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1、预测是科学的，但未来具有不可预言性。此报告是精工地产长期以来根据多方面预测，更是对CBD的深度了解形成的，大胆实践，积极调整，是本项目操盘的核心！,稀缺资源下的写字楼营销战略 福晟大厦整体营销报告,精工地产 2010-5-15,核心问题界定,能否独立市场行情，突破价格壁垒？,如何以最合理的价格、合适的速度实现项目的价值最大化？,在项目操作中，是关注竞争对手还是关注企业自身运营战略？,1：从城市层面分析郑州竞争力增长与写字楼物业的关联性，明确写字楼市场的发展历程和未来趋势 2：从区域竞争层面了解郑东新区写字楼市场，对稀缺资源下的项目进行销售价格预测 3：从项目层面研判本项目的销售价格及推售节奏
2、4：从市场层面来优化项目，提升产品附加值,如何优化现有方案，提升项目的附加值？,如何在日渐稀缺的CBD区域打造独具特色的标杆项目？,城市竞争力与 写字楼关联性分析,城市化是中国房地产市场发展的重要推动力量，同时也是商业地产市场的重要推动力，主要表现在以下两个方面：经济增长和工业、服务业的发展，带来写字楼的需求；人口集聚以及居民收入和消费水平的提高，间接带来商业营业用房的需求。,2005年，全国写字楼销售额和销售面积增长率达到一个阶段峰值，而全国GDP则于2007年达到阶段性最高值。全国写字楼销售额和销售面积增长率快于宏观经济和第三产业增长率约两年。 写字楼市场的快速发展将对宏观经济和第三产业起
3、到很大的推动作用。,伴随着中国快速城市化进程的稳步推进，国内GDP多年来保持高速增长。宏观经济以及服务业的发展是写字楼市场需求的重要影响因素。写字楼需求一般领先于GDP发展两年。,精工地产研究,写字楼需求与GDP、第三产业增加值增速分析,主要城市写字楼市场 GDP和第三产业占比是城市写字楼销售额的重要影响因素,主要城市2009年写字楼销售额与2008年国内生产总值（GDP）,2009年，上海和北京市写字楼销售额分别为438亿元、431亿元，合计占同期全国写字楼销售总额的53.7%。销售额位居三四的杭州和广州市，分别只有75亿元和71亿元。 销售面积排名第三和第五位的杭州和成都，均属于区域性中心
4、城市，第三产业占比分别达到46.3%和46.5%，是写字楼需求较高的重要原因。,从主要城市来看，反映整体经济总量的国内生产总值（GDP）是写字楼销售金额的重要影响因素，两者相关系数达到0.81。,精工地产研究,第三产业的发展程度对一个城市写字楼销售面积有重要影响。 从主要城市来看，北京市的第三产业一直占比较高，2008年达到73.2%；2009年写字楼销售面积为256万平方米。销售面积排名第二的上海为203万平方米，第三产业占比为53.7%。两大城市写字楼销售面积合计占全国达30.3%。,主要城市2009年写字楼销售面积与2008年第三产业比重,一级城市群,二级城市群,GDP10000亿以上,
5、GDP50007000亿,三级城市群,GDP20003000亿,四级城市群,GDP2000亿以下,GDP,城市群,长三角,珠三角,京津冀,辽中南,川渝,中原,海峡西岸,湘中,山东半岛,关中,长江中游,哈大齐,根据经济总量水平，我国城市群明显划分为四个等级,一级城市群经济总量达到10000亿以上，包括：长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、山东半岛城市群； 二级城市群经济总量在50007000亿，包括：辽中南城市群、川渝城市群、中原城市群、海峡西岸城市群、湘中城市群； 三级城市群经济总量在20003000亿，包括：关中城市群、长江中游城市群、哈大齐城市群等； 经济总量2000亿以下为四级城市
6、群,郑州在经济总量中处于二级城市群层，城市竞争实力有待提高,城市梯队分析,宏观背景分析,郑州作为中原城市群的“火车头”作用日益重要，按照规划郑州将建设成为：全国区域性中心城市，全国重要的现代物流中心、区域性金融中心、先进制造业基地和科技创新基地。,中原城市群链接9市，以郑州为主中心，提升洛阳的副中心位置，发展壮大其他节点城市，实现中原城市群内各城市组合有序，达到城市间的优势互补。初步形成以郑州为中心、东连开封、西接洛阳、北通新乡、南达许昌的十字形核心区，奠定区域经济协调发展的基础。,。,中原城市群竞争力不断提升，郑州首位度提升，中心效应明显,城市层面分析,宏观背景分析,2009年郑州全年GDP
7、达到3300亿元，成为3000亿元俱乐部的新入者。 2009年郑州经济实力在全国287个城市中位列23位，产业结构效果初现端倪。 按照房地产预警系统的判断，郑州房地产处于高速发展阶段。,2009年郑州人均GDP达到44000元（折合美元约6000余），年人均GDP增幅有放缓现象。 按照人均GDP与房地产关系的判断，郑州的房地产发展还处于平稳发展阶段。发展势头良好。,GDP产值：郑州2009年进入3000亿元俱乐部，房地产进入高速发展阶段,城市GDP分析,宏观背景分析,2009年中国区域中心城市排名中，以郑州武汉为代表的中部经济区位列第七。,2009年中国城市综合竞争力排名中，郑州位列第24位，
8、处于中等。,2009年中国城市国际化排名中，郑州位列第22位，处于中等位置，其国际化程度依然较差。,郑州2009年综合竞争力排名中等，国际化程度低，潜力巨大,城市竞争力分析,宏观背景分析,1,2,3,2005-2009年郑州市三大产业结构比例,郑州2008年第三产业GDP总值1249亿元 郑州写字楼总体需求已经进入中等与中高体量临界需求阶段,郑州2009年第三产业GDP总值1396亿元 郑州写字楼总体需求已进入中高体量需求阶段,2009年郑州三大产业结构比例为3.1：54.6：42.3。第二产业支撑过大，第三产业同比有所增幅，仍有很大的发展空间。,2009年郑州第三产业的GDP已经达到1396
9、亿元，根据三产GDP与写字楼整体容量的关系，可明显得出郑州写字楼总体需求已进入了中高量需求阶段。,郑州2009年第三产业有所增加，写字楼市场进入中高体量需求,城市三产结构,宏观背景分析,过渡阶段,根据郑州第三产业的发展情况，结合郑州作为中原城市群的积极推动作用，联系省政府所提出的大郑州计划，可以明显看出郑州目前正在由多中心的城市群转型到城市的大城市群阶段，将会出现大量消费需求，对于商务需求也会出现井喷现象。 郑州写字楼的需求量将进入快速发展的时期。,城市属性：郑州处于多中心城市群向成熟大城市群过渡阶段,城市属性分析,宏观背景分析,2005-2009年郑州城市化进程示意,郑州市城市化水平在63%
10、，即将迎来第二拐点,美国城市地理学家Ray.M.Northam发现并提出了“纳瑟姆曲线”，这个曲线表明：发达国家的城市化大体上都经历了类似正弦波曲线上升的过程，这个过程包括两个拐点：当城市化水平在30以下，代表经济发展势头较为缓慢的准备阶段，这个国家尚处于农业社会；当城市化水平超过30时，第一个拐点出现，代表经济发展势头极为迅猛的高速阶段，这个国家进入工业社会；城市化水平继续提高到超过70之后，出现第二个拐点，代表经济发展势头再次趋于平缓的成熟阶段，这时，这个国家也就基本实现了现代化，进入后工业社会。,2009年郑州城镇化水平达到63.4%，城镇化速率在不断攀升。城镇化增速保持在1%左右。 城
11、市化进程的不断加剧将刺激第三产业的长足发展，三产需求的增加对于商务办公的需求也会不断增加。 郑州写字楼市场正在迈向中高体量需求的时代。,城镇化进程不断加速，未来写字楼市场需求旺盛。,城市化进程,宏观背景分析,城市竞争力与城市房价、写字楼需求程度紧密相关，城市化竞争力越强，商务需求越旺盛，写字楼空置率越低。,从城市群层来看：郑州在经济总量中处于二级城市群层，中原城市群在各群处于前位，郑州作为中原城市群领头羊，竞争实力有待提高。 从GDP产值来看：郑州2009年买入3000亿元俱乐部，房地产进入高速发展阶段，写字楼市场需求量将会明显增大。 从城市综合竞争力来看：郑州2009年综合竞争力排名靠前，国
12、际化程度有待提高 从三产结构来看：郑州2009年第三产业有所增加，第三产业有很大的发展，写字楼市场进入中高体量需求阶段。 从城市属性来看：郑州处于多中心城市群向成熟大城市群过渡阶段 从城市化进程来看：郑州城镇化进程不断加速，未来写字楼市场需求旺盛。,1：城市竞争力随着第三产业的发展而迅速提升，写字楼物业市场与城市竞争力高度相关。2：郑州随着第三产业的迅速发展，综合竞争力提高，作为省会城市的聚集效应彰显，写字楼市场需求将继续扩大。3：经济持续发展，写字楼作为经营性物业，长期价格具备持续上涨趋势，相对其他物业，价格抗跌能力强。,宏观背景分析,城市层面总结,CBD版块竞争力分析,CBD 8000-9
13、000元/,郑汴东路 5000-5500元/,郑东新区商务商业板块可划分为4个区域,主城区商务强势板块集中在金水路东段，目前无后续土地供应商务用地有限； 郑东新区为全省乃至全国瞩目的新区，CBD区域已经成熟，商务氛围成熟。 商务新动线逐步向金水东路向东延伸。 龙子湖新CBD副中心的位置被提高，此区域将成为未来发展的主要方向,区域价值分析,板块分区总述,副CBD,年历程（时间与规模）；知名企业入住（强势硬资源金融）， 标杆项目存在；写字楼存量少，价格有地无天；,CBD自2003年开建，已进入第年；各大知名企业相继入驻；目前CBD已经开始进入了成型阶段，存量减少的驱使下开始日渐稀缺。,判断CBD时
14、代是否到来的第一个标准就是CBD作为中央商务区的聚焦效用是否得到了释放和延展。 判断CBD时代是否到来的第二个标准就是总部经济或者大企业的入驻数量以及他们的带动效用。 判断CBD时代是否到来的最重要标准就是CBD价值的提升。首先是物业价值的提升，其次是品牌价值的提升，最后是信息价值的提升。,蓝码：地王大厦,绿地： 峰会组合,温哥华大厦,海联国际大厦,格拉姆国际中心,行署国际广场,CBD的稀缺性,区域标杆项目绿地千玺广场，均价2万4，是本区域的标杆,区域价值分析,大郑州计划提出，郑汴融城的实施，郑东新区CBD已经开始辐射至周边城市，城市级不断扩大。,作为大郑州的东大门，商务核心区域已经开始呈现出
15、商务外溢现象。 CBD土地的稀缺，项目稀缺，造成最后的纯粹商务办公领域的稀缺，商务级逐步形成。,城市极,商务极,高铁TBD商圈,规划起步期，尚不成型；主要是商业+商务，非纯粹商务区,郑州市地下空间规划,地下空间建设将围绕三个中心分别展开，老城区、郑东新区和高铁客运站。因其特殊的交通功能，高铁客运站是郑州市在火车站地下空间开发之后的第二个目标。,城市BRT通道,城乡公交,高铁来临,五站合一：高铁郑州客站；公交总站，长途客运站；城际轻轨站；城市地铁。 郑州东站是个综合枢纽站，该站将成为亚洲地区最大的火车站。全部建成之后，将成为以高速铁路为核心，集城市地铁、城际轻轨、公路客运、公交和出租等多种交通方
16、式为一体的大型现代化综合交通枢纽，多种交通方式在该站实现“零换乘”。,区域价值分析,金水路商业带,区域价值分析,金水区商务属性分析表,片区成熟度高，具备商务资源（酒店、餐饮、会议）生活资源丰富 企业聚焦度处于上升阶段，区域开发节奏快 CGD的提出给片区发展带来了机遇，同时也在严重削弱着整个片区的商务形象。 本地企业及大中型企业客户看中区域配套，中小投资客户看中区域前景。 商业环境的发展代表不了商务的发展，商务环境处于劣势地位。,行政区域，机关单位居多；商业发展迅速，商务氛围缺失,副CBD价值点,第一阶段,第二阶段,09年政府提出龙子湖副CBD规划,核心驱动力： CBD规划、资源环境、品牌开发商运作,核心驱动力： 资源环境、品牌开发商的造城运动,核心驱动力： 城市化,第三阶段,。,。,区域价值分析,政府重点规划，资金政策扶持；未来发展方向，尚未成型,核心商务区,片区主体规划并非纯粹商务板块，其中办公区域仅限于核心商务区，周边均为科教文化用地、文化用地，行政用地等。复合型较强，纯粹商务总体上比例较低。 政府重点扶持区域，未来发展前景乐观。即便能建成如同CBD一样的规模，则需要长达10年的时间。,
