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1、房地产政策学习,日本房地产泡沫发展过程 北京房地产调控细则评介 房地产市场的宏观判断 货币政策评介 房地产市场展望,日本房地产泡沫发展过程,1985年9月的广场协议导致美元对日元汇率持续下跌,到1987年底美元对日元贬值达50%。日元的急剧升值对日本经济产生了很大的冲击,实际经济增长从1985年的4.1%下降到1986年的3.1%。,日本房地产泡沫发展过程,为防止日本经济停滞不前,日本银行利率从1985年的5.0%两次下降到1986年3月的4.0%。并在1986年4月和11月进一步将利率降到3.0%。1987年2月进一步将利率降低到2.5%,并错误地将此利率水平保持了27个月之久。,日本房地产
2、泡沫发展过程,从信贷来看,日本房地产的膨胀推动了金融体系信贷的快速扩张以及贷款资产向房地产业的集中,加大了日本银行等金融机构对房地产行业的风险暴露。,日本房地产泡沫发展过程,存贷比也从19801985年的平均77.9%上升到19861990年间的平均88.1%,增长了10个多百分点,这加大了银行机构的流动性风险。,日本房地产泡沫发展过程,从家庭和企业的负债规模来看,房地产泡沫膨胀导致企业和家庭负债率的不断提高和偿付能力的下降,这加大了金融系统面临的违约风险。,日本房地产泡沫发展过程,在1997年以前日本金融行政机构,采取的是“护送船队”的监管方式。 引致产生银行不倒的预期。,日本房地产泡沫发展
3、过程,这是导致80年代后期银行等金融机构对“贷款人风险”估计不足,大量资金流向不动产等行业,以及助长以大企业为主的企业挪用运营资金炒作不动产和股票以及个人在金融领域的多空套利行为的重要原因。,日本房地产泡沫发展过程,出于对“广场协议”可能带来经济通缩的威胁,日本决策当局在1987年5月实行了金额在6万亿日元(相当于GNP的1.8%)以扩张性财政政策为内容的“紧急经济对策”。这包括补充增加4.3万亿日元资金用于公共建设项目,减税1万亿日元和向住宅金融领域增加7000亿日元资金以强化住宅金融投资。并在19871990间在政府固定资产投资增速保持在8%左右。而景气的繁荣使更多的企业、机关在大城市设立
4、办公地点,掀起了楼房建筑热,使土地价格直线上升。,日本房地产泡沫发展过程,1981年的税收改革其目的在于减轻土地税负,主要体现在土地转让税率的降低。其结果是使土地转让收入在5 000万日元与1亿日元之间的纳税人的实效税率降低了10%以上,在1亿日元与5亿日元之间也降低了近3%。,日本房地产泡沫发展过程,日本是个人口众多(1.26亿,1998年)、土地极为稀缺(37.79万平方公里)的国家。随着工业化和城市化进程,日本人多地少的矛盾日益尖锐。狭小的国土和众多的人口,使土地资源在日本尤为稀缺,以至在日本国民和日本社会中逐渐形成了土地无价、土地价格不倒的“土地神话”。 引致土地投资、投机的加剧。,日
5、本房地产泡沫发展过程,然而为抑制经济过热状况,日本决策当局于1989年5月开始又采取了一系列过于严厉的紧缩政策,将利率在很短时间内迅速从2.5%提高到1990年8月的6%,导致经济的急剧收缩,从而使得股票和房地产价格快速下跌,积累在金融系统的风险不断释放,最终导致了金融危机的爆发。,日本房地产泡沫发展过程,其中银行机构的贷款准备金比率从19881990年间的平均0.05%左右上升到19921994年间的0.3%,19951998年间则上升为1.27%;,日本房地产泡沫发展过程,政策时滞：1989年5月当局开始实施了一系列猛烈的紧缩性货币政策的背景下出台的,旨在进一步打压以土地价格为主的泡沫。但
6、当1992年开始实施时,房地产泡沫已经破裂,因而具有明显的滞后作用,加重了泡沫破裂和金融危机的程度。,日本房地产泡沫发展过程,日本当局从1989年开始对过热的经济采取严厉的紧缩宏观经济政策。强力的调控措施首先对股票市场产生了巨大的冲击,导致了股票价格从1990年开始快速下滑,连续的紧缩政策使股票市场的景气预期发生逆转,并不断强化,股票价格于1992年跌入谷地。此后,针对土地价格调控政策作用的显现,由于经济紧缩带来金融机构银根收紧,土地等房地产资产需求的下降,推动着土地等资产价格的持续下降。随着土地资产价值的下降,参与土地投资的企业和家庭的资产负债质量急剧下降,从而使房地产投资风险显性化,这些风
7、险通过房地产投资者“住专”等非银行金融机构银行机构这条资金链逐渐扩散和放大,使得企业和银行等金融机构的不良资产剧增,最终由单个风险演化成整个金融系统的系统风险,进而爆发金融危机。房地产泡沫破裂首先导致与房地产相关的非金融企业的经营困难和破产。,中国与日本的不同,中国资本项目管制，人民币不能自由兑换，未实行完全浮动汇率。 中国未有成熟的住房金融专业公司。 银行业受管制程度高。 城市化率相对较低。 城乡收入差距大。,中国与日本的不同,日本经济在1950-90间，城市化率从34.9%提升到63% 中国城市化率2008年仅达到45.8%,中国与日本的不同,日本城乡收入差距的峰值在1930年，达到3.1
8、3，此后一直处于高峰值时期，到了20世纪60年代才得到根本的改善，并一直处于下降的状态，日本在1972年已经成功实现城乡收入无差距。,中国与日本的不同,北京城乡收入差距,北京房地产调控细则评介,北京地区购房客群分类,北京房地产调控细则评介,对需求的绝对打压使北京调控细则成为迄今为止出台的最严厉的地方调控政策，“一刀切”的调控措施将使北京房地产需求快速下滑。“同一购房家庭只能新购买一套商品住房”意味着无论购房家庭之前拥有几套住房，在政策暂定期限内均只能购买一套住房，区别在于银行是否给予信贷支持，因此调控措施对投机性和改善性住房需求均将起到明显的抑制作用。在住房信贷的明显收紧以及对新购住房数量限制
9、的双重打压下，北京地区的房地产需求将出现明显下降。,北京房地产调控细则评介,重申“增加住房有效供给”和“加快保障性安居工程建设”。通知提出确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。规定将住房销售价位、套数、套型面积、政策性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同。确保完成2010年新开工建设和收购政策性住房13.6万套，占全市住宅新开工套数50%以上，竣工政策性住房4.6万套的工作任务，力争今年二季度实现供地，三季度全面开工。,北京房地产调控细则评介,总结： 商品房地根的收紧，但“竞地价，限房价”的出让方式却降低了地价溢价空间。 增加保障房供给比例，有效提高自住需
10、求的房屋供给。 银根的收紧导致金融杠杆的缩小，对改善、投机购房需求会有挤出效应的出现。,北京房地产调控细则评介,尊重政府逆经济周期调控规律的把握，如果房价受到遏制，之后的政策可能会适当温和，但如果调控还不明显，此后政策会还更加严厉。比如房地产保有税的出台，禁止土地抵押贷款等等。,房地产市场的宏观判断,房地产市场的宏观判断,2008年5月见顶,2009年4月见底,2008年7月见顶,2009年1月见底,2008年2月见顶,2009年5月见底,房地产市场的宏观判断,先行指标货币供给（M1）,2008年2月高位下滑,2009年2月低位反弹,房地产市场的宏观判断,先行指标资本市场价格 房地产板块200
11、7年至今的月线图,2007年9月28日见顶,2008年11月28日见底,2009年11月,房地产市场的宏观判断,先行指标土地供给,房地产市场的宏观判断,先行指标存货周期,2008年12月见顶,2007年12月见底,房地产市场的宏观判断,先行指标销售面积,房地产市场的宏观判断,衡量指标： 租价比是不动产投资收益最为敏感的判断指标，也是衡量不动产市场健康程度的重要参考。一套房子的租价比=出租价格(一年)/房价(不含装修与税费)。如果这个比值低于4.5%,则说明该地区的房价存在泡沫，如果该比值高于5.5%，则该住房尚存在升值空间。据统计，从2005年到2009年，北京居住物业租价比分别为6.42%、
12、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%。从投资回报率上看，在国土部选取的2009年六个样本城市中，其住宅租价比均低于下调后的5年以上个人住房贷款利率，表明住宅长期投资者的租金回报收益是非常不理想的，明显偏离理性投资者的正常投资回报率。,房地产市场的宏观判断,衡量指标： 数据显示，第一季度北京房地产投资回报率为2.9%（中原地产数据），而银行按揭贷款利率为6.5%（二套房利率），相差约-4%。潘石屹表示，根据香港房地产市场的经验，这两者之差超过-3%，房价一定会出现下跌，包括住宅、商业、办公楼等是否值得投资，是否存在泡沫，都可以用这种方法来衡量。目前上海甲级写字楼的投资回报率一般在5%甚
13、至更高，按照潘石屹判断市场是否存在泡沫的方法，上海的高端写字楼市场远比住宅市场健康。,货币政策评介,货币政策评介,回顾： 央行自2007年1月15日起，连续8次上调存款准备金率0.5%，将存款准备金率由9%调升到13%，股市暴跌，央行提高存款准备金率的脚步并没有停止，在16次上调后，于2008年6月25日，存款准备金率已高达17.5%，此时，沪指已由6124点跌至2900点。历时一年半的调控，上调金融机构存款准备金率针对的就是股市。,货币政策评介,此次上调存款准备金率，针对的是房地产，是遏制房地产过热的升级，因此，虽然上调0.5%的调控力度早在市场的预期之中，幅度不大，但心理冲击较大。,货币政
14、策评介,货币政策评介,货币政策评介,开发商通过借到长期贷款而未储备货币现金，提高短期偿债能力,货币政策评介,房地产市场展望,各家商业银行都对房地产贷款进行了压力测试。各家商业银行对于房价下跌的容忍度是不一样的,民生银行可容忍房价下跌四成、交行可容忍三成、农行可容忍两成。容忍度最高的是民生银行,假如房价下跌40%,不会影响该行资产质量;农业银行的容忍度是房价下跌50%,之后,房价每下跌一个百分点,就会多形成一个百分点的不良贷款。具有代表性的是交通银行,其房贷压力测试显示:假如房价在此次调控中下跌50%,交行对公开发房贷不良率将上升0.8个百分点,个人按揭不良率将上升0.9个百分点。建行、工行与之类似。,房地产市场展望,在2008年，我国商品房贷款最低首付为20%（90以上为30%），根据首付比例判断，20-30%的下跌空间是不会暴露银行贷款资产风险。 综合判断房价中期下跌空间为20%-30%，而调整周期要视宏观经济水平，存货周转率（去库存周期）和开放商偿债能力高低（资金链安全程度）而定。,
