房地产开发项目可行性研究5

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1、第6章 房地产开发项目可行性研究,1.掌握房地产开发项目投资与收入估算，房地产开发项目的财务评价的基本概念和指标体系，主要技术经济指标，财务评价报表的编制； 2.熟悉房地产开发项目可行性研究的主要内容与投资决策分析； 3.了解房地产开发项目可行性研究的含义、作用、依据、工作程序，可行性研究报告的编制单位，房地产开发项目国民经济评价，房地产开发项目社会影响分析。,房 地 产 开 发 与 经 营 FANGDICHAN KAIFA YU JINGYING,本章学习要求,6.1 房地产开发项目可行性研究概述,6.1.1 房地产开发项目可行性研究含义,是在投资决策前，运用技术、经济、管理、社会学等多学科

2、相关知识，对拟开发项目进行技术经济分析和综合比较论证的科学。 基本任务是通过对工程、技术、经济、社会和环境等有关方面进行深入细致的调查研究，综合论证开发项目技术上是否先进适用、经济上是否合理、财务上是否盈利、建设上是否可行、是否促进社会和环境可持续发展，从而为投资决策提供科学的依据。,6.1.2 房地产开发项目可行性研究的作用和依据,项目投资决策的依据； 申请有关建设许可文件的依据； 申请金融信贷、筹集建设资金的依据； 与有关部门签订协议、合同的依据； 指导规划设计工作的依据。,1.房地产开发项目可行性研究的作用,1）国家和地区的经济、房地产市场状况及相关政策； 2）项目所在城市的规划条件；

3、3）项目所在地的社会文化、自然环境等基础资料； 4）项目建议书、开发商的基本构想和项目规划设计方案； 5）有关工程技术的标准、规范、指标和要求等； 6）房地产市场调研资料，各项成本依据、经济评价参数和指标体系。,2.房地产开发项目可行性研究的依据,6.1.3 房地产开发项目可行性研究的工作程序,接受委托与建立研究组织,收集资料并进行市场调研,设计研究项目投资方案,编制可行性研究报告并提交,6.1.4 可行性研究报告的编制单位,可行性研究报告可由开发商自行编制， 但不适用于向金融机构申请贷款的情况。,通常情况下，由开发商委托具有相 应资质的工程咨询机构来编制完成。,项目 概况,市场 研究,结论

4、及建议,项目经 济评价,社会影 响分析,项目开 发方案,可行性研究 的主要内容,6.1.5 可行性研究的主要内容,投资决策就是在综合分析项目建设的可行性基础上，做出的是否可以投资的决定和安排。,在投资决策分析中应当注意的是：应当重视市场研究和市场研究方法的创新；在开发实践工作中，定性分析正变得越来越重要。,房地产开发项目的投资决策分析,6.2.1 基本概念,6.2 房地产开发项目投资决策,投资决策是指投资者为了实现其预期的投资目标，运用一定的科学理论、方法和手段，通过一定的程序，对若干个可行性的投资方案进行研究论证，从中选出最满意的投资方案的过程。 特点：针对性、现实性、择优性和风险性。,6.

5、2.2 含义,房地产投资决策是指在房地产投资活动中，房地产开发商为了实现其预期的房地产投资目标，在占有大量信息的基础上，运用一定的科学理论、方法和手段，通过一定的程序，对若干个可行性的房地产投资方案进行研究论证，从中选出最满意的房地产投资方案的过程。 即：对拟建房地产投资项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同的房地产投资方案进行比较选择，并做出判断和决定的过程。,1、决策者； 2、决策目标； 3、决策变量； 4、状态变量。,6.2.3 基本要素,1、房地产投资地域的选择和分析； 2、房地产投资时机的选择和分析； 3、房地产投资种类的选择和分析：生地投资、住宅投资、办公楼投资、商场投资、工

6、业用房投资及其他物业类型投资等。 4、房地产投资形式的选择和分析。,6.2.4 内容,1、确定决策目标：针对性、明确性、层次性和可行性； 2、拟订决策方案：根据确定的目标，提出若干个有价值的投资方案； 3、优选决策方案； 4、执行决策方案。,6.2.5 程序,1、按决策目标的广度和深度以及重要程度划分： 战略决策、战术决策和实务性决策； 2、按决策问题出现次数的多少划分： 程序化决策、非程序化决策； 3、按决策使用的分析方法划分： 定性决策、定量决策； 4、按决策掌握的情报资料、信息的性质不同划分： 确定型决策、不确定型决策和风险型决策。,6.2.6 类型,1确定型决策准则 决策准则就是各类方

7、案的评价指标。2风险型决策准则 要求决策者根据几种不同自然状态可能发生的概率开展决策工作。 3不确定型决策准则 在很大程度上依赖于决策者对风险所持的态度。 包括：悲观准则、乐观准则、折衷准则、后悔值准则 和机会均等准则。,6.2.7 准则,1、定性分析方法 经验判断法； 创造工程法。 2、定量分析方法 确定型决策方法； 风险型决策方法； 不确定型决策方法。,6.2.8 方法,确定型决策方法 是指房地产投资决策方案中有待实现的条件是确定的，其结果也是明确的。 应具备以下条件： 要有一个（组）明确的决策目标； 要有两个以上可供选择的投资方案； 实现投资方案的未来状态只有一个，而且决策前可确知； 不

8、同决策方案在未来状态下的预测结果（如损益值）能计算出来。,绝对法：,净收益法； 净现值法； 净年值法； 现值成本法； 年成本法； 动态投资偿还期法和静态投资偿还期法。,相对法： 内部收益率法； 效益费用比法； 净现值率法。模型优选法 线性规划； 多元回归； 灰色系统决策。,风险型决策方法 是指在房地产企业的开发经营活动中，存在着某种不可控制的风险因素，一个方案又可能出现几种不同的结果。 应具备以下几个条件： 要确定决策者希望达到的明确目标（获利大或亏损小）； 要有两个或两个以上可供选择的方案； 每个方案要存在两种或两种以上不以决策者主观意志为转移的自然状态； 不同方案在不同自然状态下相应的损益

9、值可以计算； 决策者根据科学的理论和经验，可预先估计或计算出自然状态出现的概率。,风险决策的原则： 优势原则； 期望值原则； 最小方差原则； 最大可能原则； 满意原则。,风险型决策法： 期望值法； 决策树法； 最大可能法。,概率树图,R1,R2,R3,决策点,方案枝,方案枝,状态结点,状态结点,R4,R5,R6,决策树法,不确定型决策法： 具备以下条件： 要有一个（组）明确的决策目标； 要有两个以上可供选择的方案； 实现方案存在着两个或两个以上的未来状态（自然状态）； 未来状态出现的概率估计不出来； 不同方案在不同未来状态下的预期结果可以估算出来。,不确定型决策方法： 乐观准则大中取大准则；

10、悲观准则小中取大准则； 最小后悔法大中取小决策法； 折中准则； 机会均等准则。,6.3 房地产开发项目投资与收入估算,6.3.1 房地产开发项目投资估算,1.土地费用,2.前期工程费与城建费用,3.基础设施建设费,4.建筑安装工程费,5.公共配套设施建设费,6.开发间接费,7.管理费,8.销售费用,9.不可预见费,10.税费,11.其他费用,12.建设期利息,房地产开发项目总投资：开发建设投资和经营资金。 开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、管理费用、财务费用、销售费

11、用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。 经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。,表1 项目总投资估算表 单位：万元,表2 开发建设投资估算表 单位：万元,开发产品成本 是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，也就是当开发项目产品建成时，按照国家有关会计制度和财务制度规定转入房地产产品的开发建设投资。 从财务的角度讲，这些成本按其用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本。 在核算上分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、其他费用、开发期税费、不可预见

12、费等）。,例如，某开发商开发一小区，总建筑面积为49781平方米，其中，住宅部分为47581，休养所为1200，综合商场为1000。住宅部分全部预售，休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13057万元，其中开发建设投资13049万元，由开发产品成本12867万元和自营固定资产的182万元组成；综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元，到项目结束时一次性收回。,可以看出： 1、如果项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就不包括经营资金8万元； 2、其中的开发建设投资也不包括自营固定资产182万元，而只余下开发产品成本12867万元。 3、此时，总投资等于开发建设投资，也等于开发产品成

13、本（即总成本费用）12867万元。,图5-1 房地产开发项目总投资构成图示,1、土地费用估算 土地费用是指为取得房地产项目土地使用权而发生的费用。 土地征用拆迁费，分为：农村土地征用拆迁费和城镇土地拆迁费。 土地出让地价款，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让金及其他款项。主要包括土地使用权出让金和拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征地费等。,土地转让费，是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权的转让费。 土地租用费，是指土地租用方向土地出租方支付的费用。 土地投资折价。房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多

14、个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要对土地使用权评估作价。,市场法,成本法,收益法,假设开发法,长期趋势法,招标、拍卖、挂牌方式下的土地价格测算,表3 土地费用估算 单位：万元,2、前期工程费用 主要包括：开发项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。表4 前期工程费估算表 单位：万元,表5 基础设施建设费估算表 单位：万元,3、基础设施建设费 是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设

15、施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估算。,表6 建筑安装工程费用估算表 单位：万元,4、建筑安装工程费 是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内装饰家具费等。,估算方法： 单位指标估算法、概算指标估算法、预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。,表7 公共配套设施建设费用估算表 单位：万元,5、公共配套设施建设费 是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性公共配套设施（又称公建设施）的建设费用，主要包括：居委会、派出所、托儿所、幼儿园、锅炉房、变电室、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。,6、管理费用 是指房地产开发企业管理部

16、门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。 可按项目投资或前述15项直接费用的百分比计算，一般为3%左右。7、财务费用 是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。,长期借款利息的估算 是指项目投资的借款在开发期内发生的借款利息。 按年计息，以名义利率折算为有效年利率。 对于贷款总额一次性贷出且利率固定的贷款，则本利和F=P（1+i）n；贷款利息=F-P其中：P一次性贷款总额；n贷款年限。 当总贷款是分年均衡发放时，通常假定借款均在每年年中支出，即借款当年按半年计息，其余各年按全年计息，计算公式为：各年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额/2）年实际利率。 流动资金借款部分是按全年利息。每年照付，期末一次还本。 利息以外的费用一般占利息的10%左右。,