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1、南昌市房地产市场调查报告系列二 南昌住宅市场研究报告,2,第一章、2010年南昌楼市市场综述 第二章、2010年南昌土地市场分析 第三章、南昌房地产典型板块分析 第四章、朝阳新城区域板块分析 第五章、利字街、朝阳水厂地块分析 第六章、湾里地块综述,目 录,3,第一章：2010年南昌楼市市场简析,4,受宏观调控的影响，南昌楼市成交量有所萎缩，但是房价依然坚挺，普通住宅产品降价也只是小幅空间以内。并且，今年是南昌楼市的“别墅年”，面对政策调控，别墅此类高端住宅产品，其价格不将反升。3月份，别墅成交26套，均价6842元/平方米，4月份，成交39套，均价12541元/平方米。因此，在高端产品价格上扬
2、的拉动下，南昌房价影响并不明显。7月南昌楼市淡季更淡 ，7月新增住宅仅6.2万7月2日，恒茂英伦国际、路通城邦与联发江岸汇景等几个楼盘新获批部分预售许可证；7月15日，博泰生态商务园、绿地香颂、万科青山湖等楼盘获批部分预售许可证。截至7月20日，南昌楼市本月内仅7个楼盘有新增供应量，合计10.8万平方米，推盘量明显萎缩。,一、史上最严厉宏观调控政策出台，楼市调整见效,二、土地供应维持高位，地王、流拍同现市场,上半年南昌土地供应延续09年第四季度的态势，连续三个季度供应面积在2500亩以上。二季度土地供应面积2929.519亩，同比、环比增加327.908亩和171.103亩，增长了12.6%和
3、6.2%。受政策影响，有的开发商拿地小心谨慎，但对优质地块如饥似渴，造成地王、流拍现象共存，5月28日朝阳洲土地拍卖出现流拍，6月23日红谷滩板块又诞生了南昌总价地王。本季度成交土地2762.939亩，成交率只有94.31%，为09年来新低。 2010年16月份南昌市居住和商住用地累计成交1311.894亩，比上月增加108.59亩，其中京东板块占57.11%。居住和商住用地规划建筑面积201.08万，楼面地价为1877.77元/。,三、上半年住宅供应近120万，销售势头逐步回落,上半年度南昌市共有55个楼盘新推、续推，共计推盘100次，推出11584套房源，总面积119.47万，供应面积同比
4、、环比增加34.6万和52.36万，增长了40.77%和78.02%，供应面积创07年第二季度以来新高。政策出台后观望氛围很快形成，销售势头出现回落，整体销售率只有53.23%，相比上季度降低10.59个百分点，回到了上年同期水平。,四、上半年成交均价同比涨幅减小，折扣优惠加大,上半年成交均价为5482元/，如果不考虑别墅供应，成交均价为5063.27元/，同比上涨828.8元/，上涨了19.57%，低于上季度23.89%的涨幅。政策出台后，观望氛围加重，开发商加大了打折促销力度，6月初出现了“9折青年置业计划”、“89折重回市场”、“88折周年庆”等大幅降价促销活动，二季度整体折扣系数是95
5、.01%，环比增加了1.92个点的优惠。,五、大户型供应增加，但中小户型销售优于大中户型,上半年各户型供应面积全线上扬，供应仍然以二房和三房供应为主，供应面积分别为37.71万和55.34万，两者合计占总量的77.89%。适合刚性需求的中小户型一房、二房和三房销售明显优于以改善型或享受性需求为主的四房、复式和别墅，中小户型销售率均在55%以上，可谓泾渭分明。由于板块供应的差异，除别墅外的其他户型平均面积环比均有所增加。,六、别墅供应增长强劲，花园洋房日渐稀缺,建筑形态供应以高层为主，供应面积为53.83万，占总量的45.05%。本季度别墅全系供应，供应面积增长强劲，供应面积首次达到10万水平，
6、供应量环比增加7.24万，增长了239.74%。花园洋房日渐稀缺，供应量不足万，销售率达到72.33%，是唯一一种销售率在60%以上的产品。,七、高端为王，别墅受到消费者热捧,虽然楼市进入下行通道，未来市场走势扑朔迷离，但从市场反应来看，高品质的高端物业依然受到市场青睐，在非常时期开发商们也更愿意推出此类产品。从8月入市的项目中，我们也可以看出这一趋势博泰静林府、保利国际高尔夫花园、凯美怡和、万科青山湖、红谷一品等5个项目都计划推出别墅产品。别墅将迎来自今年5月以来的又一供应高峰。,八、旧城拆迁改造成南昌楼市新契机,为加快推进新型城镇化和城市建设，切实提升居民，特别是困难群体的居住水平和生活环
7、境，南昌市决定加快推进全市棚户区（低尘危旧房）改造工程。南昌市城市棚户区改造总面积659.91万平方米，涉及户数7.97万户，其中，中心城区棚户区面积520.77万平方米，涉及户数6.23万户；四县区域总面积139.14万平方米，涉及户数1.74万户。改造600余万平方米棚户区任务将在2011年全部完成。 2010年，南昌改造任务为399.73万平方米，其中，中心城区为321.27万平方米，四县区域为78.46万平方米。2011年全市改造任务为260.18万平方米，其中，中心城区199.5万平方米，四县区域60.68万平方米。,13,南昌市2010年土地市场分析,一、2010年上半年土地供应少
8、，下半年将加大集中供应,南昌2010年土地计划供应为287万平方米，而上半年实际供应仅为87万平方米，计划完成率为38%。因此在加大市场供应的背景下，要完成供应计划，下半年供应量和实际供应量都会大幅增加，由此，用于住宅建设的土地供应也会随之增加，地价上涨将会得到遏制，且土地又是商品房的基础，土地供应增加又必然会增加商品房的供应量。2010年上半年南昌共推出地块65宗，总用地面积368万平方米，成交61宗，总面积为319万平方米，推出地块的楼面均价为716元每平方米，最终成交均价为1079元每平方米。其中住宅用途地块15宗，总用地面积87万平方米，成交14宗，总面积为82万平方米，推出地块的楼面
9、均价为1151元每平方米，最终成交均价为1970元每平方米。,15,南昌2010年上半年土地交易情况,南昌2010年土地供应计划及上半年完成率,2010年17月份，南昌市土地供应和成交面积是5812.463亩和5585.831亩，相比上年同期增加2594.333亩和2474.924亩，增长了80.62%和79.56%。前七个月，居住和商住用地累计成交1336.771亩，规划建筑面积206.05万，楼面地价为1852.47元/。,二、2010年土地政策是增加土地供应，增加住宅用地供应，在调控中发挥了重要的作用,17,三、土地市场从年初的热捧到理性底价成交,2010年1-3月土地市场出现热度场面：
10、从2009年12月份出现7宗住宅土地集中挂牌拍卖，溢价幅度均在100%左右，掀起09年最后土地交易高潮，2010年1-2月份有所减少，但溢价幅度仍比较高，三月份朝阳洲地块再次掀起“购地热”，特别是万科821元/亩（楼面价格为3500元/平方米）的价格刷新历史。近几月由于土地成交主要热点区域集中在朝阳新区地块，新地王的争夺战也在此片区激烈展开。,18,2010年3月土地交易表,19,4月土地拍卖热度依然不减,4月份，南昌共出让两宗居住用地，分别位于红谷滩和市中心。其中，位于红角洲共17.20亩的JDP1009地块由红谷置业拿下，地块规划指标为容积率2.0;建筑密度28%;绿地率35%，成交单价3
11、61万元/亩，溢价率64%;另一宗29.25亩居住用地位于洪都北大道，由江西省汇和房地产有限公司竞得，地块规划指标容积率3.5;建筑密度22%;绿地率30% ，成交单价为起始价300万元/亩。,20,2010年4月土地交易表,21,五月楼市“新政”后南昌朝阳洲首现流拍地块,5月份南昌土地市场略显平静，只有两宗居住用地于5月28日推出，全部位于朝阳新城。位于朝阳新城云居路以南、滨江辅路以东、江韵路以西的JDP1011地块（容积率3.5；建筑密度20%；绿地率35%） 以660万元/亩由江西省水利投资房地产开发有限公司竞得，溢价26.92%；另一宗位于朝阳新城云居路以南、江韵路以东、抱石路以西的J
12、DP1012 居住用地（容积率2.2；建筑密度25%；绿地率35% ）则以流拍收场。流拍的JDP1012宗地面积是JDP1011地块的两倍，对容积率限制更为严格，而且不像JDP1011地块处于临江的位置，开发风险显然更大。因此，尽管JDP1012 起拍价为406万元每亩，比JDP1011地块低100余万每亩，仍惨遭流拍的命运。,新政出台前，同样是朝阳新城，一轮轮举牌大战见证了地王的频繁易主。2009年12月至2010年3月，短短4个月内，朝阳新城单价地王三度改写。662万元每亩，701万元每亩，再到今年3月万科821万每亩力挫群雄。朝阳新城成为所有开发商狂热角逐的战场。然而，短短两个月，风云变
13、幻的楼市让一片火爆的拍卖现场突然秋风席卷，一片萧瑟。,22,2010年5月土地交易表,23,2010年6月南昌新地王产生 商业地产将加速发展,南昌土地交易市场在6月产生了一块新地王，位于红谷滩中心区红谷中大道以北、春晖路以东的JDG1008地块，被上海世茂建设有限公司以 133112.543万元的总价拿下。此块宗地1088万元/亩的成交单价也创下了红谷滩宗地拍卖历史中的新高，该地块的楼面成本价已高达4300元 /。按照宗地规划，该宗地将用于商业、广场、二类居住、商住综合用地开发。随着红谷滩中心区宗地开发殆尽，南昌国际金融中心对面的宗地拍卖，自然吸引了 业内众多人士的关注。地价急剧攀升，投资裂变
14、正在如火如荼的展开。,24,2010年6月土地交易表,25,2010年7月南昌土地市场颇为沉寂,26,8月拍地底价成交,8月2日沉寂已久的南昌土地市场将再掀波澜，5宗土地将在南昌土地交易中心通过公开拍卖入市。该次拍卖活动是2010年新政百日后南昌土地拍卖市场首个土地拍卖高峰，也是交易地块最多的一次。5宗土地均以起拍价成交，呈现拍卖遇冷的尴尬景象。,27,四、下半年土地市场供应增加，房企资金紧张，趁着地价低迷期抄底好时机,中央已经定调调控期超过1年，30%的地产企业会突破安全底线，有45%的上市房企突破财务安全底线。开发企业资金来源增速持续放缓。根据中国指数研究院发布的今年17月份全国房地产开发
15、经营数据来看，房地产开发企业年内资金来源3.89万亿元，同比增长39.4%，增速较16月回落6.2个百分点。从各资金来源占比来看，银行贷款和个人按揭贷款占比较年初有所下降，而自筹资金占比稳步上升。另一方面地价明显下调，中国指数研究院的数据显示，新政百天之后，住宅用地楼面均价稳中有降，与4月均价基本持平，较6月有所下调。7月，全国103个城市住宅用地平均楼面地价1570元/平方米，环比下跌14%，同比下跌5%。因此下半年是趁着地价低迷期大肆抄底的好机会。,28,南昌市楼市典型板块分析,29,一、市中心（东湖、西湖）板块坚挺,1、市中心板块亮点依然被紫金城和皇冠国际锁定，6月初紫金城加推3#楼高层
16、房源，以149-152三房、182四房为主，均价7000元/，一经 入市，遭到疯狂抢购，主要原因在于市中心的稀缺地段以及超高性价比，加上江中的品牌美誉，使得紫金城.红郡成了香饽饽。2、市中心板块的楼盘多数因为地理位置优越，产品稀缺性高，一经推出，总是遭遇市场的青睐。皇冠国际本月也同样抓住自身产品品质优越，抗跌性好的特质， 加推了特别公寓房源。在市场观望情绪浓厚的6月，一些能经受住市场考验的市中心房源、豪宅产品和商业地产产品依旧坚挺，销售价格保持高位，销售热度依旧。3、 未来市中心板块新的住宅项目将逐渐减少，发展的方向将移步商业地产。位于阳明路和八一大道交汇处的央央春天，预计今年年底首推。南宾国际中心已完成了2栋 产品的主体建设，售楼部已面市。高能三期首座写字楼工程进度正常，预计下半年首度面市。这些地产项目都是未来写字楼市场的发展重点，也是影响市中心板块销 售的几大楼盘，相信下半年该板块随着以上几个楼盘的陆续面市，商业地产项目将呈现出另一番景象。,
