2010济南经一路项目前期定位分析

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1、项目前期定位分析,济南触动地产机构,2010年2月4日,目 录,公寓市场分析,市场供给存量分析 个案解析 在售项目对比分析 已售项目分析 未来市场供给分析 公寓市场特征总结,第一部分,写字楼市场分析,写字楼整体市场概况 区域市场供给存量分析 区域市场价格走势比 个案解析 投资类客户需求特征 2010年写字楼市场预判,第二部分,本项目定位思考,从市场角度的定位思考 项目属性分析 项目产品定位 开发资金风险抵抗分析,第三部分,PART 1 公寓市场分析,济南公寓市场分布概况,东部板块：鑫苑金座，中齐未来城，汇展A派公寓，丁豪蓝调国际等 市中板块：万达达人界，万豪国际公寓，诚基中心，名士公馆等 西部

2、板块：银座中心，重汽彩世界，际等,市场供给存量分析,分析：官网统计2009年济南市公寓市场总供应量25.55万平米，4223套；据触动统计市场总体供应34.36万平米，6205套其中，09年新增供应量14.15万平米，2532套，成交量32.64万平米，5845套。2010年1月末，公寓剩余可售房源约1300套，其中LOFT剩余800套左右，近期开始认筹准备开盘的公寓约750套。2010年公寓市场可售供应量约5300套，其中普通居住型公寓有2900套，LOFT公寓有2400多套。,在售项目分析,际,位置：北园大街与黄冈交叉口西北角 装修状况：毛坯 公寓规模：四栋10层的小高层，底商为上下两层，

3、公寓规划总户数750套左右。 项目情况：B栋公寓，共240套，8月开始认筹，12月开盘，目前已基本售完，户型面积为40平米一室、60-70平米两室。目前北向两室户型价格5600元/平米（七层价格，南向户型比北向价格高200元左右）。该栋公寓两个单元分别为2梯14户和2梯16户。该项目目前正认筹3号住宅楼，3月份开盘，其余公寓预计5月推出。住宅底商均价为13000元/平米。,丁豪蓝调国际,位置：化纤厂路中段，新馨家园对面 公寓规模：共4栋公寓楼，分别为23层、26层2栋31层，共计1110套。 项目情况：B座，388套房源，户型面积为：40平米一室（北向）124套左右；58平米一室22套（北向）

4、；72平米两室22套（北向）；82平米220套（南向）。 项目情况：项目9月25日开始认筹，10月11日开盘，开盘均价6100元/平米。北向40平米户型最畅销，南向82平米户型速度较慢，目前已基本售罄。现在正认筹C座，户型同B座，26层，442套房源，58、72各26套，82平米260套，40平米130套价格在63007000元/平米，已认筹230个号，近期开盘。楼层中间有走廊，两个单元，一个单元为两梯7户；另一个单元为两梯10户。,位置：高新区国际会展中心后侧 装修状况：纯毛坯 公寓规模：总共三栋，东西塔27层，北塔31层，总建筑面积近23万平方米，共2908套。 项目情况：目前该项目东西塔

5、各有580套居住性公寓现已销售完毕，只有北塔还有240套房源在售。该栋公寓主要为商用，目前剩余可售房源为南侧24层以上楼层和北侧14层以上，面积为6078平米，12梯60户，通过消防门分割成3个单元。 价格：起价5100元/平米，24层北侧5700，南侧6006，均价5700元/平米。,A派公寓（汇展香格里拉）,位置：工业南路济南国际会展中心东300米 装修状况：精装 公寓规模：总共规划4栋，1240套，已经销售1#，现正认筹2#，310套房源。 项目情况：1#公寓09年8月开始认筹，9月份开盘。现在可售房源只剩少量82平米大户型。3梯20户，已售公寓均价6400元/平米。现在正认筹2#公寓3

6、10套，户型为48平米一室、52平米一室、89平米两室。现已认筹100多号，认筹到200号开盘，预计过完春节开盘。2期两栋公寓楼预计在2010年5月份以后销售，价格在65007000元/平米，3梯20户。,中齐未来城,位置：文化东路与山师东路交叉口，原山艺对面。 公寓规模：共13栋塔式18层（产权层9层），户型面积：2438平米，总建筑面积8万平米。 项目情况：1月1日开盘，首先销售的是沿街综合楼，目前有3栋楼在售，分别是沿街商用公寓和两栋住宅公寓，共计713套，26738平米；商铺1428套，24480平米。 公寓成交均价：23621元/平米；商业成交均价：24000元/平米。公寓销售246

7、套，商业销售648套。现在优惠幅度较大，95折。,万豪国际,位置：经一纬五路口 装修状况：精装 公寓规模：总建筑面积4万平米， 362套。 项目情况：层高3.3米，共22层，户型面积为4553、60、80平米的一室和96、119平米的两室。 1月9日开盘，销售均价10500元/平米。目前还有100多套，销售率50%。,发祥1号公馆,已售项目分析,根据已售公寓项目分析： 1、公寓产品的户型面积绝大部分保持在30-65平米之间； 2、公寓产品在济南一直处于较高的销售速度，月均销售100套以上。诚基中心LOFT产品，不仅受居住者欢迎，大量商用客户也选择这一产品。所以，尽管单价很高，同样保持了较高的销

8、售速度。,楼盘名称：重汽彩世界 项目位置：北园大街与黄冈路交叉口 装修状况：毛坯 项目规模：建筑面积15万平方米，8栋 10-11层小高层，共2160套。 户型面积：30-80平米一室、两室、三室 项目情况：08-4办卡认筹 08-10-25 2#、4#、6#、8#楼开盘，价格4400-5100元/平米 09-6 7#楼开盘，均价：5200元/平米 09-8 3#楼开盘均价：5200元/平米 09-9 1#楼开盘均价：5200元/平米 09-10 5#楼开盘 均价：5800元/平米。 2010年1月，住宅销售完毕，销售周期15个月,重汽彩世界,项目位置：和平路47号（原山建工学院校址） 装修状

9、况：毛坯 户型面积：LOFT公寓，层高5.2米 项目规模：33万平米， 项目情况：分四期开发，前三期公寓，24万平米，3335套。四期为商业。07-12认筹，08-1开盘均价12000；2010-1 剩余200套，目前价格：15000-19000元/平米。销售周期2年。,诚基中心,楼盘名称：鑫苑金座 位置：高新区工业南路 装修状况：毛坯 户型面积：3060一室 项目规模：1500套 项目情况：开盘价格:4800元/,目前6000元/ 销售周期：15个月。,鑫苑金座,项目名称：万达公寓 户型面积：40-65平米 装修状况：精装 规模：1栋，28层，624户 价格：均价10000元/平米，最高 1

10、1000元/平米 销售周期：3个月,万达.达人界,未来市场供给分析,触动认为：通过上述可预见项目明年初市场可供应量分析，预计市场潜在供给量约4000套，平层公寓2300套，loft公寓1600多套。,楼盘名称：盛世名门 占地面积：300亩 建筑面积：21万平米 规划户数：1926 车位：1005 开盘时间：5月 项目情况：本项目共销售5栋住宅和1栋公寓，另6栋高层为回迁安置房。一期开盘为3#、4#、5#住宅与6#公寓，其中公寓90套，户型为40平米一室(72套)，60平米两室（18套）。住宅共280套，户型为80-90平米三室、90-100平米两室、130平米三室。住宅价格预计6500-750

11、0元/平米，公寓7000元/平米。注：公寓楼位于项目最南侧，仅靠火车道，受噪音影响较大。,盛世名门,欧洲城,建筑面积：26万平方米 居住户数：1611户 项目情况：住宅部分由11栋楼组成，其中包括10栋高层和1栋小高层。1-6#楼为安置房总建筑面积7.75万平方米，7-11#楼为商品房总建筑面积4.52万平方米。总居住户数1611户。户型设计有一室两厅，两室两厅，三室两厅，面积从50-130平米.,公寓市场特征总结：,注：已售 ：在售 ：潜在供应,整体市场户型配比：,整体市场客户群体：,综上所述：公寓市场总价相对偏低，受市场刚性需求影响，整体市场去化速度相对较快。,整体市场价格区间,以东部与西

12、部公寓均价6000元/平米计，LOFT按11000元/平米计，一室总价在30万元以下；一室一厅在30-40万；两室一厅40-45万；75平米以上45万以上。LOFT在40-80万。,PART 2 写字楼市场分析,写字楼整体市场概况,从济南建设网，网上备案透明数据显示，济南2009年初至12月底写字楼总供应量1816套，面积23.57万平米，销售514套，6.24万平米，成交量只占总供应量的26.5%，存量为17.33万平米。从上表看出，济南写字楼供应严重大于需求。09年济南写字楼总销售量偏低，说明济南疯狂的楼市行情，并没有给写字楼市场带来急剧增温，相反写字楼市场依然比较平和，供给明显大于需求，

13、去化速度慢。,写字楼市场区域分布,济南的写字楼市场主要集中在以上几大板块：东部奥体板块（黄金时代广场，鲁邦广场，理想新城，中铁汇展国际等），二环东路板块（发展大厦，东环国际广场，嘉恒商务大厦）经十路板块（中润广场，润阳大厦，名士杰座等），山大路板块（赛博数码广场，数码港，嘉馨商务大厦等），乐源大街板块（中信广场，天业国际，银座索菲特，中银大厦等）以及纬二路板块（万达广场，开元广场，明湖天地，及保利大名湖等）,项目位置：历下 济南市经十东路以北，体育西路以东 交通位置：济南市经十东路以北，体育西路以东，途径项目的公交车次有：K139、115、119、303、305、306 奥体西路站下车。 最新

14、动态： 黄金时代广场位于济南市经十东路以北，体育西路以东。一期共三栋写字楼，C座（22层的）7月27日已开盘，交房时间2010年10月份交房。预计11月份B、D两栋写字楼（22层）开始动工。写字楼整层面积约1100-1500平米。,黄金时代广场,理想新城.群英会,项目名称：群英会 项目位置：高新区 工业南路与世纪大道交汇处 开盘时间：2009年9月份开盘销售 入住时间：2010年5月份之前 物业费：1.7元/平米 绿化率：43% 最新动态：目前在售房源主要为商住两用的公寓，房源面积为70-120平米左右，可自由分割。均价4060元/平米，最高价4800元/平米 。,项目名称：鲁邦广场 项目地址

15、：历下区经十路北，体育西路以西 开发商：济南鲁邦置业有限公司 总建筑面积：90648M2 项目简介：1栋楼25层2010年投入市场。目前没有正式投入市场，,鲁邦广场,项目名称：中铁汇展国际 项目类型：公寓,商铺,写字楼 高新区 国际会展中心西侧 交通位置：工业南路与崇文路交汇处，会展中心以西 项目情况：中铁汇展国际位于高新区国际会展中心西侧。项目预计2010年3、4月份开盘销售，目前5栋楼已封顶。预计2011年9月份交房。中铁汇展国际项目占地面积45381平米，规划总建筑面积192342平米，项目规划为商业步行街、 开盘时间：预计2010年3-4月份开盘销售,中铁汇展国际,嘉馨商务大厦,项目名

16、称：嘉馨商务大厦 地址：花园路154号 开发商：济南万汉城房地产开发有限公司 均价：起价9500元/m2，最高价9660元/m2 租金：1.5-2元/m2/天 物业费：3.5元/m2/天 总建筑面积：2.07万m2 车位：地下一层二层共100多个车位 户型：80-110 m2 层高： 3米 开盘时间：2009年8月 简介：一栋楼，总共14层，130套房子，2009年8月以8500元/m2的价格，99折优惠投入市场，截至2009年11月销售率90%，目前只剩8层以上90平米左右户型，售价9500起，最高9660元/m2,鲁商广场,项目名称：鲁商广场 地址：经十路与玉函路交叉口 开发商：鲁商置业有限公司 占地面积：89400平米 总建筑面积：21万平米，两栋楼 容积率：2.8 车位：地下一层二层1300个 户型：150-2000m2 层高：3.5米 价格：14000元/m2 开盘时间：2009年5月,简介：两栋楼8层，6部电梯，依靠 附近便捷的交通、完善的商务配套，自2009年6月投入市场，价格未变，一直保持14000元/m2。截至现在写字楼已销售50%，由于剩余户型较大去化较难。,