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1、为民生呐喊 为限价房加冕,和谐阳光定位报告,工欲善其事，必先利其器。,保障房市场投资分析,主要内容1. 双轨制，大转型2. 保障房建设有赖社会资金参与3. 分享政府红利，积极把握投资机会,1.1.1 过去：住房结构单一化，保障性住房建设不足 过去十年，住房供应主要依靠市场，多层次住房供应体系从未建成, ,1998年房改建立商品房、经济适用房、廉租房三位一体住房体系 经济适用房：房改初期蓬勃发展，后由于地方政府动力不足、社会舆论压力 等渐渐陷入停滞，2007年甚至提出经济适用租赁房，可以看做公租房的前身 廉租房体系：迟迟没有建立，直到2006年国六条中央政府提出所有城市必须,建立廉租房制度商品房
2、,棚改房,推进期,经济适用房 初步建立，蓬勃发展,质疑期,退出期,初步建立期,廉租房限价房公租房,全国覆盖期竞地价、竞房价/率先在广州实施初步建立期,1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011,快速发展期,停滞期,1.1.2 背后是深层次的发展阶段问题 GDP考核与让渡土地出让收益的悖论,经济适用房的销售面积占比,经济发展、经营城市是过去十年中国社会的主旋律地方政府动力不足、社会舆论压力等使经适房建设陷入低谷25%20%15%10%5%0%1996 1997 1998 1999 2000 2001
3、2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008,经济适用房的新开工占比,1.1.2 背后是深层次的发展阶段问题, 居者有其屋的政策目标超越阶段,根据发达经济体经验，早期政府营 造大量住房，覆盖面较大，伴随经 济成长政府逐渐退出，同时从支持 居民租赁住房变为鼓励其拥有产权 目前中国仍处于住房短缺阶段而非 住房条件改善阶段，政府应着力解 决居者有其屋的问题,社会住房条件住房短期或房荒时期住房短期或房荒问题解 决、住房条件改善住房条件进一步改善， 整体住房水平较高,住房保障覆盖范围囊括高中低收入阶层中低收入阶层向低收入阶层倾斜,发达国家住房保障一般路径：从全覆盖到低收入阶层,时
4、间,城市家庭数量增加,住房总存量增加,1400万套 1600万套 约6640万套 其中：开发企业建设3880万套,日本（城市化率45%-60%） 美国（城市化率45%-60%）中国（城市化率35%-45%）,20年（1962-1982） 35年（1910-1945）10年（1999-2009）,1450万户 1400万户9300万户,资料来源：申万研究相对来说，中国新增住房存量跟不上家庭数量增长，欠账较多,1.2 未来：构建双轨制，保障性安居工程助推经济转型 未来五年，新增保障房将是过去十年的两倍, ,保障房存量：从1700万套到5200万套 保障房存量比重：从11%到22% 覆盖城镇人口比例
5、：从8%提升到21% 保障房供给的高峰期：2012-2013年,11%,13%,17%,20%,21%,22%,0,2500020000 15000 100005000,2011E,2013E,2014E,2015E,2012E,2010,0%,20%15%10%5%,25%,住房存量,保障房存量,保障房存量占比,万套 30000,十二五期间保障房存量将大幅提高,十二五期末保障房覆盖城镇人口将达20%以上,8%,10%,15%,17%,20%,21%,19000,24000 2300022000 2100020000,2010,2011E,2012E,2014E,2015E,2013E,0%,
6、20%15%10%5%,25%,城镇人口总户数,保障房覆盖家户比例,万户 25000,资料来源：住建部，各省市政府工作报告,47%,40%,40%,40%,30%,30%,7%,22%,35%,40%,50%,50%,29%,16%,7% 10%,15%7%,10%5% 10%,5%5% 10%,5%5% 10%,5%5% 10%,0%,20%10%,40%30%,60%50%,70%,100%90%80%,2010A,2011E,2012E,2013E,2015E,2014E,棚户区改造,公租房,廉租房,经济适用房,限价房,1.2 未来：构建双轨制，保障性安居工程助推经济转型 未来五年，保障
7、性安居工程建设的重点是城市和国有工矿棚户区改造和公租房, ,政策新维度：广覆盖+租赁型 棚户区改造长期占建设规模的30%-40% 公租房将成为建设主体，同时廉租房将慢慢并轨到公租房公租房建设规模不断提升，棚户区改造规模略有降低,1.2 未来：构建双轨制，保障性安居工程助推经济转型 未来两年，将有效对冲商品房开发投资有所下降导致的投资下行风险, ,1412108642-,2010,2011E,2012E,2013E,2014E,2015E,18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%,房地产开发投资额,保障房开发投资额,保障房占比,2012年保障房开发投资额将占到房地产开
8、发投资额的17% 2013年以后保障房对房地产开发投资额的支撑作用将慢慢变小万亿元,2.1 保障房建设资金缺口有多大？ 保障房建设资金：缺口存在，但并非不可补足,保守计算2011年开发投资额在7700亿元（未含土地购置费），静态计算，尚需 地方财政及其他资金安排3200亿元，动态计算则为5200亿元 2012年资金缺口达到峰值,2010,2011E,2012E,2013E,2014E,2015E,备注,土地出让净收益提取资金,1164,1048,1362,1635,1635,1962,40%的净收益率和10%的提取率,中央财政廉租房补助专项基金,632,1030,1545,1600,1600,
9、1600,规模会有所扩大，但最终将至稳态,住房公积金净收益,100,50,50,50,50,50,东部一线城市依然是大头,住房公积金贷款,493,200,200,200,200,200,试点阶段,银行贷款,500,500,500,500,500,保持开发贷规模不变，其中10%用于保障房建设,500,政策性贷款（国开行）,1000,500,500,500,500,500,险资（社保、保险）,0,200,400,400,400,400,目前可投资于不动产的保险资金为4600亿元,中央代发地方债,200,500,500,500,500,500,中央代发地方债每年配额2000亿元,资金来源合计,358
10、9,4528,5057,5385,5385,5712,资金需求（开发投资额）,7748,11583,5744,11657,10553,11772,地方财政及其他自筹,(2155),(3220),(6526),(6388),(4841),(6272),地方财政及其他自筹（考虑流动资金）,(3591),(5158),(9422),(9331),(7479),(9186),经验值：开发投资/资金来源=80%,保障房建设资金缺口测算,单位：亿元,2.2 保障房建设有赖社会资本广泛参与 地方政府完成保障房任务的核心是寻找资金特别是股权资金, ,土地杠杆已经很高 地方融资平台被清理 土地出让金收入将下降
11、中央代发地方债规模维持在2000亿元, 寻找之旅已经开始, ,当地政府批准相关单位在符合城乡规划前提下利用自用土地建设公共租赁房 引导房地产开发企业和其他机构投资者参与公租房的建设和运营 鼓励外来务工人员较多的开发区、产业园区集中建设公租房,30.0,25.020.015.010.05.00.0北京 上海 杭州 武汉 南京 天津 重庆 贵阳 全国 太原 西安 郑州投资-土地出让金比,地方土地杠杆高企,土地一级开发,保障房运营,棚改房,保障房建设（开发及销售）限价房经适房,2.3 引入社会资金的前提是构建盈利模式 保障房产业链上运作模式安排保障房产业链,保 障 房 类 型,公租房（廉租房）,2.
12、3 引入社会资金的前提是构建盈利模式 构建盈利模式的核心：建立长效机制 政府让利, ,棚户区改造中引入开发商 保障房小区配建可售商业, 金融创新, ,清晰的退出机制 与期限结构匹配的资金接力棒,土地一级开发,保障房建设（开发及销售）,保障房运营,受益行业盈利模式,建 筑,工,程,代建商,房,地,产,分享土地收益,代建模式,开发模式,开发商,租金收入及补贴,集体土地补偿款开发商,土地,地方政府,拆迁补偿款拆迁第三方土地出让金,2.4.1 土地一级开发：棚改房本质是分享土地收益 优质毛地出让：政府让利，引入开发商进行土地一级开发 风险不高，进度可控：定金锁定，违约责任，规模开发，分批拿地棚户区改造
13、一般操作模式：以城中村改造为例村委会或村集体企业,土地划拨,资金（财政、金 融机构贷款）开发商代建,公租房,政府政府,土地出让开发商,商品房,公租房,无偿移交或回购,推出模式 还建和销售 谁投资谁持有 政府持有 政府审核、市场销售 政府审核、市场销售,净利润率水平 与商品房一样，15% 3-5% 1-4% 3-8% 3-8%开发模式,2.4.2 保障房建设：取决于政府让利程度和开发商运作能力 目前保障房建设以开发模式为主保障房建设退出模式,保障房类型 建设模式 棚改房 开发模式 公租房 开发模式、代建模式 廉租房 代建模式 经适房 开发模式 限价房 开发模式代建模式,2.4.2 保障房建设：取
14、决于政府让利程度和开发商运作能力 短期：商业配套开发、低资本金要求、低息资金安排, ,保障房（经适房、公租房）小区配建10%-15%可售商业 保障房资本金要求为20% 借款资金成本一般下浮10%，在5%-6%, 中长期：土地资源获取, ,-100% -150% -200%,-50%,2005/06,2006/07,2007/08,2008/09,2009/10,商业楼宇,资助自置居所,供给偏紧，招拍挂模式向综合评分模式转变将使参建开发商受益 土地获取能力将成开发商竞争优势香港房委会财政收支中，商业物业和住宅出售有正贡献300%250%200%150%100%50%0%,租住房屋资料来源：房委会
15、财政报告,2.4.3 金融创新：期限结构匹配的资金接力棒 金融创新的本质是引入资金收益和退出机制 可以利用的资金余额规模大, ,资料来源：住建部，保监会，银监会,30404,12116,3778,493,770030,74001455,460040,48752220,-,10,0005,000,35,000 30,000 25,000 20,000 15,000,信托资金,公积金,社保基金,政策性贷款,保险资金,银行贷款,可利用资金余额,保障房已利用资金,短期：信托资金 中期：银行信贷 中长期：政策性贷款、公积金贷款 长期：保险资金、公积金 过桥：财政资金亿元,3.1 开发商：分享土地红利 两
16、类公司值得把握 区域龙头：做地方政府想做的事, ,保障房建设经验充足 近水楼台先得月, 全国性开发商：周转速度快，成本控制能力强, ,快速周转，运作流程化 更具市场化操作经验，评估风险能力强 受地方政府欢迎,我们面临的问题,一、怎样有效利用政策的允许，实现项目启动?,二、怎样树立企业形象，得到政府支持?,三、怎样合理拓新市场与产品定位?,四、怎样有效提高项目经济效益?,NO.1 项目地位论为汉台区政府加冕,什么是限价房：,限价商品房：又称限价房，是一种限价格限套型（面积）的商品房，主要解决中低收入家庭的住房困难，是目前限制高房价的一种临时性举措，并不是经济适用房。目前出现在北京、成都、广州、南昌、福州等城市。,看看趋势,
