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1、东坝项目产品客户关注度研究 及产品设施建议报告,2007-06-25,整体思路,产品深化及设备设施建议,需求,供应,本案产品说明及市场调研依据,1,目 录,本案产品说明,本案为40万平米的低密度宜居花园生活居住社区； 容积率为1.2左右； 受90平米以下住宅占70%的国家政策的限制； 产品规划为花园洋房（4.5层、5.5层）和小高层（9层）； 装修标准为毛坯，预期2008年6月开盘； 全盘销售均价在10000元/平米左右。,建议依据,为了进一步深化本案的产品设计标准，我们搜集了区域供应市场和需求市场两方面 的数据作为本案产品建议的参考依据，一方面选取北京东部六大居住板块（东坝、管 庄、望京、四
2、方和五方、朝青、百子湾）23个新项目为调研样本，从供应市场上得出 结论；一方面以23个项目为基础，进行客户关注度调查，在需求层面了解潜在客户的 置业意向。通过供需的综合性分析，提出针对本案的客观合理的产品建议。,样本的选取调研样本的选取，主要从与本案具备比较意义的三个层面来筛选，它们包括： 同区域范围、价格与本案比较接近的项目，如奥园、上东上层 受90-70政策限制、产品类似项目的项目，如北京新天地、华美橡树岭 区域内具有典型代表性的项目，如泛海国际按售价确定分析层次 在具体分析上，我们分三个价值段进行项目产品的对比和综合交叉分析，以便于了解不同售价所对应的产品配置以及产品对于项目销售价值的影
3、响比例。 这三个价值段根据本案产品的初定价格10000元/平米来核定，分为9000元以下/平米、9000-11000元/平米和11000元以上/平米三个价值段来划分。,样本层次,区域样本项目列表(9000、9000-11000）,区域样本项目列表(11000以上）,区域市场同类项目产品分析,2,本案产品说明及市场调研依据,1,本案产品深化及设备设施建议,4,区域客户对于产品的关注度分析,3,外立面风格,9000元以下的项目除富力又一城为东南亚主题风格外，80%为现代风格； 9000-11000元的项目以现代和欧式为主，分别占50%和40%，如橄榄城、奥园。欧式立面古朴、典雅，如万象新天； 11
4、000元以上的项目较为多元化，现代、欧式、新古典主义均占一定比例。如润枫水尚，外立面综合采用德、法、北欧三种元素，创造了差异化的独特效果。 从总体市场来看，由于目前的项目普遍容积率越来越高，因此采用现代简约风格的项目总数居多，但是随着销售价格的上涨，立面风格欧化的倾向就越明显，异国风情的设计相对能够提升项目的品质感。,总体分析结论综合来看，现代与欧式风格是目前东部市场上主要的两种趋向，现代风格在市场总体产品比例中最高，占据52%。现代风格给予设计师的发挥空间较大，能创造更为丰富的效果，而欧式风情的立面则能够带给项目品质感的提升。,苹果派现代外立面,万象新天欧式风格外立面,华美橡树岭欧式风格外立
5、面,橄榄城现代外立面,风格示意,外立面材质,9000元以下的项目，外立面材质基本以涂料和面砖为主，面砖和涂料结合、全部涂料各占据40%，全部面砖占20%； 9000-11000元的项目也以面砖和涂料为主，奥园为全部面砖，但是出现部分使用石材的项目，裙房石材和主体面砖占到调研项目中的20%，如万象新天和华侨城； 11000元以上的项目，使用石材的比例明显加大，全部使用石材的占25%，如润枫水尚和泛海国际，裙房石材和主体面砖的占50%； 可以看出，项目的销售价格与外立面材质的高低档次呈现正相关的现象，在市场上销售价格高的项目，其外立面材质都相对较高级，对于售价能够形成良好的产品支撑。,总体分析结论
6、：市场调查总体显示，样本项目选取裙房石材和主体面砖结合的占26%，比例最高，其余材料的选用较为均衡，出于成本方面的考虑，在住宅中全面使用石材立面的非常少。,北京香颂外墙面砖+部分干挂石材,润枫水尚外墙石材,材质示意,电梯品牌,9000元以下的项目对电梯的选择主要为合资和国产，合资占60%，国产占40%，没有配备进口品牌电梯的项目； 9000-11000元的项目选择合资的占70%，国产20%，进口10%，在这一价值段中，合资品牌占了很大的比例； 11000元以上的项目选择进口的占75%，合资占25%，无国产电梯配备。如丽都水岸为进口日立高速电梯，泛海国际为永磁同步VVVF环保节能型电梯。,总体分
7、析结论：从总体市场来看，样本项目选择合资品牌的占一半以上，比例为53%，进口30%，国产占17%。市场中的基本配置为合资品牌的电梯，而高档项目为了显示档次和项目品质，一般都会 采用进口品牌的电梯。,9000元以下的项目在首层大堂的选择上以地面石材+墙面面砖组合和地面面砖+墙面面砖组合为主，各占40%，金泰枫景园、国美第一城首层大堂选择了地面石材和墙面瓷砖； 9000-11000元的项目选择地面石材+墙面面砖的占了70%，如奥园，10%的项目采取高端项目常见的地面石材+墙面石材，如橄榄城； 11000元以上的项目地面材质全部选用了石材，其中绝大部分选用地面石材+墙面石材，占总比例的62%，38%
8、为地面石材+墙面面砖。,首层大堂,总体分析结论：在大堂的用材上，采用地面石材+墙面面砖的占52%。首层大堂是彰显公共部分装修品质的重点，突出其富丽堂皇的气派可以使项目凸显高端品质。地面铺设石材，不仅具有经久耐用的性能特点，而且颜色和花纹丰富多样，可以塑造不同的装饰效果。用地面的石材配以装饰效果强、防湿易打理且价格适宜的瓷砖墙面，是性价比较高的选择 。,橄榄季首层石材大堂,润枫水尚首层石材大堂,大堂示意,标准层电梯间和楼梯间地面,9000元以下的项目在标准层电梯厅及楼梯间地面材料选择上以面砖为主，达到100%； 9000-11000元的项目选择地砖居多，少数选择石材，如奥林匹克花园为花岗岩，耐久
9、、美观、坚硬； 11000元以上的项目75%选用石材，以大理石居多，在颜色上以清雅的浅色为主。,总体分析结论：标准层公共部分的材料，石材占48%，面砖占52%。石材上以人造石板材、水磨石、大理石居多，面砖以高级玻化砖、釉面砖、抛光砖为主。,标准层电梯间和楼梯间墙面,9000元以下项目，主要采用涂料。部分项目如富力又一城，墙面采用花岗岩、壁纸、镜面装饰，效果显著； 9000-11000以上项目面砖居多，其次为石材和涂料。奥林匹克花园标准层墙面为涂料； 11000以上项目墙面材料中石材的比例较前两个价值段有所上升，但涂料也依然有很大的比例 。,总体分析结论：样本项目标准层墙面材料以涂料最多，占35
10、%，其次是石材，然后是面砖，壁纸较少。,户门,9000元以下的项目以三防子母门比例最高，占60%，其次为四防子母门，普通防盗单扇门较少； 9000-11000元的项目选择四防子母门居多，三防门其次； 11000元以上的项目选择实木钢板子母门的占50%，三防门和四防门比例均衡。此表显示，户门档次的提高，在一定程度上影响着项目的售价。如珊瑚湾，户门为密码、磁卡、钥匙三合一的实木钢板子母门，成为产品的特色亮点。,总体分析结论：样本项目的户门配备中，四防和三防子母门各达到40%以上，表示市场上以这两种户门为主，三防子母门为防火、防盗、保温，四防增加了隔音的功能，而三防门自身具有隔音的功效 。,合生橄榄
11、季户门,万象新天户门,示意,窗,9000元的项目中，断桥铝合金占80%，塑钢占到20%，除国美第一城选用塑钢型材外，其余项目均为断桥铝合金； 9000-11000元的项目，断桥铝合金占到70%，塑钢占到30%。奥林匹克花园、东岸、上东上层为塑钢，其余为断桥铝合金； 11000元的项目，断桥铝合金占到75%（总体质量和档次都较高），塑钢占到25%。丽都水岸、凤麟洲为塑钢，其余为断桥铝合金。,总体分析结论：总体来看，绝大多数项目采用断桥铝合金的窗户，占74%，26%为塑钢窗。塑钢或断桥铝合金的窗对于项目自身价格没有直接影响。每一价值段使用断桥铝合金的比例都要远远高于塑钢。塑钢门窗特点是保温、节能、
12、雨水渗透小、抗风化性能小、隔声性能好、耐侯性强、防火性好。断桥铝合金外形美观，具有节能、隔音、防噪、防尘、防水功能，热传导系数比普通门窗热量散失减少一半，降低取暖费用30%左右，隔声量达29分贝以上，水密性、气密性良好。 相比较而言，断桥铝合金的性能要高于塑钢。,供暖,9000元以下的项目，小区集中供暖占60%，市政供暖占20%，分户供暖占20%； 9000-11000元的项目，小区集中供暖占60%，市政占10%，分户供暖占30%。奥林匹克花园、上东上层、知语城为分户供暖，其余为小区集中供暖； 11000元以上的项目，小区集中供暖比例高于分户供暖，占到75%，没有市政供暖。,总体分析结论： 总
13、体上小区集中供暖的比例最高，占65%，市政为9%，独立供暖占26%。市政供暖有国家规定的时间和温度标准，比较有保障，但灵活性不强。小区集中供暖由物业控制，在使用时，应避免发生纠纷； 独立供暖较为合理，可根据天气变化自行调节供暖时间及温度，按照每户的能耗收取。虽然市场上小区集中供暖比例高，但灵活性不强，在后期物业管理上会出现采暖费不能按时收取等问题，而分户供暖比较适合花园洋房的产品类型。,采暖方式,9000元以下的项目，采暖方式以地板采暖为主，占60%；9000-11000元的项目，散热器占70%，地板占30%，奥园采用的是散热片；11000元的项目，中央空调占到37%，地板为25%；采暖方式与
14、项目档次关系并不完全正相关，主要是由于市政管道铺设到达的区域而不同， 一般新上市的项目相对采用地板采暖的较多。,总体分析结论：采暖方式上，散热器比例为52%，地板采暖占35%，中央空调为13%。中央空调价格昂贵，11000元以下的项目基本不考虑中央空调，以散热器和地板采暖为主。散热器经济性强，地板辐射散热，室温分布均匀，有很好的舒适感。,物业费,9000元以下项目的物业费为2.0-2.5.元之间，所提供的物业服务为一般的基础服务。 9000-11000元的项目物业费为2.5-3.0元间，项目档次的提高，物业费也呈上升趋势。 11000元以上的项目，物业费在3.5-3.5元上，个别项目如珊瑚湾为
15、4.2元，泛海国际达到了5.5元。珊瑚湾配备有五星级酒店，泛海国际为国际化居住区，除基础服务外，能为客户提供更多的增值服务，例如私人管家服务、订票等商务服务等。,总体分析结论： 总体上，物业费与项目销售价格呈现同比上涨的趋势。物业费在2.5左右的占到52%，以9000-11000之间售价的项目居多。,区域市场同类项目产品分析,2,本案产品说明及市场调研依据,1,本案产品深化及设备设施建议,4,区域客户对于产品的关注度分析,3,市场调查概述为了解客户对项目产品的需求和关注程度，提供项目进一步深入的产品建议，我们对客户展开了一系列关于产品的调查问卷，分析客户的需求，以便找到项目产品的准确定位。问卷
16、从建筑外观、装修配套、安防配套、社区配套以及会所设施、物业管理等几个方面分三个渠道分发问卷进行了调查。样本取得渠道与数量与客户研究报告相同。,调研渠道（一）,调研渠道（二）,获得产品增值点的关注度，以指导产品规划设计中的重点,调研渠道（三）,了解区域内客户对项目重点增值点的产品需求,产品关注度市场调研思路,客户各项需求统计,调研样本,90平米以下关注度,90平米以上关注度,客户综合关注度,市场产品供应情况,产品深化建议,参 考,90平米以下客户产品关注度分析,90平米以下客户对于与自身居住紧密相关的产品细节比较关注，而对于大堂和标准层装修、电梯品牌的关注度比大户型客户相对弱一些。,第一关注度,第二关注度,90平米以上客户产品关注度分析,第一关注度,第二关注度,90平米以上客户对于园林景观非常重视，高于对外立面的重视程度，对于大堂等公共部分装修比小户型客户更为重视，其他方面基本相同。,产品关注度综合分析,
