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1、2012：非同凡想，改变发生我对物业管理体制改革与发展的认识和看法深圳住宅与房地产杂志社总编张红喜毋庸置疑，中 国物业管理经过30年的艰辛探索和快速发展，己经取得了诸多令人瞩目的成就。但在这些成就的背后，应当清醒地认识到，中国几代物业人为此不仅付出了自己的执著与追求、勇气与智慧以及辛劳与汗水，而且还一直在默默承受着许多“说不清，道不明”的压力与委屈、痛苦与煎熬以及彷徨与挣扎，有时甚至要忍辱负重，经受血与火的残酷洗礼。中 国的物业管理在为改革开放和社会经济发展创造新的服务价值的同时，也带来了一系列过去从未发生过的“剪不断，理还乱”的问题、矛盾与纠纷。更令人揪心的是，随着时代的变迁与发展，在现行物
2、业管理体制内，但凭全体物业人如何殚精竭虑、奋发作为，这些盘根错节的物业管理问题、矛盾与纠纷不仅几无解决的可能，而且还有动辄得咎、愈演愈烈、越来越多、最后导致中国物业管理30年基业毁于一旦 、累及拖垮中国城市经济的可怕发展趋势。因此，要逐一妥善解决中国物业管理30年累积下来的诸多“沉病痼疾”，确保中国物业管理事业的和谐永续发展，我们绝对不能再像过去那样在既有发展体制内，想当然地动用各种力量和手段去机械地做着“头痛医头，脚痛医脚”的琐事。时代变迁、社会转型、形势变化及物业企业境遇周转、业主权利意识觉醒等业内外主客观因素的综合作用，决定了当前中 国物业管理的发展必须要有大思维和大变革。一 、中国物业
3、管理3 0年发展的时代背景和模式特征众所周知，中国物业管理起源于深圳，标志性事件是1981年3月10日，为满足深圳涉外商品房东湖丽苑业主（主要是香港业主）对于物业管理的消 费 需求，深圳市房地产管理局向深圳市编制委员会申请成立了全国第一家物业管理企业一一深圳市物业管理公司。从这桩后来才逐渐被业内所公认的历史事件可以看出，中国物业管理的诞生是以全10国首家物业管理企业的出现为标志的，但这家企业并不是出于住房管理制度改革的自觉而独立产生，而是出于中国改革开放大形势发展的需要，为解决涉外商品房售后服务过程中出现的实际问题，通过模仿学习香港物业管理企业的做法和经验，而特事特办、而自发产生的一种“敢为天
4、下先之举”。此举也非常符合改革开放之初主流的思想观点“白猫黑猫论”和“摸着石头过河”，因而也被当作是一种先进管理经验而陆续在深圳和广州这两座峨邻香港、得风气之先的珠三角城市推广开来。因此，作为改革开放直接催生的产物，中 国物业管理从诞生那一刻起，就注定不会从物业管理的本质要义和核心价值出发去周全考虑物业管理实施的方式、条件和内容，就注定要更多接受时代发展精神和改革开放的主导观念的深刻影响和制约。如果与时代改革发展节奏合拍，中国物业管理就会顺风顺水；如果与时代改革发展潮流背离，中国物业管理就会举步维艰。后来中 国物业管理30年的实践发展恰好就证明 了这一点。为便于进一步阐释，我们按不同时代的发展
5、精神和改革开放的主导观念将中 国物业管理30年的发展划分为“企业时代” （1981年3月？2007年9月）和“业主时代”（2007年10月？现在？未来 ）其实从物业管理的本质要义来说，这样的划分非常滑稽可笑！因为物业管理本来就是业主的一种财产权利，业主天然就应该是物业管理的主导者。但中 国物业管理30年的实践发展确实就有很长一段时间业主的物业管理主导权被遮蔽、忽视和打压的非正常情况出现，因此这样的划分虽然“荒谬”，但也非常符合中 国物业管理的历史发展逻辑。企业时代的 中 国物业管理所呼应的时代发展精神是强调效率和发展、追求速度和￥模。这一阶段改革开放的主导观念是“发展才是硬道理”，要完成的主要
6、任务是“让一部分人先富起来”。在业主方面的情况则是有了一定的物业管理消 费意识，但物业管理的权利意识尚未觉醒，对物业管理的具体运作也不太了解和关心。企业时代的中国物业管理在业内各方面力量的积极努力和配合下，基本确立了“以企业为市场绝对主导地位的一元化物业管理模式”。这个模式横跨中国物业管理发展的企业时代和业主时代，完全主导了中国物业管理并不漫长的30年历史。这个模式在全国业内对应的专业表述即为“社会化、企业化、专业化和经营型” （简称“三化一型”）。“三化一型”模式的权威阐释最早出现在1994年建设部颁布实施的城市新建住宅小1 1区管理办法（建设部3 3号令），而在中 国物业管理的发源地深圳对
7、此的表述为“社会化、企业化、专业化和一体化”（简称“四化”）。“三化一型”和“四化”两个模式的表述不仅文字面基本相同，而且思维逻辑及精神内容更是完全一致。因为从根本上而言，中 国物业管理30年历史发展一直倡导和主要实践的就是“企业化”发展的路子。所谓“中国物业管理新体制”，其核心要义就在于“企业化”，就在于“剃头挑子一头热”似的只允许物业管理企业对小区实施物业服务。至于后来总结的诸如“社会化”、“专业化”、“一体化”以及“经营 型”等等说法虽然各有具体所指，但从思维逻辑和实践发展来看，这些说法都只不过是“企业化”顺理成章的延伸或进一步巩固、强化的结果。如所谓“社会化”最初来源于对住宅项目实施物
8、业管理招投标的积极倡导，业内通常将此称之为“社会化招投标”。后来“社会化”的涵义也具体包括各机关事业单位以及一些大型生产制造企业的后勤社会化体制改革，总之都是为了最终实现“企业化”的房管方式；如所谓“专业化”其实强调的就是“企业化”房管方式的优势和效率，因此业内通常有“专业化的物业管理”这一说法；而所谓“经营 型”只不过强调的是“企业化”房管方式本身所具有的一些市场经济特质 ？，至于“一体化”的来源，起初动机只不过是为了结束传统住宅小区内的所谓“多头管理”问题，以确保当时还稚嫩的物业管理企业能够顺利接管小区，能够顺利开展工作，能够“有更多的事情可做”。因此可以将“三化一型”和“四化”这两个模式
9、统称为“以物业管理企业为市场绝对主导地位的一元化物业管理模式” （简称“一元化物业管理模式”或“一元模式”）。一元化物业管理模式在中国物业管理发展的头20年是完全符合时代的发展精神和要求的。因为一元模式下的“企业化”房管方式（即现在中国业内公认的“物业管理”）在中 国物业管理起步发展的第一个 10年就直接带来了两个革新成果：一是大大提高了传统福利型房管方式的效率，二是明确了“谁受益谁出钱”的物业管理消 费意识（其中第二个成果可以理解成是第一个成果的手段运用这两个显见的成果极大地鼓舞了从业人员的信心，也贏得了社会和业主的初步认同于是在中 国物业管理发展的第二个10年，各级政府开始纷纷设立物业管理
10、行政主管部门。在各级行政主管部门的积极介入与大力扶植下，物业管理在全国各地城市迅速普遍开展。12但进入21世纪以后，尤其是2007年物权法颁布实施以来，中 国物业管理在继续保持全国推进、高速发展态势的同时，也越来越多地暴露出一些深层次的矛盾和问题。这些矛盾和问题有时演变成重大纠纷和暴力事件，不仅严重影响到人们的生活秩序与和谐社会的建设，而且动摇了中国物业管理的生存之基，截停了中国物业管理前进的步伐，打击了从业人员对于中 国物业管理的价值认同感和职业归属感，损害了社会各界对于中国物业管理积极正面的认识和评价。这其实已再清楚不过地显示出一元化物业管理模式已经不符合时代变迁的发展精神和要求了，企业时
11、代的中国物业管理已经走到了它巅峰发展的尽头，中 国物业管理的发展正在步入一个全新的业主时代。业主时代的中 国物业管理所呼应的时代发展精神是追求公平和正义，强调以人为本和科学发展。这一阶段改革开放的主导观念是“发展是硬道理，和谐也是硬道理”，要解决的主要任务是“共同富裕”。在业主方面的情况则是己非常了解了物业管理的基本内容，并由被动接受开始转向主动参与甚至是极力主导物业管理活动。但在一种强大惯性的驱使下，或者说在一种守成心理的作用下，中 国物业管理行业拒绝呼应新的时代发展精神和要求，在事关社会公平正义及行业科学发展的诸如物业管理定义的修正以及物业管理模式的变革等等重大问题上，一方面傲慢、顽固地采
12、取了一种“但凭风浪起，独钓寒江雪”的拒不合作的姿态，一方面还严格限制和无情打压一切旨在变革的创新思路和举措。只是在一些枝节问题上，为应对来自于业主和各方面人士铺天盖地而至的诸多质疑与拷问，中 国物业管理行业才勉强做些修修补补的工作。然而风云变幻，中 国的物业管理还是不以人的意志为转移而悄然进入了业主时代。这个时代的中国物业管理实践虽然仍然笼罩在一元化物业管理模式“一统天下”的巨大阴影之中，但业内外的一些有识之士还是迎难而上，遵循着新的时代发展精神和要求，在理论架构上初步完成了 中国物业管理在业主时代的最优模式、实施步骤和发展目标。综合各方面研宄来看，大家设想的业主时代的中国物业管理应从物业管理
13、的本质要义和核心价值出发，正视“业主才是物业管理的真正主人”这个久被遮蔽和扭曲的事实，赋予业主在物业管理活动中绝对的决策权和选择衩。为此，研宄提出了迥异于一元化物业管理模式的“以业主为绝对主导地位的多元化物业管理模式”（简称“多元化物业管理模式”或“多元模式” ）。1 3就在多元化物业管理模式呼之欲出的时候，一些具有前瞻性发展眼光的物业管理企业甘冒被业内群起指责的风险，主动呼应业主时代的要求，大胆设计和实施了不同 以往、旨在突出业主“物业管理人”身份的物业项目服务合作方案，比如深圳一家企业已实施了好几年的“阳光物管模式”。至于那些业已从物业管理蒙昧状态中觉醒了的业主，则更是等不及变革政策的到来
14、，便不顾一切地开始了多元化物业管理模式的实践。比如北京的品 阁小区、银枫家园小区以及深圳的景洲大厦等就游离于现行物业管理法规政策的规定之外，将委托物业服务企业管理的方式改成了由业主自我管理的方式。虽然这些来自中 国物业管理基层的零星实践还只属个别现象，尚不足以撼动一元化物业管理模式那好比“瘦死的骆驼比马大”般庞大而僵化的地位与势力，但事物的发展总是要遵循一定的规律，所谓“天下大势，浩浩荡荡，顺之者昌，逆之者亡”，新的时代正在呼唤真正属于中国物业管理的春天早日到来！二、中国物业管理30年发展的贡献成就和内在矛盾业内在总结中国物业管理30年发展所取得的贡献和成就时，通常总喜欢套用与下面类似的表述方
15、法和句式：作为一种新型的服务行业，物业管理自1981年3月在深圳诞生以来，至今己走过30年不平凡的发展历程。从上个世纪8 0年代的起步探索，到9 0年代的整体推进，再到新世纪以来的全国发展，物业管理从无到有，从小到大，己发展成为国民经济的重要组成部分，己成长为一支构建社会主义和谐社会、预防社区发生各种灾难事故、服务各级各类大型公开活动等不可或缺的重要力量；从管理涉外商品住宅小区开始，到管理写字楼、工业区、房改房、商品房，再到管理医院、学校、仓库、码头、政府办公楼、部队大院、体育场馆等，物业管理的触角已深入延伸到人们生活、学习、工作等各个领域；从简单的清洁、保安、绿化、维修等业务开始，到车辆停放服务、社区文化服务、便民生活服务，再到如今的物业设计咨询、智 能化管理、设施设备管理、资产管理等，物业管理在学术上已发展成为一门新的独立学科，在实践中己发展成为一个集管理、服务、科技、知识等为一体的综合型产业。接下来是一组客观理性的发展数字，比如己实施物业管理的面积、物业管理的覆盖率、从业人员有多少、物业管理企业有多少、国家一级企业有多少、国优物业项目有多14少、物业管理师有多少、年
