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1、昆明市房地产市场调研报告,2017年10月,part1、昆明城市概况,part3、昆明市房地产市场政策导向,part6、区域市场实际调研情况,part2、昆明城市规划,part4、昆明市土地市场,part5、昆明市商品房销售市场,章 节 目 录,Part1,昆明城市概况,昆明，享“春城”之美誉，位于中国西南云贵高原中部，南濒滇池，三面环山。昆明是中国面向东南亚、南亚乃至中东、南欧、非洲的前沿和门户，具有东连黔桂通沿海，北经川渝进中原，南下越老达泰柬，西接缅甸连印巴的独特区位优势。目前随着中国提出“一带一路”政策的延伸，同时，昆明也成为“一带一路”战略上的重要区域。,城 市 概 况-区 位,昆明
2、市下辖6个市辖区（盘龙、西山、官渡、呈贡、五华、东川）、1个县级市（安宁）、4个县、3个自治县，全市常住人口662.6万人，其中城镇常住人口457.5万人，占常住人口比重为69.05%，昆明市人口以汉族为主，占全市常住人口的86.16%。各少数民族人口占全市常住人口的13.84%2016年全市GDP总量首次突破4000亿，达4300.43亿元，相比2015年增长8.5%,2017年上半年实现地区生产总值2049.1亿元，同比增长9.6%,城 市 概 况-行 政 区 划,城 市 概 况-经济情况,昆明市2011全年地区生产总值2509亿元，2012年3011亿元，同比增长20%；2013年341
3、5亿元，同比增长13%；2014年3712亿元，同比增长9%；2015年3968亿元，同比增长7%；2016年4300亿元，同比增长8.5%,2017年上半年，GDP达近2300亿元。,2016全年地区生产总值4300.43亿元，按可比价格计算，比上年增长8.5%。其中，第一产业增加值200.51亿元，增长6.0%；第二产业增加值1660.46亿元，增长7.6%；第三产业增加值2439.46亿元，增长9.3%。三次产业结构为 4.7% : 38.6% : 56.7%,城 市 概 况-产业结构,城 市 概 况-固定资产投资,全年固定资产投资（不含农户）3920.07亿元，比2015年增长12.1
4、%。在固定资产投资（不含农户）中，第一产业投资53.63亿元，增长50.7%；第二产业投资630.11亿元，下降2.5%；第三产业投资3236.33亿元，增长14.9%。 全年完成房地产开发投资1530.50亿元，比上年增长5.5%。其中，住宅投资931.82亿元，增长6.4%；办公楼投资130.32亿元，下降3.9%；商业营业用房投资222.68亿元，下降10.7%。,城 市 概 况-存款余额,年末金融机构（不含外资）人民币存款余额12655.68亿元，比年初增长6.8%。其中，住户存款余额4124.21亿元，比年初增长7.6%；非金融企业存款余额5209.16亿元，比年初增长10.3%。,
5、城 市 概 况- 人均可支配,全年城镇常住居民人均可支配收入36739元，比上年增长8.2%；农村常住居民人均可支配收入12555元，增长9.7%。,经济小结近年来，昆明市全市经济指标普遍呈现回升向好态势，经济运行良好，居民消费能力稳中有升。2017年1-5月昆明市社会消费品零售总额940.57亿元，同比增长12.40%。全市消费品市场较快发展，社会消费品零售总额仍持续保持两位数的增速水平， 金融机构人民币存款余额平稳增涨。2017年1-5月规模以上固定资产投资完成1268.31亿元，同比增长14.20%；2017年全市房地产开发投资549.59亿元，增长11.50%。房地产投资额约占规模以上
6、固定资产投资总额的43%。2017年上半年全国经济运行总体平稳、稳中有进、稳中向好的发展态势没有改变，结构在调整中优化，动能在转型中升级，发展新常态的特征更加明显。昆明市经济增长创近三年来新高，工业经济平稳向好，固定资产投资平稳增长，消费品市场健步小跑，主要经济指标普遍呈现回升向好态势，经济运行良好。,Part2,昆明城市规划,二、城市概况-城市规划,云南省、昆明市提出了建设现代新昆明的伟大构想，昆明将围绕滇池实施“一湖四片”（一湖滇池、四片安宁、富宁、宜良、崇明）、“一湖四环”工程。把昆明建设成为集湖光山色、滇池景观、春城新姿，融人文景色和自然风光于一体的森林式、环保型、园林化、可持续发展的
7、高原湖滨特色生态城市。规划以昆明中心城区为核心，以楚雄-昆明-红河、曲靖-昆明-玉溪、禄劝-富民-安宁-晋宁、东川-寻甸-嵩明-宜良、寻甸-禄劝为发展轴的“一核五轴”，形成“中心城区、二级城市、三级城镇(市)、重点镇、一般镇”五级配置的市域城镇等级结构。到2020年，昆明市域城市化水平将达73%。 中心区新增190平方公里 核心昆明=主城+呈贡新区+空港经济区, 以东西、南北两轴带动周边二线城市、三线城镇发展,二、城市规划“一湖四片”+航空港规则,未来昆明将围绕滇池构建 “一湖四片” （东西南北城）+一航空港，建设现代新昆明市区。总规划用地面积490平方公里，总规划人口450万人。其中东城呈贡
8、新城为大昆明市区启动区。,东城即呈贡新城，形成新兴工业、科研文教园区，以花卉产业为特色的生物产业基地。规划人口95万人，用地100平方公里。 南城即晋城晋宁新城，形成新型旅游度假城。规划人口75万人，用地80平方公里。 西城即昆阳海口新城，形成以磷矿精加工、机械制造、电子仪表、旅游服务为主要产业的工业城。规划人口60万人，用地60平方公里。 北城即现在的主城，以五华、盘龙、官渡、西山4个区为依托，形成金融商贸旅游服务中心、现代新昆明城市的核心区。 规划人口220万人，用地220平方公里。 空港经济区 航空港占地30平方公里，旅客吞吐量达到3500万人次/年，奠定全国第四、西部第一的国家大型门户
9、枢纽机场地位。,中心城区发展方向-南延、北拓,南延：引导城市空间向东南方向的呈贡地区拓展，有机疏散主城区的城市功能；北拓：引导城市空间向东北方向的大板桥地区及空港新区拓展，作为区域重要的对外交通枢纽和临空型产业发展的空间。并依托城市发展轴，在主要交通节点引导建设空间，中心城区形成“一城三区（主城区、呈贡新区、空港经济区），多组团、生态穿插、有机联系”的城市空间结构。,中心城区功能定位-五华区,五华区功能定位集商贸商务建设用地、区域金融服务、科技信息、文化创意等功能为一体的，以城市门户形象和公共服务为特色，体现多元复合、山水园林、生态人文的区域性国际城市高品质中心城区,中心城区功能定位-盘龙区,
10、盘龙区功能定位集行政办公、现代服务业、金融商贸、高品质居住、体育休闲、旅游度假等产业于一体的，山水特色突出、历史人文丰厚、游憩功能显著的现代都市经济核心引领区,中心城区功能定位-西山区,西山区功能定位以西山、草海山水景观为核心的城市山水景观视廊和湖滨高原生态城市风貌展现区，是集商、游、居等功能为一体的综合性城市核心,中心城区功能定位-官渡区,官渡区功能定位具有国际一流品质的城市滨水区，具有国际化特征的重要城市新中心，城市最具影响力的公共游憩区和文化展现区,中心城区功能定位-呈贡新区,呈贡区功能定位：全省高教、健康、旅游产业中心，昆明城市重要的行政、商贸和花卉物流服务中心。,Part3,昆明市房
11、地产市场政策梳理,房地产市场政策概况,昆明市 关于促进建筑业和房地产业平稳健康发展的若干意见 摘要：3月28日，为深入贯彻中央城市工作会议、中央经济工作会议，全国、 全省住房城乡建设工作会议和省第十次党代会、市委十一届二次 全会、市委经济工作会议精神，推进我市供给侧结构性改革，按 照“房子是用来住的，不是用来炒的”要求，进一步优化产业结构，持续促进建筑业和房地产业平稳健康发展，昆明市出台 关于促进建筑业和房地产业平稳健康发展的若干意见 。解析：就在全国超40个城市出台超百次严控政策的背景下，昆明市 关于促进建筑业和房地产业平稳健康发展的若干意见 中有关房地产的最新五条措施，给昆明楼市吃了一颗定
12、心丸。 继续鼓励首套首改购房需求，继续去化城改库存。 意见 中唯一有点调控意味的措施，就是针对重点项目土地可施行最高限价熔断机制，以及可采取规划招标与竞价相结合方式进行土地出让，这是明显提高进入门槛的措施，对品牌开发商来说更加有利。,重要政策概况,“昆26条” 稳定土地价格、加大闲置土地清理力度 摘要：4月23日，昆明市工信委、市商务局、市发改委及市国土资源局4部门相关负责人，就 昆明市人民政府关于进一步促进全市经济平稳健康发展26条措施的意见 进行了细致解读。 昆明市国土资源局在解读时提到，在“符合规划的前提下，经政府批准，国有土地使用权人可通过自主、联合、转让等多种方式，对其使用的国有建设
13、用地进行改造开发，鼓励国有土地使用权人收购相邻多宗国有土地地块进行成片改造开发”。解析：在国家加大实施宏观调控政策的情况下，土地资源少和用地需求量大的供需矛盾越来越尖锐，只有坚持高水平节约集约用地，加大闲置土地清理力度，才能依法保障经济社会发展的用地需要；只有以最小的土地资源代价谋求经济社会最大限度的发展才是最有效的用地途径。 为支持经济的平稳增长，市国土资源局即将实行促进土地流转、稳定土地价格、进行区域性开发等几项政策。 市国土资源局局长王涛表示，土地资源的正常流转能够保证土地资源的供给，对土地的合理利用有着重要意义。零散式的用地规划带来了交通堵塞、生活不便等诸多问题，未来，用地全面规划，进
14、行区域化整合发展会成为趋势。,昆明公积金政策收紧：缴存6个月才可贷款摘要：5月27日起，职工缴存住房公积金且开户满6个月以上才可以申请贷款，暂停特殊情况提取（包括重大疾病、重大自然灾害、低保家庭子女上大学支付学杂费等）。 昆明市住房公积金管理中心全辖个贷率为86.27%，已经处于高位运行。为了防止住房公积金资金流动性不足带来的风险及突发事件，确保昆明市住房公积金的安全，根据昆明市住房公积金管理中心资金流动性风险管理应急预案相应应急措施，昆明市住房公积金管理中心就个人住房贷款、提取部分政策进行调整。政策调整前分中心、各管理部受理的业务按原政策办理。暂停户籍不在昆明市，在云南省其他州市缴存住房公积
15、金的职工在昆明市行政辖区内购房贷款申请。借款申请人的还贷年限调整至法定退休年龄，不超过最高的贷款期限，即男60岁，女55岁，贷款期限最长30。解析：昆明楼市持续火爆1年半之久，直接导致公积金贷款、提取频繁，据报道个贷率达86.27%，公积金管理中心提高贷款门槛，间接提高了买房压力，但昆明楼市近期一直处于快速去库存状态，此次公积金中心政策也仅为小调整，对整个楼市预计不会造成较大影响。,重要政策概况,重要政策概况,10月12日，云南省昆明市政府办公厅出台红头文件昆明市人民政府办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，为贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位，详细规范了房地产市场发展的各方各
16、面。文件主要涉及新建商品房出售、公积金贷款问题、土地出让和旧区改造等方面内容。,政策小结2017年上半年，政策主要强调坚持住房居住属性，地方继续因城施策，控房价防泡沫与去库存并行。一方面，热点城市政策频频加码，周边三四线城市也同步联动调控，传统限购限贷政策不断升级，创新性的限售政策抑制投资投机需求，房地产供需两端信贷资金逐步收紧，年初以来政策效果逐步显现；昆明市场由于全国省会城市严格调控的挤压下，全国投资性客户涌入较多，进入下半年，昆明市在10月份又进一步下发了一系列的调控政策，有效的调控了当地市场的稳定发展； 目前购房条件： 目前昆明市是全国不进行限购的省会城市之一，至于贷款方面，首套房依然可走20%首付，二套房目前30%首付，利率上浮10%，相比较其他省会城市在金融政策方面依然在下线游走，但据调研反映，近期金融政策也在逐步收紧；如有购买三套房则只能全款购买； 公积金贷款由今年二季度下发的六个月缴存调控至满一年方可使用； 落户问题：缴存社保一个月，按人均25进行户口落定； 目前客户群体：昆明中心城区区域大多以本市居民居住为主；但在呈贡区域、官渡区域，大多以全国性投资客户用于旅游度假为主，外地客户约占比到60%-70%之间。,
