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1、金堂市调报告,综述,本次金堂市调工作共持续3天，主要工作分为三大部分： 1、金堂商住楼盘市场调查 2、金堂街道商铺情况调查 3、金堂租户态度调查经过3天的市场调查，共市调商住楼盘10个，走访街道10余条，租户访谈70余组。,金堂房地产市场综述,本次市调共市调商住楼盘共10个，经走访，待售项目3个，刚刚开始对外接受咨询，处于持销期的在售项目共6个，尾盘项目共2个。由图可见，金堂的房地产项目大多是在新城区十里社区附近。 在售楼盘的物业形态以多层、小高层为主，高层为辅。经核算，在售楼盘占地面积为2149430，建筑面积为5028321。房地产开发水平较低。 户型设计相对成熟，面积控制较好，主力面积区
2、间为70-120，主要户型为套二及套三。 傍河而居成为当地房地产市场大的共性。没有河景的项目较少。高层住宅多傍河，在市场上更受欢迎。 价格水平相对较低，市场需求旺盛。高层住宅的价格区间为3380-3800元/，多层住宅的价格高于高层，价格区间为4100-4800元/。 金堂本地客群是当地房地产市场的主要客户群体（包括在外务工返乡置业群体），蓝光观岭和恒大御景半岛的客群层次更高，多为公务员和企业业主购买第二居所或休养置业。整体市场的发展呈自然态势。价格受新政的影响程度很小。,在售项目地图,住宅部分市调, 恒大 御景半岛,关键词：品牌开发商 千亩居住大盘, 恒大 御景半岛,住宅部分市调,客户来源,
3、金堂县本地客户占据70%，周边县客户占据30%,市场热度,据置业顾问反映，每周能够接待来访量约为65组，保底销售10套，周均15套上下。在本地市场很受欢迎,恒大御景半岛商业部分规划为临路的临街底商，体量较小。归为2期打造，呈现时间未定，目前资料暂缺。, 维罗纳,住宅部分市调,关键词：低密社区 就市造市,客户来源,金堂县本地客户占据85%，周边县客户占据15%，年龄结构在35-50岁，特别看重项目欧陆的建筑风格和靠近客运站的地段。,市场热度,据置业顾问反映，由于剩余房源多为150余平米的大户型和顶跃户型而临街商住楼栋尚未取得预售证，现在该案处于无房可售的状态，到访量和成交量较低。, 维罗纳,住宅
4、部分市调,维罗纳的商业部分规划为临汽车客运站的临街底商，共4层，总面积约14400，各楼层面积均为3600，面积区间为40-600，主力面积预计为100，预计将引进大型果蔬超市、品牌服装店和电影院线。预计近期动工。, 世宏锦舍,住宅部分市调,关键词：多层小盘, 世宏锦舍,住宅部分市调,客户来源,金堂县本地客户占据85%，周边县客户占据15%，年龄结构在35-45岁。,世宏锦舍的商业部分规划为临街底商，仅1层，部分口岸为2层（仅2000平米），总面积约1万多平米，面积区间为30-100多，经营方向为社区服务商铺，已售罄。, 汇龙金港,住宅部分市调,关键词：区域地标 商业明星, 汇龙金港,住宅部分
5、市调,客户来源,以金堂本地客户为主，中江、青白江、成都少量客户，年龄层次为30-45岁，自住兼投资，看重项目的地段。,汇龙金港的商业部分规划为临街底商、内廊商业街和中型集中商业，共3层，部分口岸为2层（仅2000平米），总面积约1万多平米，面积区间为22-1200多，主力面积为263，临十里大道面的临街底商面积多为80-130，售价为8000-20000元/，现已售磬。经调查，目前租金水平为320元/月左右，苹果专卖店因占据桥头口岸，租金达到470元/月，但总体来说空置率较高。现已入住美加美商场，主营高档服饰、化妆品。, 蓝光锦绣香江社区,住宅部分市调,关键词：品牌大盘 配套优越 自成体系,
6、蓝光锦绣香江社区,住宅部分市调,客户来源,70%客户为老带新，其余客户来自金堂、青白江、广汉等周边城市，公务员和高端客户较多，基本为35-45岁人群，投资与自住兼顾，看重该案的自然景观、高尔夫球场打造、开发商品牌形象、物业服务等。,市场热度,据置业顾问反映，每周能够接待来访量约为60组左右，周均销售13套左右。在本地市场很受欢迎,蓝光锦绣香江社区的商业部分规划为临河道的风情商业街，楼层为1层，总面积约1万多平米，面积区间为70-230多，主力面积为80-90，售价为17000元/左右，在售。目标经营方向为餐饮和休闲娱乐，致力于将金堂的夜生活、酒吧、餐饮转移于此。因该片区未形成成熟商圈，客户认可
7、度不高，销售情况并不乐观。, 金阳美丽水景城,住宅部分市调,关键词：低密傍河 区域大盘, 金阳美丽水景城,住宅部分市调,客户来源,金堂本地为主，少量成都、青白江、广汉客户，年龄结构在35-45岁，置业目的为自住与投资兼顾。看重项目物业形态、低密度和河景景观,市场热度,据置业顾问反映，每周接待量约为20组左右，去化5套左右。现在售临河楼栋。,金阳美丽水景城的商业部分规划为临街底商，楼层为1层底商，部分2层，面积区间为34-111多，主力面积为50-70，2002年即已入驻。目标经营方向为有烟餐饮、医疗、小型超市、文化娱乐、社区服务、银行邮局 、中介、家居服饰、茶餐厅。现目前租金水平为50元/月左
8、右。, 金海岸天府花园水城,住宅部分市调,关键词：低密傍河 区域大盘, 金海岸天府花园水城,住宅部分市调,客户来源,金堂本地客群为主，部分成都、青白江、广汉客群，以及少量甘肃客户，年龄阶段在35-45岁左右，自住与投资兼顾。看重社区内外部景观环境，尤其是水景景观,市场热度,据置业顾问反映，每周能够成交5套左右。,金海岸天府花园水城的商业部分规划为临街底商，楼层为1层底商，部分2层，面积区间为50-200多，主力面积为80-90，售价为12800-16800元/ ，2009年即已入驻，租金水平在30-40元/月。目标经营方向为医疗 小型超市、家居服饰 中介、茶餐厅、 银行邮局，到达率较差。,金港
9、上品,住宅部分市调,关键词：低密多层,金港上品,住宅部分市调,客户来源,金堂本地为主以及少量的成都客户，主要是工薪阶层，置业目的为自住居多，看重项目是多层的物业形态,金港上品的商业部分规划为临街底商，楼层为1层底商，基本均为40小商铺，展示面较好，户型方正。预计2012年底全面入驻。目标经营方向为医疗、小型超市、家居服饰、茶餐厅、银行邮局。现目前租金水平为36-45元/月左右。, 金都华府,住宅部分市调,关键词：品牌楼盘 就市造市 后起之秀,住宅部分市调,金堂在售项目的户型打造基本是对味金堂客群购买需求的，户型面积为70-180，主力户型相对集中在70-120，相对热销的产品为70-110的二
10、房及小三房，120以上户型就出现滞销情况。 金堂客户对于高层的接受度低于多层。楼盘的价格与开发商品牌、楼盘规模及是否享受河景挂钩明显、,住宅部分市调,商住项目的商业部分大多以临街底商的形态而存在。楼层打造大多数为1-2层，个别口岸较好的楼盘，尤其是依托了金堂客运站的维罗纳和金都华府，打造为1-4层。 在形态规划上，蓝光锦绣香江社区和金都华府都计划将项目的商业打造成风情商业街，其他的都跟随项目自身建筑风格特点。 在套面积分割上，主要是100以下的单间商铺，40-90居多。 在租金水平上，已营业的住宅租金均在50元以内，均为临街底商。租金水平并不高，同时在经营方向上也是侧重于日常生活必需层面的百货
11、零售。 靠近老城区的新形态商业体汇龙金港因地段好，商业体量大、形态少而新成为地标性建筑，主要面积为80-130，临十里大道底商租金为320元/月左右，最高达到480元/月。临河滨路大面积商铺租金低至120元/月。本案靠近该案，同时占地面积近似，所以该案对本案具有重要的参考意义。,街道部分市调,新城区主要临街商铺租金情况一览：,新建路：底商租金最低35元/月，最高50元/月，平均值45元/月。多为30余的小商铺。主营方向为百货及服饰。 金龙路：底商租金最低15元/月，最高50元/月，平均值32元/月。多为20-40的小商铺。主营方向为文化教育（培训机构）、百货零售、家具等。 泰吉街：全路段平均值
12、24元/月，泰吉街南段以底商为主，北段则为1跃2商铺。主要户型面积为40的小商铺，主营方向为有烟餐饮、家居家具、服饰等。 十里大道一段至一横道：底商租金最低30元/月，最高80元/月，平均值46元/月。面积区间为20-70，主营方向为百货零售、中介服务、服装等。 万方路：底商租金最低14元/月，最高40元/月，平均值27元/月。多为40-60商铺，主营方向为生活百货、家居服饰、休闲娱乐、茶楼咖啡厅等。 十里大道一段至康宁街：底商租金最低40元/，最高52元/，平均值45元/月，主要面积为20-70的商铺。主营方向为家具家具、家电零售、超市等。 十里大道至三横道：底商租金最低26元/月，最高28
13、元/，平均值27元/。主营方向为生活百货、家居服饰和装修装饰。 万安街：底商最低20元/月，最高23元/月，平均值22元/月，主要商铺大小为40左右。主营方向为家居服饰和百货零售。 河滨路一段：底商最低26元/月，最高45元/月，平均值36元/月，主要为30-60商铺。主营方向为家居服饰、装修装饰、百货零售以及当地较大规模超市。,街道部分市调,老城区主要临街商铺租金情况一览：,幸福路东段：该片区多为金堂县单位统一出租的门面，最低租金水平为18元/月，最高60元/月，平均值33元/。商铺较为老旧，普遍都是小开间深进深，主要为20-60小商铺。主营业态为百货零售和服装服饰。 幸福路西段：该片区属于
14、金堂的老城区，租金水平为145元/月。主力面积为30-40。主营业态为服装服饰和百货零售。,客户市场调查,共有76组客户接受我们的访谈，其中，所有人都知道本案地块，40人知道本地块的商住规划，可见本案地块还是被金堂本地人所广泛认知的。 此外，在受访的76组客户中，认可本案地理位置的有41组，有兴趣租赁或者购买商铺的客户共有27组。 参考周边底商并不高的租金水平，客户对于本案的租金非常关心。,小结,住宅： 金堂市场主要供应的物业形态为多层、小高层，少量高层。多层及小高层在本地市场更受欢迎，是否傍河则成为楼盘价格、美誉度的分水岭。 主要产品面积段为70-120，热销面积为70-110的套二及小套三
15、，产销基本对路。 金堂客户对于楼盘的关注点集中在地段、性价比、开发商品牌和内外景观。 高层物业价格在3380-3800元/，多层物业价格在4100-4800元/。,商业： 除具有商业共性以外，金堂的商业有着自己的特殊性。 城区临街底商面积多在20-60之间，老城区存在大量单位房统一对外出租，整体风貌老旧，开间进深不合理，展示面小。 租售比水平不仅受地段差异影响，同时也受物业形态和新旧程度影响。 以汇龙金港为例，受建筑形态、新旧程度、地段影响，其租金水平要高出街对面底商近9倍，说明物业形态在当地的影响是巨大的，同时也说明老商业区对商业发展一直存在着需求抑制，当地是需要新形态集中商业体的。,谢谢聆听,中盈投房地产营销策划有限公司 2011年11月16日,
