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1、地产服务 投资管理 资产及商业管理,贵阳老百货重建项目 项目定位报告,2009年4月,Copyright 2008 Taskin worldwide. All Rights Reserved,德思勤深圳,本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,版权声明 Copyright; All rights Reserved,This article is for internal use only. Taskin holds the copyright of this Article. Without pr
2、ior written authorization of the copyright holder, anyone shall not circulate, quote, use, copy, or distribute this article for any purposes,前言,承蒙驰峰地产信任，德思勤综合体部有幸参与贵阳老百货重建项目的前期策划！在完成贵阳市场调研报告之后，德思勤项目指导委员会、项目组，基于市场调研集中反映出的一些重大问题，结合项目自身的具体情况，对项目整体及目前商业、写字楼及酒店等三大物业形态的发展方向及项目定位进行深入的讨论和沟通，最终形成了符合项目发展的可行性方
3、案。在贵阳第二阶段工作过程中，我们一如既往得到了驰峰地产公司的大力支持，在此深表感谢！, 目前贵阳有哪些可提供本项目发展的机遇与空间？ 如何突破地块等条件限制，实现商业、商务及居住的最大价值？ 什么样的人群将成为本项目的消费群体和目标客户？ 如何实现商业、商务及居住功能的最佳配比和发挥最大效应？ 23年后，本项目入市时是否能够保持市场的领先性？ 在以销售为主的前提下，如何为项目经营打下良好基础？ 如何保障写字楼的形象和档次？如何定位服务式公寓产品？,定位之初考虑的问题,项目定位思路,1,项目整体定位,2,商业定位,3,4,写字楼定位,5,服务式公寓定位,6,目录,项目定位总结,项目定位思路,市
4、场调研结论回顾,项目整体定位,商业定位,服务式公寓定位,项目分析,写字楼定位,定位研究,定量研究,定位研究,定量研究,定位研究,定量研究,初步经济测算,初步经济测算,初步经济测算,项目定位总结,综合市场调研报告和补充调研的部分所得到的最终市调结论:本项目适合考虑发展融商业、办公、服务式公寓为一体的都市综合体物业方向。,市场调研结论回顾,根据贵阳市政府统一规划、老城区成片改造的要求，本项目将补征周边用地、拆除包括14层产权处大楼在内的周边原有建筑。项目用地面积可达1.2万余平方米，拥有近200米的沿街面。本项目建设规模：总建筑面积近18万，大型城市综合体、55层超高建筑群，其中商业7万 。,项目
5、分析初步经济技术指标,往火车站10分钟,往金阳40分钟,往机场30分钟,项目分析区域及交通,区域位置: 地处贵阳两城区的核心地段大十字商圈； 城市主干道中华中路和中山路的交汇处； 交通状况: 往机场、火车站和金阳新区的车程在40分钟以内； 规划中的轻轨项目如经过中心城区,将带来大量人流。,紧邻中华中路拥有大小商务楼宇37栋，现代服务业企业500余家的繁荣街道，是贵阳寸土寸金的商业核心地带； 大十字大西门喷水池紫林庵的围合区域，政府目前已经规划成“中华中路高端商务区”，将打造成为融大型商业、高端商务及 高档餐饮休闲娱乐设施为一体的贵阳首善之区。,中央之区,中华中路,中山东路,喷水池,大西门,大十
6、字,紫林庵,往长途客运站5分钟,项目分析 地块价值,承接规划中的中华中路高端商务区； 紧邻大十字广场和中华中路，视野开扬，景观好； 临中华中路，昭示性强，有利于提升商务形象。,商住价值,临正山老街，居住便利； 靠近休闲娱乐业丰富的小十字商业区，生活氛围浓厚； 临近小路和住宅区，噪音小，环境幽静，适于居家。,临中华中路与中山东路有100多米沿街面； 中华中路和中山东路的人流量很大，尤其是中华中路为传统商业旺街； 如果后期天桥拆除，商业昭示性的优势将非常明显； 占据三个街角，连成一线，形成“钻角铂边”的商业黄金弧线。,商务价值,商业价值,大十字天桥,中华中路,中山东路,项目分析 SWOT分析,项目
7、分析 整体发展策略,具有城市领先水平的多元功能集成的都市综合体,18万平米超大体量； 多种物业类型构成； 曾经的城市商业标志。,区域发展机遇与空间,项目自身具备条件,中华中路高端商务区将启动建设； 未来2-3年内中心城区四大商圈内尚无大型综合类项目启动开发。,项目整体定位,央区巨擎贵阳旗舰级都市综合体,城市中心 区域价值,超大体量 规模优势,城市领先物业 提升城市形象,多种物业类型集成 多元化的功能组合,项目整体定位形象定位,贵州地王 商业天下,18万财富版图大十字风华再现,贵州地王：这个地方不仅是贵阳的发源地，也是贵州省的最炙手可热的地方，商脉延绵数百年经久不衰，堪称地王，本项目超大体量横空
8、出世，引领大十字王者归来；,商业天下：以商业为主导的综合体项目，托起贵阳人的商业梦想，”在贵阳做天下生意”豪气找到驻脚点，一举奠定本项目在贵阳商业中的位置和未来格局。,项目整体定位功能组合,央区巨擎贵阳旗舰级都市综合体,商业,写字楼,服务式公寓,项目分析,项目定位思路,市场调研结论回顾,项目整体定位,商业定位,服务式公寓定位,写字楼定位,定位研究,定量研究,定位研究,定量研究,定位研究,定量研究,初步经济测算,初步经济测算,初步经济测算,项目定位总结,商业定位思路,经济环境 商业环境 市场空白点,商家需求 消费者需求 发展商愿景,商圈界定 地块商业价值 商业SWOT分析,北京大悦城 香港朗豪坊
9、 新加坡乌节购物中心,商业定位,定位研究,定量研究,人口状况：2007年，贵阳市总人口359万人。其中城市人口200万,是我国31个特大城市之一，人口密度国内罕见； 城市群：贵阳是贵州省的单极城市，力争到2020年，逐步形成以贵阳为中心的黔中城市群。,经济环境城市及人口概况,经济环境消费市场,人均消费品零售总额仅少于昆明，名列第二，说明贵阳商业发达，消费力旺盛； 人均消费性支出占可支配收入比例位于西南各省会城市之首。表明贵阳人的消费意愿和消费力较强，商业市场发展潜力较大。,城市地位：贵州省单极城市，对周边城市的辐射力很强； 空间发展：随着交通的发展，有效整合周边城市，构建城市经济圈； 人口状况
10、：人口密度很大，国内罕见； 交通状况：城市主干道带来交通便利，如果轻轨经过城中心将带来大量人流； 消费水平：消费型城市特征明显。,对项目商业影响 经济持续稳定发展、城市人口密度极大、消费型的城市特征给商业带来新的发展机遇； 项目位于传统的商业旺区核心处，区位地段优势明显。,经济环境小结,商圈,面积,商业特性,大-小十字,喷水池,大南门,大西门-市西路,商圈影响力排名,8.6万平米,8.2万平米,16.5万平米,6.5万平米,中档零售商圈,中高档零售商圈,中档批零结合商圈,中高档偏高零售商圈,依据市场调研数据显示：,大西门-市西路商圈,大-小十字商圈,大南门商圈,喷水池商圈,贵阳城中心零售商圈的
11、区域分布明显，已形成四大商圈，四大商圈围合成中心城区商圈，本项目所在商圈在全市的影响力较强。,商业环境商圈格局,中档偏高档次的商业经营特性在全市主要商圈存在空白,对项目的影响,单铺面积,200 400 600 800 1000,大,小,租金（元）,瑞金路,中华路,延安路,中山路,富水路,合群路,商业环境商业街情况,根据主要街道的统计数据显示，单铺面积小的商铺往往能够承担更高的租金水平。,30,单一,人流,经营品类,多,少,多元,瑞金路,中华路,延安路,中山路,富水路,合群路,商业环境商业街情况,根据主要街道的统计数据显示，经营品类呈现多元化的街道，人流量比较多。,单一,档次,业态组合,商业环境
12、市场空白点,市场空白点,高,低,多元,星力购物中心,荔星名品,荔星名店,智诚百货,星力百货（瑞金店）,智诚名店,国贸广场,南国花锦,鲜花百盛,龙港百盛,时代广场,星力百货（中山店）,国晨百货,喷水池商圈,大南门商圈,大西门商圈,大十字商圈,百货,购物中心,批发/专业市场,商业街,高档,流行,大众消费,传统,目前贵阳商业的龙头，市民购物的第一场所星力、国贸及百盛系占据了大部分市场份额，其他百货空间狭小中心城区分布密集，定位同质化严重,主要集中在市西路，省内市场影响力大吸引大量地州市人群市西路的市场地位，短期内无法被取代,目前贵阳尚无一家真正的购物中心投入营业待入市的购物中心项目在城中心边缘地带，
13、对核心区消费者吸引力不强城中心商业整合和升级的必然方向,目前没有一条真正的商业步行街投入营业城中心商业街的人流量大且租金也很高商业街的铺位面积小,利于销售,市场空白点,市场空白点,市场空白点,商业环境及市场空白点小结,空白点,中高档，多元化的以百货为核心的购物中心及商业街商业模式,与消费者沟通的结果,据问卷调查显示，希望本购物中心档次排名依次为：中高档中档中低档高档低档 选择购物场所类型的排名依次为：购物中心百货大楼大型超市商业街品牌店批发市场附近 选择购物场所因素的排名依次为：商品质量价格实惠环境舒适品类齐全交通便利经常有营销活动离家或工作地点较近,商业定位思路,经济环境 商业环境 市场空白
14、点,商家需求 消费者需求 发展商愿景,商圈界定 地块商业价值 商业SWOT分析,北京大悦城 香港朗豪坊 新加坡乌节购物中心,商业定位,定位研究,定量研究,商家需求研究方案介绍,主力店 次主力店 品牌专卖店 小商户截止目前总共访谈商户40多家。,零售：服饰、精品饰品等 餐饮：中式酒楼、西餐咖啡、休闲餐饮等 休闲娱乐：院线等,访谈对象,业态划分,关注点,涉及范围,进驻意向； 需求面积； 承受租金； 合作方式； 硬件要求； 对商圈及项目的看法,贵阳本地知名商家； 全国连锁知名品牌； 目前老百货经营商家,商户访谈,商家需求品牌商户情况,商家需求老百货在经营商户情况,消费者需求,本地居民,周边办公人群,
15、本地家庭消费群,外地居民,外地商务及旅游人士,地州县家庭消费群体,主力消费人群,辅助消费人群,主力消费人群,辅助消费人群,主力消费人群,辅助消费人群,目标消费群体,主要构成,本地家庭消费群,周边办公人群,地州县家庭消费群,外地商务及旅游,主要以云岩及南明区两城区和小河、花溪、白云、乌当以及金阳新区的家庭为主；,白领、企事业单位职工及政府机关工作人员；,除贵阳外的贵州省各地州县的家庭为主；,来贵阳从事商务活动和旅游的人群，来源广泛，层次多样化、消费能力普遍较强。,消费群体,消费需求,需要购物和集餐饮休闲娱乐活动为一体的一站式购物方式； 日常逛街的频度很高，愿意花较长时间在商场停留； 以家庭中的小孩为核心进行娱乐活动； 驾车前往商场的比例较高，需提供充足停车位。,主要购买在地州购买不到的品牌和商品； 以家庭中的小孩为核心进行娱乐活动； 以周末、节假日及寒暑假为集中表现时期。,注重游览、购物过程中的感受，追求新鲜的体验； 一次性消费比例大，重复光临消费的机率较小； 以餐饮消费和购物消费为主，娱乐消费比例低； 政务及商务消费（如公关、送礼等）所占比例较大。,
