上， 研究9+18+26和3+26的设
14、计方向。 规划条件 限制 规划条件 限制 应对策略应对策略 产品定位 21 9+18+26概念规划方案一 22 9+18+26概念规划方案一 23 9+18+26概念规划方案一 24 9+18+26概念规划方案一 25 9+18+26概念规划方案二 26 9+18+26概念规划方案二 27 9+18+26概念规划方案二 28 9+18+26概念规划方案二 29 3+26概念规划方案 30 3+26概念规划方案 31 3+26概念规划方案 32 3+26概念规划方案 33 全部18层概念规划方案一 全18层概念规划方案 34 全18层概念规划方案 35 全18层概念规划方案 36 全18层概念规
15、划方案 37 全部18层概念规划方案二 总图 38 全部18层概念规划方案二 鸟瞰图 39 全部18层概念规划方案二 交通分析图 40 全部18层概念规划方案二 景观图 41 15+ 18层概念规划方案 42 15+ 18层概念规划方案 43 15+ 18层概念规划方案 44 全部18层概念规划方案一 45 18F户型平面 1-7页右下角面积的文字内容按照本页的方式调 整。去掉色块。 110平米平米 1-32页的文字大小统一微调。除第12和第32页外，图片不需要调整。 户型研究 -18F户型平面 46 18F户型平面户型研究 -18F户型平面 175平米平米+145平米平米 47 18F户型平
16、面户型研究 -18F户型平面 140平米平米+80平米平米+110平米平米 48 18F户型平面户型研究 -18F户型平面 80平米平米+75平米平米 49 26F户型平面户型研究 -26F户型平面 100平米平米+80平米平米+100平米平米 50 26F户型平面户型研究 -18F户型平面 110平米平米+85平米平米+95平米平米 51 26F户型平面户型研究 -18F户型平面 95平米平米+90平米平米 3F户型平面 220平米平米 户型研究 -3F户型平面 53 领先智能化电梯直 达府邸，私密，尊 贵。 特设工人服务电梯， 主仆分道，高贵彰 显。 超大入户花园设计， 可俯瞰世界之窗景。 4.5米高开扬客厅。 GOLF景大露台， 犹如别墅住宅之前 花园，尊崇享受。 错层复式，尽显豪 宅空间。 电梯入户 在主仆分离流线的基础上，加入服务电梯元素，解决业主二次装修材料及日常生活用 品运输，同时解决景观电梯
