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1、酒店服务式公寓管理方案11.01.0上海酒店式公寓发展状况上海酒店式公寓发展状况 酒店式公寓是一种高档居住性物业，酒店式公寓的物业管理是介于酒店管理与常规物业管理之间的专项物业管理。它根据不同市场需求设计多种房型，每套单元都配有全套家具，电器，厨房设备及起居用品，不仅为住户提供酒店式服务，也营造家庭的温馨气氛。上海早期的高档酒店式公寓出现在虹桥地区。其中以西郊别墅，君悦花园为最早，规模也较大。档次最高的酒店服务式公寓则以兴国路翡翠园，衡山路41号为代表。近几年，上海出现一批新兴大型酒店式公寓，如新弘基地产的名仕苑，徐家汇港汇花园，浦东雅仕阁酒店公寓，赵家浜路盛捷服务式公寓，以上项目目标市场均为
2、外籍及港澳台人士，房型一般在50平方米左右，按酒店星级装修及服务标准标准均在四星以上。2002年以来，位于上海徐家汇、淮海路、南京西路、小陆家嘴附近的酒店式公寓市场租售率大幅上升，据有关部门数据显示，2002年上海酒店式公寓出租率平均在90%以上，越是靠近高级商务中心区域，酒店式公寓越抢手，有的几乎前脚刚走人，后脚已有租户跟进。上海申博成功后，房地产及相关产业将面临新一轮高速发展，为上海经济带来巨大的推动。相信今后10年将是旅游业、酒店业大发展的10年，酒店式公寓将平稳增长，投资收益也将会十分满意。1.11.1酒店式公寓的特点：酒店式公寓的特点：单位小单位小现在中心地段新造的酒店式公寓普遍面积
3、较小，一般控制在 45 平方米-80 平酒店服务式公寓管理方案2方米以内，装修较高档。易管理易管理酒店式公寓具有酒店的特性，但与大型综合性酒店管理又区别很大，管理项目、服务工种得到了极大的精简，管理的复杂程度、综合费用开支亦明显降低。易出租易出租酒店式公寓价格普遍低于标准星级酒店，国际上酒店租金价格一般是同档次酒店公寓的 3-5 倍，酒店式公寓价格比传统高档酒店低不少，但服务却可以参照星级酒店的标准。适应了大批外籍商务租户。1.21.2 酒店式公寓的投资定位：酒店式公寓的投资定位： 一个优质的酒店公寓项目应具备以下四点要素：地段是酒店式公寓的第一要素地段是酒店式公寓的第一要素项目要位于炙手可热
4、的投资区域，特别是其中的 CBD 地区，像浦东陆家嘴金融贸易区、淮海路周边等都是新兴的投资热点区域。目前沪上的酒店式服务公寓主要分布于人民广场周边地区、淮海路沿线、徐家汇周边地区和浦东 CBD 中心。新兴商办楼周边密 集的写字楼区域拥有大量的国际性租户，投资回报令人满意。选址需在交通发达的便捷地选址需在交通发达的便捷地由于住客都是流动人口，周边的交通要非常发达， 以便住户会客访友、出门办事。而从居住的要求出发，小区内的环境又要安静宜人。我公司项目位于上海著名高档休闲区新天地附近，并紧邻淮海中路，交通便利。酒店式公寓空间需舒适而精巧酒店式公寓空间需舒适而精巧酒店服务式公寓管理方案3小面积拥有更高
5、的投资回报率，房型无需太大，2002 年新推出的商务酒店如世纪时空酒店商务行宫、国际金融家、巴黎时韵等单套面积均在 50 平方米左右。酒店式公寓配套服务十分重要酒店式公寓配套服务十分重要酒店式公寓除了室内带装修、家具外，还提供诸如定票、洗衣、商务中心之类酒店式服务。这就需一流的物业公司介入管理。酒店式公寓既提供服务人员清洁房间，钟点工料理家务服务，同时住户也可以自己动手做饭，充分享受酒店式星级服务和自由的私人空间。 1.31.3 酒店式公寓的目标市场：酒店式公寓的目标市场：在沪工作的外籍人士和海外归国人士，其中以日、韩和欧美地区人士居多。港台地区的经营管理者和非本地的高级商务人士。 此部分人由
6、于在沪工作时间短，不打算在上海购买物业，绝大多数租赁高档物业居住。部分中小业主购买物业后进行委托租赁，以投资为目的。 “以租代养”形式的酒店式公寓又称“产权式酒店”1.41.4 酒店服务式公寓十分强调：酒店服务式公寓十分强调：尊重且文明的待人比提供不起眼的便利设施更为重要。无微不至的关怀虽然很好，但不受不必要的干扰和和谐、干净和安全的环境一样重要。游戏室、酒吧或卡拉OK设施并不一定能吸引多数跨国公司的雇员，反而可能引起他们的反感。没有人希望将他们自己的后院成为娱乐区，而健身房等设施可能更迎合多数人的需求。酒店服务式公寓管理方案4酒店式公寓属居住区，而不是酒店式公寓或乡村会所。有人可能会提出：建
7、立所有服务设备和便利设施以满足需求。但这也许不是件好事，因为没有东西是“免费”的。1.51.5 酒店式公寓的经营理念酒店式公寓的经营理念我们的经营理念是：每一项物业都存在提升的空间，每一项物业的管理水平都蕴藏改进的潜力。我们的服务宗旨是：为业主创造价值。为业主创造价值。物业管理对于我们不仅是简单的物业管理，它还是一个物业创造价值”的过程，即物业 在物业中创造一种符合物业开发商最终目标的环境。我们的服务过程是：SERVICESERVICE（服务）（服务） + + COURTESYCOURTESY（礼（礼 貌）貌） 对服务的理解如下： S S：SMILESMILE （微笑）（微笑） E E：EFF
8、ICENCYEFFICENCY （效率）（效率）R R：RECEPTIVENESSRECEPTIVENESS （诚恳）（诚恳）V V：VITALITYVITALITY （精力）（精力）I I：INTERESTINTEREST （兴趣）（兴趣）C C：CONRTESYCONRTESY （礼貌）（礼貌）E E：EQUALITYEQUALITY （平等）（平等）对礼貌的理解如下：C C：CHEERFULCHEERFUL （愉快）（愉快）O O：OBSERVANTOBSERVANT （观察）（观察）U U：UNDERSTAUDINGUNDERSTAUDING （明白）（明白）R R：RESPECTFU
9、LRESPECTFUL （尊敬）（尊敬）酒店服务式公寓管理方案5T T：TACTFULTACTFUL （精明）（精明）E E：EXCEUENCEEXCEUENCE （优秀）（优秀）S S：SMILESMILE （微笑）（微笑）Y Y：YEARNYEARN TOTO RETURNRETURN （再度光临）（再度光临）基于上述的经营理念和服务宗旨，我们将每一个项目都视做特殊过程的管理，即，我们为狮城怡安酒店式服务公寓设计和提供的服务将区别于其他项目，将根据狮城怡安酒店式公寓本身的特点“度身定做” ，结合目标客户群体的需要，使狮城怡安酒店式公寓真正成为高级住宅与星级酒店的完善结合。高级住宅与星级酒店
10、的完善结合。 “ 对狮城怡安酒店式公寓的管理我们采取灵活的做法，管理中心由狮城怡安以管理处的方法成立，但根据酒店式服务公寓的特殊要求，我公司将提供由租赁到管理的一条龙服务。酒店服务式公寓管理方案61.61.6附表一：附表一：上海高档酒店式公寓综合信息一览表上海高档酒店式公寓综合信息一览表信息内容信息内容/ /项目项目KINGSWELLKINGSWELL GARDENGARDENCHEISEACHEISEAASCOTTASCOTTKERRYKERRY CENTERCENTER君悦花园君悦花园嘉里华庭二嘉里华庭二 座座浦东雅士阁浦东雅士阁嘉里中心嘉里中心基本信息基本信息竣工日期竣工日期199319
11、93200220022000200019981998出租率出租率85%85%80%80%80%80%85%85%配套设施配套设施停车位停车位120120135135135135租金（租金（USD/MUSD/M）200200200200200200180180房型信息房型信息1 1 房房8080636311911976762 2 房房1101101301301451451331331681681191191451453 3 房房1501501701701751751761761831831451454 4 房房180180220220328328245245222222房间总数房间总数22822
12、8248248133133租金（租金（USD/MUSD/M）1 1 房房18001800160016002900290023002300280028002 2 房房22002200280028002100210040004000330033004600460034003400550055003 3 房房30003000350035002800280055005500380038004200420050005000600060004 4 房房35003500450045006500650090009000630063007000700080008000配套设施配套设施餐饮业、零售业餐饮业、零售业
13、Y YY Y室内游泳池室内游泳池Y YY YY YY Y健身中心健身中心Y YY YY YY Y壁球室壁球室Y YY YY Y商务服务商务服务Y YY YY Y其它其它攀岩攀岩阅览室阅览室酒店服务式公寓管理方案7附表二：附表二：上海酒店式公寓信息综合一览表上海酒店式公寓信息综合一览表信息内容信息内容/ /项目项目TIMETIME SQUARESQUARESHSH CENTERCENTERSOMERESTSOMEREST GDGD4141 HENSHANHENSHAN 时代广场时代广场上海商城上海商城盛捷服务式公寓盛捷服务式公寓衡山路衡山路4141号号基本信息基本信息竣工日期竣工日期200020
14、00199019901999199919981998出租率出租率70%70%85%85%85%85%50%50%配套设施配套设施停车位停车位332332租金（租金（USD/MUSD/M）195195225225180180300300房型信息房型信息1 1 房房96964747100100838387871091092 2 房房1231231331331931931061061211211691691861863 3 房房1921922472471671672672671481481801801961964 4 房房450450550550房间总数房间总数198198472472337337164164租金（租金（USD/MUSD/M）1 1 房房160016002000200027002700300030003000300026002600350035002 2 房房180018002600260037003700400040004000400
