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1、,度假养老地产专题研究,目录,中国养老地产的发展,国内及岛内企业营利型养老地产开发现状,我国现有的养老地产开发模式,岛内养老地产的客户来源分析,成功开发项目的借鉴案例,中国养老地产的发展机会,如何打造成功的养老地产,Part1：中国养老地产的发展,有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或都被“社会工作者”动员住进养老院。,有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。,【养老社区的发展】,Part2：我国现有的养老地产开发模式,【现有的养老模式】,模式,案例,模式点评,“社区+医院+地产”模式,台湾长庚村养生文化村,1、全国首家推行会员制
2、新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式； 2、将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式； 山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色。,特征,以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成了全球最大的银发地产社区,会籍制的养老俱乐部,以房养老,这种模式的最大问题是我国传统观念的羁绊，需要随着时间和社会发展，人们观念逐渐地改变。,采用中国传统古典园林建筑，建成的集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的综合服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院,北京太申祥和山庄,采用反向抵押的逆按揭方式“以房养老”,南京汤山留园养老公寓、北京太阳城老年公寓,1
3、、高质量的服务定位，重视优质、尊荣、休闲与健康等条件，区别于老人院、疗养院等在大众心中的负面刻板印象，强调安全、人际及健康管理； 2、完整的医疗护理，平价但高级的定位，为其它银发住宅所不及的； 3、强调以长庚医院为基础的医疗系统，为高龄者健康的把关，并首采连续式的照护让高龄者不至于受迁移之苦，能在不同的身体状况下接受不同的照护，以作为和其它业者比较的最大优势；,Part2：我国现有的养老地产开发模式,【现有的养老模式】,Part2：我国现有的养老地产开发模式,【现有的养老模式】,政府收益型,政府福利型,企业营利型,目前我国养老地产按建设经营者划分为三种模式：,北京香山老年公寓,山东威海老年公寓
4、,乡镇单位主办，海淀区民政局直接领导和管辖,山东省标准最高的、规模最大的社会福利服务机构,由企业投资开发建设运营,北京太阳城,Part2：我国现有的养老地产开发模式,【现有的开发模式】,Part3：国内企业营利型养老地产开发现状,【开发现状】,特点：企业赢利性初级老年社区，仅为中高经济实力老年群体打造，投资额大，开发周期长,国内养老地产的主要分布,1、大都市郊外模式： 以上海、北京、深圳、成都为代表的大城市，近郊开发模式成熟，市场潜力巨大。2、 古镇开发模式以周庄、同里等江南古镇及丽江等西南古镇为代表。3、山地养老模式以黄山、武夷山、庐山为代表。4、热带、亚热带避寒模式：三亚独特的模式。,目前
5、，以北京、上海的养老地产发展最为成熟,Part3：国内企业营利型养老地产开发现状,Part3：国内企业营利型养老地产开发现状,目前国内开发的养老地产项目较少，且开发比较成功的更是凤毛麟角,小结：企业营利性养老地产项目少、具低密度、产品类型多样特点、以租售方式为主,【开发现状】,Part4：岛内客户来源分析,东三省（属性中端需求） 1) 购房以避冬、养老、养生为主； 2) 具有长期或阶段居住特征； 长三角（属性中高端需求） 1) 购房以度假和投资兼具； 2) 具有节假日休闲或阶段居住特征； 3) 锁定上海、江苏、浙江； 北京（属性高端需求） 1) 购房具度假型较强； 2) 具有节假日休闲或阶段居
6、住特征； 内陆城市（属性多层次需求） 1) 环境差：区域自然条件、城市环境不适合居住； 2) 能源丰：丰富的能源条件； 3) 民间富：民间资本颇丰，投资能力强 锁定具有典型性的内陆城市在：山西太原、大同、内蒙呼市；,海南岛的房地产市场是做全国市场，养老地产同样是全国的市场,【客户来源分析】,Part5：中国养老地产的机会挖掘,老龄人口增长速度快，城市空巢家庭比例增加过快，对养老地产的需求增加,机会点一,数据来源：2000年全国第五次人口普查报告；2010年全国第六次人口普查报告,全国老龄人口统计表,Part5：中国养老地产的机会挖掘,机会点二,国内养老地产的开发供应量不足,供应量不足 福利性养
7、老地产供应不足：如右图显示：2010年，居住在福利性质的养老机构人数不足高龄人口总数的0.54% 营利性养老地产供应不足: 国内开发的养老地产较少，做得成功的更是凤毛麟角,Part5：中国养老地产的机会挖掘,政策的支持,财政部和税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知（财税200097号）2006年颁发的国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知（国办发20066号）2009.4.1政协提案关于大力推进我省异地养老度假项目建设的建议,机会点 三,结论：开发养老地产有可为,老龄人口增长速度快，城市空巢家庭比例增加过快，对养老地产的需求增加 国内养老
8、地产的开发供应量不足 政府政策的支持,Part5：中国度假养老社区的发展机会,Part6：成功开发项目的借鉴案例,社区人口构成： 老年人占大多数,位置：佛罗里达西海岸规模：10500个住宅单元目标定位：佛罗里达乃至世界上最好的老年社区产品类型：独栋别墅、连体别墅、公寓社区规划：六大居住社区,闻名世界最为成熟的老年社区之一,美国太阳城一,Part6：成功开发项目的借鉴案例,自由广场,美国太阳城功能分区：六大居住社区，共享一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂,Part6：成功开发项目的借鉴案例,人性化的规划设计：无障碍设计、空间导向设计、身心健康设施,无障碍设计：底层建筑为主，社区内所有区域布设无
9、障碍步行道，无障碍防滑坡道，设置低按钮、高插座。空间导向性：对方位感、交通的安全性、道路的通达性，均作了安排，施行严格的人车分流。针对老年人的社区设施： 医院、老年护理中心；社区图书馆、社区交流大厅,Part6：成功开发项目的借鉴案例,会所运动：室内外游泳池、草地保龄球、网球场、棋牌室、保龄球场、舞厅、健身房、高尔夫球场。 特色：1、高尔夫爱好者的天堂 2、太阳城中心是世界著名的BENSUTTON高尔夫学校的本部 3、全美草地保龄球赛在太阳城举行,多彩的体育运动：会所可以满足大多数运动需求，尤其是高尔夫，常举办相关赛事,丰富的社区活动：各业主联合社区委员会组织的俱乐部活动精彩纷呈,Part6：
10、成功开发项目的借鉴案例,丰富多彩的俱乐部课程： 社区有各种业主自发组织的俱乐部，所开设课程和组织活动超过80多种。如业余无线电、手工俱乐部、收藏俱乐部、舞蹈俱乐部等,Part6：成功开发项目的借鉴案例,国内最成功的老年社区之一,北京太阳城一,区位：北京顺义区潮白河畔定位：“世界级的高尚退休社 区”、“全新退休生活的领跑者”规模：总建筑面积70万平方米物业类型：独栋别墅、联排别墅、中式四合院、公寓客户来源：主要来源北京,Part6：成功开发项目的借鉴案例,针对不同人群，设计较为丰富的住宅物业形态,成功点之 1一,四合院,别墅,别墅,公寓,公寓,六重成品配套,成功点之2 一,Part6：成功开发项
11、目的借鉴案例,东方太阳城医院（一级综合性医院），医疗护航，守护健康 东方嘉宾国际酒店，五星级标准 大型超市进驻，商业一条街 康体中心，各类球馆、温泉游泳池 5万平米太阳会所，商务会议，餐饮休闲 汇佳幼儿园,Part6：成功开发项目的借鉴案例,良好的自然环境,成功点之3 一, 约2000亩潮白河 近10万株原生树 近20万平米社区生态湖 75万平米运动休闲绿地节能环保的水源地源热泵系统 高达4000个/立方厘米负离子含量，绿色生态系统，可比海滨、森林开放,Part6：成功开发项目的借鉴案例,针对老年人需求建设的社区医院、 康体中心、老年大学、自助农庄等,成功点之4 一,太阳城医院： 专业医师和设
12、备由北京市老人病研究中心选派 定期体检，提出保健计划 专业急救中心 全覆盖的应急呼叫系统,老年大学：北京第一家社区申办的老年大学，开设多重课程，如芭蕾、陶艺、书法、雕刻等，部份课程由社区老人担任教师,社区农庄：在社区内开辟可以耕种的农庄，每块地管理费低廉，一年中可以在地块中耕作，很多老人非常喜欢这种农家乐的感觉,Part6：成功开发项目的借鉴案例,多彩的精神文化生活,成功点之5 一,音乐会合唱团,太极俱乐部活动,棋牌俱乐部,国际风筝文化节,举办过3届国际风筝节举行了3次新年音乐会社区组织的俱乐部 乒乓球俱乐部、太极俱乐部、 棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部业主自发的俱乐部 太极俱乐部、音乐沙龙、 健身俱
13、乐部等,Part6：成功开发项目的借鉴案例,海南最成功的老年社区,三亚清平乐一,地址：田独镇新政府旁 占地： 88579.92 总建：150000 容积率：1.50 绿化率：58% 建筑风格：现代 建筑类型：小高层、高层 户型区间：三期，2房面积90-97平米，3房116平米 价格走势：2009年12月9700元/ 客户来源：东北、江浙、山西等地 置业用途：度假、投资、养老,主要卖点： 主题鲜明，首个敬老亲情社区 医疗、营养餐等相关配套和服务,完善的配套：体现了清平乐“老有所养、有所医、有所学、有所乐”的开发理念,Part6：成功开发项目的借鉴案例,老人医疗服务中心,老有所医 750平米医疗服
14、务中心，服务包括定期体检等六大健康体系，户户简历健康档案老有所学 舞蹈教室、图书阅览室、多媒体教室老有所乐 棋牌室、健身房、钓鱼湖等老有所养 非盈利性餐厅三餐营养膳食，专为社区老人定制。,Part6：成功开发项目的借鉴案例,丰富多彩的社区活动：让业主产生浓厚的归属感的同时，也获得了成就感,Part6：成功开发项目的借鉴案例,借鉴结论：我们应该如何打造养老地产？,要配套完整的，可应对紧急情况的医疗服务系统 要拥有丰富的、满足不同需求的康复运动和娱乐配套设施 具有复合精神和价值需求的老年人服务功能，满足自我价值的实现 针对养老客户的无障碍设计 养生跟养老相结合,Part7：如何打造成功的养老地产,
15、如何打造成功的养老地产,秘籍一完善的配套,社区商业,社区医疗,社区会所,体育设施,社区医疗 对养老地产来说，医疗条件是诸多配套中至关重要的一点，必须具备全面的、可应对紧急情况的医疗系统,Part7：如何打造成功的养老地产,要拥有丰富的、满足不同需求的康复运动和娱乐配套设施,秘籍二,秘籍三,Part7：如何打造成功的养老地产,具有复合精神和价值需求的老年人服务功能，满足自我价值的实现,精神与价值追求 根据马斯洛的需求理论，精神与价值的需求是人的最终的追求，尤其是对于养老的客户来说，这点尤为重要；因此开发养老地产必须注重和引导社区文化的建设；引导并组织各种业余爱好俱乐部，适时举办各类比赛。,摄影比
16、赛,书画比赛,舞蹈比赛,歌唱比赛,Part7：如何打造成功的养老地产,秘籍四,针对养老客户的产品设计（户外）,严格人车分流,底面平坦，坡度小,户外无障碍设计 实行严格的人车分流 地面设计一定要平坦，坡度需小于1/12 社区内必须要有足够多的可供休息椅子 坡道的入口或醒目地段应安装国际无障碍通用标志 地面或坡度可采用防滑的材料,秘籍四,针对养老客户的产品设计（户内）,Part7：如何打造成功的养老地产,厨房设计 厨房的门安装透视窗，方便观察门后的情况 将餐桌与厨房操作联系起来布置，可以使就餐操作流线连贯，方便老人操作,起居室 老人使用的沙发不宜过软过低，两侧的扶手最好是硬质材料，供起身时撑扶。 茶几高度不宜过低，且最好体积轻小，便于搬掷。,楼梯照明 注意隐藏光源，不能直射人眼。 照明光源应该采用多灯形式，以防止踏步表面出现阴影或自身的投影。 最好的方式是设置地灯,
