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1、,内容 要求,【地产报告】房地产开发项目可行性研究报告,1 房地产开发项目可行性研究概述,1.1 房地产开发项目可行性研究含义,房地产开发项目的可行性研究就是在投资决策前，运用技术、经济、管理、社会学等多学科相关知识，对拟开发项目进行技术经济分析和综合比较论证的科学。其基本任务是通过对工程、技术、经济、社会和环境等有关方面进行深入细致的调查研究，综合论证开发项目技术上是否先进适用、经济上是否合理、财务上是否盈利、建设上是否可行、是否促进社会和环境可持续发展，从而为投资决策提供科学的依据。,1.2 房地产开发项目可行性研究的作用和依据,房地产开发项目可行性研究是项目投资决策、申请有关建设许可文件
2、、申请金融信贷、指导规划设计工作的依据。,（1）国家和地区的经济、房地产市场状况及相关政策；（2）项目所在城市的规划条件；（3）项目所在地的社会文化、自然环境等基础资料；（4）项目建议书、开发商的基本构想和项目规划设计方案；（5）有关工程技术的标准、规范、指标和要求等；（6）房地产市场调研资料，各项成本依据、经济评价参数和指标体系。,1.房地产开发项目可行性研究的作用,2.房地产开发项目可行性研究的依据,1 房地产开发项目可行性研究概述,1.3 房地产开发项目可行性研究的工作程序,接受委托与建立研究组织,收集资料并进行市场调研,设计研究项目投资方案,编制可行性研究报告并提交,1 房地产开发项目
3、可行性研究概述,1.4 可行性研究报告的编制单位,可行性研究报告可由开发商自行编制， 但不适用于向金融机构申请贷款的情况。,通常情况下，由开发商委托具有相 应资质的工程咨询机构来编制完成。,1 房地产开发项目可行性研究概述,2 房地产开发项目可行性研究与投资决策,项目 概况,市场 研究,项目经 济评价,项目开 发方案,可行性研究 的主要内容,2.1 可行性研究的主要内容,社会影 响分析,结论 及建议,投资决策就是在综合分析项目建设的可行性基础上，做出的是否可以投资的决定和安排。,在投资决策分析中应当注意的是：应当重视市场研究和市场研究方法的创新；在开发实践工作中，定性分析正变得越来越重要。,房
4、地产开发项目的投资决策分析,2.2 房地产开发项目的投资决策分析,2 房地产开发项目可行性研究与投资决策,一、天津市房地产市场分析,二、可比项目对比分析,西青1号地项目，总建筑面积为86.4万平米，其中可售商业2%（17280）、联排 2.5%（21600）、多层78%（673920）、小高层15%（129600）、非经营性公建2.5%（21600）。计划2005年5月1日开盘，开发周期为六年，计划主要产品以5500元/平米价格入市，具体开发计划及销售节奏如下：,3 房地产开发项目投资与收入估算,3.1 房地产开发项目投资估算,1.土地费用,2.前期工程费与城建费用,3.基础设施建设费,4.建
5、筑安装工程费,6.开发间接费,管理费,8.销售费用,10.税费,11.其他费用,12.建设期利息,9.不可预见费,5.公共配套设施建设费,市场法,成本法,收益法,假设开发法,3.2 招标、拍卖、挂牌方式下的土地价格测算,3 房地产开发项目投资与收入估算,长期趋势法,假设开发法：,也称为剩余法、预期开发法，预测估价对象开放完成后的价值和后续开放建设的必要支出及应得到的利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出和应得利润来计算估价对象的方法。,步骤：,调查待开发房地产状况； 选择最佳开发利用方式； 估算后期开发经营期； 预测开发完后的房地产价值； 预测后续开发建设的必要支出和利润； 进
6、行具体计算。,待开发土地价值=开发完房地产价值-后续开发成本-管理费用-销售费用-开发利润-税费,假设开发法,2）传统法，各项支出、收入尽管发生时间不一样，单直接相加减，不进行折算，但要计算投资利息。现金折现法，投资利息（及利润）不单独显现出来，隐含在折现过程中。,1）传统法中完成后房地产价值、开发成本等以现在为计算节点，静止不动。现金折现法则是模拟开发过程，预测他们在未来发生时的金额，再折现到 开发起点（现在），进行计算。,P147 例7-1,2000亩荒地、开发后可以75%熟地、260万元/亩、开发期3年、开发成本管理等费用为30万元/亩、贷款利率8%、年利润10%、卖方6%营业税（买方4
7、%），计算荒地总价V和单价。,荒地,熟地,39000万元,6000万元,0.04V+23400万元,投资利息总和=0.27V+7342万元,开发利润总和=0.312V+9000万元,V+6000+（ 0.27V+7342)+（0.312V+9000）+ 0.04V+23400,P147 例7-2,10亩熟地、写字楼容积率2.5、50年、2007年11月，2年。费用：建安2000元/平方米、设计前期及其他按建安10%计算，管理费总和3%。第一年投入45%，第二年55%。第一年末广告费用，售价的2%(年中投入)，4500元/平方米。卖6%税金，买4%税金。,销售费用=（450016666.752%
8、）/（1.12）1.5=126.55万元,税金=0.04V+5978.986%=358.74万元,V=5978.98-3358.33-126.55-358.74-0.04V,建安设计前期管理费=3358.33万元,开发完总价值=(16666.754500)/(1.12)2=5978.98万元,确定租售方式,确定可租售面积及可分摊建筑面积,确定售价 （租金）水平,安排租售进度,编制租售计划表,3.3 房地产开发项目租售方案的制定,3 房地产开发项目投资与收入估算,资金来源渠道,资本金,预租售收入,借贷资金,3.1房地产开发项目的资金筹措,3 房地产开发项目投资与收入估算,房地产项目应根据可能的建
9、设进度和将会发生的实际付款时间和金额编制资金使用计划表。,资金投放次序,先使用资本金,最后可安排使用借贷资金,3 房地产开发项目投资与收入估算,之后考虑使用预租售收入的再投入,资金筹措计划表的编制,4 房地产开发项目财务评价,财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判别项目的财务可行性。房地产开发项目的财务评价指标最常用的分类方式是静态评价指标和动态评价指标。,4.1财务评价的基本概念和指标体系,静态经济评价指标,动态经济评价指标,清偿能力分析,4.2 财务评价的主要技
10、术经济指标,4 房地产开发项目财务评价,P151 例7-3,总投资1000万、建设2年、经营期8年、年净利润200万元，折旧125万元。基准8年。,P152 例7-4,330万元/亩，4.5亩、容积率3.5 ，建筑覆盖率55%，高16层，1-3为商铺，4-16为住宅，建安2000元/平方米、人员费建造成本的5%，300万元，管理费按土地、建造、人员、其他费用的3%，推广费、销售代理、销售税金分别为1%、2%和6.5%，6500元/平方米。开发期3年（准备1年，建造2年），土地一次性投入，其他建造起内均匀投入；8%，按季度计息。融资费用为10%。成本利润率？,开发成本=土地+建造+人员+其他+管
11、理+财务费用+市场推广及销售代理,项目总收入=105006800=7140.04万元,项目开发总价值=7140.04（1-6.5%）=6675.93万元,土地费用利息：1485 【（1+8%/4）3 4 -1 】=398.34万元,建造、人员、管理利息： 【（1+8%/4）（2/2 ） 4 -1 =216.36万,P158 例7-8,建设期3年，第一年贷款3000万元，第二年贷款4000万元，第三年贷款3000万元，年利率为7%，计算该项目建设期贷款利息。,第一年利息=（3000/2）7%=105万元,第二年利息=（3000+105+4000/2）7%=3535万元,第三年利息=（3000+4
12、000+105+3535+3000/2）7%=6236万元,建设期末累计利息为1089.71万元,P158 例7-9,第二年投资时开始运用银行贷款，第8年时候开始出现借款偿还盈余，贷款利率8%，还款情况如下表，假设银行8年，判断清偿能力。,借款偿还期=偿还后开始出现盈余年份-开始借款年份+盈余当年还款额/当年可用还款额,4.3房地产开发项目财务评价报表的编制,1.财务评价基本程序,4 房地产开发项目财务评价,房地产开发项目财务评价辅助报表一般包括：,2.财务评价辅助报表的编制,4 房地产开发项目财务评价,通过财务评价基本报表，可以计算反映项目盈利能力的主要财务评价指标，如财务净现值、财务内部收
13、益率等。财务评价基本报表一般包括：,3.财务评价基本报表的编制,4 房地产开发项目财务评价,4.财务分析及评价指标的对应关系,4 房地产开发项目财务评价,5房地产开发项目国民经济评价,房地产开发项目国民经济评价，是指根据国民经济长远发展目标和社会需要，采用影子价格、影子汇率、社会折现率等国民经济评价参数，从国家整体角度考察项目的效益和费用，计算并衡量房地产开发项目对社会经济发展战略目标的实际贡献。,5.1 房地产开发项目国民经济评价的概念,5.2 房地产开发项目国民经济评价与财务评价的主要区别,进行效益和 费用的调整,第一步,第二步,第三步,效益和费用 数值的调整,编制表格并 计算评价指标,5
14、.3 房地产开发项目国民经济评价的基本步骤,5房地产开发项目国民经济评价,6房地产开发项目社会影响分析,项目对区域远景规划的影响,对提高人民物质文化生活及社会福利的影响,项目对区域经济发展的影响,项目对区域居民就业的影响,项目对区域居民就业的影响,项目对区域居民就业的影响,项目对区域居民就业的影响,项目对区域居民就业的影响,6.1 社会影响分析的主要内容,6.2 社会影响分析的步骤,1.社会调查,2.识别社会因素,3.论证比选方案,6房地产开发项目社会影响分析,大作业（20分）时间：（5月30日6月4日） 6月6日提交,地块信息：居住用地，土地面积56亩，容积率2.5，使用年线70年。,问：1、用现金流量折现法估算土地价值？（建安费、管理等参考P152、建设周期、销售价格等自己根据市场调查确定。借款银行，利率8%，2012年5月为节点时间）；,2、进行项目定位（市场调查、目标群体、项目SWOT分析、主题策划）；,3、进行推广策划。,
