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1、XX某项目商业街策划案,某项目商业街策划案,XX某项目 商 业策划案,写在目录的前面：承蒙信任，我司有机会参与“XX某项目”商业项目提供MD策划意见。现向贵司提交 “XX某项目” MD策划案，供贵司决策时参考并作为进一步合作的基础。务求协助贵司凭着周详而紧密的计划，成功完成本案。,项目回顾及概况简析项目的本质、远景与目标项目功能分区及消费模式分析项目商家及租户分析项目招商计划,目 录,从热闹中看发展，从拥挤中看市场 是商业项目运营的一条重要法则，然而，针对本案（某项目项目）的招商、运营不一定会按其正向的思维去套用。 先让我们回顾本案的市场定位，,项目定位,旅游区与商业开发相结合 是一种新兴的城
2、镇商业文化 是中国待开发的经济增长点,新市镇主义商业,XX风景区素有“感受XX，天下无山”的美名，旅游景点众多，超越五岳，是国家著名的5A级旅游胜地。其每年接待游客三百万，并以每年10%以上的速率大幅递增；从而使XX景区及周边的餐饮、娱乐、购物、住宿产业极度发达，为XX经济带来滚滚财源。现随着合黄铜高速公路的全线畅通，使整个景区更是直接辐射长三角地区，推动整体旅游经济产业的兴旺发达。,旅游中心XX,汤口镇位于驰名中外的XX风景区南麓，居G205、S103和XX旅游专线交汇处，东南距上海509公里，距南京314公里，距杭州283公里，西南距景德镇270公里；镇中心距市府所在地屯溪67公里，离XX
3、南门仅1公里。汤口镇为出入景区的必经之地，区位优势明显，素有“XX门户”之称，是XX的主要生活服务基地和旅游接待基地，也是省级综合改革试点镇、新农村建设示范镇和全国重点镇、全国小城镇建设示范镇及全国环境优美乡镇。,旅游接待中心汤口,汤口镇利用XX旅游快速发展的难得机遇，充分结合区位优势和资源优势，立足“旅游兴镇”，从封闭落后的山区小乡发展成为声名远播的省内旅游重镇、国内旅游名镇。汤口镇，游人如织，人潮涌动，各地游客纷至沓来，旅游高潮迭起，各项旅游接待指标一路攀升！“高山出好茶”，XX汤口镇一带，盛产烘青绿茶，叶芽细嫩，茸毛披露，而有锋芒者，称“毛峰”茶，品质极高。XX毛峰始于清代光绪年间，已有
4、100多年的历史。镇域内动植物资源丰富，分布有槠、栎、樟、楠、檫、三尖杉等珍贵树种，有国家一级保护动物云豹、黑麂、麋鹿、长尾雉，国家二级保护动物灵猫、大青猴、短尾猴、相思鸟、棘胸蛙、娃娃鱼等珍贵动物。,旅游接待中心汤口,XX某项目占地约43000平方米，坐拥XX风景区，是集旅游、住宿、餐饮、购物、娱乐、休闲、高级酒店等为一体的大型商业街。以纯商业步行街形式，依山傍水，打造XX脚下绝无仅有精品级的商业旅游综合接待区！,旅游商业地标,旅游商业地标,一、“XX某项目”的本质、远景与目标,某项目 的 本 质,某项目适合什么消费人群？,某项目适合什么消费时段？,某项目的业种业态是什么？,1、1 四“W”
5、核心问题 ：,When,Where,Who,What,某项目覆盖哪些商业区域？,某项目的本质：是以旅游者为主要目标客户群，24小时全天候营业，覆盖XX旅游区的旅游接待中心,面向来XX旅游的消费者为主,24小时全天候的服务理念,是新业态组合体的旅游接待中心,1、2 解决四“W”核心问题 ：,When,Where,Who,What,XX旅游区为重点商业覆盖面,1、3 对核心问题诠释：,1、以XX旅游的消费者为主a、消费能力强； b、尝鲜心理； c、品牌忠诚度的建立； d、与目标业种业态定位相符；,2、24小时全天候服务理念 a、独特的卖点；b、市场空白的填补；c、足够的业态支撑；,4、新业态组合的
6、旅游接待中心 a、主力店的定位目标； b、次主力店的的支撑 ；c、期望业态之目标 ；,3、以XX旅游区域为重点商业覆盖面a、新业态组合对区域市场的吸引力； b、差异化竞争；,旅游商业地标,二、“XX某项目”功能分区及消费模式分析,2、1 功能分区及业态规划 ：,餐饮、住宿休闲步行街区餐厅饭馆茶坊是中国最具商业活性的行业，成功地打造餐饮、住宿街区，即可带动整个区域人气。民俗特色休闲街区 结合经典的徽派建筑打造最具名片意义的民俗风情街区，形 成风貌提升，充实休闲和购物功能。酒吧休闲步行街区 酒吧是夜生活中的主力支撑，借助区域优势和客源优势成功的打造出夜生活区，成为XX旅游的亮点。,2、2 商业休闲
7、步行街塑造模式：,在“XX某项目”商业步行街的游憩方式设计中，集中体现在特色餐饮、特色住宿、游乐性购物、参与性游乐、夜间娱乐、日常购物、康体消费、疗养消费等十大方面，其消费模式可归括为：,特色餐厅饭馆为主题的餐饮消费模式工艺、土特产、工坊为主的游客观光购物消费模式酒吧演艺歌厅KTV为主的夜生活消费模式康体健身洗浴按摩为主的修身消费模式综合购物与休闲服务的集成消费模式 商品销售为核心的逛街消费模式,2、3 商业休闲步行街消费模式：,三、“XX某项目”商家及租户分析,旅游商业地标,“XX某项目”旅游接待型商业步行街由特色店铺，品牌店铺，本地品牌及个体经营者组成， 以品牌店铺及特色店铺架构出临街的商
8、业气氛，以本地品牌（XX）及 个体经营者作为有力的补充，有机地营造出 商业的整体形象和商业氛围,3、1 商家及租户组成结构分析：,引入特色店铺以确立商业街的个性 引入本地品牌以加强消费者的吸引力 招引本地个体经营者对商场作有效补充 引入品牌店铺以确立商场的风格和档次,3、2 运营策划打造特色品牌,品牌的重要性美国广告研究专家莱利.莱特有一句名言，拥有市场将会比拥有工厂更重要，拥有市场的唯一办法是拥有占市场主导地位的品牌。品牌建立的思路 消费者接受一个商品或品牌的过程大致分为三个阶段：认知阶段情感阶段 行为阶段。品牌建立.就应该针对消费者三个阶段的心理特质进行推广。,纵观汤口现有商业形态，大多仍
9、停留于传统的当地居民自发的经营模式，对整体规划 和商家组合均难以达到理想效果。“XX某项目”综合的旅游接待型商业街的出现， 弥补了传统经营中的不足，对商业街进行完整的功能分区组合统一 规划，在全新的经营理念的指导下本案必定能创造更大的商业前景。,旅游商业地标,四、“XX某项目” 招商计划,4、1 “XX某项目” 地域概况,XX风景区素有“感受XX，天下无山”的美名，旅游景点众多，超越五岳，是国家著名的5A级旅游胜地。风景区每年接待游客三百万，并以每年10%以上的速率大幅递增；从而使XX景区及周边的餐饮、娱乐、购物、住宿产业极度发达，为XX经济带来滚滚财源。整个景区更是直接辐射长三角地区，整体旅
10、游经济产业十分兴旺发达。,4、2 “XX某项目” 地域分析,“XX某项目”位于汤口镇XX风景区南麓，离XX南门仅1公里，为出入景区的必经之地，区位优势明显，素有“XX门户”之称，是XX的主要生活服务基地和旅游接待基地 。“XX某项目”占地约43000平方米，坐拥XX风景区，是集旅游、住宿、餐饮、购物、娱乐、休闲、高级酒店等为一体的大型商业街。,游客年龄层结构分析,17-59岁最具消费能力的群体占总人口的比重近75%,4、3 地域分析消费指数分析,接待型旅游区商业街的主要消费模式为：餐饮消费、住宿消费、观光购物消费、逛街消费、体验消费等主要形式。,高,中,低,5银行,4电信营业厅,4特色酒店,4
11、休闲餐厅,4中餐厅,4家常菜餐厅,3珠宝店,3服饰店,3鞋包店,3眼镜店,3冲印店,3运动产品店,3化妆品店,3汽车店,3中介,3咖啡馆,3旅馆,3茶馆,3童装童品店,3糖果店,2玩具店,2音像店,2钟表店,2茶叶店,2IT店,2烟酒店,2小食品店,2小型书店,2文具店,2洗衣店,2婚纱影楼,2邮局,2手机连锁店,2便利店,2水果店,2维修店,2五金店,2厨具店,2洁具店,2KTV,2电玩/网吧,2SPA,2足浴,2棋牌室,2床品店,2旅行社,1生鲜超市,1钥匙摊,1健身中心,1医疗设施,0老年中心,0儿童游乐,2工艺品店,1琴行,1画廊,2茶具店,2瓷器店,2小家电店,2书吧,4酒店,4、5
12、 各类型商铺承租能力分析,XX某项目以纯商业步行街形式，依山傍水，打造XX脚下绝无仅有精品级的商业旅游综合接待区！集旅游、住宿、餐饮、购物、娱乐、休闲、高级酒店为一体的大型旅游接待型商业步行街,4、6 市场定位,5 附图（设计效果图）,5 附图（设计效果图）,5 附图（设计效果图）,5 附图（设计效果图）,以上营销策划书是经过我司多位商业专业营销策划人士共同努力的成果，但是成功的秘诀除了自身的原因外，还需经过历史的证明及不断地努力尝试，大胆地实践才能达到目的。我们抱着互相学习，互相帮助的态度，恳切希望贵司能对该MD策划书作出客观指正。预祝贵司与我司合作成功，凯通的XX商业项目生意蒸蒸日上。,谢 谢！,
