房地产开发概述

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1、基本概念,房地产 物质：土地、建筑物； 法律：产权； 经济：收益、增值； 不动产、物业、房产、地产 房地产业 投资、开发、经营、管理、咨询、评估、经纪、物管 房地产开发,我国房地产业的产生与发展,1949年前 3000年前：出现了田地的交换和买卖； 19世纪中叶前：一定规模的土地、房屋的租赁、买卖活动； 19世纪中叶起：沿海城市的近代房地产业迅速发展。 19491955年 接受旧政府的房地产档案、确定产权、代管无主房屋、没收敌伪房地产、打击投机活动； 建立管理机构、制定相关政策、开展清查登记； 改造棚户区和贫民窟、建造新住宅。,我国房地产业的产生与发展,19561965年 以“国家经租”的形式

2、对私有房屋进行社会主义改造； 赎买私有企业的土地。 19661978年 遭受“”的严重破坏。 19781980年 随着经济体制改革的开展，进行了城镇住房制度改革、城市土地使用制度改革和房地产生产方式改革，产生了新时期的社会主义房地产业。 1987年十三大报告中首次提出建立房地产市场，宣告中国房地产市场的诞生。,我国房地产业的产生与发展,19811986年 新中国房地产业复苏的前奏。 81年开始的理论探讨和少量的实践，85年左右的相对迅速成长，再回到86年的低谷。 1987-1990年 88年可以说是中国房地产业的第一次高潮，而89年达到真正的第一次低谷。 1991-1995年 91年开始复苏，

3、经历了92、93年的极度膨胀后，在93年下半年治理整顿的基础上开始衰退。 94年第一次出现商品房空置现象，95年再次跌入低谷。,我国房地产业的产生与发展,19961999年 伴随着房地产业的合理调整进行的。 经历了三年的艰难复苏，98年出现了增长的好势头，但99年再次出现衰退。 2000年 经历了几次调整，房地产业逐步进入理性发展阶段。 房地产市场日益完善，运行模式逐渐规范。 产品供需结构不尽合理，出现一些社会问题。,我国房地产业的产生与发展,2003年7月，中国房地产协会在广州召开了房地产市场分析会，认为：当前我国房地产市场总体上健康，地区各有差异。 长江三角洲地区（上海、杭州）：供销两旺，

4、房价上扬偏快。 珠江三角洲地区（广州）：住房供应比较充分，房价稳中有降，开发商微利经营，市场比较成熟。 中西部地区（重庆、成都）：开发量、销售量逐渐上升，但总量不大，对全国市场影响不大。,我国房地产业的产生与发展,我国房地产业的产生与发展,我国的房地产制度改革,城镇住房制度改革 传统的城镇福利性住房制度：国家统包、无偿分配、低租金、无限期。国家投资无法回收、居民住房需求无法满足。 19781990年：改革的探索和试点阶段 1979年起，实行向居民全价售房的试点，最初在西安、柳州、梧州、南宁；1982年起，实行补贴出售试点，首先在郑州、常州、四平、沙市。 1980年4月，邓小平同志明确提出改革的

5、总体构想；同年6月，中国中央、国务院批转全国基本建设工作会议汇报提纲，正式宣布实行住宅商品化。 1986年2月成立“国务院住房制度改革领导小组”，提出以大幅度提租为基本环节的改革思路。 1988年1月召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”，2月批发了关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案。,我国的房地产制度改革,城镇住房制度改革 19911994年：改革的全面推进和配套改革阶段 1991年6月，国务院颁发了关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知，强调了政策的严肃性。 1991年11月，国务院办公厅下发了关于进行城镇住房制度改革的意见，成为改革的纲领性文件。1992年2月，国务

6、院正式批复了上海市的住房制度改革方案；5月1日，上海市住房制度改革实施方案正式出台，实行“五位一体”，即推行住房公积金、提租发补贴、配房买债券、买房给优惠、建立房委会，在全国引起了所谓“上海效应”。,我国的房地产制度改革,城镇住房制度改革 1994年以后：改革的深化和全面实施阶段 1994年7月18日，国务院下发了关于深化城镇住房制度改革的的决定，确定了 房改的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足居民不断增长的住房需求。 房改的基本内容是“三改四建”： 改住房建设投资由国家、单位统包为国家、社会、个人三者合理负

7、担； 改各单位建房、分房和维修、管理住房为社会化、专业化运行； 改住房实物福利分配为以按劳务分配为主的货币工资分配；,我国的房地产制度改革,建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用范房供应体系和高收入家庭为对象的商品房供应体系； 建立住房公积金制度； 建立政策性和商业性并存的住房信贷体系； 建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场。 1998年7月3日，国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知发布，基本内容包括： 从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化； 建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系； 继续推行现有公有住房改革，培育和

8、规范住房交易市场； 采取扶持政策，加快经济适用房建设； 发展住房金融； 加强住房物业管理。,我国的房地产制度改革,城市土地使用制度改革 传统的城市土地使用制度：对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地。其弊端在于： 不利于土地的有效利用和合理配置； 不利于正确评价企业效益，并造成土地使用者利益不均； 不利于城市经济发展和城建资金的良性循环； 不利于廉政建设。 城市土地使用制度改革的过程突出表现在以下五个方面： 征收土地费 起初是针对中外合营企业提出的，1982年从深圳开始，1984年后，抚顺、广州等城市也先后推行。 1988年11月1日，城镇土地使用税暂行条例开始实施，土地使

9、用费改征土地使用税。,我国的房地产制度改革,城市土地使用制度改革 土地使用权有偿出让和转让 1987年下半年深圳特区实行试点，允许土地使用权出让和抵押； 1988年福州、海口、广州、厦门、上海、天津等城市相继进行试点。 制定地方性土地使用权有偿出让转让法规 1987年11月29日，上海首先发布上海市土地使用权有偿转让办法； 此后1987年深圳特区，1988年海南省、海口市、厦门市、广州市、天津市相继发布了地方性的土地使用权有偿出让转让法规。,我国的房地产制度改革,城市土地使用制度改革 修改宪法和土地管理法 1988年4月12日，七届全国人大通过宪法修正案，删去不得出租土地的规定，改为“土地的使

10、用权可以依据法律的规定转让”； 中国最大的资料库下载1988年12月29日，土地管理法也做了相应的修改。 制定全国性土地使用权有偿出让转让条例 1990年5月19日，国务院颁布了城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例和外商投资开发经营成片土地暂行管理办法； 1994年7月5日，全国人大常委会通过了城市房地产管理法，明确规定“国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度”。,我国的房地产制度改革,房地产生产方式改革 原有计划经济中的城市建设是国家投资、分散建设，使城市规划难以实现。 城市建设和房地产开发的过程长、涉及面广，特别需要综合考虑、相互协调、配套发展。 随着经济体制改革和城市经济发展，出现了城

11、市建设和房地产生产方式的改革即房地产综合开发，使城市规划和开发建设紧密结合为一整体。 综合开发是在1978年提出的“统一规划、统一设计、统一施工、统一分配、统一管理”的建房方式上发展来的。 从1980年起，综合开发的思想连同征收土地费，作为一项重要的改革措施，记载在全国城市规划工作会议纪要中，成为指导综合开发工作的基本依据。,房地产开发的形式,按开发区性质划分 新区开发：生地到熟地、初次开发、用地条件好（征地）； 旧区再开发：毛地到熟地、再次开发、用地紧张、投资大（拆迁）。 按开发规模划分 单项工程：如建筑单体、道路工程、管线工程等； 建设项目：建成几栋建筑并可投入使用，至少有水、电，牵涉到供

12、电、上下水等单项工程； 区域开发：考虑一定面积，实现一定区域功能，一般国内以居住小区为单位，必须匹配必要的公共生活设施； 综合区开发：综合城市中的一切功能，一般以城市或城市功能区为单位。,房地产开发的形式,按开发层次划分 两个层次：生地到熟地、熟地到房屋； 一个层次：毛地到熟地到房屋。 按开发对象划分 土地开发：生地到熟地，农业土地开发； 房屋开发：熟地到房屋； 综合开发：“统一规划、统一征地、统一设计、统一施工、统一配套、统一管理”、“综合”、“配套”、“全部内容的全过程”。 不同于统建和城市综合开发。,房地产综合开发,房地产综合开发的特点 综合性 本身内在的要求； 开发过程中工作关系的广泛

13、性和项目操作的复杂性； 与其他产业的关联性。 长期性 决策、规划的长期性； 资金筹措的长期性； 施工建设的长期性。 时序性 产品形成的顺序； 审批手续的顺序。,房地产综合开发的特点,房地产综合开发的特点 地域性 由其不可移动而造成； 微观、宏观都体现出不同的地域特征。 风险性 资金风险； 产品风险； 市场风险； 工期风险；,房地产综合开发,指导原则 符合国家的产业政策、国民经济与社会发展计划； 严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”； 重点是居民住宅。,房地产综合开发,基本任务 综合开发的任务是合理确定综合开发规模、开发区

14、的数量和布局，统筹安排开发区的市政、公用设施和各类房屋的建设，处理好新区开发和旧城改造的关系。同时，要有计划地提高城市建设中综合开发的比例，,房地产开发过程的主要参与者,开发商：出资者、组织者、管理者、协调者，参与整个过程 投资决策：亲自或聘请专业机构进行科研和策划等； 前期工作：接触政府，获得许可，组织规划设计和拆迁安置等； 项目建设：组织施工、监理、资金供应、原材料供应等； 建成：落实“后配套”、组织验收、自行或委托销售等。,房地产开发过程的主要参与者,建筑承包商：计划的最终实施者，产品的直接制造者，质量的直接责任人。 政府部门： 管理者：审批、协调、制定计划、干预市场等； 投资者：基础设

15、施、公益项目、重点工程等。 金融机构：资金的主要提供者。 中介服务机构：各项专业工作的直接承担者。,房地产开发机构与主要人员,开发机构主要有三类 企业：有限责任公司、合伙制公司、中外合资公司、国有公司、民营公司等； 事业单位、企业管理：两块牌子、一套班子，目前基本没有； 事业单位：单位的基建处、房产处等。 开发机构的人员主要有三类 管理人员：行政管理、经济管理、财务管理、人事管理等 专业人员：策划、征地、拆迁、评估、销售等 工程技术人员：技术工作或技术管理 。,房地产开发机构与主要人员,开发机构的专业人员应包括： 建筑师、规划师 ：规划方案设计、房屋建筑设计、建筑施工合同管理等； 工程师 ：结

16、构、供暖、给排水、供电以及空调或高级电气设施等设计，合同签订以及工程施工中的技术问题； 会计师：财务预算、工程预算、付税与清帐、合同监督等； 经济师及成本控制人员：成本费用估算、编制成本计划、进行成本控制等； 估价师及市场营销人员 ：掌握市场、确定租金或售价水平 ； 律师与代理人 ：受开发商的委托出面处理一些法律及实际问题 。,企业经营者的基本素质,全面的业务素质 熟知有关政策、法规 掌握一定的融资技巧 强烈的市场经营意识 具有基本的建筑知识和财务知识 具备较强的公关能力 良好的心理素质 敏锐的洞察力 较强的风险承受力 敢于创新的精神,房地产开发的一般程序,立项阶段 前期准备阶段 施工准备阶段 工程管理阶段 验收接管阶段 售后管理阶段,房地产开发的主要内容,规划设计：开发建设所遵守的依据和准则； 征地拆迁：开发建设所必须的场所，产品的一部分； 施工组织：做好前期准备，选择建筑商，实施规划设计内容； 竣工验收：综合验收、分期验收、小区验收等，保证建设目标实现； 经营管理 ：维护产品功能，实现产品效益，保证最终目标的实现。,