办公楼物业

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1、第一章第一章 办办公楼物公楼物业业管理服管理服务务思路思路经过详细的现场勘察和交流沟通，秉着“强力保障 优化形象”的指导思想，针对广安市的规划特点和物业需求特点，我们的物业管理服务整体思路是：“一个中心、两个基本点一个中心、两个基本点”。 。“一个中心一个中心” 是指我是指我们们的一切工作全部的一切工作全部围绕围绕“服服务务于于 ”这这个工作中心；个工作中心；“两个基本点两个基本点”是指以是指以强强力保障力保障为为基本点，以基本点，以优优化形象化形象为为基本点。基本点。根据办公楼的物业特点和项目需要，我们将提供“专业专业化系化系统统物物业业服服务务办办公楼特色服公楼特色服务务”的一体化模式，在

2、做好日常物业管理服务工作的基础上，时刻做好应急服务的准备，有效树立 的对外窗口形象，并强力保障正常办公秩序。 优优化形象化形象 专业专业与政治共建与政治共建天顺物业完善的礼仪化服务体系，我们提出了“优化形象 专业与政治共建”的物业管理服务思路。“优化形象 ”是指先强化外部形象，从工作着装、文明用语等基础层面开始抓起，严格按照天顺物业关于工装的相关规定和天顺物业文明用语 100 句的相关规定执行，然后再通过持续性培训机制加强公关礼仪培训，强化从业人员礼仪服务意识，全面提升从业人员素质，逐步建立起具有广安特点的礼仪化服务系统。“专业与政治共建”是指根据 的特点和工作需要，在强化从业人员专业技能的基

3、础上，加强思想政治教育，以班组为基本单位，以党员为核心，以内部思想政治教育为主，建立起具有鲜明特点的“专业技能和政治思想共建型”礼仪化服务系统。“优化形象 专业与政治共建”将天顺物业成熟的礼仪化服务系统和 有效结合起来，逐步建立起具有鲜明特色的办公楼物业管理服务礼仪体系。 节节能降耗能降耗 清清洁洁与养与养护护互互补补清洁服务作为物业管理服务的一部分，其核心价值同样在于有效促进物业保值升值，不仅仅包括要延长装饰装修材料使用寿命，还要通过精心养护保障各种材质的光洁如新，且在此基础上尽量节能降耗，针对办公楼各项建筑指标，结合天顺物业成熟的质量运行控制体系，我们提出了“节能降耗 清洁与养护互补”的清

4、洁服务思路。“节能降耗”是广安市中心清洁服务的基础目的，而“清洁与养护互补”则是达到这一目的的核心工作模式。“节能降耗 清洁与养护互补”是针对办公楼装修高档的特点所提出的服务思路，有效解决了由此产生的清洁程序繁琐不易控制的问题，更将清洁突破至新的层面，不仅仅要做到整洁如新，还要有效延长材质的使用寿命，而天顺物业完善的 ISO9001 和 ISO14001 质量环境管理体系必将为这一指导思想的实施提供良好的核心保障。 细细化服化服务务 考核与培考核与培训训并重并重物业管理服务的核心在于强化细节管理，对于办公楼这样的智能物业更应如此，针对该办公楼的特点，我们提出了“细化服务 考核与培训并重”的物业

5、管理服务思路。“细化服务”是指细化物业管理服务的各项工作程序，尤其是公共秩序维护和保洁服务，不仅仅要量化工作程序，还要从服务礼仪上逐步细化。一方面，严格按照天顺物业 ISO9001 和 ISO14001 质量环境管理体系各项管理程序和作业指导书进行操作，另一方面，还要结合工作特点，积极与相关领导沟通，细化各项客户服务程序。“考核与培训并重”是细化服务的重要保障，一方面，要针对各项考核标准对各区域、各从业人员进行考核，另一方面，还要加强培训工作，采用集中培训、观摩学习、互动交流等方式逐步提升服务意识，进而细化服务，全面提升设施设备服务品质。“细化服务 考核与培训并重”是服务的重要内容，也是全面提

6、升公共秩序维护品质 的核心部分，这必将促进其服务工作不断优化，形成良好的服务循环体系。第二章第二章 物物业业管理服管理服务务承承诺诺天顺物业力争接管一年内使 其成为办公楼物业管理的典范： 一年内客一年内客户满户满意率达到意率达到 95以上。以上。 质质量量环环境管理体系运行境管理体系运行规规范有效。范有效。 一年内达到市一年内达到市级级的物的物业业管理示范管理示范办办公楼公楼标标准。准。1、管理承管理承诺暨诺暨要求达到的最要求达到的最终终效果效果序号序号指指标标名称名称承承诺诺指指标标完成承完成承诺诺指指标标的措施的措施1区内治安案 件发生率1以下实行 24 小时监察制度，明确保安员职 责，层

7、层防卫。2保洁率99以上保洁员十二小时保洁工作，按保洁标准 进行操作，保洁工作落实到人，监督检 查得力，严格考核。客户有效投 诉率2以下客户投诉处 理率1003投诉回访率100采取措施，加强与客户沟通，定期走访 客户，征求管理意见，强化服务意识， 及时为客户排忧解难。做到投诉处理有 结果，有记录和回访。4客户对管理 服务满意率95以上实行人性化管理，增强服务意识，加强 与客户沟通，完善社区服务。在日常工 作中注意广泛收集客户意见。2、 、 其他承其他承诺诺2.1 关于招投关于招投标标的有关承的有关承诺诺 天顺物业管理公司完全同意和接受招标要求，并承诺如下： 公司中标后，将立即派人进驻办公楼，开

8、展前期准备工作。 在合同有效期内本公司违约，给企业造成损失，天顺物业管理有限公司将对此予以责任补偿。 合同期内，本公司决不会向第三方转让中标项目，对部分可能分包或非关键的分包项目，管理处一定事前告知相关部门。2.2 物物业业管理公司管理服管理公司管理服务务合同履行承合同履行承诺诺如果天顺物业管理公司中标后，有关委托管理合同规定的内容全部由 办公楼管理处负责实施，管理处将严格履行合同中规定的有关乙方应承担的责任和义务，具体承诺如下： 根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理制度。 对办公楼的公用设施如需整改、扩建或完善配套项目， 必须与 协商，并经过相关部门同意，报请有关部门批准后方可执行。

9、 本合同终止时，管理处将向 移交全部管理用房、物业管理物资装备及物业管理全部档案资料。第三章第三章 前期物前期物资资装装备备一一览览表表1、 、 办办公物公物资资装装备备项项目目数量数量备备注注2、 、护护管装管装备备 项项目目数量数量备备注注3、保、保洁洁物物资资装装备备项项目目数量数量备备注注第四章第四章 物物业业管理服管理服务费务费用用测测算算1、 、 物物业业管理服管理服务费务费用用测测算算1.1 人工人工费费用用人人员员数数 量（人）量（人）工工资标资标 准（元准（元/ 月）月）社会社会统统筹筹 （元（元/月，工月，工资标资标 准的准的 24.4%） ）医医疗疗保保险险 （元（元/月

10、，工月，工资资 标标准的准的 8%） ）工装（元工装（元 /月）月）合合计计（元（元 /月）月）管理处主任护管队长护管班长护管员厨师保洁班长保洁员不可不可预见费预见费按照以上按照以上项项目目费费用用总总和的和的 2%计计算算集集团团管理管理费费按照以上按照以上项项目目总总和的和的 5%计计算算管理利管理利润润按照以上按照以上项项目目总总和的和的 5%计计算算税金税金按照以上按照以上项项目目总总和的和的 5.5%计计算算合合计计元元/月月费费 用用项项 目目1.2 其他其他费费用用序号序号项项目目测测 算算 依依 据据月支出（元）月支出（元）一一办办公公费费1通讯费管理处主任 200 元/月 护

11、管队长 100 元/月 管理处固定电话 300 元/月2低值易耗品综合测算3办公水电未计4业务费综合测算二二保保洁洁、消、消杀费杀费1物料费按人均 50 元/月计算2垃圾清运14.5 元/车1 车/天25 天/月3消杀费综合测算三三住宿住宿费费用用1房租2水电气费综合测算四四不可不可预见费预见费按以上按以上项项目目费费用用总总数的数的 2%计计算算五五集集团团管理管理费费按以上按以上项项目目费费用用总总数的数的 5%计计算算六六利利润润按以上按以上项项目目费费用用总总数的数的 5%计计算算七七税金税金按按 5.5%缴缴交交合合计计元元/月月因此 办公楼物业管理成本为：元元/月月年年费费用用为为

12、：元：元/年年测测算算说说明：明：1. 按照国家相关法律法规规定，社会保险中包含社会统筹和医疗保险，其中社会统筹占工资总额的 24.4%（养老保险 23%，工伤保险0.4%，失业保险 1%），医疗保险占公司总额的 8%，此项费用仅用于管理人员、护管队长，不含普通作业人员；2. 该测算中办公水电费用未计，待中标后双方根据实际情况另行协商；3. 工装按两年折旧，其中管理人员每人冬装两套，标准为 600 元/套，夏装 2 套，标准为 200 元/套；保洁人员冬装两套，标准为 160 元/套，夏装两套，标准为 80 元/套；护管人员冬装 2 套，标准为 200元/套，夏装 2 套，标准为 100 元/

13、套。4. 按照国家相关法律法规规定，税金组成：营业税所有费用总和的 5%；城建税营业税的 7%；教育附加费营业税的 3%；则税金共计所有费用总和的 5.5%。6. 依据行业标准，管理利润一般按照 5%计算。第五章第五章 护护管服管服务务方案方案1、 、 岗岗位位设设置与置与职责说职责说明明1.1 岗岗位位设设置置岗 位人员配备数量要求小 计队 长 （兼机动岗）1 人，值勤时间为 7：30 12：00 13：30 18：30 大专以上学历，转业军人，有三 年以上工作经验，身高 1.75m 以 上，品貌端正，有良好组织协调 能力，责任心较强人固定岗白班 个固定岗，每班 人 （7：00 15：00，

14、15：0023：00）， 晚班 个固定岗，每 班 人（ 23：00 7：00）品貌端正，责任心较强 人巡逻岗巡逻岗，每班 人，值勤时 间为 7：3012：00 和 13：3018：30，共 人同上 人1.2 职责说职责说明明 固定岗定岗位置人员配备数量职责区域办公楼大院入口每班 人，共 人区内车辆、人流进入管制办公楼大院出口每班 人，共 人区内车辆、人流出行管制办公楼一楼大厅每班 人，共 人区内人流进出管制、 安全防范地下停车场每班 人，共 人区内车辆疏导，车辆管理 安全防范 巡逻岗定岗位置人员配备数量职责区域办公大楼内白班 人，共 人巡查安全状态广场区域白班 人，共 人区内车辆停放、进出指挥

15、、 安全防范 机动岗定岗位置人员配备数量职责区域公路局办公楼 大院白班 人，共 人应付处理突发事件 检查各岗位的状况2、 、 护护管服管服务细则务细则2.1 安全管理安全管理职责职责巡查监督-防止罪案发生。车辆管理-维护交通秩序，确保车辆安全2.2 广广场场管理管理工作内容：工作内容：公共秩序管理，车辆进出管理， ，物品进出管理。工作要点：工作要点： 礼貌注视往来行人，发现可疑人员及时向机动岗报告； 作好车辆进出登记，严禁违规车辆进入区内。 有货物进出，必须查验，严格禁止可疑物品进出。 巡逻岗认真巡视、检查广场内各区域交通情况，严禁任何有碍公共秩序的活动和行为。 有大型活动时，积极配合有关部门，按要求作好交通疏导、维护秩序等工作。 发生盗抢案件要积极协助处理，保护现场，快速报案，协助堵截、擒拿犯罪嫌疑人。2.3 交通交通车辆车辆管理管理 交验有关证件。 严禁车辆在场内维修、加油、清洗，乱丢垃圾。 注意提醒车主关好车门窗，贵重物品随身携带。 对在地下车场内由车辆搬运进出的货物按照有关规定进行严格查验。 指挥车辆按位泊车，保持交通顺畅。 对 VIP 人员的预留车位进行监督管理，确保 VIP 的正常停车。 冬季下雪天，及时清理路面积雪，保证区内交通顺畅。2.4 区内管理区内管理工作内容工作内容：巡逻管理，登记管理，日间管理，夜间管