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1、1,社区商业,2,社区商业 WHAT? 基础背景,3,定义+区别,4,分类+定位,社区商业的分类？,5,NOW国内的社区商业 到底什么情况?,6,现状,社区商业现状：一切活动围绕“卖” 开零销售为主,7,社区商业 PROBLEM? 存在的问题,8,存在的问题,但是，忽略了一些重要的问题：,9,01 投资回报率,2015年最新数据显示 售价与租金比为100：3.55,存在的问题,10,存在的问题,案例经开万达金街,位置：武汉重点经济发展新区的核心片区 开业时间：2013年4月 商铺数：304间 销售情况：4万/ （开盘不久已经售罄） 租金：70-150元/平米之间,金街两旁的空置店铺,经开金街入
2、口处,11,02 与商家对社区商业实际需求的冲突,存在的问题,销售物业小面积、多业主，导致诉求难、沟通难的局面； 不同业态对工程、经营需求各有不同。,12,02 为招商而招商 为填铺而招商,招商无规划、无限制； 不考虑消费者实际需求； 忽视项目实际状况承诺商务及工程条件。,存在的问题,13,03 运营难,存在的问题,14,结论,Conclusion 结论,15,Conclusion 结论,结论,16,首先要解决的问题就是？ Most important！ 定位,17,HOW? 定位,1,社区商业,18,社区商业项目开发过程中出现的大多数问题归本溯源都和项目定位决策息息相关！,不成功的社区商业项
3、目多多少少都可以看到这些痕迹！,1.1定位,19,社区商业定位的现实意义？,1.1定位,20,市场,需求,规划,业态,How 如何正确定位？,1.1定位,21,1.1定位,22,项目宏观经济市场分析,项目立地条件分析,项目动线及建筑分析,消费者需求研究,竞争项目分析,商家访谈及 需求分析,零售物业市场分析,城市及 区域商业环境分析,房地产市场态势研判真实数据分析项目自身情况辨析 社区商业定位的前提和依据概念！,宏 观,项 目,需 求,市 场,1.1定位,23,通过前期定位策划，最大限度的发挥社区商业的价值，并对将来的招商和市场推广工作提供重要的指导性建议，保证投资回报的最大化。,定位逻辑：,1
4、.1定位,24,1.2需求分析,25,强度需求商业设施,01消费者需求,需求的比重超过50%,消费者对不同类型的强度需求设施的需求度,1.2需求分析,26,需求的比重10-50%,中度需求商业设施,消费者对不同类型的中度需求设施的需求度,01消费者需求,1.2需求分析,27,需求的比重低于10%,弱度需求商业设施,消费者对不同类型的弱度需求设施的需求度,01消费者需求,1.2需求分析,28,02商家需求,商家需求,1.2需求分析,29,1.3案例,自持 北京龙湖星悦荟,（13年）,30,1.3案例,销售+无定位 SOHO尚都,31,HOW? 规划设计,2,社区商业,32,规划设计,33,功能区
5、域规划,2.1建筑规划设计,围合式商业,2.1建筑规划设计,2.1建筑规划设计,2.1建筑规划设计,2.2业态规划与组合,在业态组合的规划设计中 首先应明确各业态的意义和作用差别 其次根据各业态在社区商业体系中的重要程度及作用确定适宜的位置,关键原则,提供的空间条件与既定的业态布局策略相统一,2.2业态规划与组合,2.3案例-鹭岛国际,成都鹭岛国际,40,一+二期：常规做法,建筑形态：沿街2层底商+2栋独立商业 招商形式：只租不售，业态控制 商业业态：满足社区居民的基本生活配套 （便利店、银行、药店、服装店、茶楼、餐厅、美容美发等） 经营状况：多为周边普通居民消费，经营状态良好,2.3案例-鹭
6、岛国际,41,三期：创新做法,建筑形态：2层底商+1栋独立商业（会所） 招商形式：只租不售，单铺面积大，10003000 商业业态：高档次休闲业态，咖啡厅、茶座、餐饮、美容等 经营状况：人气旺，知名度高，辐射周边区域的中高收入的中青年客群,2.3案例-鹭岛国际,通过楼栋围合，类似于欧洲城镇广场的半开放空间，咖啡厅、茶座等餐饮业态，由室内到室外，营造出西式休闲氛围，深受高收入的中青年人群欢迎。,42,三期亮点,2.3案例-鹭岛国际,43,HOW? 招商,3,社区商业,招商,招商,一般是销售人员or物业人员做招商 不好，最后可能只解决了量，而没解决质的问题； 销售解决不了经营的问题，更达不到很好的
7、效果。,招商,1,2,3,招商,招商,招商绝对不是招量的问题，一定是招质的问题！,招商,保证商户能进场装修， 装修完工后上了货才叫真正的招商成功！,由商业部门指导进行： 统一商装标准 成立商装管理小组 制定商装管理办法 制定商装时间计划 检查验收,50,HOW? 运营,4,社区商业,4.1运营案例,成熟社区商业运营模式借鉴 香港社区商业,黄埔新天地 香港最具代表性的社区型购物中心,以JUSCO作为主力店，成为整体的核心； 蔡澜美食坊作为次主力店； 以数量众多的社区配店作为主要构成，成为独具餐饮特色的主题商业区。,成熟社区商业运营模式借鉴 香港社区商业,青衣城 香港最具代表性的社区主题商场,位于
8、葵涌的青衣岛，最具情景特色的购物中心，是香港地铁公司管理商场的代表作。耗费巨资营造的“航海”、“海洋”主题，海洋生物、海员、海盗、海船等构成了一幅异国风情的美丽画卷。,4.1运营案例,成熟社区商业运营模式借鉴 香港社区商业,杏花新城的推出开创了一个情景社区商业的新时代。其“杏花杆”的东方韵味与欧式装饰、情景街区互相融合，带来一种全新的体验，是香港社区商业发展的里程碑之一。,杏花新城 九十年代较具代表性、实验性的社区商业典范,4.1运营案例,成熟社区商业运营模式借鉴 美国社区商业,美国土地辽阔，居住人口密度不高，社区具有相对独立性。在社区中，超市、餐饮店、快餐、自助洗衣店、邮局、银行、宠物服务等
9、配置较为完备。,4.1运营案例,成熟社区商业运营模式借鉴 新加坡社区商业,两大特点,邻里中心模式 （Home by Home）,根据社区物业的规模、类型和居住人口，配备相应的配套设施和社区生活服务功能，含社区文化娱乐、零售餐饮、图书馆、健身体育、就业指导、老龄人活动中心、医疗保健等多种项目，不以盈利为主要目的，由开发商或物业方进行集中经营和管理。,商业方面： 配置12个基本业态和业种。 一般设置35个商店、2个餐厅、1个超市、二个菜场、1-2台自动提款机。,4.1运营案例,日本东京都神乐坂商业街 一条极为普通但又富有日本特色的典型社区商业街,成熟社区商业运营模式借鉴 日本社区商业,“商业街协同
10、组合”日本颇具传统特色的一种社区商业中心模式,在100多米长的步行街两侧，散落着连户商铺、中型超市、24小时便利店以及传统杂货店等248家店铺，花店、迷你高尔夫馆、蔬果铺、美容店乃至证券营业所应有尽有。这种社区商业还同时肩负保护中小商业企业、保护城市传统文化特色的重任。,4.1运营案例,4.2运营模式, 以传统商业地产开发商为主，作为传统Shopping-Mall的缩小版，成为社区型补充产品线。,传统运营模式01：以“小型集中商业”为突破口的模式,4.2运营模式,传统运营模式01：以“小型集中商业”为突破口的模式, 以传统商业地产开发商为主，作为传统Shopping-Mall的缩小版，成为社区
11、型补充产品线。,4.2运营模式,传统运营模式02：以“商业配套+邻里氛围”为突破口的模式, 以传统住宅开发企业为主，着力营造社区氛围，作为提升住宅品质经营思路的延续。,4.2运营模式,创新运营模式01：以特定人群主题需求为突破口的模式,以老龄化和第四次生育高峰的来临，使得老人和孩子的需求在家庭需求中上升；老人和孩子是城市家庭停留社区时间最长的人群，他们对社区配套的需求，已经成为家庭在社区的主要需求，逐渐会引导社区配套商业发展的方向；针对老人和孩子的社区配套的营造和包装，可以为公司品牌、住宅销售和物业运营带来重要价值。,4.2运营模式,创新运营模式01：以特定人群主题需求为突破口的模式,4.2运
12、营模式,创新运营模式02：以移动互联网及增值服务为突破口的模式,电商迅猛来袭的今天，大型房企也展开社区商业领域“触电”尝试。,4.2运营模式,典型代表1：彩生活花样年,4.2运营模式,典型代表2：社区001,与社区周边商超合作，1小时内帮助目标客户完成最后配送环节； 以社区服务商角色通过大平台吸引商超、供应商、厂家合作； 无平台费、广告费和推广费； 类似于百货的联营模式，将商家和社区居民一同捆绑到平台，向商家收取扣点，解决大卖场销售和推广渠道。,社区O2O先行者,4.2运营模式,创新运营模式03：”资本+社区商业”的模式,典型代表1：河山资本 二房东模式,4.2运营模式,典型代表2：瀚立 深度绑定模式,创新运营模式03：”资本+社区商业”的模式,4.2运营模式,THE END. 谢谢观看,68,
