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1、马鞍山市雨山路项目 市场定位调研报告,南京大公务实咨询集团 南京财富地产顾问有限公司 二七年十一月,内容提纲,第一部分：项目概况,第二部分：马鞍山概况,第三部分：马鞍山宏观市场研究,第四部分：马鞍山商业市场分析,第五部分：竞争个案分析,第六部分：项目产品建议,第一部分：项目概况,项目位置,湖南路商圈,项目地址：雨山路与江东大道交汇处西南角,项目地址：雨山路与江东大道交叉口西南角； 用地性质：商业、办公 占地面积：20亩 容 积 率：2.5-3 建筑面积：约40000 绿 化 率：30% 周边配套：金盛大酒店、避风塘、风雅老树、大自然土菜馆、重阳美食 街、欢乐谷娱乐城、网游天下、吉祥装饰、凯旋宾
2、馆等,项目地现状,项目概况,意,示,块,地,江 东 大 道,雨 山 路,地块示意图,民房,康嘉花园,民房,民房,规划要点：江东大道道路红线和最小建筑红线分别为：60米和90米；雨山路道路红线和最小建筑红线分别为54米和84米；,建筑层数可以为多层或高层，若为多层，高度不得超过24米，建筑密度不得超过45%；若为高层，高度不得超过50米，建筑密度不得超过25%；建筑风格为现代风格；,项目地址：雨山路与江东大道交叉口西南角；,第二部分：马鞍山概况,一、地理位置,马鞍山市地处北纬314642”至311726”与东经1182138”至1185244”之间； 东 临石臼湖与江苏溧水县和高淳县交界； 南
3、与芜湖市郊、芜湖县、宣城县接壤。至芜湖市区30公里； 西 濒长江与和县相望； 北 与江苏省南京市江宁区毗连。 全市总面积1686平方公里，南北最大纵距544公里，东西最大横距46公里。,二、人口与行政区划,全市户籍人口为126.57万人。其中农业人口66.49万人，非农业人口60.08万人。据抽样调查，人口出生率为10.1，死亡率为4.6，自然增长率为5.5。全市土地总面积1686平方公里，其中市区354平方公里。境内辖1县3区、17个镇、14个乡、13个街道办事处、122个社区居民委员会、366个村民委员会。,三、自然资源,马鞍山矿区地处长江下游宁芜-罗河成矿带，是我国七大铁矿区之一。铁矿总
4、储量1635亿吨，占安徽全省铁矿总储量的5732，其中能满足工业开采的约10亿吨以上。硫铁矿集中分布在马鞍山郊区的向山、马山地区，总储量约262亿吨，约占安徽全省储量的5539。伴生的磷资源储量大，品位高，仅以南山铁矿凹山矿采场和尾矿坝中含磷计算，储量达1427万吨，约占安徽全省磷矿储量的13。钾长石矿主要分布于市郊葛羊山西部，储量达100万吨，剥离层薄，开采条件好，是陶瓷、玻璃、造纸工业的重要原材料。制造钾肥、硫酸原料的明矾石矿，主要分布于向山地区的大黄山，储量约210万吨，含明矾品位387。可作水泥工业掺料的石膏矿，分布于市区东南向山，为中型矿床。此外，还蕴藏可供开采的金、铜等有色金属矿及
5、高岭土、云母等一些非金属矿。,矿业资源：,马鞍山市土地总面积约1686平方公里，其中耕地面积482万公顷，林地面积249万公顷，交通用地140373公顷，水域764万公顷，未利用土地19608公顷。马鞍山市(不含当涂县，下同)年平均降水量1060 毫米，形成大气降水总量约29亿立方米。河川径流总量达113亿立方米。长江流经市区西部，平均年过境径流量高达9794亿立方米，是发展工农业生产最可靠的水资源。境内长江水面达21平方公里左右。其他河流、湖泊、水库总面积约19平方公里，其中湖泊面积151平方公里，池塘面积1167平方公里，河流水面积57平方公里。地下水资源丰富，其流速约0525厘米/昼夜，
6、流量为022立方米/昼夜。地下水一般在深度2米左右的含砂蓄水层中，砂层之下为含水量最高的淤泥层。另外，地下水位还随季节的变化而变化，变动幅度约在O2-05米之间。地下水的总流向， 由地势高的东部向地势低的西部流入长江。,土地、水资源：,第三部分：马鞍山宏观市场研究,一、马鞍山经济发展状况,马鞍山市位处安徽东大门，是安徽省经济最发达地区之一，人均GDP和城乡居民可支配收入均占全省第一位。,人均GDP稳居全省之首,经安徽省统计局审核确定，2006年全市实现生产总值（GDP，下同） 428.9亿元，比上年增长16。其中：第一产业增加值18.8亿元，增长5.2；第二产业增加值275.3亿元，增长18.
7、2；第三产业增加值134.8亿元，增长13.3。 人均生产总值为34012元（折合4361美元），居全省各市之首。,财政收入稳步增长 如右表：,本数据来源：马鞍山统计信息网/统计图表,城乡居民收入稳步增加,本数据来源：马鞍山统计信息网/统计图表,固定资产投资和消费品零售额同步增加,本数据来源：马鞍山统计信息网/统计图表,产业结构,全市三次产业结构由2005年的4.7：64.8：30.5调整为2006年的4.4：64.2：31.4，第三产业所占比重提高0.9个百分点，经济结构得到进一步优化调整。民营经济加速发展，多种经济成分共同发展的格局基本形成。全年新发展个体工商户6028户，新发展私营企业1
8、543家，民营经济增加值占全市经济的比重比上年提高2.1个百分点。,本数据来源：马鞍山统计信息网/统计图表,产业结构,2006年的第三产业比重比2005年提高0.9个百分点，产业结构的得到进一步优化升级。 民营经济的繁荣，对提高城市活力与竞争力有很大的促进作用。,本数据来源：马鞍山统计信息网/统计公报,建筑业稳步发展,本数据来源：马鞍山统计信息网/统计公报,建筑业年产值逐年增加，对财政贡献也逐步增多。,本数据来源：马鞍山统计信息网/统计公报,二、经济环境分析,今年前三季度，马鞍山市主要经济指标增速均已超过长三角城市平均水平。其中，GDP、规模以上工业总产值、固定资产投资、外贸出口等指标总量占长
9、三角城市的比重与去年同期相比有所提升，这充分表明我市与长三角城市经济发展的融合度日趋增强。,马鞍山与长三角城市经济圈融合日趋增强,GDP增速位居长三角16城市首位。规模以上工业总产值增速位居长三角16城市首位。 固定资产投资增速位居长三角16城市首位。 外贸出口额增速位居长三角16城市首位。 城市居民人均可支配收入增速在长三角16城市中居第6位。,资料来源：马鞍山政府网/本市新闻,前三季度，马鞍山实现GDP383.7亿元，同比增长16.6%。经济总量占长三角城市的比重比去年同期提高了0.1个百分点，增速超过长三角城市平均水平1.8个百分点。与长三角城市相比，马鞍山增速位居16城市首位。,GDP
10、增速位居长三角16城市首位,规模以上工业总产值增速位居长三角16城市首位,前三季度，马鞍山完成规模以上工业总产值595.74亿元，同比增长37.5%。工业总产值占长三角城市的比重比去年同期提高了0.1个百分点，增速超过长三角城市平均水平14.3个百分点。与长三角城市相比，马鞍山增速位居16城市首位。,前三季度，马鞍山完成固定资产投资240.22亿元，同比增长31.9%。投资总量占长三角城市的比重比去年同期提高了0.2个百分点，增速超过长三角城市平均水平18个百分点。与长三角城市相比，马鞍山增速位居16城市首位。,固定资产投资增速位居长三角16城市首位,马鞍山与长三角城市经济圈融合日趋增强,外贸
11、出口额增速位居长三角16城市首位。,前三季度，马鞍山完成外贸出口额5.83亿美元，同比增长54.3%。出口额占长三角城市的比重比去年同期提高了0.1个百分点，增速超过长三角城市平均水平26.7个百分点。与长三角城市相比，马鞍山增速位居16城市首位。,城市居民人均可支配收入增速在长三角16城市中居第6位。,前三季度，马鞍山城市居民人均可支配收入为12155元，同比增长16.6%，增速超过长三角城市平均水平1.8个百分点。与长三角城市相比，马鞍山增速在16城市中居第6位。,马鞍山与长三角城市经济圈融合日趋增强,三、投资环境分析,城市及区域发展规划,马鞍山作为典型的新兴工业城市，其工业主要分布在城市
12、西部濒临长江的沿线。随着城市的经济进一步发展，马鞍山制定了以发展开放型经济为龙头，大力推进体制改革、科技创新，加速工业化、城市化、市场化进程等为主的经济发展战略，经过10-15年的努力，马鞍山市将打造成以“一区五园一城”（马鞍山经济技术开发区、当涂工业园、慈湖工业园、金家庄工业园、雨山工业园、花山旅游园、大学城）的新型城市。,雨山工业园,经济技术开发区,慈湖工业园,金家庄工业园,花山旅游园,大学城,从城市发展布局来看，马鞍山提出了“东扩南进”的城市发展战略，即城市在未来1020年的时间，城市将总体向城东、南迁移。城市“东扩南进”，形成一城（主城区）四主团（向山、霍里、濮塘、银黄）的发展模式“完
13、善主城、拓展副城、南扩东进、滨江带发展”，预计到2007年，建成区达70平方公里，往南与当涂芜湖连接；往东与南京、江宁连接，缩短与禄口机场的距离。“南进”的核心为城市的主要市政机构、商业、商务等中心将整体迁移至雨山路以南、湖东路以西的新城区； 通过“东扩南进”的城市发展，马鞍山市最终与其下属的当涂县共同形成新的马鞍山市。届时，马鞍山市将成为面积超过100平方公里、人口超100万的大城市。,城市及区域发展规划,基础设施发展,形成“二心二轴三圈层”的布局结构。二心为雨山湖公园、金山湖公园；二轴为中心大道景观绿带、采石河滨生态绿带；三圈层为城市环城绿圈、主城环城绿圈、副城环城绿圈。,城市绿化及景观发
14、展,对内交通：规划城市主要干道网呈“方格网状”，形成十八横八纵，其中主城区干道网“十横八纵”；宁马、马芜高速已建成通车；宁马芜轻轨目前正在进行论证，预计于20122015年左右建成，届时马鞍山离南京只需15分钟； 跨江交通：近期利用马合轮渡连通至合肥、滁州等地的公路交通，远期于主城区南部规划长江公路大桥，西面连通合肥，东面通过机场路与南京、上海连通，形成上海合肥的第二条高速公路的一部分。,交通设施建设,四、房地产宏观市场,“十五”期间，马鞍山房地产市场发展迅速，购买商品房成为人们的消费热点，5年商品房销售面积380.7万，比“九五”增加了272万，年均增长29.8%；销售收入69亿元，比“九五
15、”增加了55亿元，年均增长47%。2003年至2006年间，全市商品房销售面积589万，销售收入126亿元。住房价格稳定增长，均价由2003年的1589元/上升到2006年的2880元/，年均增长16%。农民安置房、城市拆迁安置房和马钢自建价格控制在1350元/、2250元/、1180元/以下。商品房空置率保持在5%以下。,房地产成为拉动内需的消费热点,“十五”期间，全市房地产开发投资年平均增速36%，完成投资79.65亿元，比“九五”增长45亿元，增幅为127.6%，占同期全社会固定资产投资的14.7%。“十五”期间，房地产业增加值累计48.72亿元。2005年房地产对GDP贡献达3个百分点
16、，全市房地产开发企业营业税、所得税达2.01亿元，占地税收入的10%，买房契税6767万元，两项占市财政收入的4.3%。,房地产业成为我市国民经济的支柱产业,房地产投资规模依然保持较高水平,房地产投资规模依然保持较高水平,2003年至2006年四年间，全市房地产开发投资累计95亿元，其中住宅建设投资累计78亿元，年均增长率分别为30%、25%，高于同期的全社会固定资产与GDP的增速。近年1-9月，预计全年可实现30亿元的计划目标。,城市居民居住水平不断提高,2003年以来，全市房地产累计竣工各类房屋558万，其中住宅累计竣工面积538万。截至2006年，全市城市居民人均住房建筑面积达27.9，比2002年末增加了6.7，城市居民居住水平居全省前列。预计2007年全市住宅竣工面积160万，届时全市城市居民人均居住建筑面积有望达到30，提前三年完成住房“十一五”规划的康居目标。,
