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1、成都商业考察报告 2016.6.15-2016.6.16,铁像寺水街,项目概况：铁像寺水街是凤凰城周边的最大的商业配套集群，铁像寺水街与商业七街遥相呼应。整体建筑采用新中式古典风格，并融合老成都元素。,项目区位：位于成都天府新城大源组团。项目西临铁像寺，东面、南面、北 面均为较密集的高档住住宅区。,项目体量：占地78亩，总建筑面积约5.5万平方米，其中地上部份约3.2万平方米。,项目周期：分两期开发。已全面开街。,项目定位：成都城南的“宽窄巷子”。特色禅文化主题街区。,集美食、精品、娱乐、时尚、文化等消费格局为一体。,文化定位：巴蜀文化,项目规划：,文化展示巴蜀文化：复制巴蜀文化标志 物及中国
2、传统文化建筑,目前入驻的知名商家有星巴克咖啡、米兰咖啡、米其林餐厅等，以及一些画廊、工艺品类的店面。,经营举措： 1、商铺以独栋、整栋的模式出租，只有个别商铺销售。租金均100元/平方米/月。 2、经常举办文化活动，为区域注入活力。 3、统一营销宣传，塑造铁像寺水街品牌。,营销事件： 1、2013年6月作为第四届非遗节重点推广的主题分会场，上演了丰富多彩的多国非遗专演出。 2、2013年“黄金周”期间，作为第十届中国（成都）国际美食旅游节互动体验区之一，推 出“影画戏”三绝，上演以巴蜀戏曲、民族演出为主的精彩节目及现代艺术展演。 3、2016年3月25日#铁像寺水街散花书院#让我们一起走进蒋蓝
3、老师的诗和远方。 4、2016年6月3日12日#当代日本陶艺精品展#。,汇锦城汇锦街,项目区位：项目位于成都市高新南区盛锦二街南侧、盛华北路东侧，盛邦街北侧(华府西苑对面)，距离剑南大道上的凯旋南城不足300米。商业的客群定位：主要购买群体为拥有一定实力，具备持续发展动力的中小型企业，省内外投资客。住宅客群定位：以居住在站南、大源、新会展的刚需及首改客户为主。区域内科技园及周边写字楼的白领、国营事业公务员、七中师生等为主。关注国际城南的各类投资者。项目市场定位：整体定位：高端商业+快销型住宅的综合体高端商业：餐饮品牌旗舰店、高档休闲娱乐名店、全国连锁酒店、知名品牌展示店等。快销型住宅：中偏下档
4、次住宅，以首次置业和二次置业为主，属于性价比型住宅。项目产品定位本案产品由多种物业形态组成，分别是：特色商业街（汇锦街）和临街商铺商业LOFT酒店公寓写字楼电梯公寓,汇锦街总体量：41000平方米。车位数：1000个车位商业业态：以各色餐饮品牌店和连锁型酒店为主，配套有咖啡馆，休闲餐厅，酒吧等商业定位：沿袭四川传统院落文化，以低密院落为设计理念，铸就城南第一条文化特色浓郁的院落式商街，别于城南同质化严重的综合体商业，更加符合本土传统的休闲消费方 式。,汇锦街商业主要分为六个区块，各区块商业业态并未进行区分。,渝富侨、天頣道养生馆,格道斯咖啡馆,百盛堂（茶楼、足疗）,51区（私人影院，咖啡、简餐
5、等）,经营举措： 1、统一宣传推广，塑造汇锦街品牌。 2、产权自持，统一经营管理。,汇锦街的定位： 1、到成都的游客，体验成都的传统院落文化。 2、作为成都本地市民，休闲、美食的又一好去处。 3、作为成都的圈层交流、放松心灵的风尚聚落。,鹭岛步行街,项目概况：成都中心城区，住宅大盘，兼容部份商业。 区位：成都西南二环，外双楠成熟地段，公认的“富人区” 规划指标： 总占地：422亩 总建筑面积：约75万平方米 容积率：2.7 总户数：4000户 物业形态：高层、多层、叠加别墅、公寓、LOFT办公、商业等,开发周期：分三期开发。 商业分析：一期与二期，常规社区商业布局 建筑形态：沿街两层底商+两栋
6、独栋商业 招商形式：只租不售，业态控制 商业业态：满足社区居民的基本生活配套 便利店、银行、药店、服装店、茶楼、餐饮店、美容美发等 经营状况：良好。 三期商业：鹭岛步行街 建筑开态：两层底商+一栋独立商业 招商形态：只租不售，面积大，约1000-3000平方米 商业业态：咖啡厅，酒吧，茶座，餐饮，美容等高档次休闲业态 经营状况：人气旺，辐射周边区域的中高收入的中青年群,一期、二期商业,三期商业：鹭岛步行街（西式休闲广场）,鹭岛步行街 主要经营业态：,鹭岛步行街的定位： 1、主要针对成都中高收入中青年客群及外籍消费客群。 2、简欧式院落集群，知名餐饮品牌云集，倡导户外休闲生活，与成都国际化大都市
7、定位吻合。 3、作为成都的都市名片之一。,经营举措： 1、商铺只租不售，并以低租金形式招入品牌商家，提升项目品质。 2、经常举办各类时尚活动，为区域注入活力。 3、注重绿化、景观，且环境清洁，安静。 4、步行街内只允许少量高档名车进入，制造话题。,成都大悦城,项目区位： 位于成都市五大核心城区之一的武侯区，处于西南2.5环和3环之间，“人文城西”和“国际城南”的交界处。 项目定位： JOY CITY JOY PARK 国内首个体验游憩式潮玩购物公园建筑面积：约32万平方米，其中商业约16万平方米 地下三层 地上整体四层，局部五层 停车位：约2000个建筑组成：购物中心、主题街区、甲级写字楼 主
8、力店：快时尚集合店、冰场、美食广场、小剧场、儿童职业体验、主题酒吧、主题KTV、花园餐厅、主题电玩城、巨幕影院、健身中心、养生会所、体检中心、大型餐饮、数码体验、SPA会所等项目亮点： 以国际著名风景区九寨、黄龙为建筑设计蓝本，打造公园式主题购物中心 五大主题户外广场： 近万平米的中心广场“大悦广场”； 拥30米巨幕瀑布的下沉广场“五彩广场”； 潮炫酷街区广场“悦乐场”； 屋顶婚庆广场“钻石广场”； 屋顶户外运动广场“云顶广场”,主题街区-悦街 成都大悦城Joy Street主题潮爆街区，是成都首个名符其实的Mall中Mall商业体，总体量约2万平方米。悦街（Joy Street）延续大悦城核
9、心属性，以“酷、炫、潮”为主线，打造以新鲜、时尚潮流、创意为主题，以新生活方式作为文化内涵的特色体验型主题商街，建造一座具有独创性、先驱性、标志性、唯一性的潮爆街区，带来24小时不夜城嗨翻天的潮人主场。 L1：慢摇吧、演艺吧、餐吧、小剧场、潮牌、便利店 L2：Live house、清吧、本地特色美食、美发造型 L3：魔术馆、KTV、主题影院、餐饮,悦街商业,悦街的定位： 1、目标客群定位在18-35岁的年轻人。 2、经营主题：“时尚”“潮流”“年轻”。 3、悦街也是首次开启了“24小时不打烊”的营业模式，打造成都“夜生活”新名片。,经营举措： 1、经常举办各类时尚活动，为区域注入活力。 2、引
10、入时尚潮流的核心主力商家，吸引年轻人。,经营现状： 部份商铺先销售后招商，未能有效地调节投资者投资回报与商铺租金的差异，开业率目前不高，人流不理想。,重庆际华园,项目概况： 区位：两江新区龙兴镇，紧挨民国街 规划指标： 总占地：933亩 总建筑面积：约12万平方米 物业形态：奥特莱斯、球体、运动中心、酒店等,项目周期：分两期开发。预计明年面市。,项目定位： “时尚、休闲、健康、绿色”的现代生活服务体验中心，重庆目的地中心。主要辐射3小时可达车程距离。,项目规划：,主要经营业态：,项目现场照片,注：项目商业以一到二层的楼层为主，少量商业局部有三层。,重庆际华园的定位： 1、目标客群定位为以短期、
11、短途渡假旅游的家庭和热爱极限运动的年轻人为主。 2、经营主题：“时尚、休闲、健康、绿色”。 3、 做为际华集团进入第三产业的首例项目。 4、打造重庆旅游地新名片。,经营举措： 1、将举办各类极限运动的教导课程和赛事。 2、计划引入国际连锁性温泉酒店和高端餐饮。,政策支持： 1、地方政府以项目为中心铺建公路，并以际华命名。 2、为项目专门开设公交路线，起止站设在项目地块内。,此次考察心得： 特色商业： 应深入了解项目所属城市或区域的发展情况； 应对项目周边居住人群的年龄层次，消费能力，消费习惯，收入情况等方面有一定的了解； 应了解项目周边已有商业环境情况和即将承现的商业项目定位； 应与其它商业做到“差异化定位和错位式经营”，提升该区域的整体商业影响力； 应摒弃“大而全”的思维模式，做到业态上的“细而精”。文旅型项目 深度挖掘项目区域或城市文化发展记忆； 明确经营主题； 锁定目标客群或消费年龄层； 需要得到地方政府的深入支持。,汇报完毕,
