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1、成品房精装修管理,工程部,提纲,1、施工流程2、作业面移交3、进度控制4、质量管理5、成品保护,第一部分：施工流程,阶段施工主要内容（四个阶段）,（一）准备阶段工作,本阶段工作,1、开始：根据不同的项目，需要做适当的提前进场安排。 2、工棚搭建：需要解决生活场地和部分加工场地问题。 3、办公设备进场：按照CI的规定搭建办公场地。车辆与办公室的位置重点考虑。 4、施工队伍进场、队伍培训：非常重要，直接关系到项目成败。甲方指定分包单位也要参加培训，以统一管理思路。 5、图纸会审：关键是每一种户型进行现场对比，重点部位是厨房和卫生间。不要遗漏阳台上的管线与室内的关系。 6、施工组织设计报审。按照甲方
2、及监理要求执行。 7、详细材料计划报甲方。此工作费时费力，需要认真对待。尤其是瓷砖部分，务必考虑设计损耗以及施工损耗，尤其是瓷砖的损耗，很多人难以相信因为设计排版的原因，损耗率远远超过定额的规定，对此需要有充分的沟通。 8、与总包开始移交场地：这件工作可能比较艰难，需要借助甲方、监理的力量。不可能强求土建总包解决所有的大小问题，那样只能是浪费时间。要学会妥协的艺术。此时甲方指定单位也应参与移交场地，橱柜单位应开始测量尺寸进行加工，木地板单位应就场地平整提出要求，木门单位应检查洞口尺寸，提出整改要求。由于移交的工作量很大，需要调动班组的力量组织移交。 9、冷水管打压，冷热水对接长时间试验，电气管
3、线逐条测试移交：热水管渗漏不容易检查，解决方法是与冷水管对接，使其长时间处于持压状态。 10、总包整改：可能很不及时，需要借助外在的管理力量。 11、接受时的再次检查：需要掌握妥协与协调的艺术。,本阶段工作重点,首先，是就各种管理思路达成一致，以及组织对班组的培训。 其次，是与土建的移交。经常拖延。以下问题属于总包不可推卸的责任：基层裂缝。 各种渗漏：外墙及外窗渗漏，卫生间结构缺陷或后续堵洞等引起的渗漏，由于总包不履行打压责任而引起的管道渗漏。 由于总包引起的、难以弥补的房间不方正、大小头等。1、防护栏杆的安全高度需要关注，若返工，对装修影响大。2、安全玻璃。建筑安全玻璃使用规定颁布已有数年，
4、但是违背规定者常见。以下部位需要采用安全玻璃：7层及7层以上建筑物外开窗；面积大于1.5平方米的窗玻璃或者玻璃底边离最终装修面小于500mm的落地窗；楼梯、阳台、平台走廊的栏板和中庭内栏板；倾斜装配窗、各类天棚（含天窗、采光顶）。3、楼层空间净尺寸。小业主会在验楼时仔细测量房间长宽高净尺寸。在每个房间内设置5个测高点，检查房间净高误差。,（二） 无需移交阶段的工作,本阶段的管理工作,12、样板层施工。 13、轻钢龙骨石膏板（或松本板）吊顶基层，墙面面砖镶贴：这都是优先工序。其中，泥水必须在第50天左右大面完工，这是十分重要的工作，务必重视。 14、乳胶漆刮腻子以底漆：实际上和第13工序同时开展
5、，主要是因为工作面宽广，条件上允许交错施工。 15、地砖铺贴。门槛石、窗台石、其他石材铺贴，公共楼梯间踏步砖铺贴。门槛石先装，目的是使得卫生间的门框完全落在门槛石以上，可以避免未来受潮发黑的问题。 16、楼梯间的施工提前较多，主要是泥水工作希望提前完成，而且，根据经验，楼梯踏步的保护并不难，造成破坏的损失不大。 17、门框底框安装、室内栏杆安装：底框装在门槛石上面。栏杆要适时跟进，避免后期打凿。需要预埋的，一定要在泥水施工前完成。 18、墙砖、地砖在门边、栏杆附近的收口。 19、厨房墙面不锈钢安装、橱柜以及洗脸台的框架安装：主要考虑了成品保护以及加工厂的生产过程。 20、正式的门框安装：橱柜已
6、经运输进去，那么碰撞门框的可能性大大降低了。 21、橱柜门扇、台面安装：主要是考虑到加工厂此时已经完成加工。 22、乳胶漆第一遍面漆施工。 23、公共楼梯间乳胶漆及第一遍面漆施工：工序有提前，理由同前。,本阶段工作重点,首先，要保证泥水的施工进度及其质量控制。以4个月的工期作为考量，一般宜在50天左右完成绝大部分泥水施工，而且要保证质量，否则返工引起无穷后患，清爽的验收移交必定落空。此阶段还需要协助业主做好材料管理，否则容易出现材料供应不及时的情形。 泥工的质量标准差异比较大。首先，与选择的墙地砖品种、质量有很大关系。在验收标准方面，砖越大越容易出现空鼓。原则上墙地砖均不允许出现空鼓。其次，油
7、漆要早施工。尽管理论上讲泥水先行是通常规律，但实际上由于工作面很宽，所以刚开工就可以开始乳胶漆作业。此工序提前的目的，在于延长涂料施工时间，因为涂料的质量是需要时间作为保证的。为了保证足够的作业时间及最终的观感效果，涂料最后一遍工序安排在所有主要工序完工后。 合理的施工组织对油漆的最终质量影响很大。,（三）必须移交阶段的管理工作,本阶段的主要工作,25、入户门安装，上锁：这是一个非常重要的工序，从此进入场地需要办理移交手续。由于需要的看护人数比较多，所发生费用建议由各分包按造价分摊。在本流程中，看护人员起到了很重要的作用。项目经理每周组织召开协调会，明确每个工种以流水方式进入具体房间的时间表，
8、看护人员根据此表组织场地移交，提供开门、检查、关门、再检查的工作。由于需要的人较多，有必要由各分包单位共同分摊相应发生的费用。 26、煤气表安装。 27、卫生洁具安装。 28、镜子安装：和甲方招标文件相比有滞后，主要是成品保护困难。 29、卫生间、厨房五金安装：比较滞后，主要是考虑到容易丢失，容易生锈。 30、木地板安装：此前需要提前做好地面找平。木地板施工可能会产生灰尘。需要监督。首先，选择踢脚线时应注意断面形式要利于安装，否则很容易出现上口裂口过大，或者接缝不平等问题。其次，安装前一定要在墙面上打木钉，将踢脚线固定在木钉上。不允许直接用射将设定固定在墙面抹灰上的方法。 31、撕门、窗保护膜
9、：门扇的保护需要采取双层保护；窗户的保护膜一直保留，不要提前拆除，这两个措施对成品保护大有好处。 32、最后一遍乳胶漆：乳胶漆污染投诉比例最高，故预留一遍面漆最后施工。,本阶段的工作重点,首先，当泥水绝大部分工作已经完成，乳胶漆剩余遍，橱柜的框体安装完成，木门完成门套，这个时候就应该开始关门闭户，采用移交方式施工。橱柜、木门、木地板的剩余工序等应轮序进入，通过场地移交区分管理责任。 这个阶段的组织工作相对比较复杂，需要不少杂工来参与此工作，控制钥匙的发放、场地的移交。 这个阶段很容易发生偷盗事件。电线、开关插座、各种五金洁具都可能成为被偷盗的对象。为此，需要控制所有的出入口，对各方面进行上锁移
10、交控制。,（四）地毯式整改、验收、移交阶段,本阶段的工作重点,检查整改实际上是一个连续的过程。在过程控制时，管理人员就要通过走动式管理不断地发现问题，及时安排整改。只要属于通病性质的问题，都应该在班组会议上专门强调。 工程进展到80%左右时，非常重要的是应该将工作重点转移到整改上来，不然班组出于自身利益，很容易自行减员，降低人工成本。此时，管理班子应尽早组织检查，源源不断的将质量问题发送到班组，使其工作处于比较饱满的状态。这种地毯式的检查需要很大的决心，组织要有序，检查落实要彻底。 第三，在移交入伙阶段，对于发现的质量问题，要有迅速的反应机制，因为投诉处理良好时，反而能提高满意度。 本阶段的工
11、作要点是必须责任心强，态度要好，发现问题要跟踪落实。,第二部分：作业面移交,作业面移交的注意事项,对进度影响质量影响很大，甲方及监理应强力介入场地移交。与土建进行场地移交的程序。土建验收时的检查表格。场地移交时可能发现的质量问题。处理移交拖延的策略。必须土建单位处理的质量问题。可以由装饰单位有偿处理的质量问题。由装饰单位无偿处理的质量问题。,移交时的场地状态,冷热水：给排水管道施工完毕，墙面水龙头位置预留堵头。每根下水管做通球试验。每个楼层至少一个接水点。逐户试压，并将冷热水管对接。最好采取技术措施使冷热水管道处于持压状态。 强电及弱电：逐条管道检查是否通畅，回路是否正确。最好不要穿线，开关插
12、座不要装。 顶棚：如有抹灰，需完成。最好用水泥腻子刮平，不用抹灰。 墙面：完成抹灰，底盒预埋完成。门洞找方。不应有裂缝。 地面：保持结构混凝土面即可。 防水：由土建总包完成，需做试水。如果有下沉式卫生间，由土建单位做完填充层及上层防水。 保温层：先施工完毕。,第三部分：进度控制,进度控制概述,1、 项目发展整体计划 2、精装与主体施工之间的衔接计划 3、封顶后粗装修与精装修并行的进度计划 4、批量精装修的总进度计划 5、单套房间的施工进度计划 6、以周为单位的进度报表 7、以日为单位的工作安排编号 表格名称 对应流程/指导书/管理措施 表1 劳动力计划表 a、精装修施工进场前准备工作流程 表2
13、 材料进场计划表 b、精装修施工进场前准备工作流程 表3 施工交界面验收表 c、精装修施工进场前准备工作流程 表4 现场工程质量跟踪卡 d、精装修施工管理措施 表5 分户材料明细表 e、精装修施工管理措施 表6 施工日志（分户日清表） f、精装修施工管理措施 表7 装修房屋移交验收记录表 g、精装修施工验收工作流程 表8 装修房屋模拟验收记录表 h、精装修施工验收工作流程,装修施工流程及进度控制,里程碑节点计划,开工前的准备阶段：不宜超过21天，否则意味着和土建之间的移交出现一些问题。 泥水完工：自开工之日起，不超过50天。 乳胶漆：从开始就进场，第55天左右完成第一遍乳胶漆，此时，泥水已经完
14、工，门槛石已经安装，门套即将进场。第90天完成第二遍，剩余为较为完整的整改时间。 门槛石：在门套之前装比较好。因为门槛石决定了全屋标高关系，因此不能太晚。 木门套安装：第二遍腻子结束，门框就应装完。 门扇：第一遍乳胶漆结束，最好门扇装完。 卫生洁具：第一遍乳胶漆完工时开始安装，第80天左右装完。 五金件：第85天完工。 内部整改开始：应尽早进行。实际上，为了挽住施工班组，应该源源不断地提供整改要求，否则工人很容易在大面积施工完成之后就撤离。尤其是泥水，完成时间早，要抽空组织普查，逐步地消灭问题。 监理、甲方的检查和整改组织：预留了一个月左右的时间，应当是十分充足的。,进度管理,设计一个动态表格
15、，掌握宏观进度设计一个表格，控制移交进度提高管理班子的执行力对影响进度的各种因素要有预案整改验收阶段的应急措施,第四部分：质量控制,检验标准,GB50210-2001建筑装饰装修工程质量验收规范GB50209-2002建筑地面工程施工质量验收规范各地政府发布的分户验收标准实际验收比规范更细致，侧重点有显著不同实用的检验标准是菜单式问题清单,质量通病防治混凝土及抹灰裂缝,混凝土裂缝控制技术已经取得了较大进步。抹灰裂缝与施工过程控制关系极大。只要认真管理，裂缝可以大为减少。水泥砂浆、混合砂浆抹灰的比较。混凝土裂缝修补，砂浆裂缝修补。烟道变形下沉也常常引起瓷砖开裂。,墙面平整差,抹灰裂缝,质量通病防
16、治墙砖空鼓,1、基层强度要足够。尤其是混合砂浆抹灰的墙面，如果在土建施工时严重失水，必定造成混合砂浆强度极低，贴砖后非常容易出现严重的空鼓。 2、基层含水率要适中。贴砖前一天淋水，正式贴砖前再次湿润墙面。如果是轻质砌块，则因为其吸水极其厉害，必须长时间洒水养护，否则必定空鼓无疑。 3、墙砖要泡水2小时以上。因为现在瓷砖质量普遍较好，吸水率比规范允许的程度低很多，实际上对空鼓是有影响的。 4、采用二次成活法。大墙砖背面刮上一层水泥膏，约10mm厚。先试贴，轻轻敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次镶贴。 5、门边、门头位置尤其要防止空鼓。 6、在不同墙体材料交接部位，一定要用钢丝网加强，否则该部位
17、发生相对位移时也容易造成空鼓。,大面积空鼓,翘边空鼓,阴角空鼓,墙砖施工工艺流程,基层处理吊垂直、套方、找规矩、贴灰饼抹底层砂浆弹线分格排砖浸砖镶贴面砖面砖勾缝与擦缝 1、抹灰前，墙面必须清扫干净，并提前浇水湿润。 2、抹底层砂浆：墙面湿润后，用1：3水泥砂浆刮一道约6mm厚，紧跟着用同强度等级的砂浆与所冲的筋抹平，随即用木杠刮平并搓毛，隔天浇水养护。 3、排砖：根据大样图和墙面尺寸进行横竖向排砖。大墙面和垛子要排整砖，以及在同一墙面上的横竖排列，均不得有一行以上的非整砖。非整砖行应排在次要部位，如窗间墙或阴角处。但亦要注意一致和对称。如遇有突出的卡件，应用整砖套割吻合，不得用非整砖随意拼凑镶贴。 4、镶贴面砖：镶贴一般由阳角开始，自下而上进行，将不成整块的面砖留在阴角部位。在面砖背面宜采用12水泥砂浆，砂浆厚度6-10mm，贴上后用灰铲柄轻轻敲打，再用钢片开刀调整竖缝，并用靠尺通过标准点调整平面和垂直度。另一种做法是，用11水泥砂浆掺加适量粘结胶，在砖背面抹3-4mm厚粘贴即可。此种做法其基层灰必须抹得平整，而且砂子必须用窗纱筛后使用。 5、面砖勾缝、擦缝：横竖缝为干挤缝，小于3mm者，应用白水泥配颜料进行擦缝处理。大于3mm者，面砖缝子勾完后，用布或棉丝蘸稀盐酸擦洗干净。,
