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1、南充下中坝项目市场及客户研究报告,四川嘉联 2012年9月,【谨呈：雍锦房地产开发有限公司】,1,宏观市场,欧债危机持续、美国经济复苏缓慢，拖累中国经济增长下降,4,全球需求不振，波罗的海综合运价指数维持在低位，中国出口受挫；汇丰PMI持续低于50，中小企业面临着更大的困境,6月汇丰中国PMI终值持续回落至7个月新低的48.2%，连续8个月处于荣枯分水岭下方，显示制造业活动进一步放缓，实体经济或将进一步下滑。鉴于通胀已明显放缓，分析人士预计，政策存在进一步放松的空间，7月份存款准备金率或再度下调。,人民币升值预期转弱，中国资产价格处于高位，叠加欧债导致的避险心理重现，国内资本外流的风险仍在持续
2、,6,整体经济增长速度下降，经济疲软,宏观经济增速持续下滑，整体经济疲软，稳增长、积极的财政政策和稳健的货币政策，加大政策预调微调力度，成为目前宏观政策重中之重。,7,2012年5月我国先行指数止跌趋稳：先行指数与上月持平；一致指数连续11个月回落：一致指数较上月下降0.3点；滞后指数继续回落：滞后指数较上月下降0.5点；预警指数回落态势趋稳，目前为87.3点。 几个指标均表明中国经济趋冷，下滑较为严重，这也是近期中央连续降息和降低存款准备金率的重要原因。,PPI和CPI增速呈现双降态势，经济增长放缓态势明显,宏观经济调控政策见成效，CPI连续下降，6月降至2.3%。 受国际国内因素影响，PP
3、I增速跟随下降，3月份起，增幅降为负值；6月份PPI指数为97.9，同比下降2.1%，国内实体经济明显受创。,8,放松货币政策，增加市场流动性，促进自住刚需购房，缓解开发商资金压力,6月21日央行采用不对称降息，缩小银行利润空，控制银行贷款的优惠幅度。,经济不景气背景下，“稳增长”成为首要任务。虽然中央坚持调控不动摇，但支持自住刚需的方向并未改变,限购限贷下，中央地方博弈加剧，各地楼市微调政策频现，少数触及限购红线的政策均被叫停或撤销，超八成地方政府微调政策被默许,11,消费者观望情绪转变,2012年2季度世联购房者信心指数为55.2，较上季度提升2.6，表明购房者对未来半年房地产总体走势的乐
4、观程度较年初明显改善。 尽管本季度购房者信心提升幅度较大，但与去年一季度基本持平，显示出政策对购买力的抑制作用犹存。,2012年2季度世联购房者信心指数,12,全国房地产市场销售回暖,商品房历月成交面积（万平米）,除上海外，其它几个城市连续三月成交量均超过了去年平均的成交平均水平。全国市场形势明显转暖。,13,受到整体经济下滑的影响，稳增长成为经济工作的重心，下半年将继续延续这一经济调控方向。同时由于去年的“防通胀”措施效果明显，使得CPI连续下滑，为降低存款准备金率、降息等货币金融政策奠定了基础。从而使得房地产行业从中受益，间接促进了房地产的销售。 房地产方面维持目前调控继续从紧。政府换届后
5、的房地产政策走向，其大方向也将是继续坚持从紧的调控，中央政府非常清楚放松限购限贷，将会带来何种严峻的市场局面。 出于经济目标与利益诉求的差异，中央与地方政府之间的博弈将继续下去。未来地方政府将继续采取多种或明或暗的手段去触碰中央的调控政策。,小结,2、土地市场将更趋活跃、拍卖底价成交趋于减少 随着销售市场的回暖，价格小幅上扬，开发商资金链逐步放松，对市场的信心开始恢复，对土地的需求开始加大，使得土地市场将日趋活跃。土地市场的竞争加大，拍卖底价成交的现象将 区域减少,1、中央调控政策仍将保持保持目前较高的调控压力压力，对于限购和限贷的底线不会放松 中央房地产宏观调控继续从紧。在政府换届后其大方向
6、也将是继续坚持从紧的调控，中央政府非常清楚放松限购限贷，将会带来何种严峻的市场局面。 地方政府出于缓解财政压力和经济发展的需要，将继续采用隐蔽、间接的手段，化解中央的调控政策，地方政府小动作仍将不时出现。 货币金融政策的宽松，主要是基于宏观经济的变化。后期房地产将继续受惠于金融政策的调整。,市场展望,4 、价格将小幅回升 随着成交量的回暖，供求关系得到明显改善，成交价格将继续小幅上扬，并更多地以优惠幅度减少等方式呈现。7月7日温家宝表态，有针对性地及时制止纠正地方出台或变相放松房地产市场调控政策。在限购及限贷的制约下，房价不会出现报复性的反弹。,3、成交量继续回暖，但爆发式上升很难出现 据专业
7、人士判断，下半年货币政策还将放松，加之地方政府微调，消费者观望情绪转变等多方面的作用，成交量将继续回暖。由于中央明确表态继续从紧，坚持限贷、限购的房地产政策，房地产爆发式的上升很难出现。,5、刚需产品仍将是市场的主流,2,城市发展,位于四川盆地中北部和嘉陵江中游；地处川中交通要冲之地，居于“西通蜀都、东向鄂楚、北引三秦，南联重庆”的特殊地理位置，并与成渝三城鼎立,了解南充,南充具有五千多年的蚕业历史。中国四大蚕茧、丝绸生产出口基地之一，四川最大的丝绸工业中心。西汉，南充丝绸成为朝廷贡品；唐宋，南充“顺庆大绸”饮誉京城，畅销丝绸之路；果州之绫，被日本皇室珍为国宝；1915年，南充丝绸在巴拿马国际
8、博览会上盖群芳而获金奖。南充丝绸畅销30多个国家和地区，其出口丝和绸曾分别占四川省出口丝、绸的50%、80%，被外商誉为“万能丝”、“万能绸”。南充丝绸具有“享天宝物华之誉，胜苏杭品质之优”的美名。,丝绸之都，水果之州,南充在中国的位置：位于四川省东北部,了解南充,南充行政区划：三区五县,南充市主城建成区面积（截至2011年12月31日）约91平方公里，下辖：顺庆区、高坪区、嘉陵区、南部县、仪陇县、西充县、蓬安县、营山县，代管阆中市。,三区：顺庆区、高坪区、嘉陵区,五县：南部县、仪陇县、西充县、蓬安县、营山县,代管阆中市,发展基础,南充市国民经济快速增长,经济规模总量迅速扩张,“十一五”期间，
9、南充地区生产总值增长率保持在年均15%以上的水平。2011年南充5县3区一市共实现全年生产总值1026.57亿元，总量居全省第五，也是四川首批跨入千亿俱乐部的二级城市。,南充市经济开发区,发展基础,南充市资源经济百花齐放,“十一五”期间，初步形成了以石油化工、汽车汽配、丝纺服装、轻工食品四大产业为主导的工业发展格局,水能 嘉陵江流经全市，水能蕴藏量达200多万千瓦，已建沙溪、金银台、红岩、青居等九个小规模电站；,石油化工 四川省三大石油化工基地之一，有中石油南充炼油厂、四川晟达化学新材料有限责任公司、台湾联成化工等多家大型石化企业；,丝绸 南充丝绸发达，是四川丝绸业的重要组成部分和蜀绣代表之一
10、，初步形成了从蚕桑养殖、丝绸加工、纺织深加工的产业链；,汽车汽配 汽车汽配是南充近年来优先发展的产业之一，主要结合成渝二地的汽车产业发展需求，形成“成渝南”汽车黄金三角。目前驻市东风南汽公司、畅丰车轿公司已形成一定规模，宝马、奔驰等多家4S店布局南充。,发展基础,南充市交通基础设施日趋完善：已经形成公路、铁路、航空、航运四位一体交通网络,航运优势：嘉陵江渠化工程，全国首条“水上高速路”,千里嘉陵江第一港南充港为中国西北和川东北地区出入长江的重要门户，千吨级船队可从南充北上广元，南下重庆，直达上海。规划建设嘉顺港区、仪陇港区、阆中港区、南部港区和蓬安港区等5个港区，共11个作业区,航空优势：南充
11、高坪机场、阆中旅游机场保证出行出游的便捷性,1）南充高坪机场属4D级机场，2012年底南充机场扩建完成后，将拥有长2800米，宽60米的标准跑道一条； 2）阆中旅游机场由中国民航飞行学院在原阆中机场旧址建立的4D标准4C级民用机场，作为飞院教学训练基地并开通国际国内多条旅游航线,南充是四川盆地（信封盆地）中北部中心城市，是四川内陆交通、通讯枢纽，川中北最大商品集散地，三峡经济区重要组成部分，对外开放重要口岸,发展基础,农业稳定发展,工业经济快速增长,固定资产投资高位运行,对外贸易规模不断扩大,交通建设保持良好的发展势头,年末实有耕地面积30.07万公顷，比上年增长0.2%。全年农作物总播种面积
12、91.31万公顷，比上年增长0.5%。,年销售收入500万元以上的工业企业共590户，比上年增加61户。规模以上工业总产值1182.93亿元，比上年增长46.2%；工业增加值比上年增长28.6%。,全年全社会完成固定资产投资656.66亿元，比上年增长30.6%。其中，城镇投资577.55亿元，比上年增长43.9%；,有直接出口实绩的企业30个，外贸出口总值6.35亿美元，比上年增长24.8%。其中直接出口2.82亿美元，比上年增长35.4%；间接出口3.53亿美元，比上年增长17.4%,全市公路通车里程达19595公里，比上年增加59公里。其中，高速公路115公里，一级公路149公里，二级公
13、路699公里。全年累计完成地方公路建设投资26.05亿元，比上年增长82.8%。农村公路建设速度加快，全年共改造县通乡公路958公里，当年开工建成乡通村公路1676公里,。“十一五”末，实现地区生产总值（GDP）827.8亿元，年均增长14.6%；人均GDP 1.32万元；财政一般预算收入32.3亿元，年均增长28.8%；全社会固定资产投资656.7亿元，年均增长36.2%。,发展基础,南充市社会事业全面进步,。“普九”人口覆盖率87.5%。年末全市小学在校生51.32万人，比上年减少2.9%；招生7.87万人，比上年增加2.5%；毕业生9.26万人，比上年减少10.8%,教育事业健康发展，教
14、育资源进一步优化,全年实施重点科技计划项目236项，其中承担国省科技计划项目92项。取得自然科学研究成果156项。,科研创新再创佳绩,全市共有艺术表演团体6个，文化馆10个，公共图书馆10个，文物保护管理机构10个，博物馆5个。全年创新剧（节）目47个，共获国、省艺术比赛大奖14项，专业艺术院团演出1720场，开展大型群众文化活动60次。,文化艺术事业全面发展,全年全市举办各类正规运动会56场，参加运动会人数1.70万人。我市运动员参加世界级比赛获奖牌数6枚。参加国家级比赛获奖牌数5枚。参加省级比赛获奖牌数98枚,体育事业蓬勃发展，竞技体育取得新进步,发展基础,南充市文化建设成效显著：基础设施
15、全、品牌亮点多、群众参与广,全力打造了三国源头、三总故乡、中国绸都、忠义之邦等一系列文化品牌,南充市博物馆将设置历史文物陈列馆，嘉陵江文化陈列馆、丝绸文化陈列馆、民俗文物陈列馆、红色历史文物陈列馆，以展示南充以及整个嘉陵江的历史文化变迁，并对本地历史文化名人作统一详尽的介绍，以方便游客了解,“2009中外旅游投资高峰论坛暨新中国成立60周年旅游业成果颁奖盛典”在北京人民大会堂召开，南充凌云山风景区荣获“新中国成立六十周年中国最佳风水旅游景区”称号,南充市顺庆区、高坪区、嘉陵区、仪陇县被四川省委办公厅、四川省人民政府办公厅命名“四川省文明城市”。,2010年7月5日，南部县被国家体育总局正式命名
16、为“全国钓鱼城市”，升钟湖水库享誉海内外，每年都有数以万计的钓鱼爱好者慕名前来,发展基础,南充市市人民生活水平进一步提高,城镇居民人均可支配收入12638元，比上年增长14.0%。城镇居民人均消费性支出9634元，比上年增长11.9%。其中，食品支出4378元，比上年增长7.8%。城镇居民家庭恩格尔系数45.4%；,城市“低保”资金支出41664万元，比上年增加6028万元。农村“低保”家庭24.38万户，比上年增加1.62万户；“低保”人员48.09万人，比上年减少0.24万人,农民人均纯收入4814元，比上年增收633元，增长15.1%。,城镇企业职工基本养老保险（含离退休人员）参保人数47.00万人，参加医疗保险职工人数46.73万人，参加失业保险人数18.60万人；,制约因素,南充市目前主要经济制约因素,经济结构不够合理： 经济发展结构性矛盾仍然突出,第一产业占比远高于全国、全省水平；工业支撑体系尚不健全，特色优势和规模效益不明显；第三产业尤其是生产服务业发展严重滞后，占比不合理，严重低于全国、全省水平,产业竞争力不强： 我市产业层次较低，产业关联度不高，优势产业带动作用不强，汽车汽配、丝纺服装、轻工食品三大传统产业规模不大、产品质量不优、竞争力较弱,
