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1、中天广场、时代广场,策划全案,项目分析,宏观环境分析,问题界定,营销战略,营销节奏与费用计划,客户策略,案例借鉴,策略体系,竞争策略,品牌策略,推广策略,销售策略,客户分析,竞争分析,目标解析,思维导图,项目分析,宏观环境分析,问题界定,营销战略,营销节奏与费用计划,客户策略,案例借鉴,策略体系,竞争策略,品牌策略,推广策略,销售策略,客户分析,竞争分析,目标解析,思维导图,光 明 路,新 华 北 路,红 山 路,红山新世纪,金碧华府,红山,七彩楼,人民公园,时代广场,中天广场,项目位于乌鲁木齐天山区核心片区，新华北路与光明路交汇处西南侧； 项目位于乌鲁木齐天山区规划的CBD，周边建筑以商住综
2、合体为主，商务、行政氛围较浓； 项目近邻将要施工的广汇时代广场； 项目和主干道保持了合适的距离，少有的大面积绿化，为少有的闹中取静之地，清幽之地。,1、项目位于天山区规划的CBD天山区的核心位置，周边商务行政氛围较浓。 2、项目比邻主干道，鲜见的大面积绿化为少有的闹中取静之地，清幽之地。,项目分析,项目为核心区规模最大的城市集合体，且其后中心区再无大规模可开发的商务用地,项目名称：中天广场 占地面积：1318平米 总建面积：10.2万平方米 总层高：229.99米 容积率：6.7 建筑密度：42.7 绿化率：22.1 建筑概况：59层的高层，8梯16户建筑标准层高3米，首层架空，架空层高4.8
3、米； 车位配置：总车位1053个，车位比大于1：1。 。,时代广场,中天,项目分析,项目为核心区规模最大的城市集合体，且其后中心区再无大规模可开发的商务用地,占地面积：34610 总建面积：285000平方米 总层高：ABK177米o-home113米h-office145米 容积率：7.9 绿化率：18.08% 建筑概况：59层的高层，8梯16户建筑标准层高3米，首层架空，架空层高4.8米； 车位配置：总车位1053个，车位比大于1：1。 。,时代广场,中天,项目分析,项目分析,项目规划和独特设计拥有多个个性化亮点,乌鲁木齐地标性建筑，市府高度关注。唯一性 229.99米楼高与红山并驾齐驱，
4、绝无仅有的高档次。 顶层360度旋转餐厅 比萨斜塔的世界景观一人独享,组团内外自然野趣与现代生活充分契合 高速通道56秒可达顶层 1400平米宏伟前厅 形态丰富的景观绿化 组团院落设计创造商务交往平台,5A级高级商务智能系统 大堂媒体发布系统 钢筒砼柱及预应力钢丝束斜拉梁体系,建筑设计 中国知名设计专家华高莱斯与北京中联环 环境设计泛国际标准,一期户型分布范围广，东西南北朝向各有相当比例；二期,一期,项目一期无绝对主力户型一期的户均面积为 项目二期主力户型为平方米的二期的户均面积为149平方米。,项目分析,项目分析小结,乌鲁木齐CBD中心区域稀缺 产品设计有多个个性化亮点 乌鲁木齐地标性建筑
5、中天广场为5A级智能型甲级写字间是未来写字间的楷模,项目优势,项目工期时间较长当地客户不能真确认知 中天广场相对比较拥挤人车流量比较大给部分客户造成不方便的感觉,项目劣势,项目分析,宏观环境分析,问题界定,营销战略,营销节奏与费用计划,客户策略,案例借鉴,策略体系,竞争策略,品牌策略,推广策略,销售策略,客户分析,竞争分析,目标解析,思维导图,项目分析,市场宏观环境分析,首先写字楼的各项综合指标最能反映一个国家和地区的经济活力状况及走势，所以购买或通用写字楼的客户群最理性，同时风险亦较大。,新疆位于中国西北部，新疆与内蒙古、哈萨克斯坦、吉尔古斯坦、塔吉克斯坦、阿富汉、巴基斯坦相交汇，是中国重要
6、的一部分，新疆是贸易大省，乌市又是新疆的首府，是贸易的汇集地，跨国商业经济活跃区，又是国家扶持和开发的重要城市，乌市写字楼主要集中在大小西门片区。,市场宏观环境,结论：,供应 1、房地产开发投资169.78亿元，比上年增长40.5%。房屋施工面积2061.51万平方米，增长31.5%。竣工面积774.46万平方米，增长14.0%。商品房销售面积1101.60万平方米，增长23.4%，销售额229.80亿元，增长38.6%。商品房空置面积293.40万平方米，下降27.8%。 需求 1、社会消费品零售总额847.70亿元，比上年增长16.5%，增幅创1995年以来新高 2、年末全区金融机构人民币
7、各项存款余额4614.62亿元，比上年增长14.2%，其中，企业存款余额1452.25亿元，增长31.3%，城乡居民储蓄存款余额2054.91亿元，增长0.9%。金融机构人民币各项贷款余额2685.00亿元，增长11.3%，其中，个人消费贷款余额194.60亿元，增长12.2%。注：以上数据来源国民经济和社会发展统计公报,近期交易量有所回暖，人均消费实力较强，但消费者不断趋于理信，“现金为王”的理念比较严重,结论：CBD土地稀缺可开发的整体项目已不再会有消费者整体有较强的购买力，但房地产开始进入冬天，发展趋势不明确，消费者持币观望；市场价格竞争特征开始出现，区域预售写字间市场整体均价有下行压力
8、。,市场宏观环境,市场营销状况,高价楼盘在良好市场表现需要有高营销力度的支撑，展示的精细化和渠道的深度挖掘能够带来市场的高度反响。,市场营销状况,从上表可以看出，09年房地产的市场价格同比08年有所下降，供应量的攀升和竞争的加剧，已使乌鲁木齐房地产开始变相降价，同时部分房地产商营销推广手法开始走向多元化。大部分楼盘的现场展示仍显粗放，营销渠道仍然单一，营销手段还是以打广告和以简单的打折为主，并没有公关等活动来造势和强化品牌形象，从而进一步促进销售。销售手法开始多样化，但整体差异化不足，富有创新的营销手段将会有良好的市场。除南门国际置地和金碧华府较有特色，营销水平较高。其他项目整体销售水平低，销
9、售手段简单。,市场宏观环境小结,区域市场供应量大，虽然整体消费较高，但任然受08年房地产影响，导致消费者“举棋不定”；消费者整体有较强的购买力和较高的消费水平，但持币观望；市场价格竞争加剧，区域整体均价已开始暗降；市场整体营销常规的手段趋同，整体上无明显特色，创新的营销推广手法存在机会。,项目分析,宏观环境分析,问题界定,营销战略,营销节奏与费用计划,客户策略,案例借鉴,策略体系,竞争策略,品牌策略,推广策略,销售策略,客户分析,竞争分析,目标解析,思维导图,竞争市场环境,竞争市场环境,乌鲁木齐写字间开发项目多集中在天山区，以天山区板块为代表。,随着天山区的不断发展，金融、教育、医疗等设施齐全
10、，生活设施不断趋向高端发展前景看好。 本项目地处天山区板块，占据乌鲁木齐CDB核心地段，地理位置优越，地块成熟，周边有大西门、小西门、红山、友好等商业集群。,本项目地处天山区。四周强敌环视，各项目各有特点，对本项目提出了更高的要求，新台商等以价格吸引客户，对我方的销售具有威胁性。,竞争市场环境,与核心竞争对手的战备实力解析,评分标准：最好为5分，最差为1分,根据项目地块周边各核心对手的对比，我们可以了解到我们可能的主要对手是南门国际置地、百花村国际信息大厦、金碧华府、天章大厦、新台商（七彩楼、金谷大厦、汇丰大厦因为只租不买暂不做解析）。,竞争市场环境,核心竞争项目装备盘点南门国际置地,项目成功
11、因素总结： 1、地理条件优越 2、广告宣传多样 3、产品品质高端 4、聘请知名团队,对我项目的威胁： 高端产品，以优秀的物业管理和高品位的设计吸引高端人群。因高端人群对价格不太敏感，注重项目品质是我方高端客户的主要竞争者之一,核心竞争项目装备盘点百花村国际信息大厦,项目成功因素总结： 1、销售较早现有房源7-10套左右 2、地段优越。 3、早期建立并巩固了市场影响力。,主要威胁： 中高端产品，对我方威胁较大，因开盘较早市场环境较好，赢得了消费者的认可，有很好的市场影响力，使的地缘型客户 “众人皆知” 对我方品牌树立有一定威胁。,核心竞争项目装备盘点金碧华府,项目成功因素总结： 1、地质优越，
12、2、现房销售 3、优秀物业顾问公司提高小区生活品质。 4、04年开始销售市场环境较好,对我方的威胁： 中高端产品，以即买即住低廉的价格来吸引客户，得到了客户的认同，价格比较有优势是我方价格上的主要威胁者之一。,核心竞争项目装备盘点天章大厦,项目成功因素总结： 1、带有地域性特点 2、区位升值潜力较大。 3、交通枢纽,对我方项目的威胁： 是交通集散中心，价格较低，外埠市场开发良好，倾向于O-HOME对我方时代广场项目拓展市场有一定威胁,核心竞争项目装备盘点新台商,项目成功因素总结： 1、带有地域性色彩。 2、区位升值潜力较大。 3、周边生活设施齐全，与成熟城区连接。 4、价格便宜,对我们的威胁：
13、 此项目距我方项目最近，我方无区位优势，又因其价格较低吸引不少客户，但因其盘共4栋500多套房， 没有很好的配套设施故威胁性不大。,泛竞争项目介绍,泛竞争对手多来自火车南站板块。 其中以地王国际鞋城对本项目冲击较大。 此些项目多处于外贸区，周边环境较差，较天山区升值潜力较弱。 多以价格搏杀，大体价格在6000元左右较天山区低1000元左右。,项目处于其他楼盘所构架的比价体系中，意向客户对项目的价格认知集中在70008000元/平方米。,典型客户1：1、新公司外贸老总，现期有购买意向的多有写字间办公，购买力强，本次置业对项目的舒适度和品质较在意，意向单位是高端城市集合体 ，主要认同项目的地段，认
14、为发展好； 2、对价格不明感，但要求环境、配套、规划、园林、户型、容积率要求很高。典型客户2 ：1、对项目不是很了解，认为价格不会太高2、认为那里虽然暂时配套不够完善，未来这些可能会解决，但现在不值7000元，中天广场的价位就已经很高了,对乌鲁木齐高端人群深度访谈表明：本项目陷入强势竞争当中潜在客户有强烈的性价比意识 典型客户对本项目的价格认知集中在70008000元/平方米。,竞争市场环境,竞争项目盘点结论,竞争市场产品类型重合度高 高端市场竞争激烈，各售楼处有打折现象 竞争市场均价在55008000元/平方米之间 竞争市场营销推广手法常规，高端楼盘营销模式常规，缺乏创新营销模式,项目分析,
15、宏观环境分析,问题界定,营销战略,营销节奏与费用计划,客户策略,案例借鉴,策略体系,竞争策略,品牌策略,推广策略,销售策略,客户分析,竞争分析,目标解析,思维导图,唐山地区阶段售罄、在售楼盘客户情况,时代广场、中天广场主要置业者：,企业篇：1、从企业性质定位： 境外跨国企业，尤其是知名国际企业，国内中大型国有企业，国内有实力的私营企业，2、从企业类型地位： 房地产开发公司，金融证券公司保险公司IT企业高科技技术企业,时代广场、中天广场主要置业者：个人篇：“攀塔者” 对现有办公环境不满意和企业发展壮大了现向“塔尖”攀登的中小企业主“杨白劳” 公司发展后不想再租用写字间的租户“电鳗先生” 有钱闲的
16、有充足时间的“急需品” 人生必须品的自用型先生 总结： 这些目标群体为有一定社会地位、经济基础、又高追求、高素质的客户，广汇一直在讲诚信。讲诚信经营，创诚信品牌，树诚信形象，做诚信广汇人”，公司要提供两个物业的相关配套设施，让客户真正了解到“高端”。,准婚族,时代广场、中天广场主要置业者分析,攀塔者,时代广场、中天广场主要置业者分析,个体经商者,时代广场、中天广场主要置业者分析,企业,时代广场、中天广场主要置业者分析,企业主,时代广场、中天广场主要置业者分析,主要客户与本项目契合度分析,时代广场、中天广场主要置业者分析,核心客户：1）有一定财富积累的私营企业主2）大型企业3）中高层公务员4）电鳗先生,
