《兴化项目前期策划报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《兴化项目前期策划报告（148页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1英莱达集团 兴化市南部新城项目 市场研究及定位报告2目录Part 1 城市发展概况研究Part 2 城市住宅市场研究Part 3 城市商业市场研究Part 4 消费客群研究Part 5项目本体分析Part 6 项目定位P.3P.22P.53P.85P.92P.1053PART1城市发展概况研究城市研究宏观经济研究返 回4 兴化位于江苏中部、长江三角洲北翼，在以上海为中心的“世界六大都市圈”范围内，兼有沿江和沿海双重边缘优势；市域面积2393平方公里，耕地195万亩，水面87万亩，人口156万，辖34个乡镇和1个省级经济开发区。珠三角城市 圈兴 化沪苏锡常盐 城淮 安扬 州泰 州南 京城市发展
2、概况研究/城市概况返 回5人文资源：兴化历史文化底蕴丰厚，是江苏省历史文化名城 历史概况兴化历史悠久，人文荟萃，名贤辈出；两千多年前楚将昭阳建立食邑，灵秀水土孕育出扬州八怪代表人物郑板桥、大文学家施耐庵、嘉靖七子之一宗臣、状元宰相李春芳、文艺理论家刘熙载等一大批先贤名哲环境资源兴化市境内河流纵横，素有“鱼米之乡”的美称。其中的车路河，是丁溪场通招远场南官河的一条运盐河。自然条件优越，水上资源丰富，是国家级生态示范区。全市水域面积近120万亩，水质达到国家地面水田类标准，大气环境质量优于国家级。土地面积359万亩，有机含量高，土质肥沃。经济发展2010年，全市地区生产总值380.24亿元，年均可
3、比增长15.3%，人均地区生产总值29069元，折合突破4000美元,五年翻了一番。实现财政总收入54.46亿元，增长32.5%，连续四年跻身全国市域经济基本竞争力百强市（市），位次由99位跃升至67位。城市发展概况研究/城市概况返 回6旧城区：以商贸、金融、旅游、文化居住为主，是传统的商贸、金融、文化中心。 两横两横分别为（从北至南）：牌楼路和昭阳路。这两条路分别连通了兴化旧城区内另三条南北向主干道，加强了交通路网之间的联系； 三纵三纵分别为（从东至西）：板桥路、长安南路和英武路。这三条路南北向贯穿整个兴化旧城区域。其中长安南路向北延伸至S231、连通S233这两条省道。道路交通：兴化城区以
4、上官河为界，以北划分为旧城区城市发展概况研究/城市概况返 回7新城区：以临城镇为首，向北至上官河。工业、居住为主的综合片区三横三横分别为（从北至南）：五里东路、南亭路与中和路。这三条路分别连通了兴化市新城区域内另三条南北向主干道，其中五里东路向东延伸为S333省道； 三纵纵分别为（从东至西）：兴化大道、英武南路和兴临路。这三条路南北向贯穿整个兴化市新城区域。其中兴化大道和兴临路分别延伸为S231省道与X212市道。与泰兴市紧密相联。英 武 南 路中和路市政府人民法院人民检察院兴 临 路五里东路道路交通：兴化城区以上官河为界，以北划分为旧城区城市发展概况研究/城市概况返 回8公路至2010年底，
5、全市公路总里程2522.718公里，规划长途客运站3处，城区的阳山站搬迁至荡南路与上官路交叉口东南侧，占地3.9公顷，原阳山站改建为公交站场。规划将现状兴化汽车站搬迁至姜堰河、五里路交汇处东北，占地5公顷。在戴南规划对外长途汽车站一处，用地规模为3公顷。铁路设兴化火车站（货运），通过李合公路与兴化市区联系。对外交通：依托宁靖盐高速公路，构建辐射整个江浙沪地区的交通网280公里340公里180公里310公里330公里240公里城市发展概况研究/城市概况9兴化城市规划Chapter two返 回10城市规划：壮大中心城市，择优培育重点中心镇，加快城市化进程。规划方向城市的整体发展方向主要向南，次要
6、向西建设规模人口规模：35万人。用地规模：34.38平方公里，人均用地98.22m2/人。经济目标至2020年全市GDP达650亿元，人均GDP达4万元。调整市域城镇空间布局，加强区域性基础设施共建共享。优化城市空间布局，理顺城市内外交通。保护历史文化名城，体现水乡城市特色。综合解决城市防洪问题。建设目标重点建设“七个重点”：旧城区、东南区、西南片、西北片、东北片、昭阳片、临城片；“一个景点”：乌巾荡风景区。城市发展概况研究/城市发展规划返 回11昭阳片以居住为主兼容部分工业的综合片区。城市规划：“七个重点、一个景点”作为兴化发展的重点方向，涉及城市建设、文化设施、 产业支撑、旅游资源等诸多方
7、面，全面提升兴化的城市能级，本案位于东南区“七个重点”“一个景点”旧城区东南区西南片临城片以商贸、金融、旅游、文化居住为主，传统的商贸、金融、文化中心。以新的城市行政中心为依托的居住、行政、商业、文体教育综合区。以一、二类工业为主的工业区。东北片西北片以居住、工业为主的综合片区。以居住、工业为主的综合片区。以工业、居住为主的综合片区。乌巾荡风景区以水乡自然风光为特色的生态旅游、湿地自然保护区。城市发展概况研究/城市发展规划返 回12城市商业规划：兴化城市规划建设分地域，跨区的不同业种的商业圈商圈规划： 1、在现状老城区以英武路为轴线，东起长安大道、西至丰收路、北 到海池河、南临南官河的区域建成
8、全市的商业金融中心。 2、新区以英武路为轴线，北起五里路、南到高兴东路形成市级商贸 副中心；东北、邵阳、城南居住区结合各居住区中心统一设置居住区级商 业服务设施。 3、规划保留金三角市场，并在原有的基础上进行完善和适度扩建。 4、在兴化大道以东、千垛路以西、南亭路以北、五里路以南的街区 布置日用小商品市场，占地10.6公顷；在垛田西路以东、垛田东路以西、 五里路以北、将军路以南的街区布置占地10.2公顷的蔬菜农副水产批发市 场和占地9.0公顷的建材批发市场；在城南路以南、西环路以西布置占地 13.0公顷的工业品市场。工业品市场商业金融中心商贸副中心日用小商品市场城市发展概况研究/城市发展规划返
9、 回13兴化规划分为四个工业区：兴化市经济开发区、昭阳工业园、资源再生工业园和市科技工业园。分区规划：兴化市经济开发区：位于高王河南侧，南官河西侧，占地约479公顷工业用地，主要布置一类、二类工业。昭阳工业园：位于西环路、阳山路、西外环路和荡南路围合范围内，占地约179公顷，主要布置一类、二类工业用地。资源再生工业园：位于白涂河以北，沿荡南路南侧发展，占地约63公顷，主要布置一类工业用地。市科技工业园：位于紫荆河南侧，南官河东侧，占地约55公顷，主要布置一、二类工业用地。兴化市经 济开发区昭阳工业 园资源再生 工业园市科技工业园城市发展概况研究/城市发展规划14兴化宏观经济Chapter th
10、ree返 回15 2007-2012年兴化产业结构显著变化，其中第三产业比重逐年增加，至2012年产业结构优化为16.1：44.2：39.7，第三产业增加值比重比上年上升1.1个百分点。经济数据：兴化综合实力逐年增强，农业稳定发展，工业快速跨越，服务业日趋繁荣2007-2012年兴化GDP增长率保持11%以上，2012年GDP总值为459.46亿元，人均地区生产总值36638元。城市发展概况研究/宏观经济数据返 回16经济数据：兴化人均可支配收入保持较快增长2007-2011年兴化市人均可支配收入保持高速发展，户籍人口保持稳定发展，但速度较慢；2011年城乡居民收入快速增长。2011年城镇居民
11、人均可支配收入21480元，增长16.7%；2011年，全市总户数53.19万户，较上年减少8399户，总人口157.30万人，较上年增加11817人。城市发展概况研究/宏观经济数据返 回17经济数据：兴化消费零售市场保持繁荣，兴化固定资产投资保持高速增长2007-2011年兴化市社会零售总额增长保持两位数增长；2011年全年实现社会消费品零售总额100.12亿元，增长16.6%。其中，批发、零售贸易业零售额83.97亿元，增长15.6%；餐饮业零售额16.14亿元，增长22.4%。2007-2011年兴化市固定资产投资总额保持高速增长；2011年全年固定资产投资共完成302.64亿元，增长2
12、6.5%，其中，房地产开发投资21.1亿元，增长24.2%。城市发展概况研究/宏观经济数据返 回18 依据国家有关部门对我国经济发展阶段的综合指标体系和区域产业结构演进的阶段划分标准，可以判定：兴化市的经济发展处于工业化中期的初级阶段，逐步向工业化高级阶段迈进,即2.5产业，生产服务业发展。判断指标工业化 初期工业化 中期工业化 后期后工业化阶 段兴化市工业增加值占GDP 比重（）20404070下降41GDP （人均美元）30030015001500 1000010000 以上2096第三产业增加值占 GDP比重（）10253060上升36非农人口比重10353550上升41综合指标体系与区
13、域产业结构演进划分标准经济数据：兴化市目前正处于工业化中期逐步向后期迈进的阶段，今后的发展将转向工业化和城市化 并重，三产发展依托二产城市发展概况研究/宏观经济数据返 回19 2011年，实现社会消费品零售总额100.12亿元，增长16.6%；完成增加值41.22亿元，增长16.5%，占GDP和服务业增加值的比重分别为8.97%和22.59%。全市拥有各类商品交易市场44个，限额以上贸易企业46个，年销售收入超亿元的专业市场 9个，主营业务收入200万元以上的住宿餐饮企业5个，大个体户39家。 在兴化2011年的社会消费品零售总额中，批发和零售业占了总量的84%，而住宿和餐饮业只占到了16%，
14、因此住宿和餐饮行业的消费额尚有待改善，也从另一个侧面说明住宿和餐饮行业的发展潜力就目前的兴化市市场来说，还是利好的。16.00%84.00%2011年兴化市社会消费品零售总额行业占比住宿和餐饮业住宿和餐饮业48.0559.3770.0185.85100.120501001502007年2008年2009年2010年2011年社会消费品零售总额社会消费品零售总额兴化市2011年社会消费品零售总额中批发零售业占84%，住宿和餐饮业占到了16%城市发展概况研究/宏观经济数据返 回20 2006年至2011年，兴化市城镇居民人均收入从1.1万元增长至了2011年的2.1万元，短短的5年之内，增长了近9
15、1%。 2005年至2011年，兴化市农民人均纯收入则从5000元不到增长为突破10000元大关。六年内的翻了一番。11133126511466716422184092148013.63%15.93%11.96%12.09%16.68%-3.00%2.00%7.00%12.00%17.00%0500010000150002000025000300002006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年城镇居民人均可支配收入增长率4904545661766995774188171043911.25%13.19%13.26%10.66%13.90%0.00%2.00%4.00%6
16、.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%050001000015000200002005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年农民人均纯收入增长率兴化市2011年社会消费品零售总额中批发零售业占84%，住宿和餐饮业占到了16%城市发展概况研究/宏观经济数据返 回21城市区位分析1结论：兴化对外交通的单一，制约城市的经济 发展，同时也阻碍了整个城市的商业， 未来仍然咦第二产业发展为主，而商业 的发展则遇到瓶颈。宏观经济研究3 兴化市GDP增长速度稳定，近年来的平均增长率一直保持在14%左右，2010年突破GDP达到了210亿元，人均GDP收入突破1.3万元大关； 第二产业占比最大，近年来第二产业也持续发展，从10年前的29%的占比，到现在的36%。但第三产业发展缓慢，甚至停滞不前。未来的产业发展亦持续集中在第二产业。城市发展解读2 未来发展规划完善，城市的整体发展方向“主要向南，次要向西”的规划发展，打造“人文深厚、名城渊源、水乡神韵”的生态新城。 兴化目前规
