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1、物业管理理论与实务 教学课件,周成学,房屋维护修善管理,一、房屋维修的必要性房屋竣工使用后，由于自然、使用、生物、地理和灾害等因素的影响而造成不断损坏。为了全面或部分地恢复房屋失去的使用功能，防止、减少和控制其破损的程度，就必须要对房屋进行养护、修缮和改建。这是物业管理最基本的服务。房屋维修管理是房屋实现保值增值的保证。,二、房屋维修管理的内容 （一）房屋的安全检查 （二）制定房屋维修养护计划 （三）房屋维修施工管理（成本、质量、进度） （四）房屋维修档案资料管理,房地产E网,三、房屋维修养护的方式 （一）日常维修养护 因突然损坏引起的小修。如： 屋面筑漏（补漏），修补泛水、屋脊等。 钢、木门
2、窗的整修，拆换五金，配玻璃、换纱窗，油漆等。 修补楼地面面层，抽换个别楞木等。 修补内外墙、抹灰、窗台、腰线等。 （二）计划维修养护房屋的各种构、部件均随着使用的年限有自然的损坏规律，根据这一规律和实际考察，安排有周期的维修养护，以维持使用功能不变。 例如：层面防水一般5年更替一次，门窗油漆、墙壁粉刷一般5年左右重新油漆一遍；外墙每10年应彻底进行一次检修加固。,四、房屋维修养护程序和服务标准 （一）日常维修养护程序1.项目收集（检查、住户报修）2.计划编制3.任务落实4.监督检查 （二）日常维修养护服务标准要求及时，经常服务；力争做到“水电急修不过夜，小修项目不过三，一般项目不过五”。,五、
3、房屋维修服务规范 业主报修 客服登记 派工 上门维修（服务规范） 业主签字确认 交费结算,某公司服务制度,（一）、业主报修制度 1、房管员负责业主的报修接待工作，接到报修时，在报修记录台帐中记录业主报修问题，可通过电话解决的，三分钟内落实处理措施，业主小型报修，需至现场处理，在30分钟内落实解决方案，开具施工单；若报修问题严重，需要研讨时，在三小时内管理处讨论决定，落实解决方案。 2、维修工维修时严格履行岗位职责，做到维修优质快捷，结束时对施工场地做好整理、清扫。 3、维修工填妥施工单项目及金额，请业主确认签字。 4、业主签字后，维修工即回班组待命，施工单交房管员。,（二）、维修回访制度 在维
4、修完工后，采用电话或上门的方式对业主进行回访。回访的内容包括服务态度、工作效率、技术水平、维修效果以及业主的满意程度等项目。 1、维修部门每周五下班前将本周施工单整理好，交办公室。 2、办公室对报修情况进行回访，回访率100，回访结果登记在施工单上记录。 3、回访结果向管理处主任汇报、分析，若发现问题，及时纠正。,六、房屋维修管理相关知识(一）房屋完损等级的分类 1.完好房。 2.基本完好房。 3.一般损坏房。 4.严重损坏房。 5.危险房。,（二）房屋维修工程的分类 1.小修工程 2.中修工程 3.大修工程 4.翻修工程 5.综合维修工程,维修管理实务,一、房屋养护计划的制定 规定对房屋进行
5、查勘鉴定的具体要求 制定养护标准。 经费预算 确定工程部门负责养护管理的责任人。 确定养护工作的时间安排和工作方式：房屋养护工作包括日常小修、季节性预防保养和房屋的正确使用维护管理等。根据养护工作任务量和人手情况确定工作的时间表。,实训、 教学楼物业维修养护,房屋在长期的使用过程中，由于自然的、人为的各种因素的影响，房屋的各个零部件会受到不同程度的损坏,这将影响房屋的美观、使用功能、并缩短建筑寿命，因此需要进行经常性的房屋安全检查，掌握房屋损毁状况，及时进行保养和修复。 请以教学楼物业为对象，进行房屋检查，编写检查报告，制定维修养护计划。 步骤： 1.分工讨论 2.现场检查 3.编写维修养护计划 4.小组汇报,
